ואולי בעצם לא נקנה בית?

[locomotive]

שלום לכולם,

בשרשור האחרון ציינתי שאני מוכר את ביתי לשם השתדרגות, אך מחשבות ותהיות רבות מציפים

אותי לאחרונה. אני לא סגור על עצמי.

עומדות בפניי מספר אופציות:

 

1) מכירת הבית, סגירת המשכנתא, סגירת חובות אחרים וקניית בית אחר כשנקודת הפתיחה

שלי היא הון עצמי המהווה 30% מערך הנכס האחר.

 

2)לא למכור את הבית, להרחיב אותו כפי שאני מתכנן כבר כמה שנים בעלות של 300k מחיר פיקס שיתאים למשפחה. כמובן שאין לי 300k,יש לי קרן השתלמות קטנה שאני מסתמך עליה, מדובר בתוספת למשכנתא שאני יכול לעמוד בה.

 

3) למכור את הבית,לכסות את כל החובות ולהשאר עם קצת יותר מ300k בכיס ופשוט לא לקנות

בית. להמשיך בשכירות ולמנף את הכסף הזה. בחיים לא היו לי 300k בכיס וספק אם יהיה לי.

כמובן כאשר מחשבים את הרווח שבאי לקיחת משכנתא חדשה הרי שמדובר בפוטנציאל לחיסכון

חודשי יפה.

 

כרגע אני שומר על כל האופציות פתוחות, כלומר: הנכס למכירה, בד בבד אני מחפש משכנתא אטרקטיבית להרחבה.

 

מה אתם הייתם עושים?

האם פספסתי משהו בין השורות?

[Dittohead]

לגבי אופציה 3, איזו תשואה אתה מצפה לקבל על 300k?

[locomotive]

אני מצטער, לא מבין בפיננסים. לכן פניתי אליכם.

[sperial]

כמה שאלות:

1. מה ערך הבית שלך כעת, כמה מתוכו הוא ערך המשכנתא?

2. עד כמה העבודה שלך ושל אשתך יציבות, וכמה מתוך הכנסותיכם אתה מסוגל לפנות לצורך חסכון (או הגדלת המשכנתא)?

3. עד כמה הבית הנוכחי מספק את צ רכיך - מבחינת הסביבה, המרחב בבית והמתקנים בו? האם יש צפי לילד(ים) נוסף(ים) או צרכים אחרים בבית?

4. מה מחיר "בית החלומות" שלך?

5. מה הסיכוי שבשנים הקרובות יהיה לך צורך לעזוב את ערד (למשל - לצורך התקדמת בעבודה?)?

6. ציינת קרן השתלמות - כמה חסכת בה ומתי היא אמורה להיות נזילה? האם יש חסכונות או מקורות כספיים אחרים שאתה מיכול ומוכן להקדיש לדיור?

סה"כ אני רואה הרבה הגיון בכך שמשפחה צעירה רוצה להתקדם באיכות החיים, ובית מרווח מהווה מרכיב חשוב בכך. מצד שני - ההחלטה היא, במידה רבה מאד, כלכלית, וחסרים הרבה מספרים כדי להעריך את יכולותיך.

[locomotive]

הי ספריאל, אני אשתדל לענות על כל השאלות:

 

העבודות שלנו די יציבות, במקרה שלי אני עובד עם קביעות.

המשכנתא החדשה העתידית בין אם הרחבה או בין אם קנייה אינה עולה על 30% מסך ההכנסות, למעשה קצת פחות מ 30%.

 

הבית הנוכחי אינו מספק כרגע את המשפחה-מדובר בבית של 60 מ"ר שקנינו לפני בואם של הילדים, יש היתרי בנייה.

 

בית החלומות שלי עולה 900k.

 

בקרן ההשתלמות יש סכום צנוע של כמעט 50k והיא נפתחת ב2015.

 

לא רואה את עזיבת ערד בעתיד, מעוניין שילדיי יגדלו כאן.

[SLS]

תשכיר - תשכור.

 

בעקרון התשואה על ערך הנכס הולכת ויורדת ככל שערך הנכס עולה .... כלומר אתה תקבל X% מערך הדירה הנוכחית ותשלם רק Y% מערך הבית היקר יותר (כאשר X גדול מ-Y באחוזים).

 

כלומר החיסכון של מי שמחזיק נכסים זולים גדול יותר מזה שמחזיק נכס יקר.

 

בטווח ארוך זה נראה לי הפתרון הכי טוב עבורך בשלב זה.

[E-A]

ברמת העקרון תוכל לבצע גידור נחמד עם הכסף.

למכור את הבית ולסגור את החובות ולהישאר עם 300K בכיס.

