עוד מחזור משכנתא - למי שעוד מוכן להעיף מבט

[צביקי]

לפני שנתיים וחצי קניתי בית, בשטחים.

כתוצאה מכך היה רק סניף בנק אחד שהואיל בטובו לתת הצעה, ועליה הלכתי.

שאלותיי:

א. האם לדעתכם לאחר שנתיים של החזרים ללא דופי בנקים אחרים יציעו הצעות אחרות?

ב. האם בנתונים המופיעים יש סיבה טובה למחזר?

 

נתוני:

עובד מזה שש שנים בעבודה מסודרת. אשתי לאחרונה חזרה לעבוד. שנינו שכירים.

החזר- רצוי שלא יעבור את ה2000-2200 ש״ח לחודש.

תקופת ההחזר- קרוב ל30 שנה, אין לי כל רצון להאריכה.

עוד שנתיים בערך צריכה להשתחרר קרן השתלמות שיהיה בה כ100k.

לפחות חלקה , כמחצית, יכול להיות מיועד להחזר המשכנתא. אשמח לעצותיכם.

 

סך 450000 נלקח ב- חמישה חלקים:

 

קבועה צמודה למדד 99000 3.72%

 

משתנה 5 צמודה 2.36 202822

 

משתנה 5 צמודה 2.44 16556

 

קבועה צמודה 3.41 59607

 

דולרי 2.58 60757

[ST12345]

טוב. אז ככה. בדרך כלל בנקים לא שמחים לתת משכנתא גבוהה למי שהנטו שלו לא גבוה יחסית להלוואה. לא ידוע לי על העדפה טופוגרפית כזאת או אחרת. בית זה בית, יש לך על ההלוואה ביטוח חיים ועל הנכס ביטוח מבנה שמותאם לגובה ההלוןאה, אז אידאלים זה לא הקטע. בקיצור:

תארגן לפחות 3 תלושים שלך ושל אשתך, כל אישורי התשלומים עד עכשיו, ואם זה מעל 10 נטו, לך לבנקים ותשמע מה יש להם להגיד. אני רק משער שכשלקחת משכנתא היא לא עבדה? בכל מקרה נוסחאת הקסם הכללית היא היחס של גובה ההחזר החודשי לגובה הנטו של שניכם

[ישה]

אין כמעט קשר בין זה שהחזרת כמו ילד טוב לבין הרצון של בנקים אחרים לתת משכנתא בישוב שלך.

 

וייתכן כי גם עכשיו רק בנק אחד נותן משכנתאות בישובך הניחוש שלי מדובר בבנק טפחות., אבל כאמור בדוק מול תושבים אחרים, האם יש בנקים נוספים.

 

בנק אחד משמע ריביות גרועות, ואתה קיבלת ריביות גרועות ביותר. ויש מקום למיחזור!!

 

הוצא מהבנק דוח לסילוק סופי שם נוכל לראות יתרות בכל מסלול ואת הקנסות שיש לשלם על פרעון מוקדם.

 

מה ערך הנכס? מה גובה ההכנסות?

 

עירכו בדיקה מדוקדקת של כל ההוצאות שלכם כדי לבחון אפשרות של הגדלת ההחזר וקיצור השנים כי כאן טמון עיקר החיסכון.

 

לגבי קה"ש - ניתן לקבל כאשר היא נזילה מ75% ומעלה הלוואה בתנאים טובים מאוד שמונעים את הצורך לפדות אותה וכך אתה ממשיך לצבור על הקרן את רווחיה שבד"כ טובים מהריבית של המשכנתא והחשוב ביותר אתה שומר על הוותק.

[צביקי]

תודה לכם. אוציא דול מהבנק. ישה, אכן טפחות.

ערך הנכס, אז הוערך ע״י שמאי ב750 אלשח. אני מניח שכיום כ900. גובה הכנסות נטו- כ10000 ש״ח.

[Shezif]

צביקי, יש לחבר שלי אתר מצויין שהוא נותן מחזור משכנתא בחינם.

אולי שווה לך לנסות

http://www.ribit4u.co.il/

[צביקי]

מצ"ב דוח הסילוק הסופי.

scan009.pdf

[סולל הדרך]

איך קיבלת הנחה על ההיוון?

[צביקי]

אין לי מושג. זה מה ששלחו לי.

[ישה]

נתחיל בשאלה של ההנחה על ההיוון

 

בהלוואות לא של זכאים אחרי 3 שנים מקבלים הנחה של 20% ואחרי 5 שנים הנחה של 30%.

 

ואכן במסלול אחד לא קיבלת הנחה כיוון שטרם מלאו 3 שנים מיום שלקחת אותו.

