שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

השקעה בנדל"ן במצב הריבית, השוק של היום והמצב הפוליטי בישראל היא יחסית מסוכנת.

הנחת העבודה שהדירה שעולה היום 1.35 תהיה שווה יותר בעוד 6 שנים היא ספקולטיבית במצב השוק של היום.

אם כבר לקנות, עדיף משהו מיידי כדי לחסוך את השכירות ולגור שם (יש הבדל בין בית להשקעה לבית שהוא למגורים)

כמובן שהנבואה ניתנה לשוטים וכו', 

מה שבטוח - שוק הנדל"ן היום הוא רכבת הרים מטורפת והרבה פחות ודאי מלפני שנה או שנתיים

בהצלחה

[Transporter]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

הנחת העבודה שהדירה שעולה היום 1.35 תהיה שווה יותר בעוד 6 שנים היא ספקולטיבית במצב השוק של היום.

 

אם היית אומר שאי אפשר לדעת מה יהיה עוד שנה הייתי מסכים

6 שנים זה לא מעט זמן ואם אתה חושב  שבמשך 6 שנים יהיה פחות ביקוש לדירות אתה  ***קצת*** חי בבועה

הרי אם השוק יתקרר היום, מחר כבר יכנסו קונים נלהבים

 

בדיוק כמו הבורסה שיכולה לרדת היום, ומחר, ובעצם יורדת כבר שנה

ולא הוצאתי משם אגורה, כי היא תעלה

אם לא השנה אז בשנה הבאה, או אחריה

אבל לטווח של 6 שנים ברור לי שנעלה מאיפה שנמצאים היום

 

[אלפרד חיות]

תודה על המענה,

לקנות דירה היכן שאנחנו עובדים כרגע לא מעשי עבורינו ברמת המחירים היום.

מצד שני אנחנו משלמים שכירות ממש נמוכה כ-3700 עבור דירת שלושה וחצי חדרים שיכולה להתאים למשפחה צעירה (עד 2 ילדים). וכרגע התכנון הוא כן להישאר באזור ירושלים (ובדירה הזאת בפרט) לתקופה הקרובה (שנתיים/שלוש).

המטרה העיקרית היא להגיע למצב שבעוד כמה שנים ההון עצמי שלי שכרגע עומד על 500-550K יעלה ובצורה משמעותית לקראת רכישת הבית שבו נעבור לגור.

 

גם אם אני אצא מנקודת הנחה מחמירה מאוד, שהדירה שאני קונה לא עולה בשקל אחד במהלך ה-6 שנים האלה (למרות שבעוד כמה שנים יהיה מדובר על דירות שונות לחלוטין), השכירות שאקבל (3500 במהלך הפינוי בינוי) + שכירות לאחר מכן על בנייין חדש, ובנוסף ההחזר של המשכנתא - סוג חסכון "כפוי",  כן יעזרו לי למנף את ההון העצמי שלי.

 

 

 

[yuvalganim]

היום על פיקדון לשנתיים שלוש אפשר לקבל 5% שנתי, זה בערך 2000 שקל לחודש על ההון העצמי שלך בלי משכנתא, בלי הוצאות ריבית ועם יכולת להגדיל את הפקדון בכל חודש כי ההון הפנוי נשמר (ולא הולך על משכנתא).

מבחינה כלכלית לא בטוח שלקנות דירה משתלמת יותר לטווח של 5-6 שנים בריביות של היום.

[DareDevil]

לא יודע להמליץ אם לקנות או לא. אבל כן אני ממליץ לנסות למגן את עצמך מפני עליות ריבית, שנראה שלא נפסקות. 

לדעתי שווה להתחיל מסכום נמוך יחסית, ככה שאם קורה מצב שעולה הריבית אז עדיין יש לכם מרווח נשימה.

שאר הכסף שנותר מהחסכון החודשי להכניס לתוך קופת גמל או קרן השתלמות כלשהיא.

לאחר שהמצב משתפר והריביות יורדות, שווה יהיה לבצע מחזור של המשכנתא. וכמובן שיהיה אפשר (בלי קשר למחזור משכנתא) פשוט להוריד את המשכנתא (וגם לשלם קנס על הדרך) עם החסכון שנוצר בקרן השתלמות/קופת גמל.

