יש כאן שמאי מקרקעין בניין ? התייעצות

[michaelbe6]

השאלה בכותרת.

[sperial]

לוקח משכנתא? הבנק יפנה אותך לשמאי שהשומות שלו מקובלות עליו.

 

כאשר מכרתי וקניתי דירה השמאי לא היווה שום מכשול לנטילת משכנתא - לא על ידי ולא על ידי הזוג שקנה את דירתי הקודמת. בשני המקרים העסקות נערכו במחירים סבירים למאפייני הדירות.

[michaelbe6]

מכיר את החמור שקפץ בראש ??

הכל בהומור כמובן, זאת לא השאלה.

אזרוק את השאלה באוויר אבל אני צריך תשובה אמינה ממקור מקצועי ולא ספקולציה.

כאשר שמאי מקרקעין מגיע לעשות שמאות לנכס, האם הוא לוקח בחשבון שהבניין באמצע תהליך תמ"א 38 ??( לא אישורים וחוזים, עבודה פיזית בשטח ),

האם יש חשיבות בזמן השמאות להתקדמות השיפוץ ?( כבר שלד הורם / חפירת יסודות חדשים וכו... ).

תודה.

[sperial]

אז למה לא פירטת בהודעה הראשונה? נותן לנו לנחש?

[michaelbe6]

משהו כזה.

[ישה]

אתה צריך שמאי בתור קונה או בתור מוכר

 

וודאי ששמאי יעריך את הנכס אחרי שיסתיימו עבודות התמ"א כגמור וגם הערכה לשוויו כיום

[michaelbe6]

כמוכר.

לא הבנתי לגמרי את המשפט האחרון.

הבניין בעיצומו של השיפוץ, יום שני מגיע שמאי מטעם הקונה להערכה, מעניין אותי כיצד שמאי מייחס לבניין בזמן שיפוץ שכזה ? מחיר של דירות זהות באזור כי הבניין עדיין לא סיים שיפוץ ? מחיר של דירות זהות באזור עם תוספת מסויימת כאות הזדהות עם העבודות ? או כשווי עתידי בעוד שנה + של הדירה בסיום השיפוץ ?

[NirLevi]

כמוכר.

לא הבנתי לגמרי את המשפט האחרון.

הבניין בעיצומו של השיפוץ, יום שני מגיע שמאי מטעם הקונה להערכה, מעניין אותי כיצד שמאי מייחס לבניין בזמן שיפוץ שכזה ? מחיר של דירות זהות באזור כי הבניין עדיין לא סיים שיפוץ ? מחיר של דירות זהות באזור עם תוספת מסויימת כאות הזדהות עם העבודות ? או כשווי עתידי בעוד שנה + של הדירה בסיום השיפוץ ?

 

אני שמאי מקרקעין ובעל עסק בתחום.

השווי יתבצע בשני מסלולים:

1. שווי להיום + שווי תוספת במהלך בנייה (אם קיימת). אם טרם נבנתה תוספת הבנייה - שווי זכויות הבנייה.

2. שווי להיום + שווי תוספת בגמר הבנייה.

 

שמאי מקרקעין לא מעריך שווי לערך עתידי של נכס.

השווי הוא תמיד להיום או למועד ידוע בעבר.

עריכה אחרונה ב-5 לנובמבר, 2014 על ידי NirLevi

[ישה]

ניר

 

האם 2 זה לא שווי מה יהיה בסיום הבניה.

[NirLevi]

ניר

 

האם 2 זה לא שווי מה יהיה בסיום הבניה.

אכן כן.

[sperial]

ואם עלה הנושא - מבחינת הבנק - איזה ערך משמש לקביעת תנאי ההלואה?

[NirLevi]

ואם עלה הנושא - מבחינת הבנק - איזה ערך משמש לקביעת תנאי ההלואה?

 

במקרה לעיל, בחלק מהבנקים מבקשים שווי להיום בלבד ומה הן העלויות לגמר הבנייה, ובחלק מהבנקים את 2 המסלולים שציינתי לפני כן.

מה שקובע את גובה ההלוואה במקרים "רגילים" הוא הערך של שווי הנכס.

[michaelbe6]

בוקר טוב.

זכרתי שיש כאן חבר פורום שעוסק בתחום, תודה על התשובה.

אז לפי מה שאני מבין, כן מתייחסים לנושא התמ"א, אם ביום שני יגיע שמאי ויראה שכבר חופרים יסודות והעבודות החלו, למרות שלא נבנתה עדיין המרפסת, הוא אמור להתייחס לזה בחישוב מסויים במחיר שהוא יגיש לבנק, אני צודק ?

יש לך אולי מושג לגבי בנק פועלים כיצד הוא נוהג ? או שכל לקוח הוא אינדוידואלי וכל מקרה לגופו ?

[Night Driver]

ואם עלה הנושא - מבחינת הבנק - איזה ערך משמש לקביעת תנאי ההלואה?

 

לצורך בטחונות יש רשימת שמאים שמוכרים על ידי הבנק וקח בחשבון שהוא יתן הערכה מאוד נמוכה המתבססת על ערך מימוש על ידי הבנק ולא על ערך שוק.

[NirLevi]

בוקר טוב.

זכרתי שיש כאן חבר פורום שעוסק בתחום, תודה על התשובה.

אז לפי מה שאני מבין, כן מתייחסים לנושא התמ"א, אם ביום שני יגיע שמאי ויראה שכבר חופרים יסודות והעבודות החלו, למרות שלא נבנתה עדיין המרפסת, הוא אמור להתייחס לזה בחישוב מסויים במחיר שהוא יגיש לבנק, אני צודק ?

יש לך אולי מושג לגבי בנק פועלים כיצד הוא נוהג ? או שכל לקוח הוא אינדוידואלי וכל מקרה לגופו ?

 

המרפסת צריכה לבוא בחשבון כזכויות בנייה וכתוספת לשווי המצב הקיים מכיוון שהופק היתר בנייה.

לגבי בנק הפועלים, כל מקרה לגופו ותלוי לעיתים גם באחוז המימון של הלווה.

ולשכן החביב בקומה שמעלי שטוען ששמאי נותן הערכה נמוכה בכוונה - לא מדויק בעליל ותלוי במקצועיות ובמיומנות השמאי.