להתחיל לשכור דירה. ועכשיו השאלה מה לעשות עם הכסף?

תוכל לרכוש א'גח ממשלתי (למשל גרמניה,ישראל,ארה'ב,יפן..בקיצור כלכלות חזקות). בריבית השנתית שתקבל עליהן (שהיא גבוהה יותר מהריבית של הבנק) תוכל לרכוש אופציות,למשל על מדד תל אביב 100 או SNP 500 או כל אופציה סולידית שתרצה (אפשר גם פחות סולידית אבל לרוב הן לא מתממשות) ככה אתה "מגדר" את ההשקעה שלך ובעצם מסכן רק את הריבית שיכלת להרוויח. אבל הפוטנציאל לרווח הוא די גבוה.

אני די בטוח שדיברתי אלייך סינית כרגע,עכשיו במקום לשבת ולגובב גש לגוגל ותתחיל לחקור על המונחים האלה.

 

הערה חשובה לכל מי שקורא. אינני יועץ השקעות ואין לראות בהודעה זו המלצה לסחור או להשקיע במניה\אופציה\ אג'ח כלשהו.

[blackice]

1) מכירת הבית, סגירת המשכנתא, סגירת חובות אחרים וקניית בית אחר כשנקודת הפתיחה

שלי היא הון עצמי המהווה 30% מערך הנכס האחר.

 

2)לא למכור את הבית, להרחיב אותו כפי שאני מתכנן כבר כמה שנים בעלות של 300k מחיר פיקס שיתאים למשפחה. כמובן שאין לי 300k,יש לי קרן השתלמות קטנה שאני מסתמך עליה, מדובר בתוספת למשכנתא שאני יכול לעמוד בה.

 

אני אתייחס רק לסעיפים אלו, כי אני לא מבין בחישובי משתנתא מול שכירות. (בשביל זה יש לי את אישתי... )

1. צריך הון עצמי של לפחות 40% בשביל לקבל משכנתא. כלומר, תצטרך לגייס עוד 10% ממחיר הדירה.

כמו שכבר נכתב, צריך בערך עוד 10-20% מערך הנכס בשביל "יישור קו" ותשלומים למיניהם. (עו"ד ומיסים.)

 

2. האם ההרחבה תספיק? בדקת גם מיסים? (ארנונה גם תעלה. וצריך גם אדריכל שיתכנן ויגיש בקשה לעירייה ועוד...)

אם אתה שואל אותי אישית, זו האופציה שהייתה מועדפת עלי. אבל זה מאוד קשה לגור בבית שיש בו שיפוצים, כמו שכבר כתב ספיראל.

[sperial]

הי ספריאל, אני אשתדל לענות על כל השאלות:

 

העבודות שלנו די יציבות, במקרה שלי אני עובד עם קביעות.

המשכנתא החדשה העתידית בין אם הרחבה או בין אם קנייה אינה עולה על 30% מסך ההכנסות, למעשה קצת פחות מ 30%.

 

הבית הנוכחי אינו מספק כרגע את המשפחה-מדובר בבית של 60 מ"ר שקנינו לפני בואם של הילדים, יש היתרי בנייה.

 

בית החלומות שלי עולה 900k.

 

בקרן ההשתלמות יש סכום צנוע של כמעט 50k והיא נפתחת ב2015.

 

לא רואה את עזיבת ערד בעתיד, מעוניין שילדיי יגדלו כאן.

 

אתה הולך על הגבול. בית שנמכר ב-900 אש"ח יעלה לך לפחות מיליון בגלל הרבה הוצאות נלוות, וגם זה אם מצבו הטכני טוב ואין צורך בשיפוץ יסודי. מתוך סכום זה 70% הם משכנתא. לדוגמא 700 אש"ח ל-25 שנה בריבית קבועה של 5% לא צמודה - החזר של כ-4,000 ש"ח בחודש לפי המחשבון. האם אתה יכול לעמוד בהוצאה זו (בעצם הגדלת ההחזר החודשי הנוכחי שלך לסדר גודל זה)? אני לא מדבר על האחוז מתוך ההכנסה המשפחתית, אני מדבר על כסף שמתפנה בסוף כל חודש, אחרי כל ההוצאות האחרות.

היתרון שלך הוא שאתה צעיר, כך שפחות מפחיד לקחת הלואה ארוכת טווח.