 

 

[ישה]

פרוייקט פינוי בינוי יכול לקחת  שנים. וודא עם דודך 

 

זה יפה שאתה רוצה לעזור לדודך במקום להיפך . שהדוד ישלם את הפער  בין שווי הדירה 1.25 למחיר שהדייר הסרבן מבקש 1.35 מיליון

 

משכתא של750K ל 8 שנים= החזר חודשי של 9600 ש"ח .

 

הפער בין הדירה הנוכחית לדירה המודרנית  נראה נמוך 

 

תבדוק מה יהיה מצבך אם תחליט לא לרכוש ולחסוך כל חודש 9600 ש"ח ולהפקיר אותם (  כמאמר הגשש )  יחד עם ההון העצמי שיש כרגע במשהו סולידי אבל שמביא תשואה נאה היום

 

ודרך אגב לשאלות בקשר למשכנתא יש שרשור ייעודי 

 

כאן דנים בבעיות הרות גורל אחרות  

[redroze]

לפני 6 שעות, אלפרד חיות כתב:

לקנות דירה היכן שאנחנו עובדים כרגע לא מעשי עבורינו ברמת המחירים היום

ומה גורם לך לחשוב שעוד 6 שנים כן תוכל לקנות באזור המדובר דירה?

[אלפרד חיות]

אני אענה בצורה מרוכזת ואז אחדול להספים, אחפש את השרשור הייעודי שישה הזכיר.

לפני 13 שעות, ישה כתב:

פרוייקט פינוי בינוי יכול לקחת  שנים. וודא עם דודך 

 

זה יפה שאתה רוצה לעזור לדודך במקום להיפך . שהדוד ישלם את הפער  בין שווי הדירה 1.25 למחיר שהדייר הסרבן מבקש 1.35 מיליון

 

משכתא של750K ל 8 שנים= החזר חודשי של 9600 ש"ח .

 

הפער בין הדירה הנוכחית לדירה המודרנית  נראה נמוך 

 

תבדוק מה יהיה מצבך אם תחליט לא לרכוש ולחסוך כל חודש 9600 ש"ח ולהפקיר אותם (  כמאמר הגשש )  יחד עם ההון העצמי שיש כרגע במשהו סולידי אבל שמביא תשואה נאה היום

 

ודרך אגב לשאלות בקשר למשכנתא יש שרשור ייעודי 

 

כאן דנים בבעיות הרות גורל אחרות  

 

לשים כרגע כל חודש בצד 9600 זה משהו שבטווח של 6/7 שנים כבד עלי,  למרות שאני מסוגל לזה עכשיו בקלות, כשיבואו ילדים, אני לא יודע עם כמה נטו חיסכון אני אשאר בסוף החודש (אני מאמין שאצליח לחסוך, אבל לא יודע להעריך כמה).

היתרון של רכישת דירה זה קבלת שכירות מובנית בתהליך הבניה (אמור לקחת 2-3 שנים - כבר יש אישורים והיתרים, הדייר הבעייתי, גם כן חתם, פשוט הוא משגע את המערכת עם בקשות ושאלות) ולאחריו דירה מושכרת/מכירה.  

בהנחה שאקבל במהלך הבניה כ-3500,  התזרים לחיסכון בטווח זמן המיידי יהיה כ-11K+3.5K יאפשר לחסוך יותר, וגם אחרי שיהיו ילדים, עדיין אצטרך לשים  לטובת המשכנתא רק כ--6K פירוט (משכנתא 9.6-3.5K). על זה דיברתי כשאמרתי שזה סוג של חיסכון כפוי. 

 

עוד לא התחלתי לדבר עם הבנקים, אבל עולה לי לראש אולי לפרוס את ההחזר ל-10 שנים כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, ואת ההפרש לחסוך בצד. 

אנחנו עדיין במחשבות מה הצעד הנכון ואיך לבצע אותו נכון.

 

חישוב שעשינו עם אקסל מראה שבעצם קבלת השכירות המובנית על פני זמן הבנייה לא שווה יותר מהריבית שאנחנו נשלם לבנק (בהנחה של 8 שנים משכנתא/10 שנים משכנתא) + הפסד תשואה מצטברת (הנחה של 5 אחוז ברוטו רווח בשנה על הון עצמי של 550K).

