עומד לפני רכישת דירה חדשה מקבלן. אשמח לטיפים מבעלי נסיון

[איציק נ.]

על איזה תשתיות למען השם אתה מדבר ?

 

ובנוגע להריסת קירות - אם תבחר דירה עם תוכנית טובה, לא תצטרך לגעת בה.

 

קניתי לפני שנה דירת 5 ח' על הנייר, המפרט היה ברור.

נכון להיום הדירה כבר קיימת (סיימו חשמל ותשתיות תקשורת, כרגע עובדים על טיח ותשתית מים\גז). בכל חדר יש כמה נקודות חשמל ובכל חדר (כולל הסלון כמובן) יש נקודת טלפון, נקודת כבלים, נקודת רשת ונקודת חשמל צמודות אחת לשניה. כל הנקודות (למעט החשמל) מגיעות לארון התקשורת, והחשמל - כמובן - לארון החשמל.

ביחידות הורים יש תריס חשמלי וביתר החדרים שאין - יש נקודת חשמל צמודה (חיפוי גבס).

 

מסביב יש כל מה שצריך (הכנה למזגן, תלת פאזי לכיריים, נקודות כח לתנור\מדיח\מיקרו, צינור 50 ממ בקיר בסלון בין המזנון ל TV, הכנה ל 4 רמקולים למערכת קולנוע ביתית) אז באמת תגיד לי איזה הכנות עוד אני צריך מתחת לרצפה ??

אתה מדבר על הכנות כאילו לא מקבלים כלום היום. אתה צריך להבין שהיום זה לא כמו לפני 20 שנה שבקושי תשתית לנקודת טלפון או אינטרקום בחדר הורים היה "מותרות". היום יש הכל ובכל מקום, וגם אם חסר לך - אז בתשתית צנרת המריכף שיש כבר בקירות או ברצפה, אתה יכול להעביר הכל - לכל מקום. כנ"ל לגבי מפסק מחליף לתאורה בחדרים שאין בהם: כל התשתית נבנית סביב נקודת התאורה בחדר, ומשם אפשר להשחיל חוטים (דיי בקלות) ולהפוך כל נקודת חשמל לנקודת חשמל עם מפסק מחליף בצמוד אליה (ובכל חדר יש אחת כזו דיי קרוב למיטה).

 

איציק

[samg]

יש טעם לשכור מעצבת פנים שתחווה דעתה על נושא נקודות התאורה\חשמל ותוספות רצויות או מיותרות למפרט הדירה ובנוסף עיצוב בסיסי באם נדרש למטבח וכ"ו? בנוסף, אשמח לדעת באם יש טעם לתוספות מסויימות שהם בגדר חובה לפני גמר הבנייה. דבר שימנע בעתיד שבירת קירות\ריצוף לשם העברתם. כמו שחלקכם ציינתם.

[sperial]

איציק, אולי אתה בר מזל ורכשת דירה המתאימה בדיוק לצרכיך ישר מהקופסא. רוב האנשים אינם כה בני מזל, וצריכים התאמות. יכלו להיות עניין קטן כמו הזזת נקודת מים או גז או חשמל במטבח, יכול להיות ארגון מחדש של כל נקודת התקשורת והטלויזיה בבית. גם נושא הגימורים הוא עניין של מזל. יתכן שהקבלן יספק חיפויים לטעמך, יתכן שלא.

באותה דירה שהזכרתי לקחתי את החיפויים שהציע הקבלן, לפחות מחלקם סבלתי מאד (מרצפות גרניט פורצלן מבריק בהירות ושבירות), חלקם היו סתם מכוערים (בחדרי האמבטיה\שירותים).

וגם אתה מציין שינויים שלא כל אחד יכול לעשות: לא כל אחד יכול לחצוב שקעי חשמל בעצמו בקלות, ואתה מודע למחיר שהקבלנים לוקחים תמורת כל נקודה. בדיקה הנוכחית שלי נספרו על ידי הקבלן כ-170 נקודות, ואני לא בטוח שזה כולל את הנקודות שהיו קיימות לפני השיפוץ ונעשה בהן שימוש, או שמדובר רק בחדשות שהותקנו על ידו. תראה לי דירה סטנדרטית עם מספר שמתקרב לכך (טוב, הדירה שלי גדולה מאד, אבל נניח 2/3 מזה. הקבלן נתן לך 120 נקודות?).

