מה ניתן לעשות עם חברת ניהול, שלא עושה את תפקידה ?

[חולגי]

בוקר טוב.

אתן רקע בנוגע לנושא ואשמח לרעיונות כיצד לפעול.

 

מדובר בבניין בלב ת"א, שבו רוב הדיירים גרים בשכירות.

את הבניין מנהלת מזה מס' שנים, חברת ניהול (שלא ננקוב בשמה), כי לא היה אחד מהדיירים שהיה מוכן להיות בוועד (בבניין יש 3-4 דיירים שגרים בו והם גם בעלי הדירות וזאת מ-15 דירות שקיימות בבניין).

החלפת החברה היא עניין בעייתי עד מאוד, גם משום שאחת הדיירות הקבועות היא הנציגה של הבניין מולם (חושבת ש"הכל בסדר") ולא עושה כלום לטובת הנושא וגם משום שלא יימצא מי מהבעלים שירים את ידו או קולו נגדם כדי להחליפם (לאף אחד כאמור לא איכפת כנראה).

 

חברת הניהול לא עושה כמעט שום דבר בנוגע לתחזוקת הבניין (אבל כסף זורם אליה בהוראת קבע), רק לאחר תלונות ממושכות, הגיע למשל גנן וגם על זה דרשו תוספת תשלום (כאילו לא גובים כל חודש). נקיון זה חרטא אחד גדול וצריך ממש להתחנן שיחליפו נורות או יזמנו בודק מוסמך למעלית.

אבל גולת הכותרת היא, שגבו סכום דיי נכבד מכל דייר, עבור איטום רטיבות בקירות החיצוניים של הבניין (הנושא מוכר לי לצערי מבניין שבו גרתי, ואם נכון הדבר, הרי שיש כמובן לטפל בזה).

אממה - הבטיחו שהנ"ל יבוצע לאחר יום כיפור (זה שעבר) ולא נראה בכלל שמישהו הגיע לבניין ועשה משהו (היו אמורים לבצע עם סנפלינג).

כשפנינו לחברת הניהול, לא היה להם כל הסבר אם הנ"ל בוצע או לא וכשדרשנו קבלה של המבצע - טענו שלא קיבלו וזה מעלה חששות שהנ"ל לא בוצע ושגבו תשלום לשווא.

 

השאלה היא איך לפעול מולם ?

למי לפנות ?

מה יהייה הכי יעיל ?

(אני רוצה לומר "להעמידם במקומם", אם כי אולי זה יותר מדיי, אבל לפחות אם בוצעה גביית שווא - להחזיר את הכסף לדיירים).

(אל תאמרו תרבות הדיור, א' - כי איני יודע אם הבניין חבר בארגון, ו-ב' - כי הם לא עושים שום דבר - מנסיון).

 

תודה.

 

 

 

[פינדר]

אם רוב בעלי הדירות לא מוכנים להחליף חברה, אין הרבה מה לעשות.

לפני 27 דקות, חולגי כתב:

רק לאחר תלונות ממושכות, הגיע למשל גנן וגם על זה דרשו תוספת תשלום

אתה יכול לדרוש לראות את ההסכם עם החברה ולבדוק אם הגינון כלול או לא.

אם אתה מוצא חריגות בולטות מההסכם ולוועד לכאורה לא אכפת, אז אולי יש לך כאן פתח משפטי ששווה לבדוק.

[sperial]

אתה בעל דירה או שוכר?

הועד אמור לנהל רישום מסודר של התנועות הכספיות, ואם בוצעו עבודות אמורה להיות לו חשבונית. אם ההתנהלות לא מסודרת כנראה שהכתובת היא רשם בתים משותפים/המפקח על המקרקעין.

[חולגי]

אימי גרה בבניין זה (בעלת הנכס).

לגבי הוועד - קיים אולי על הנייר בלבד.

אבל בכל אופן - תודה @sperial ו- @פינדר.

[פינדר]

תראה, אין פה פיתרון קל, שיגרום להקמת ועד חדש ואיכפתי, יש מאין, שיתפעל את הבניין כמו שצריך.

האופציה הכי ודאית לראות תוצאות לאורך זמן, היא לקבל יפוי כח מאמא שלך, לארגן מספיק חתימות ולהיות בעצמך ראש הועד.

רוב האנשים כבר מעדיפים לשלם יותר ולסבול מבניין מוזנח, מאשר לעשות את זה.

[om2]

תתחיל מאסיפת בעלי הדירות. זאת בעיה קשה כאשר רוב הדירות מושכרות. כי לא באמת אכפת לבעלי הדירות כמה כסף משלמים לחברה כל עוד יש להם שקט תעשייתי מהשוכרים.

אבל אולי תוכל לעניין אותם במה קורה ומה לא קורה וברגע שתפנו לחברת הניהול בכובע של אסיפת דיירים היא אולי תתחיל לפעול.

[חולגי]

לפני 18 דקות, om2 כתב:

תתחיל מאסיפת בעלי הדירות. זאת בעיה קשה כאשר רוב הדירות מושכרות. כי לא באמת אכפת לבעלי הדירות כמה כסף משלמים לחברה כל עוד יש להם שקט תעשייתי מהשוכרים.

אבל אולי תוכל לעניין אותם במה קורה ומה לא קורה וברגע שתפנו לחברת הניהול בכובע של אסיפת דיירים היא אולי תתחיל לפעול.

