ואולי בעצם לא נקנה בית?

[BioS]

קוראים לי אלון..

 

אם אתה יכול לחיות עם זה ללא פגיעה באיכות חיים אני הייתי הולך על זה.

בשוק ההון אתה בחיים לא יכול "להבטיח" שהכסף ישאר אצלך בכיס.

 

אופציה מאוד מעניינת היא להשכיר-לשכור.

 

מה עם הרחבת הבית באופן מלא? ל-150 מ"ר?

[bagira]

ברמת העקרון תוכל לבצע גידור נחמד עם הכסף.

למכור את הבית ולסגור את החובות ולהישאר עם 300K בכיס.

 

בשביל מה גדר אם הוא מוכר את הבית?

סתם מיותר!

[Night Driver]

לפןי גודל הבית אני מנחש שאין ממ"ד. יש אופציה להוסיף חדר ממ"ד שמניחים בחצר ומחברים לבית (חדר נוסף בעלות לא גבוהה יחסית) או להרחיב בבניה קלה שנכון שזה פחות איכותי אבל הרבה יותר זול.

 

כשאתה עושה את החשבון של הגדלת המשכנתא חשוב על הצרכים ומה האלטרנטיבות לרמת החיים בסכום הזה. לפתוח קרן השתלמות זה נחמד אבל צריך להשאיר משהו בצד לימים קשים (גם עם קביעות אף אחד לא חסין בפני קטסטרופות. יש תאונות, מחלות ושאר אסונות שמצריכות רשרבה כספית).

 

כשאני עמדתי בצומת דומה בין סגירת המשכנתא ושיפוץ מול השארת המשכנתא ומעבר לבית פרטי בחרתי לסגור את המשכנתא ולהשתחרר. קיבלתי תכנית חיסכון שמקבלת כל חודש 2000 שקל (מיועד לילדים. לא נוגע בכסף ולא בונה עליו. בשבילנו יש את השוטף וחסכוונות נפרדים) ועוד קצת יותר מאלפייה לשוטף ששדרגו א איכות החיים הרבה יותר מעוד חדר או חצר. נכון שמדובר בדיר. 5 חדרים מרווחת אבל עדיין העיקרון דומה.

[ToMeR]

לוקו כמה יעלה לך בניה של אותם 40 מטר? אולי שווה לחכות עם זה מעט ולחסוך לזה את הכסף הדרוש כדי לעשות הרחבה אחת מלאה.

אני מניח שבניה של אותם 40 מטר בעתיד, תדרוש הריסה מסויימת של ההרחבה הנוכחית מה שיביא לעלות גבוה יותר בסופו של דבר.

מה שלא יהיה, אל תשאר עם מזומן ביד, הכסף הזה יעלם מהר מאוד.

[sperial]

ספריאל,

אני מבין שאתה תומך בהרחבת הבית?

 

להעמיד דברים על דיוקם: ברור לי שהבית הנוכחי אינו מספק את צרכיך, ויש לך אמצעים לשיפור איכות החיים. האם לבצע מכירה וקניה או השכרה ושכירה זו השאלה הבאה, וכאן נכנס עניין התחשיב הכלכלי: כמה עליך להוסיף למשכנתא הקיימת על מנת לרכוש דירה יותר גדולה, מול כמה עליך להוסיף לדמי השכירות שתקבל בעבור ביתך הקט כדי לשכור דירה יותר גדולה.

מובן שמבחינת סיכונים כלכליים השכרה - שכירה יותר שמרניים, אבל אם יש לך האופציה למכור ולקנות בעלות סבירה האפשרות בהחלט טובה זה גם מה שאני עשיתי לפני כשנה (אם כי אצלי נושא ההלואות היה הרבה יותר מצומצם).

[locomotive]

אלון, שי, תומר.

אם מדברים על אופצייה של הרחבת בית אז קיבלתי 3 הצעות מחיר:

1) מחיקת הבית הקיים לגמרי(מדובר בבית מבנייה קלה ) ובניית בית של 150 מטר

מבנייה קונבנציונלית בעלות של 650k.

אופצייה זו לא ריאלית עבורי.

 

2) תוספת בנייה של כ 80 מ"ר בשני מפלסים כאשר המפלס העליון יכול לשמש כיחידת דיור.

בעלות של 450k.

שקלתי את האפשרות הזו תקופה ארוכה וירדתי מזה.

יהיה לי קשה לממן את זה ולא מתאים לי להתעסק עם שוכרים.

 

3)תוספת בנייה של 49 מ"ר כולל ממ"ד וכולל שיפוץ מקיף למבנה הקיים,

אינסטלציה, חשמל וגג רעפים חדשים, חיזוקים למבנה הישן. עד המפתח

ב250k.