 

יותר מזה - האם החלוקה הפנימית של הקבלן היא אופטימלית לצרכיך? ממש לא תמיד, ואז נכנס עניין של חלוקה מחדש של המחיצות על כל מה שעובר בהן, בהחלט לא תמיד עניין פשוט. אולי צריך לותר על חדר לטובת יצירת חלל גדול, אולי דווקא להוסיף חלל קטן עבור ילד נוסף או פינת עבודה. האדריכל יוצר מבנה גנרי שנראה לו מיטבי, אבל לא תמיד מתאים לצרכי כל קונה.

 

samg - נושא התאורה הוא עניין אישי. אני די משוגע על הנושא הזה והמעצבת נתנה לי הרבה נקודות תאורה (בסלון\פינת אוכל 3 תלויות, אבל עוד 3 בקיר, ומספר ספוטים וכן קורות גבס עם לדים), במטבח 4 נקודות בתקרה, אחת בקיר ופס לדים מתחת לארון התלוי. בדיקות קודמות שבהן התספקנו תחילה בנקודות שסיפק הקבלן הוספנו עוד נקודות תאורה בהמשך, עם כל הבלגן של חציבה, למרות שהיה מדובר בפרוייקט קטן של כמה שעות. כין שלא מדובר בהוצאה גדולה הייתי משקיע כמה מאות ש"ח בשעת עבודה או שתיים של מעצבת (ויש לי לע מיל להמליץ).

[samg]

אשמח להמלצה בפרטי.

[גרשון המשפר]

הטיפ נכון למי שרוצה ויכול להשקיע יותר אך לא כל כך טוב למי שמוגבל בסכום או רוצה להרויח יותר

 

דירה מקבלן תמיד תהיה זולה משמעותית מדירה חדשה יחסית ואז אמנם לא יהיו לו מחלות ילדות שיש כמעת בכל דירה חדשה מקבלן אבל יהיה לו הרבה פחות רווח נטו על הדירה וזה מגיע גם לפער של מאות אלפים.

 

כל מה שכתבת על רווח והפסד לא רלוונטי כשמדובר בדירה למגורים ולא להשקעה. אתה לא מרוויח כלום אם אתה לא מוכר. וגם אז אתה לא מרויח אם אותו כסף (בד"כ פלוס תוספת שנדרשת כדי לשדרג) הולך לרכישת הדירה למגורים הבאה.

 

אם הוא יבחר לגור בשכירות ולקנות דירה להשקעה - אז אפשר להתייחס לרווח\הפסד על הדירה וגם לחשב את עלויות הזמן שבין ההמתנה לקבלת נכס מניב מהקבלן לבין קבלה מיידית של נכס במקרה של דירה מוכנה.

 

לא חוכמה לגור בדירה במשך שנים ולמכור אותה "ברווח" כאשר כל הזמן הזה הכסף היה תקוע בבלוקים ובאותה תקופה אפיקי השקעה מקבילים עקפו את ה"תשואה" על הדירה.

[Casper]

יש טעם לשכור מעצבת פנים שתחווה דעתה על נושא נקודות התאורה\חשמל ותוספות רצויות או מיותרות למפרט הדירה ובנוסף עיצוב בסיסי באם נדרש למטבח וכ"ו? בנוסף, אשמח לדעת באם יש טעם לתוספות מסויימות שהם בגדר חובה לפני גמר הבנייה. דבר שימנע בעתיד שבירת קירות\ריצוף לשם העברתם. כמו שחלקכם ציינתם.

 

אם הקבלן לא נותן זאת, שווה לשקול הוספת נקודת גז באזור מסתור הכביסה לצורך מחמם מים בגז. גם אם לא תתקין מחמם כזה עכשיו בעתיד אם תרצה זה יהיה פשוט. כנ"ל לגבי נקודת גז במרפסת שמש אם אתה בקטע של מנגל (לא בכל בנין משותף אוהבים את זה).