הנעלם שיכול לתת תשובה פה חד משמעית היא ערך הדירה בעוד כמה שנים. 

אם מחירי הדיור "יקרסו" ודירה חדשה מקבלן לא תהיה שווה 1.6/1.7M כמו בהערכות אלא פחות - 1.3. אז יש פה הפסד ודאי.

אם מחירי הדיור לא יקרסו אבל ירדו קלות ל - 1.45/1.5 - העסקה עדיין משתלמת.

 

 

 

לפני 13 שעות, redroze כתב:

ומה גורם לך לחשוב שעוד 6 שנים כן תוכל לקנות באזור המדובר דירה?

 

כיום אני גר בירושלים (ולא מעוניין לגור פה בהמשך - כשיהיו לי ילדים קטנים), התכנון הוא לעבור למושבים ליד גדרה או לגדרה עצמה.

כרגע (בטווח זמן הקרוב) אין לנו באמת סיבה לעשות את המעבר הזה, ובנוסף ולא את ההון לקנות שם בית, ואנחנו מעדיפים להיות קרובים לעבודה ולחברים שגרים לידנו. 

 

 

 

[יובל .מ.]

לפני 13 דקות, אלפרד חיות כתב:

בהנחה שאקבל במהלך הבניה כ-3500,  התזרים לחיסכון בטווח זמן המיידי יהיה כ-11K+3.5K יאפשר לחסוך יותר, וגם אחרי שיהיו ילדים, עדיין אצטרך לשים  לטובת המשכנתא רק כ--6K פירוט (משכנתא 9.6-3.5K). על זה דיברתי כשאמרתי שזה סוג של חיסכון כפוי. 

איך 11+3.5 אם אתה צריך לשלם את המשכנתא?

[ישה]

אם אני מבין נכון

 

מקבל בזמן הבניה כ 3.5 K ואח"כ תהיה לך  דירה להשכרה בסכום דומה ולכן מכיסך לטובת המשכנתא יצא 9,600 פחות ה 3,500 וזה ביכולת שלך לאחר שלקחת בחשבון גם התווספות של ילדים

ילדים זה שמחה אומר השיר אבל גם הוצאות גדולות תראה שאתה לא טועה כאן בענק, וכי 5,500 מספיק לכך.

נכון יהיה לקחת משכנתא יותר מרווחת \ מציע שני שליש קל"צ ל 10 שנים ופריים ל 25 שנה, את יתרת הפריים תפרע  בעת מכירת הדירה

[maxcher]

חטפתם את השרשור , תחזרו בבקשה למשכנתאות

[Ziv]

בתאריך 1.4.2023 בשעה 10:10, SlowRide כתב:

תשלום חודשי 7000 ש"ח למשכנתא זאת הוצאה מטורפת לזוג שמכניס 20 נטו בחודש.

צרף את זה לשאר ההוצאות השוטפות של מחיה עם ילדים וכמה נשאר בסוף החודש לשים בצד, עם כל מיני בלתמ"ים שקשה לחזות? כלום בקושי. לקיים משפחה מחודש לחודש על הקשקש זה לא חיים.

 

 

בוא אני אפתח בפניך את האקסל האישי - אנחנו מוציאים בחודש כ-15 אש"ח. ואנחנו מחזיקים 2 מכוניות, כשאחת מהם יקרה מאוד לאחזקה (אלפא ג'וליה) וכוללת הלוואה של 1000 ש"ח.

ילד אחד בגן פרטי וילד אחד בצהרון פרטי.

עושים לפחות 2 חופשות שנה, משתדלים מחוץ לעונה, וישנים בצימרים/ABNB זולים שמאפשרים להכין א.ב/א.ע עצמאית. 

קונים בגדים פעמיים בשנה במבצעים לנו ולילדים.

בעבודה אוכלים צהריים לפעמים בחוץ ולפעמים מביאים מהבית.

חיים מעט מעל הממוצע בגלל שאנחנו מרוויחים יותר מהממוצע. יש הרבה שומן לחסוך אצלנו אם רוצים.

 

בתאריך 1.4.2023 בשעה 10:12, stum כתב:

 

יופי, בוא עכשיו נדבר על נתונים ועובדות.

