תמ"א 38 למתקדמים

[AssafO]

הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים אחרונים של קבלת אישור לביצוע פרויקט תמ"א 38.

אין ממש עורך דין שמייצג את הדיירים אלא העורך דין של היזם שעושה את העבודה. קניתי את הדירה בסיטואציה הזאת כשבעל הדירה הקודם כבר חתם ואישר ליזם על התוכנית.

 

היזם מעדכן את הדיירים מדי פעם בנוגע להתקדמות הבירוקרטית (דירה אחת שייכת לעמידר, 2 דירות אחרות היו רשומות על שם הקבלן למשך יותר מ 40 שנים למרות שבפועל נמכרו מספר פעמים, התקדמות מול חברת החשמל בנוגע לאישור להטמנת קו חשמל עילי וכו')

 

לפני מספר ימים קיבלנו מכתב מבנק הפועלים. היזם פנה אליהם לצורך קבלת ליווי פיננסי לפרוייקט וזה בעצם השלב האחרון לפני קבלת ההיתר בנייה.

 

הבנק הודיע לנו שהיזם רשם את חדר הזבל בתור תת חלקה ושהגג וזכויות הבנייה שיינתנו בהיתר הבנייה יהיו משויכות לאותה יחידה נוספת. לצורך מימון הפרויקט היזם לוקח משכנתא על אותה יחידה נוספת בסך 20 מיליון ש"ח. הבנק ילווה את הפרויקט מבחינת הקונים של הדירות שיתווספו בפרויקט ויעמיד לדיירים הקיימים ערבות בנקאית על סך 400000 ש"ח.

 

כל הדיירים יחתמו בלי לשאול שאלות ובלי להתייעץ כמו שקרה עד עכשיו. אותי זה מדאיג.

העו"ד שיעץ לי עד עכשיו בכל תהליך הרכישה של הדירה אמר לפנות לעורך דין של הבניין (אין כזה, זה העורך דין של היזם) בדקתי עם עוד עורך דין אבל על יעוץ שכזה ביקשו סכום גבוה (אני יכול להבין כמה מאות שקלים אבל סכום של 4 ספרות מבלי לראות את המסמך שאני צריך לחתום עליו נראה לי מוגזם).

 

מישהו אחר היה במצב דומה בתהליך של תמ"א? הפעולה של היזם לפנות לבנק לצורך קבלת ליווי זה דבר רגיל ומקובל?

 

מה קורה אם חס וחלילה היזם פושט רגל באמצע הבניה ? הבנק נשאר עם חדר זבל כל הזכויות בניה ומה אז? הבנק מקדם בעצמו את התהליך?

[Nemesis]

אין עורך דין שלכם בתמונה? הזוי לחלוטין.

עורך הדין של היזם - מייצג את היזם ושומר על האינטרסים של היזם.

אנחנו גם בתהליך מתקדם עם יזם, אך יש עורך דין מטעמינו שמנהל את המו"מ. כחלק מההסכם אם יחתם, היזם ישלם את שכר טרחתו.

[Fitch]

אני מניח שהחדר זבל, זכויות הבניה והגג יהיו רשומים ע"ש הקבלן/היזם/מקורבים.

 

לא לקחת ייעוץ מקצועי ובלתי תלוי, בגלל שעולה 4 ספרות, בעסקה ששווי הוא מאות אלפים - לדעתי טעות גדולה!

[malcishua]

כפי שנכתב כבר, המצב הזה - בו אין עו״ד שמייצג את האינטרסים שלכם אלא רק אחד מטעם היזם - הוא רע מאוד מבחינתכם (הדיירים) ויש לו הרבה משמעויות שליליות (מניסיון).

 

אתם צריכים, לפני הכל, לשכור עו״ד שייצג אתכם בכל התהליך. כפי שכתב נמסיס, מקובל כי עלות העו״ד שלכם מכוסה ע״י היזם וזה חייב להיות מעוגן בחוזה.

 

אם חשוב לך להגן על ההשקעה שלך אתה חייב - ובהקדם האפשרי - לכנס את דיירי הבניין או לפנות לועד הבית (או מי שהדיירים מינו מתוכם כנציג מול היזם) ולהתעקש על הנ״ל.