הבעיה שלך היא שאתה צריך הלואה של למעלה מ-70% מערך הדירה (לפי החוזה, ובהנחה שהשמאי יאשר את הערך הרשום בחוזה), מה שנוגד את הוראות בנק ישראל, וגם אם תיקח הלואה יותר קטנה - כיון שהיא מהווה חלק גדול מערך הדירה היא תהיה עם ריבית יחסית גבוהה. כמוכן - לא לשכוח שאתה חייב "לשים בצד" איזה שהם סכומים להוצאות לא צפויות - למשל סיפור הרכב שגלגלת לאחרונה. קרן ההשתלמות שלך - שתפתח רק בעוד שנה-שנתיים - מהווה חיסכון טיפוסי לטווח ארוך שעדיף לא לגעת בו אלא למטרות חיוניות ביותר, אפילו להתיחס אליו כאל חלק מהחסכון הפנסיוני.

[locomotive]

תשלומי יישור קו מול הנכס החדש כבר נלקחו בחשבון והם אינם חלק מתוך ה 300k,

כך שמדובר בנטו משכנתא של 600k לתקופה של 20 שנים.

אתמול הייתי בבנק ודובר על 30% הון.

מבחינת שמאות אין בעיה, הבתים מוערכים בקצת יותר.

מה דעתך ספריאל?

 

בקשר להרחבה:

אדריכל, מיסים, בנייה וכד' מגולמים במחיר שציינתי. גם לאחר הרחבה הנכס ישאר צנוע מימדים, כלומר 110 מ"ר בנוי עם אופציה לעוד 40 מ"ר עתידיים.

 

E. A

מבטיח לבדוק את המושגים שציינת.

 

Sls,

תשכיר תשכור זו אופציה מעניינת שמצריכה בדיקה יסודית מצידי.

[discoTD5]

תמכור ותקנה בית יותר גדול.

או תשכיר את שלך ותשכור בית יותר גדול.

 

אל תתפתה למכור ולהישאר בתי בית ולהשקיע את ההון העצמי שלך בהשקעה פיננסית.

השקעות פיננסיות עם 0 סיכון לא מאפשרות לך לשמור על ערכו הריאלי של הכסף (ערך ריאלי - התשואה שתקבל תהיה לפחות שווה לאינפלציה (מדד המחירים לצרכן)).

כל השקעה אחרת - סיכון מול סיכוי. יש סיכוי גדול - יש סיכון גדול.

אין כח בעולם שהיה משכנע אותי להשקיע את ההון העצמי שלי המיועד לבית בשוק ההון בשום קונסטלציה.

[BioS]

600K ש"ח, לפרוס ל-25 שנים ייתן החזר של כ-3000 שקל בכל חודש.

אתה יכול לעמוד בזה?

השאלה היא לא אם אתה תוכל לגרד, אלא ממש לעמוד בהחזר מבלי לפגוע באיכות החיים.

[ToMeR]

למה 40 מטר עתידיים? למה שלא תרחיב אותם במסגרת ההרחבה הנוכחית כך שתקבל 150 במקום 110 מטר?

[sperial]

תומר - הבחור מוגבל תקיציבית. גם כך לוקח התחייבויות די גדולות.

עם זאת בהחלט הגיוני להכין תשתיות להרחבה הנוספת - כלומר צינורות מים, חשמל ותקשורת שיאפשרו התחברות נוחה בבוא היום. אולי אפילו הכנת תוכנית מסגרת על ידי האדריכל לקראת "שלב ב'" של ההרחבה.

לוקו - סה"כ הגיוני מאד שמשפחה עם שני ילדים תרצה דירה של יותר מ-60 מ"ר. תכנן את המשכנתא כך שישאר מספיק כסף כדי להתקיים ברווחה, אפילו לחסוך משהו (הני יודע, זה לא בהכרח נכון מבחינת ריביות זכות וחובה, מצד שני כך תיצור לך את הסכומים הדרושים להוצאות חד פעמיות כמו רכישת ריהוט או החלפת רכב). ובתכנון ההכנסה הפנויה הבא בחשבון עלויות של ילד נוסף, גם אם אינו מתוכנן בשנתיים הקרובות. בעצם, זה הסכום שתוכל לחסוך מדיחודש בשנים הקרובות, בתקווה שגם תתקדם מבחינת השכר.

[locomotive]

דיסקו, לא התכוונתי להשתולל עם הכסף, פשוט חשבתי על דרך בה אני צובר את ההון, פותח חסכון חודשי

בדמות הריבית שחסכתי מעצמי וכך מעניק לילדיי ולעצמי עתיד טוב יותר.

המחשבה המקומית אומרת שהבית מקנה בטחון ומשהו להשאיר לילדים,

אבל עם תוחלת החיים של היום יש סיכוי שהילדים כבר יהיו בני 50 וכבר לא יאחלו למותי

בכדי לרשת את הבית שלי.

 

ביוס,

3k זה בסדר גמור. אני יכול לחיות עם זה די טוב.

 

תומר,

מה שספריאל אמר.

 

ספריאל,

אני מבין שאתה תומך בהרחבת הבית?