בשנת 2019 הכנסות נטו למשק בית ממוצע 16,559 ש"ח לחודש.

בשנת 2019 הוצאות נטו למשק בית ממוצע 15,990 ש"ח לחודש.

בוא תראה לי בבקשה איך ב 569 ש"ח לחודש זוג ממוצע חוסך 100 אלף שקל בשנה.

 

יודע מה, נקל עלייך זוג שחוסך פי 2 מהממוצע. או פי 3. או פי 5 או פי 10.

 

למה לקחת את 2019 אם אפשר לקחת את 2012?

2019 היתה לפני 4 שנים, יש נתונים מעודכנים יותר - למה לא לקחת אותם?

אני דיברתי על זוג צעיר ללא ילדים שנמצא בתקופת החסכון שלו, ללא הוצאות משכנתא, אתה הבאת דוגמה של משק בית ממוצע עם ילדים שכנראה יש לו גם משכנתא.

 

לגבי זה אני מסכים איתך שרוב האוכלוסיה לא מתנהלים נכון. אני רוצה להאמין שהאוכלוסיה שקוראת וכותבת פה אלו אנשים איכותיים יותר מהרוב הממוצע בארץ, ועדיין נותן דוגמאות של זוג ממוצע.

 

בתאריך 1.4.2023 בשעה 10:32, farkash7 כתב:

 

עזוב רגע שברמה הפרקטית החישוב שתיארת גם לא מחובר למציאות.

לא הבנת כי אתה לא מחובר למציאות בשטח.
על דירות 3 חדרים בבניין מתפורר בגסי כהן מבקשים 1.8 אז על מה אתה מדבר בדיוק?
כדי לקנות דירת 4 חדרים נורמלית בחולון אתה צריך להכין 3 מיליון+, איזה משפחה ממוצעת יכולה לארגן סכום כזה?

רוצה לראות מה המציאות? בבקשה אחזיר אותך קצת אחורה בזמן בשרשור הזה. תראה מה "זוג ממוצע" יכול לקנות.
 

 

 

 

מה אתה מנסה להגיד בזה?

פתח תקווה יותר יקרה מחולון בחלק מהשכונות, והמחיר שהציג נמוך מה-1.8 שאני רשמתי.

ב-1.8 אפשר לרכוש דירת 3 חד' לא חדשה בחולון. וגם בפתח תקווה בחלק מהשכונות.

וגם פתח תקווה וגם חולון אחלה ערים לגדל בהם משפחה. שניהם במטרופולין של גוש דן, עם חינוך טוב, תחבורה ציבורית, בתי חולים ומוסדות ציבור. מה צריך יותר מזה?

מתעקש על עיר/שכונה טובה יותר? תלמד מקצוע מבוקש, תתמקצע, תרוויח טוב יותר.

אם ההכנסה שלך ממוצעת כנראה שתגור בעיר ממוצעת.

לפעמים אני לא מבין מה חלק מהכותבים פה רוצים...

 

בתאריך 1.4.2023 בשעה 11:28, MZN כתב:

על פי חילן, מ 11,800 נשאר 9,200₪

 

כמו שהסבירו, יש נקודות זיכוי בעבור ילדים וכו'. בכל מקרה, זה לא פער גדול מ-20. אפשר לעשות התאמה לנתונים בהתאם.

ושוב, אתה מתעקש על המספרים כשאני חוזר ואומר - מדובר בעשירון שישי!

אני מניח שרוב הקוראים פה נמצאים בעשירון שביעי ומעלה (לא מדבר על אלו שנמצאים בלימודים או כי בחרו בדרך חיים שונה). אבל העיקר להיתפס על הקטנות...

 

 

האמת שאני קצת מופתע ולא מופתע מהתשובות פה.

כולם מטילים ספק, כולם מחפשים לבדוק שוב בנתונים, כולם אומרים למה זה לא אפשרי, כשזו לא המטרה בכלל.

אני מנסה להביא דוגמה כדי להראות שזוג צעיר שפועל נכון יכול לקנות היום דירה ראויה בישראל. חד-משמעית. 

גם ללא עזרה מההורים, גם לא בפריפריה, גם לא להקריב את איכות החיים שלהם לרמה של סגפנות.