[flytomars]

אצלי בבניין יש תמ"א, ויש עורך דין שמלווה מטעמינו ומייצג את האינטרסים שלנו,

אילמלא הוא אני מאמין שלא הייתה תמ"א בכלל או שהיינו מפסידים הרבה יותר מסכום של 4 ספרות, פר דייר.

[AssafO]

מבין את מה שאתם אומרים לגבי יצוג של עורך דין. ואני רק מחדד. קניתי את הדירה לפני שנתיים כשהבעלים הקודם ושאר הבניין חתמו כבר אצל היזם הספציפי. על הדירה היתה הערת אזהרה (כמו על כל יתר הדירות) של היזם שעומד לבצע את התמ"א. כדי להסיר את ההערה ושיהיה אפשר לרשום את הדירה על שמי בטאבו הייתי צריך לחתום על המסמכים של התמא בעצמי.

 

העורך דין שיעץ וליווה אותי בהליך קניית הדירה עבר על המסמכים של התמא וכן יעץ לי לחתום עליהם.

 

לשאר הדיירים אין עורך דין משלהם שמייצג אותם. הם משתמשים בשירותים של העורך דין של היזם.

בעבר הרחוק כל דייר שילם 2000 ש"ח כדי לקבל יעוץ מעורך דין שברח עם הכסף (זה מה שהבנתי מהועד). אז הועד והדיירים החליטו לסמוך על העורך דין של היזם.

 

מספר עורכי דין אמרו לי שבכל מקרה שאר הדיירים יחתמו ואז החתימה שלי (או חוסר החתימה שלי) לא תשנה כל כך (מבלי להסתכל על המסמך).

 

רוב רובם לא רוצים כל כך להתעסק בזה אלא מפנים לעורך דין שמייצג את הבניין (ואין כזה)

 

רק עורך דין אחד זרק סכום של 4 ספרות (וזה נראה לי ממש לא רציני מבלי לראות את המסמך).

 

אסף

[NirLevi]

הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים אחרונים של קבלת אישור לביצוע פרויקט תמ"א 38. באיזה שלב? היתה החלטת ועדה לגבי קבלת היתר?

אין ממש עורך דין שמייצג את הדיירים אלא העורך דין של היזם שעושה את העבודה. רע מאוד קניתי את הדירה בסיטואציה הזאת כשבעל הדירה הקודם כבר חתם ואישר ליזם על התוכנית.

 

היזם מעדכן את הדיירים מדי פעם בנוגע להתקדמות הבירוקרטית (דירה אחת שייכת לעמידר, 2 דירות אחרות היו רשומות על שם הקבלן למשך יותר מ 40 שנים למרות שבפועל נמכרו מספר פעמים, התקדמות מול חברת החשמל בנוגע לאישור להטמנת קו חשמל עילי וכו')

 

לפני מספר ימים קיבלנו מכתב מבנק הפועלים. היזם פנה אליהם לצורך קבלת ליווי פיננסי לפרוייקט וזה בעצם השלב האחרון לפני קבלת ההיתר בנייה.

 

הבנק הודיע לנו שהיזם רשם את חדר הזבל בתור תת חלקה ושהגג וזכויות הבנייה שיינתנו בהיתר הבנייה יהיו משויכות לאותה יחידה נוספת. לצורך מימון הפרויקט היזם לוקח משכנתא על אותה יחידה נוספת בסך 20 מיליון ש"ח. הבנק ילווה את הפרויקט מבחינת הקונים של הדירות שיתווספו בפרויקט ויעמיד לדיירים הקיימים ערבות בנקאית על סך 400000 ש"ח. כשהבנק נותן מימון לפרויקט, זהו צעד טוב. הפרויקט ככל הנראה עבר את הבקרה של הבנק למימון ולרווח פוטנציאלי.

בקשר לזכויות הבנייה, תבדוק האם בוצע תיקון לתקנון המוסכם בתיק הבית המשותף. לא ניתן להצמיד את זכויות הבנייה בהיתר הבנייה.

 

כל הדיירים יחתמו בלי לשאול שאלות ובלי להתייעץ כמו שקרה עד עכשיו. אותי זה מדאיג.