מעבר לכך צריך לתכנן את נקודת המים והניקוז של המטבח בהתאם למיקום הכיור ומדיח הכלים, לא הייתי מתרגש או משקיע הרבה כסף בהזזת נקודת גז לכיריים כי מקסימום מעבירים צינור מאחורי הארונות.

 

איציק, אולי אתה בר מזל ורכשת דירה המתאימה בדיוק לצרכיך ישר מהקופסא. רוב האנשים אינם כה בני מזל, וצריכים התאמות. יכלו להיות עניין קטן כמו הזזת נקודת מים או גז או חשמל במטבח, יכול להיות ארגון מחדש של כל נקודת התקשורת והטלויזיה בבית. גם נושא הגימורים הוא עניין של מזל. יתכן שהקבלן יספק חיפויים לטעמך, יתכן שלא.

באותה דירה שהזכרתי לקחתי את החיפויים שהציע הקבלן, לפחות מחלקם סבלתי מאד (מרצפות גרניט פורצלן מבריק בהירות ושבירות), חלקם היו סתם מכוערים (בחדרי האמבטיה\שירותים).

וגם אתה מציין שינויים שלא כל אחד יכול לעשות: לא כל אחד יכול לחצוב שקעי חשמל בעצמו בקלות, ואתה מודע למחיר שהקבלנים לוקחים תמורת כל נקודה. בדיקה הנוכחית שלי נספרו על ידי הקבלן כ-170 נקודות, ואני לא בטוח שזה כולל את הנקודות שהיו קיימות לפני השיפוץ ונעשה בהן שימוש, או שמדובר רק בחדשות שהותקנו על ידו. תראה לי דירה סטנדרטית עם מספר שמתקרב לכך (טוב, הדירה שלי גדולה מאד, אבל נניח 2/3 מזה. הקבלן נתן לך 120 נקודות?).

 

יותר מזה - האם החלוקה הפנימית של הקבלן היא אופטימלית לצרכיך? ממש לא תמיד, ואז נכנס עניין של חלוקה מחדש של המחיצות על כל מה שעובר בהן, בהחלט לא תמיד עניין פשוט. אולי צריך לותר על חדר לטובת יצירת חלל גדול, אולי דווקא להוסיף חלל קטן עבור ילד נוסף או פינת עבודה. האדריכל יוצר מבנה גנרי שנראה לו מיטבי, אבל לא תמיד מתאים לצרכי כל קונה.

 

samg - נושא התאורה הוא עניין אישי. אני די משוגע על הנושא הזה והמעצבת נתנה לי הרבה נקודות תאורה (בסלון\פינת אוכל 3 תלויות, אבל עוד 3 בקיר, ומספר ספוטים וכן קורות גבס עם לדים), במטבח 4 נקודות בתקרה, אחת בקיר ופס לדים מתחת לארון התלוי. בדיקות קודמות שבהן התספקנו תחילה בנקודות שסיפק הקבלן הוספנו עוד נקודות תאורה בהמשך, עם כל הבלגן של חציבה, למרות שהיה מדובר בפרוייקט קטן של כמה שעות. כין שלא מדובר בהוצאה גדולה הייתי משקיע כמה מאות ש"ח בשעת עבודה או שתיים של מעצבת (ויש לי לע מיל להמליץ).

 

אין פה עניין של מזל, קבלנים נותנים היום סטנדרט גבוה ואפשרות בחירה של מספר גווני חיפוי וריצוף ממספר ספקים. הסיכוי למצוא משהו לטעם הרוכש גבוה מאוד. כמו שאיציק כתב, קבלנים נותנים משהו כמו 4 נקודות חשמל לחדר ועוד נקודת תקשורת, אני חושב שזה מספיק בהחלט לרוכש הממוצע ואם יש דרישות מיוחדות אפשר להוסיף אבל זה נכון גם לדירה משומשת.