במבנה החדש יהיה גג שטוח והכנה לקומה שנייה לאם וכאשר ארצה להמשיך.

זאת האופציה הכי רלוונטית עבורי, אך אני אהיה חייב לשחרר קרן השתלמות בכדי

לגייס הון עצמי למשכנתא. הבנק מבקש 30% מערך המשכנתא לשיפוצים.

 

אני יודע מה חלקכם עומדים לומר,

אבל זה אמיתי לגמרי, הקבלן ביצע עבודות זהות בבתים זהים בשכונה והתרשמתי מאוד.

חשדתי תחילה אך ראיתי במו עיניי את התוצאות.

 

עלות הבנייה היא כעלות תוספת המשכנתא לבית אחר,

הסיבות שמניעות אותי למכור ולקנות הן:

-קושי קבלת המשכנתא לשיפוץ, מדובר במשכנתא קצת מסורבלת.

-כאב ראש מבנייה.

 

ספריאל,

אני יכול להשכיר את ביתי ב 2000 ₪ ולשכור את בית חלומותי סביב ה 3500 ₪.

[sperial]

וכמה יהי עליך להוסיף על ההחזר החודשי למשכנתא? אם פחות מ-1500 ש"ח (ההפרש בין שכר הדירה שתקבל לזה שתשלם) הגיוני למכור ולקנות.

היתרון בהשכרה ושכירת דירה הוא גם החסרון: יש לך גמישות רבה בהיפוך ההליך במקרה של בעיה כלכלית או אחרת. מצד שני - בארץ לא מקובלת שכירות לטוח ארוך כך שאתה עלול לסבול מתחלופה רבה של שוכרים או מצורך לעבור דירה אחת לשנה או מספר קטן של שנים, צרה לא קטנה שתלך ותגדל ככל שתצבור רכוש.

בעיה נוספת - ציינת שלא מתאים לך "להתעסק עם שוכרים" - עוד סיבה למכור ולקנות.

כמובן קיימת בעיה של גישור או הגדלת המשכנתא אם אתה רוכש דירה ומתקשה למכור את הקיימת במחיר המבוקש בזמן הנדרש כדי לשלם תמורת הדירה החדשה. האם יש דירה ספציפית העומדת על הפרק לרכישה, וקונים המעוניינים בבית הקיים במחיר סביר?

[locomotive]

במכירה-קנייה אני מגיע למשכנתא של כ 3k, כלומר תוספת של 1300 ש"ח למשכנתא הנוכחית.

פרסמתי את הבית רק לפני כמה ימים, עדיין לא נתפס. מצד שני פנו אלי מספר משרדי תיווך אשר

סרבתי להם בנימוס.

ישנן שלושה דירות אופציונליות על הפרק, אחת בדקתי ואת השאר אבדוק כשיזדמן לי.

[sperial]

לגבי התיווך - אני חיפאי ולא מכיר את השוק בערד. כאשר פרסמתי את דירתי הקודמת לפני כשנה וחצי פנו אלי רק מתווכים. אף לא פניה אחת מצד קונה פוטנציאלי. במהלך הזמן למדתי שבאזור שבו מכרתי - וגם באזורים בהם חיפשתי - השוק נשלט על ידי מתווכים ולמעשה נדיר ביותר שדירות נמכרות בלי מעורבותם. בסופו של דבר העניין עלה לי הרבה מאוד כסף (נאלצתי לשלם למשרד תיווך גם במכירה, בגלל בלעדיות, ולציין גם לזכות המתווכת שהיא עבדה די קשה כדי למצוא קונים).

מתווך טוב עובד קשה בשביל להרויח את לחמו. הבעיה היא שמתווך איכותי והגון הוא מצרך נדיר ביותר, למזלי מצאתי 3 כאלה - זו שתיווכה לי את מכירת הדריה ושתיים שמצאו את הדירה שקניתי. צריך להוסיף ששתיים מבין השלוש עבדו בעבר עם אשתי (במערכת החינוך), אולי ההיכרות המוקדמת גם היא סייעה להתיחסותן.

אני חושש מאוד שלא תהיה לך ברירה אלא לעבוד עם מתווך. כיון שאתה מדבר על תיווך במכירה בלבד מדובר בסכום נסבל, ועדיף לשלם למתווך ולא להתקע עם דירה שאינה ניתנת למכירה. מה שקורה במציאות הוא שמתווכים יביאו לך מועמדים לרכישה אם תרצה במעורבותם ואם לאו (הקונה הוא שמשלם תמורת התיווך), ויש להם שיטה "לשרוף" דירות על ידי כך שמראים דירה שאינה בבלעדיות שלהם ואח"כ מדגישים את חסרונותיה, על מנת לקדם מכירת דירה שבבלעדיות שלהם, שעליה הם מרויחים סכום כפול.