העו"ד שיעץ לי עד עכשיו בכל תהליך הרכישה של הדירה אמר לפנות לעורך דין של הבניין (אין כזה, זה העורך דין של היזם) בדקתי עם עוד עורך דין אבל על יעוץ שכזה ביקשו סכום גבוה (אני יכול להבין כמה מאות שקלים אבל סכום של 4 ספרות מבלי לראות את המסמך שאני צריך לחתום עליו נראה לי מוגזם). רע מאוד 2. עו"ד מייצגים את האינטרס של מי ששלח אותם, ומייצגים היטב.

 

מישהו אחר היה במצב דומה בתהליך של תמ"א? גם אבל אחרת הפעולה של היזם לפנות לבנק לצורך קבלת ליווי זה דבר רגיל ומקובל? כן

 

מה קורה אם חס וחלילה היזם פושט רגל באמצע הבניה ? הבנק נשאר עם חדר זבל כל הזכויות בניה ומה אז? הבנק מקדם בעצמו את התהליך? לא מדויק. צריך לבדוק האם הבנק שיעבד את התת חלקה המדוברת. תוציא נסח מרוכז ועדכני, תמחק פרטים מזהים ותעלה לכאן.

באדום.

[ישה]

כאשר רכשת רכב לאחרונה האם הסתמכת על דברי המוכר, או לקחת את הרכב לבדיקה?

 

עכשיו תכפיל את זה פי עשר.

 

כמה דירות מוסיפים שהבנק נותן מימון של 20 מיליון ש"ח? כמה דירות יש היום בבניין?

[AssafO]

כשרכשתי את הדירה היה עורך דין מטעמי ששילמתי לו והוא ליווה אותי בכל תהליך הקנייה ופעל מול העורך דין של המוכר וגם מול העורך דין של התמ"א.

אותו עורך דין "נפנף" אותי לפני מספר ימים והפנה אותי לעו"ד של הועד. אם היה מבקש תשלום נוסף הייתי משלם לו אבל הוא אחד מאלה שאמר שגם ככה כולם יחתמו ושמיותר שעורך דין אחר יתעסק בזה.

 

בבניין יש 12 דירות (4 קומות כל קומה 3 דירות). מתוכנן תוספת של 8 דירות (2 וחצי קומות).

 

בדקתי עם העירייה ויש כרגע אישור בנייה על תנאי. אחד מהתנאים זה הטמנת כבל חשמל (חברת החשמל אישרו שיבוצע בעתיד במהלך הבנייה כנראה) ועוד תנאי זה העמדת ערבות של היזם (שזה כנראה חלק מהצורך במימון וליווי של הבנק).

 

אני אנסה להעלות את הנסח טאבו העדכני, יש הרבה פרטים למחוק. לא מופיע שם עדיין הערת אזהרה של הבנק על החלקה החדשה או אזכור למשכנתא על החלקה הזאת. בשביל זה הבנק צריך שהדיירים יחתמו. כן מופיע שם התת חלקה החדשה עם 3 הצמדות (2 הצמדות בקרקע ועוד הצמדה של הגג).

[malcishua]

כנראה שאין הרבה טעם בעו״ד שייצג אותך אישית בעניין, אבל יש הרבה טעם בעו״ד שייצג את כל דיירי הבניין מול היזם, וזה מה שאתה צריך לדחוף אליו. ויפה שעה אחת קודם.

 

לגבי ״ברח עם הכסף״ - יש דרכים לטפל במקרים כאלה. ובכל מקרה אתם צריכים לקחת עו״ד מוכר שיש לו ניסיון בדברים כאלה (מומלץ אחד שעבר תמ״א 38 לפחות פעם אחת). ככה תמזער את הסיכוי שינטוש אתכם. אני יכול להמליץ לך על מי שמטפל בנו בירושלים, אבל אם אתה גר באיזור אחר אולי מישהו בפורום יוכל להמליץ לך על עו״ד. אתה גם יכול לחפש באינטרנט ולמצוא מישהו (זה בערך מה שאנחנו עשינו - מצאנו מישהו וחיפשנו המלצות עליו מאנשים שייצג).

 

מה שחשוב כרגע - ולא רק לעניין הספיצפי של חדרי הזבל וכו׳, אלא כדי להגן על הכסף שהשקעת בפרויקט - לשכנע את הדיירים לעבור לעו״ד שייצג את האינטרסים שלכם ולוודא עם היזם שהוא מממן את העו״ד הזה ושזה מעוגן בחוזה.