חלוקה פנימית? לפי זה קונים בית ואם התכנון לא מתאים לך מחפשים אחד שכן, גם ככה שהגמישות בחלוקה הפנימית בבניין אינה רבה ומקסימום אפשר לפתוח או להזיז קצת קירות ולא יותר מכך.

[samg]

הקבלן נותן נקודת גז במרפסת השירות למחם מים בגז.

מעבר לזה, כנראה לא נתחבר לתשתית גז כלל. אלא נעדיף כיריים חשמליות רגילות או אינדוקציה.

[sperial]

קספר - מה שכתבת לגבי נקודות גז מקובל - אלא אם אתה כלל לא מתכוון להתחבר לגז. לבדוק גם את תשתית המים במקום (אם הדוד על הגג). הייתי מוסיף גם נקודה תלת פזית לכיריים למקרה שתרצה לעבור לכיריים חשמליות.

 

לגבי החיפויים - בוא תאמר לי כמה אפשרויות נתן לך הקבלן שלך. מנסיוני, כולל כאשר חיפשתי דירה לפני פחות מ-3 שנים ובפרוייקטים יוקרתיים למדי, בדרך כלל המבחר הוא בסביבות 5-6 דגמים. יתרה מזאת, הזיכוי אם אתה מחליף לדגם מחוץ למבחר הזה די סמלי. זו אחת הנקודות שעליהן הקבלנים והספקים בונים את הרווחים שלהם. אני לא אומר שאי אפשר להסתדר עם מבחר כזה - אני חייתי 17 שנה בדירה שנבנתה כמעט כולה בסטנדרד קבלן (שהיה די גבוה יחסית לאמצע שנות ה-90) - לא אגיד שהיה נורא, אבל אילו לא הייתי במגבלות כלכליות קשות מאוד באותו זמן הייתי בהחלט מחליף חלק ניכר מהאבזרים ביותר מעוצבים ואיכותיים.

 

לגבי חלוקה פנימית - כנראה שמה שאתה כותב נכון לקונים רבים, אבל יש מי שקונה דירת 5 חדרים בגלל השטח הכולל, אבל ידעיף לחלק אותה ל-4 חדרים יותר מרווחים. או להפך - ירצה ליצור לעצמו איזו פינה לצורך זה או אחר.

 

samg - בדוק אם הקבלן לא נותן, במסגרת החוזה, כמות מסויימת של שעות עם מעצבת. אתה שאלת לגבי תאורה אבל היא יכולה לסייע לך בעוד דברים - מיקום נקודות תקשורת וחשמל, עיצוב המטבח (לי המעצבת הכינה תוכנית שמעבר לרכיונות הבסיסיים שלה כללה אלמנטים מהצעות שקיבלתי אצל מספר יצרנים. נגר פרטי ביצע בחצי המחיר של המפעלים הגדולים ובאיכות לא פחותה).

[samg]

כמובן שזה רצוי. השאלה מה המחיר שהיא גובה על כל זה?

[sperial]

בדירה שעליה חשבתי לפני 2.5 שנים הקבלן הקצה מספר מסוים (די קטן) של שעות מעצבת.

האדריכלית שתכננה לי את השיפוץ בדירה הנוכחית גבתה סכום מסויים - אלפים בודדים - תמורת התוכנית הכללית ומעבר לכך כמה מאות ש"ח לכל יום עבודה שעבדה אתנו - יציאה לרכישת אבזרים והדרכת הקבלן באתר. להערכתי כל הסיפור עלה פחות מ-10 אש"ח וצריך להביא בחשבון שמדובר עבודה גדולה מאד, שכללה ביטול מחיצות והקמת חדשות, חידוש כל התשתיות, עיצוב מטבח וחדרי אמבטיה ושירותים ועוד. אצלך מדובר בעבודה הרבה יותר קטנה ולכן סביר שתסתכם באלפים בודדים, סכום קטן יחסית לסך השקעתך בדירה.

 

להעיר כי שמעתי כי אותה אדריכלית הגדילה בינתיים את תעריפיה, אם כי אין לי מושג מהם כיום.