 

שכל הציניקנים ימשיכו לצקצק ולהתלונן - ההוכחה היא שמכירת הדירות נמשכת וגם תימשך.

העצירה היא זמנית, וגם אם תהיה ירידה וגם אם לא, ואני דווקא מאלו שחושבים שתהיה ירידה (בתור בעל 2 נכסים), הזוגות והמשפחות יחזרו לקנות דירות בטירוף כשהכיוון יתבהר.

[SlowRide]

לפני 4 דקות, Ziv כתב:

בוא אני אפתח בפניך את האקסל האישי - אנחנו מוציאים בחודש כ-15 אש"ח.

פחות מעניין כמה אתה מוציא אלא כמה נשאר לך אחרי כל ההוצאות.

משק בית שמרוויח 20 (שעל זה דיברנו קודם) ומוציא 15 לא יכול להרשות לעצמו להחזיר 7 כל חודש למשכנתא.

[rev-Match]

לפני 4 דקות, Ziv כתב:

 

בוא אני אפתח בפניך את האקסל האישי - אנחנו מוציאים בחודש כ-15 אש"ח. ואנחנו מחזיקים 2 מכוניות, כשאחת מהם יקרה מאוד לאחזקה (אלפא ג'וליה) וכוללת הלוואה של 1000 ש"ח.

ילד אחד בגן פרטי וילד אחד בצהרון פרטי.

עושים לפחות 2 חופשות שנה, משתדלים מחוץ לעונה, וישנים בצימרים/ABNB זולים שמאפשרים להכין א.ב/א.ע עצמאית. 

 

הערכה גסה מאוד,

 

אלפא 1000 ש"ח

ביטוחים ודלק לשני הרכבים  1000

גן פרטי 3000

צהרון פרטי 1300

משנכתא / שכירות 5000 

 

נשאר 3700 - יפה מאוד שאתם מצליחים להוציא מזה את ההוצאות הקבועות(אוכל, תקשורת, ארנונה) + ביגוד , שתי חופשות ועדיין יש הרבה שומן.

 

אם תוכל לחלוק איך עושים את זה בפרטי יותר מאשמח (באמת בלי ציניות) .

 

 

[Ziv]

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

פחות מעניין כמה אתה מוציא אלא כמה נשאר לך אחרי כל ההוצאות.

משק בית שמרוויח 20 (שעל זה דיברנו קודם) ומוציא 15 לא יכול להרשות לעצמו להחזיר 7 כל חודש למשכנתא.

 

אני לא נושא הדיון.

 

אבל אם כבר שאלת אז אגיד שאני לא דוגמה כי אנחנו מרוויחים הרבה מעל הממוצע.

גרים במגדל בשכונה טובה ועם זאת יקרה, עם ועד בית של 500 ש"ח, גני ילדים יקרים מהממוצע,

קונים בסופר השכונתי בגלל הנוחות, מרשים לעצמנו לקנות מותרות מדי פעם, אני עושה ימי מסלול אחת לחודשיים שזו הוצאה של 1000 ש"ח רק לביקור (לפני הוצאות בלמים וצמיגים).

הקטן גם הולך לקלינאית תקשורת בעלות של 1600 שח לחודש.

 

כשהיינו מרוויחים פחות גם הוצאנו פחות.

 

לפני 1 דקה, rev-Match כתב:

הערכה גסה מאוד,

 

אלפא 1000 ש"ח

ביטוחים ודלק לשני הרכבים  1000

גן פרטי 3000

צהרון פרטי 1300

משנכתא / שכירות 5000 

 

נשאר 3700 - יפה מאוד שאתם מצליחים להוציא מזה את ההוצאות הקבועות(אוכל, תקשורת, ארנונה) + ביגוד , שתי חופשות ועדיין יש הרבה שומן.

 

אם תוכל לחלוק איך עושים את זה בפרטי יותר מאשמח (באמת בלי ציניות) .

 

 

 

הכוונה היתה להוצאות משפחה לפני הוצאות מגורים (משכנתא/שכירות).

וכן, החישוב החצי-שנתי מראה על הוצאה של 1000 שח חודשי על האלפא...

משלמים מעט יותר על הגן, והרבה יותר על המשכנתא (אבל זו לא נכנסת לחישוב ה-15).