 

האם בדקת אם גם בנקים אחרים כבר מוכנים לתת משכנתאות בישוב שלך.

 

אתן לך תמהיל שטוב לבנקים אחרים ולא לטפחות

 

145K בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9 נכון להיום הפירוש הוא ריבית של 0.85%

 

60K של הדולרי משאיר לך אותו עדיין כפי שהוא נסה כמובן להקטין עליו את הריבית.

 

80K או במסלול בלון כלומר רק משלמים ריבית משהו כמו 1% צמוד , מסלול זה ייפרע על ידי הלוואה מהקה"ש כאשר תהיה נזילה. לא לפרוע את הקה"ש!!

 

או במסלול צמוד ל 30 שנה ריבית כ 1.4

 

155K בקבועה לא צמודה ל 13 שנה ריבית כ 3.5%

 

החזר 2000 ש"ח אם קיבלת בלון או 2200 אם לקחת צמוד ל 30 שנה

 

ביישוב נורמאלי ניתן לקבל את הקבועה לא צמודה אפילו בריבית של 3.3% או פחות.

 

הריביות כידוע לכולם היום בירידה מתמדת, זמן טוב למחזר יהיה לקראת סוף דצמבר שאז הבנקים עושים מבצעי סוף שנה

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2014 על ידי ישה

[צביקי]

ישה, האם למיטב שיפוטך זה משתלם למרות העמלות של הפירעון ? האם עדיף לדעתך להמתין עד תום ה5 שנים כדי שיהיה ללא עמלות?

[צביקי]

ועוד שאלה- ההחזר שכתבת זה מה שאני משלם היום, וזה חלק ל20 שנה וחלק ל30, אז איפה החיסכון?

סליחה על ההדיוטות

[ישה]

נסביר לאט

 

ככל שהקנס כבד יותר הפירוש הוא שאתה בריבית רצחנית יותר. ולכן יש להיפטר מהסרטן ויפה שעה אחת קודם. בנוסף יש לך מסלולים קבועים צמודים שבהם אין תחנות יציאה ובהם הקנס הוא המשמעותי. 9500 כמעט מתוך 10700 ש"ח.

 

המסלולים שאתה נמצא בהם יביאו אותך בעוד 10-15 שנה להחזר של 50-100% יותר מאשר הם כיום, בגלל ההצמדה , ובגלל השינוי שעלול להיות בכל תחנה במשתנה.

 

ואילו בתמהיל שנתתי לך העליה בריבית תהיה רק בפריים .

 

כאשר אתה מסיים מסלול אתה לא מוריד החזר אלא משתמש בהחזר שהתפנה לשם קיצור המסלולים האחרים, לכן יש לך סיום כאשר הקה"ש יסייע לך, ויש לך סיום של הקבועה לא צמודה בעוד 13 שנה ולא כמו אצלך מסלולים ל 20-30 שנה.

 

בסיום הקל"צ הפריים יקוצר מ 30 שנה לעוד 4-5 שנים כלומר בסה"כ 17-18 שנה.

 

את המסלול הדולרי תסיים עם הקה"ש לא הקרוב אלא זה שלאחריו.

[צביקי]

הבנתי. (כך אני חושב). תוכל בבקשה לערוך את הודעתך כך שאוכל לעשות איתה סבב בין הבנקים? כלומר, כמה אני רוצה, ובאילו ריביות? ( או שבכל מקרה לחכות לדצמבר)

ועוד אחת - למה לא בטפחות?

[ישה]

כדאי לחכות לדצמבר לכן חזור לכאן בתחילת דצמבר נעדכן ריביות אולי גם מסלולים.

 

לטפחות תבוא עם ההצעה מהבנק המנצח כדי שישוו אולי גם ישפרו.

[סולל הדרך]

נתחיל בשאלה של ההנחה על ההיוון

 

בהלוואות לא של זכאים אחרי 3 שנים מקבלים הנחה של 20% ואחרי 5 שנים הנחה של 30%.

 

 

ישה שלום.

מהיכן המידע הזה לקוח? לא מצאתי לכך שום איזכור בשום בנק ובשום מקום.

רק למען הסר ספק כי המשפט שלך לא ברור אנחנו מדברים על הלוואה רגילה, לא של משרד השיכון!

אחרי 3 או 5 שנים מרגע לקיחת ההלוואה?

אם כך אני היום בנקודת זמן של 8 שנים מלקיחת ההלוואה (צמוד + 5% שעוריריה) מעוניין לפרוע אותה זכאי להנחה? כי הבנק לא חושב כך