[locomotive]

ביקשתי מהמתווכת שתפנה אלי בעוד חודש, בנתיים אני מעוניין לנסות לבד.

החסרון כרגע הוא שאנחנו בחורף וכולם די רדומים.

 

ספריאל, האם אני יכול להסיק מהשרשור הזה שמבחינתך אתה

היית הולך לכיוון של מכירה-קנייה במקומי?

[ToMeR]

רק כדוגמה, חבר ניסה למכור את הבית שלו במחיר קצת גבוה מהשוק, פנו אליו בעיקר מתווכים ובסוף הוא הסכים לעבוד איתם.

הוא הסכים בתנאי אחד, אין בלעדיות! הוא אמר להם "אתם פניתם אלי לא אני אליכם וזה התנאי שלי".

 

הוא עבד עם כמה מתווכים במקביל, ולאחר שנה אחד מהם מצא לו קונה במחיר שהוא רצה. אז לקח זמן בגלל שהוא לא הסכים להוריד במחיר (הגבוה), אבל אם היה מוכן להוריד ממש קצת הוא היה מוכר את הבית אחרי חודשיים.

 

יתכן והידיעה שאין להם בלעדיות, תגרום למתווך לעבוד יותר בידיעה שהמכירה לא מובטחת לו.

[locomotive]

זה מה שאמרתי לה, הרי את פנית אלי, למה אני צריך לשלם לך ועוד לתת לך

בלעדיות?

אמרתי לה שאני רוצה x על הבית וכל סכום מעל שתקח לכיסה. לא מתאים?

[sperial]

קשה לי לעמוד במקומך. לא מכיר את מצבך הכלכלי לאשורו, ולא את סולם הערכים שלך. חוץ מזה, אני הייתי במצב שלך לפני בערך 18 שנה - גרתי בדירה שתוארה כ-4 חדרים (למעשה היתה 3.5) ואשתי היתה על סף לידת הילד השלישי. הצעד שעשיתי היה מכירה וקניה, כאשר ההפרש מומן על ידי נטילת משכנתא חדשה. במקביל הורדתי את רמת החיים בעניין אחר - ירדתי משתי מכוניות לאחת וכך חייתי 2-3 שנים כאשר הרכב היחיד צמוד לאשתי ואני מתנייד בתח"צ, מתאם אתה הסעות בטלפון (ותחשוב שזמן אויר בפלאפון עלה 2 ש"ח לדקה + אינטרקונקט) ומנצל את העובדה שההורים שלי גרו די קרוב אלי ואבא שלי עבד די קרוב לאחד המשרדים הבם עבדתי כך שלפחות חלק מהזמן יכולתי לסמוך על טרמפים אתו.

אחרי מעבר הדירה היו לי עוד כמה שנים קשות שבהן התאמצתי מאוד לשמור על איזון כלכלי, וב"איזון" אני מתכוון לכך שחשבון הבנק לא הדרדר למינוס עמוק מדי ותמיד היו כמה ימים בחודש במאזן חיובי. בסיפור שלך זה נראה החשש הגדול ביותר - שתקח התחייבויות קצת גדולות מדי ואז תכנס לסחרחרה של חובות הולכים וגדלים. אם ההכנסות שלך והיכולת שלך (ושל אשתך) לשלוט בהוצאות מבטיחות שמירה על איזון יש סיכוי טוב שתהנה מתוצאות התהליך.

[locomotive]

אני אדבר איתך פתוח,

אני משלם היום 1700 ₪ משכנתא ועוד 1900 ₪ החזר הלוואה עם יתרה של עוד 34k.

במכירת הדירה אני מוחק את ההלוואה ההיא ואת המינוס יחד עם המשכנתא ונוטל משכנתא חדשה בהחזר של כ3k לחודש, לא נוגע בקרן ההשתלמות ואפילו מחליף לרכב משומש חדש יותר.

אני חושב שמכירה-קנייה היא האופציה המושכלת ביותר.

אם אני טועה בבקשה תתקנו אותי...

[עידן ו]

אני רק שאלה...

 

הקרקע היא שלך בטאבו? קיבלת כבר היתר בניה על תוספת שטח? ישנם עלויות נוספות למהנדס העיר ואישורים וכמובן הגשת תוכניות מראש והמתנה לאישור בניה.

האם עברת את התהליכים הללו?

(אינני מעודכן באיך זה עובד בערד, בראשון זה עובד כך...)

 

רפרפתי ככה במהרה ולכן אם אני שואל שאלה שכבר נענתה אני מתנצל (אני כבר באמצע ההקלדה), כמה גודל השטח? כמה ממנו מיועד לבניה? הבנתי שאתה נמצא כיום על בין 50-60 מטר בניה קלה, כמה שטח לאחר הבניה יישאר פנוי מבחינת השטח הלא בנוי?