תמ"א 38: תחילת הדרך. בעלי ניסיון - התפקדו

[Ki-PoD]

שלום לכולם,

 

אני גר ברחובות ולאחרונה עלתה האפשרות של ביצוע תמ"א 38 בבניין. ישנה הסכמה עקרונית של רוב בעלי הבתים.

אנו עדיין בשלב מוקדם מאוד ועדיין לא הוחלט ולא בוצע שום דבר. קראתי המון חומר ואכן המדינה הצליחה לסבך הכל יופי יופי.

כדי לסבך עוד יותר אגב לדיירים בקומות האחרונות (כולל אותי) יש גגות פרטיים בטאבו.

דווקא בשלב המוקדם הזה, ששום דבר לא הוחלט ובוצע חשוב לי ללמוד מניסיונם של אחרים, כדי להתחיל נכון מההתחלה.

אז למי שיש ניסיון עם התהליך, סיים או נמצא תוך כדי אחד השלבים של הביצוע: אשמח לשמוע על דברים שעשיתם נכון וחסכו לכם

המון זמן ו\או עצבים ו\או כסף וכמובן דברים שלא עשיתן נכון והייתם עושים אותם בצורה שונה בדיעבד.

 

תודה, ליאור.

[saay222]

תהיה בטוח שהחברה שאתם חותמים איתה תהיה החברה המבצעת ולא קבלנית חתימות.

[Car addict]

תהיה בטוח שהחברה שאתם חותמים איתה תהיה החברה המבצעת ולא קבלנית חתימות.

 

מחזק

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4420039,00.html

[Ki-PoD]

תודה! קראתי משהו בנושא הזה, באמת חשוב. כמות הקומבינות מול הזמן הקצר יחסית שהתוכנית קיימת ממש לא תאמן!

 

תודה, ליאור.

[מיניקיפוד]

אוי אוי אוי

עדיף כבר היה להיכנס לפרויקט שיפוץ שקית חלודה וכמה ברגים מאשר הסיפור הזה.

אין לי הרבה מה לתרום לך כרגע, כי אני בשלב התחלתי בבניין שלנו, פרויקט שאני מנסה להריץ.

כל כך הרבה מכשולים שצפויים בדרך.

התמ"א עצמה לא יצרה הרבה מכשולים, אבל כמו תמיד כל מקרה לגופו.

עליך לדעתי להתייעץ עם עורך דין טרם התקשרות עם היזם, כדי לברר את סוגיית הבעלות על הגג. באופן מעשי אתה מוסר את הזכויות שלך לקבלן. כל הדיירים עושים את זה, אבל בעלי הדירות הקומה העליונה מאבדים "נכס".

יש סיבה למה הנכס הוא במרכאות.

לא בהכרח תקבל פיצוי על אותו אובדן, שכן כל הדיירים אמורים לקבל אותו הדבר, זהו כלל בסיסי כשמדובר באוסף של אנשים.

 

אשמח לשמוע ממך אם יש לך רעיונות או קבלת המלצות לגבי אופן שיתוף הדיירים בכל שלבי התהליך.

 

שמוליק

[Fazer]

בגלל שיש לכם גג פרטי בטאבו, הוספתם לעצמכם מכשול רציני בדרך אל התמ"א - קודם תחשבו איך אתם מתמודדים עם זה, אח"כ תמשיכו.

[nitch]

הרעיון מאחורי תמ"א 38 הוא שהדיירים כולם מוסרים ליזם את הזכות לבניה על הגג, ובתמורה מקבלים חיזוק נגד רעידות אדמה, שיפוץ של הבניין, ולעיתים תוספות לדירותיהם.

במקרה של גג פרטי כמו אצלכם, מה שמוצע בעצם זה שהדיירים בקומה העליונה ימסרו את הזכויות שלהם, ואילו שאר הדיירים יהנו מהתמורה ללא שום ויתור מצידם. כמו שכתבו כבר מעלי, זו הזמנה של צרות, היות ודיירי הקומה העליונה ירצו לקבל יותר (ובצדק) ואילו שאר הדיירים צפויים להתנגד.

[natco]

במקרים האלה מה שקורה בד"כ הוא או:

א. שהיזמים קונים בכסף את שווי הגגות (לפי הערכת שמאי)

ב. שהדיירים בקומה האחרונה מקבלים את הפנטהאוז החדש

ג. שהם מקבלים פיצוי בדמות בערך חצי דירה נוספת (משלמים ליזם את החלק היחסי בין הערכת שווי הגג לבין ערך הדירה הקטנה ביותר שהוא בונה בפרויקט).

 

במקרים כאלה, שנמצאים תמיד על גבול הכדאיות של היזם, דייר מהקומה האחרונה יכול להתנגד לבניה מבלי שייושמו עליו סנקציות של "דייר סרבן".

 

בדקו גם האם בתחום התב"א שלכם ניתן ליישם תמ"א 38/2 או אפילו פינוי בינוי.

עשוי להיות משתלם יותר (גם לכם וגם ליזם) , אם כי ארוך יותר ליישום.

[Oshri]

תפרידו בין שני מקרים של תמ"א. הראשון הוא תמ"א 38, בו היזם מוסיף קומות על המבנה הקיים,

הדיירים מקבלים בניין מחודש, עם מעלית, ולפעמים תוספת ממ"ד/חניה/מרפסת/מחסן, הכל כמובן

כפוף לכדאיות של היזם.

המקרה השני הוא תמ"א 38 תיקון 2, וזה בעצם מקביל לפינוי בינוי. כלומר הורסים את הבניין הישן,

ובונים חדש לגמרי במקומו. במקרה הזה לרוב יקבלו הדיירים תוספת שטח לדירה, כלומר יקבלו דירה

חדשה גדולה יותר, שיש בה גם ממ"ד, מרפסת שמש, חניה תת קרקעית, ולפעמים מחסן.

במקרה שלך נראה לי שרק תיקון 2 יכול לעבוד, וזאת מכיוון שהגג שייך לדיירים ספציפיים, ולכן הם

ידרשו לקבל את הפנטהאוזים בתמורה למסירת הדירה וזכויות הגג. ואז השאלה כמה זה ישתלם

ליזם.

כמו שציינו, יש בתמ"א המון קומבינות וגוזרי קופונים, והרבה שרלטנים ומבטיחי חלומות.

רוב האנשים חושבים שיזמי התמ"א גורפים מליארדים לכיסם. בפועל זה רחוק מזה שנות אור,

ולרוב שמישהו מבטיח לכם משהו שונה מהותית מיזמים רציניים אחרים, זה אמור להדליק לכם

פרוז'קטור אדום.

מנסיון בתהליך של תמ"א 38 תיקון 2 שאנחנו עוברים בבניין שלנו, זה תהליך שלרוב מי שמקשה

הוא הדיירים, וכל אחד חושב שהוא גאון גדול, שהוא כבר מכיר איזה עו"ד, או יזם, או מישהו

בעירייה, וחושב שהוא מבין בהכל.

העצה הכי טובה שאני יכול לתת לך, זה לקחת יזם שהוא חברה גדולה ומוכרת, שתדעו שהוא

יתחיל את הפרוייקט וגם יסיים אותו, ולקחת משרד עו"ד שמתמחה בתחום, ולא איזה חבר של השכן

וכדומה, שיתן לכם ליווי לכל אורך הדרך.

הבעיה היא שגם חלק מעורכי הדין מצאו את הדרכים שלהם לגזור קופונים, ולכן גם בבחירת העו"ד

צריך לשבת עם כמה משרדים, להשוות, ולקבל המלצות ממי שכבר עברו תהליך דומה.