לא רלוונטי. אבל ממש לא, לצערי.

הלוואי והיה ניתן (כולם מנהלים את הדירות / דיירים שלהם מרחוק).

[om2]

נסה לעשות אסיפה ב"זום".

אתה לא צריך את כולם. מספיק כמעט רוב כדי שתהיה לך לגטימציה לשלוח מכתב בשם הדיירים לחברת הניהול.

 

יכול להיות שמכתב כזה יספיק.

[ArikB]

יותר פשוט לעשות קבוצת ווטסאפ של בעלי הדירות. תכתוב את השתלשלות הדברים ושיאשרו להחליף חברה. עדיף גם לשים פתק עם תאריך לישיבת בעלי דירות כדי שיהיה רשמי. 

במקביל תבדוק מה כתוב בחוזה (אם יש) עם החברה הנוכחית לגבי הפסקת עבודה איתם. בד”כ מקובל על חודש התראה מראש. בגלל נושא האיטום שלא בוצע וביקורת המעלית שהתעכבה נסה להיפטר מהם אפילו לפני הזמן שכתוב בחוזה. 

במקביל צור קשר עם חברה אחרת שכבר תבוא לראות את הבניין ושתכין לכם הצעת מחיר. אם תרצה המלצה לחברה שאני אישית מכיר שעובדת בר״ג/ת״א תכתוב לי.  

 

תוספת: אני עשיתי מעבר של חברת הניהול מחאפר לחברה נורמלית, יחד עם העלאת תשלום חודשי והשלמת כל הביקורות. שווה כל שקל. 

עריכה אחרונה ב-23 לינואר, 2025 על ידי ArikB

[חולגי]

עצות טובות, אהבתי, אבל ככל שאני מפשפש בהן - הן אינן מעשיות.

לישיבת וועד, אף אחד לא יגיע. אני מסופק (לפי הכרותי / אי הכרותי) אם בעלי הדירות שגם לזום או קבוצה - לא תהייה היענות. גם ע"ס מקרי עבר.

זו לצערי אנרגיה שתלך ישר לפח.

 

כ"כ איני מתכוון להתמנות לוועד (ובטח גם לא אימי הקשישה. אציין כאן כי איני גם בבניין זה) ואין שום הבטחה שה"וועד" הנוכחי (אם הוא זוכר שהוא וועד בכלל) יסכים לוותר על התפקיד (כי בטח גוזר/ת לו/ה כמו שאני יודע, אי אילו טובות הנאה מלא לעשות כלום...).

 

סליחה על האירוניה שבדבריי, אבל כנראה נעדיף לפעול לבד (משהו משפטי, רשם בתים משותפים / מפקח על המקרקעין).

[fatboy1340]

חשוב לציין שעל פי הנוהל, אם הוגדרה שעת ישיבת דיירים, אחרי 15 דקות מתחילתה , היא תיהיה חוקית עם כל מספר משתתפים.

[mcaspi]

בנוסף בנוגע לאסיפה:

אין טעם לפעול לבד. תפעל בנושא עם עוד בעלי דירות.

ועוד:

עריכה אחרונה ב-23 לינואר, 2025 על ידי mcaspi

[ArikB]

נסה לדבר עם חברת ניהול אחרת. תבדוק אם הם מוכנים לקחת על עצמם את הפנייה לבעלים תמורת מעבר אליהם. אם הרוב ירצה מעבר זה יהיה אפשרי גם אם מי שוועד הבית היום לא תרצה. 

[פינדר]

לפני שעה, חולגי כתב:

אין שום הבטחה שה"וועד" הנוכחי (אם הוא זוכר שהוא וועד בכלל) יסכים לוותר על התפקיד

הוא לא צריך להסכים.

ההליך הוא כזה:

אתה אוסף חתימות של שליש מבעלי הדירות וכופה עליו להכריז על ישיבה שלא מן המניין.

בהודעה מצהירים שאם אחרי חצי שעה ממועד תחילת הישיבה לא יהיו 50% מהדיירים, ההחלטות יתקבלו לפי רוב הדיירים שיגיעו

בישיבה אתה יכול להציע להחליף את הועד או להחליף את חברת הניהול.

 

סה״כ זה הרבה כאב ראש והתעסקות, אבל מבחינה חוקית זה די פשוט וזה לא אמור לעלות לכם אגורה.

 

לפני שעה, חולגי כתב:

אבל כנראה נעדיף לפעול לבד (משהו משפטי, רשם בתים משותפים / מפקח על המקרקעין).

מה אתה רוצה להשיג? מה התוצאה הרצויה?

בסוף מישהו צריך לנהל את הועד ואם ישאר הניהול הנוכחי, שום דבר לא ישתנה.

[Be roo]

תתחיל בלהיות אופרטיבי, דאג להביא הצעות משתיים שלוש חברות ניהול שמפרטות עלויות ופעילות בצורה ספציפית, כלומר לא סתם רשימת מכולת של גינון, ניקיון וכו, אלא פירוט, כל כמה זמן מגיע מנקה, מה בדיוק הוא אחראי לנקות, מי מפקח עליו ומה קורה אם לא מרוצים.

 

ואז תפעל לכינוס אסיפת דיירים כפי שהוסבר.

אין טעם לפנות לגורמי אכיפה לפני שניסית לפעול עם הכלים שעומדים לרשותך, הם פשוט ישלחו אותך לעשות מה שכתוב פה.