 

כמובן שיהיה עליך לרכוש ציוד נוסף (למשל - גופי תאורה), אבל זה יקרה גם בלי שיתופה של מעצבת. צריך להביא בחשבון שלפחות למראית עין יש גם יתרון לעבודה עם מעצבת מבחינת מחירי האבזרים, יש למעצבות קשרים עם ספקים שונים ולפחות מציגים זאת כאיללו מעורבותן מורידה את מחיר החומרים. איני יכול לומר לך אם מדובר בהנחה אמיתית או במחיר שניתן לכל קונה רציני.

[איציק נ.]

אתם טוחנים מים.

ב 99% מהדירות החדשות, לרבות אלו שראיתי בשנה שעברה בזמן חיפוש דירה, נתנו כולם נקודת גז במסתור כביסה (עבור מחמם מים על גז) + נקודת חשמל תלת פאזית לכיריים (הרי התשתית כבר קיימת, אז להעביר עוד 2 חוטים בצינור זה הסיפור ??? היום כולם נותנים...) + הכנה למערכת קולנוע ביתית + נקודת גז, חשמל ומים קרים במרפסת (כן כן, גם גז, גם מים קרים וגם שקע חשמל).

 

הסטנדרט של הדירות עבר מקצה שיפורים דיי גדול בשנים האחרונות, וגם בדירות ישנות שהיתה רק הכנה לכבלים וטלפון, היה אפשר להעביר (עוד אז) גם כבל רשת יחד עם הטלפון (היום נותנים ממש עוד נקודה לאינטרנט בכל חדר).

 

היום הקבלנים נותנים בד"כ 2 ספקים מכל קטגוריה (מטבחים, סניטציה, שיש) והאפשרויות הן מגוונות. בהרבה מאוד מהמקרים יש לך סיכוי טוב למצוא משהו לטעמך. זוג צעיר לא צריך יותר מזה, בשיא הרצינות.

 

איציק

[samg]

בנוסף לכל הדברים. נתקלנו בנושא המיזוג, בדילמה לא קטנה.

הקבלן, נותן הכנה למזגן ממסתור הכביסה לאמבטיה הראשית (תשתית חשמל,גז וניקוז). כמו כן, הכנה מהמסתור כביסה לחדר שינה 4 (עם אותה התשתית).

הדילמה היא כאמור איזה מזגן\ים להעדיף.

מזגן מרכזי רגיל או אינוורטר או בכלל מזגנים עיליים לכל חדר בנפרד.

הדירה פונה לצד צפון מזרח והיא בקומה לפני אחרונה. מעליה יש פנטהאוז וחלק מהמרפסת של הפנטהאוז היא בעצם מעל התיקרה שלנו. אם זה משנה, כל החלונות בעלי זיגוג כפול והבנייה היא בנייה ירוקה.

מצורפת תוכנית הדירה:

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2015 על ידי samg

[sperial]

אתה צריך לבדוק היכן אתה יכול למקם את המעבים - בשכונות חדשות בדרך כלל מקפידים לא לכער את חזיתות הבתים כך שיתכן שיש לך מגבלה בעניין זה, ואתה חייב להתבסס על תוכנית הקבלן או איזה מקום נסתר אחר (כגון מרפסת), אם קיים.

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2015 על ידי sperial

[samg]

ניתן, לפי הבנתי, למקם את המעבים במסתור הכביסה שלשם בעצם הקבלן מספק את ההכנה של המזגנים.

[sperial]

חדר הכביסה הוא המקום היחיד בו תוכל למקם את המעבה, כך שתאלץ למקם אותו שם. אם תרצה יותר מאחד זו הופכת בעיה, שלא לדבר על העברת הצנרת בדירה, שתצריך, כמובן, בנית הנמכת תקרה או תעלות או איזה פתרון אחר - לא יהיה לך שם מקום ל-4 מעבים, כך שאם תרצה למזג את כל הדירה תאלץ להשתמש במיני מרכזי כזה או אחר.

בעיה נוספת היא מיזוג הממ"ד - בדוק אם הקבלן מתקין את התריסים המיוחדים הדרושים שם או, לפחות, מאפשר לך את התקנתם מראש.

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2015 על ידי sperial