[vladclar]

לוקחים עו"ד לפני שחותמים מול היזם. מה עכשיו יעזור עו"ד אחרי שכולם כבר חתומים על החוזה ( שהוא ככל הנראה לטובת היזם )?

הרי אי אפשר לשנות את מה שחתמו עליו...

[malcishua]

נכון שזו ההתנהלות הכי נכונה, אבל עו״ד שמייצג את האינטרסים שלך יעזור לך גם במהלך הפרויקט בהתנהלות מול היזם כשעולים כל מיני נושאים (כמו הנושא שפות״ש פתח את השרשור בגללו). מלבד זאת, ניתן לשנות את החוזה הקיים בהסכמת כל הצדדים. מסכים שזה לא פשוט אבל אפשרי.

[NirLevi]

כשרכשתי את הדירה היה עורך דין מטעמי ששילמתי לו והוא ליווה אותי בכל תהליך הקנייה ופעל מול העורך דין של המוכר וגם מול העורך דין של התמ"א.

אותו עורך דין "נפנף" אותי לפני מספר ימים והפנה אותי לעו"ד של הועד. אם היה מבקש תשלום נוסף הייתי משלם לו אבל הוא אחד מאלה שאמר שגם ככה כולם יחתמו ושמיותר שעורך דין אחר יתעסק בזה.

תפנה לעורך דין אחר.

בבניין יש 12 דירות (4 קומות כל קומה 3 דירות). מתוכנן תוספת של 8 דירות (2 וחצי קומות).

אתה יודע מה השטח המוצע בהיתר הבנייה? על פניו נראה שהבנק שם לא מעט כסף.

בדקתי עם העירייה ויש כרגע אישור בנייה על תנאי. אחד מהתנאים זה הטמנת כבל חשמל (חברת החשמל אישרו שיבוצע בעתיד במהלך הבנייה כנראה) ועוד תנאי זה העמדת ערבות של היזם (שזה כנראה חלק מהצורך במימון וליווי של הבנק).

 

אני אנסה להעלות את הנסח טאבו העדכני, יש הרבה פרטים למחוק. לא מופיע שם עדיין הערת אזהרה של הבנק על החלקה החדשה או אזכור למשכנתא על החלקה הזאת. בשביל זה הבנק צריך שהדיירים יחתמו. כן מופיע שם התת חלקה החדשה עם 3 הצמדות (2 הצמדות בקרקע ועוד הצמדה של הגג).צלם את התת חלקה החדשה ואת התקנון המוסכם העדכני.

באדום.

[AssafO]

 

לפי המסמך מהבנק היזם הולך להוסיף שטח של 978 מ"ר.

 

נכון לאתמול בערב 9 דיירים עמדו בתור וחתמו רק מתוך יעוץ של העורך דין של היזם במקום.

 

בנוסף למסמך של הבנק צריך לחתום על יפוי כח ועוד מסמכים של רשות המיסים (היזם הוא זה שמשלם...)

 

אסף

 

Sent from my SM-C5000 using Tapatalk

[NirLevi]

[ATTACH]475918[/ATTACH][ATTACH]475919[/ATTACH]

 

לפי המסמך מהבנק היזם הולך להוסיף שטח של 978 מ"ר.

 

נכון לאתמול בערב 9 דיירים עמדו בתור וחתמו רק מתוך יעוץ של העורך דין של היזם במקום.

 

בנוסף למסמך של הבנק צריך לחתום על יפוי כח ועוד מסמכים של רשות המיסים (היזם הוא זה שמשלם...)

 

אסף

 

Sent from my SM-C5000 using Tapatalk

 

1. כפי שכתבתי, בוצע תיקון לרישום הבית המשותף, כולל התשריט.

אני משער שבנוסף הוצמדו גם כל זכויות הבנייה העתידיות.

 

2. בחישוב זריז, היזם מקבל מימון יחסית גבוה לכיסוי עלויות הבנייה, שזה טוב.

 

3. עורך הדין של היזם, מייצג את היזם. אל תחתום ותבדוק היטב עם עורך דין מטעמך, שאין לך "עז" בהסכם.

 

4. אהבתי את המהדק