השקעה בנדל"ן

[איציק נ.]

יש לי 120,000 מזומן והדירה שאני חושב עליה עולה כמעט 1,300,000.

הדירה נמצאת בראש העין והיא חלק מפרוייקט גדול בתהליך תכנון (עוד לא החל שלב הבנייה).

אני רוצה לשים דברים על דיוקם:

הפרוייקטים המתוכננים באיזור הם פרוייקטים שיתפרשו על טווח של 14 שנה וכ-15,000~ יחידות דיור (בסך-הכל). אוכלוסיית העיר צפויה להכפיל את עצמה עד שנת 2025 (במקום 40000 איש -> 80000 איש). העניין זכה לתקציב מהממשלה לטובת הרחבת תשתיות לצורך התמודדות עם הגידול באוכלוסיה בעיר (עוד כבישים וטיפול במחלף קסם, מוסדות חינוך וכו').

 

הפרוייקטים הראשונים (כמה אלפים בודדים של יחידות דיור) יתחילו בשיווק, כנראה, באיזור קיץ 2011. אין לדעת במדוייק מתי תתחיל הבניה עצמה (יכול להיות ממש בקיץ 2011 ויכול להיות גם בסוף 2011) - ראה ערך "אפרידר".

 

"משכנות המוסיקה" - הפרוייקט הרלוונטי של "אפרידר" שהחל בשיווק לפני מעל שנתיים (לקראת סוף 2008 החלו בשיווק - והיו מלאים בתקוות שאיכלוס יהיה תוך שנתיים בערך) לא קרוב עדיין לאיכלוס. למעשה, שלד הבניין הראשון עדיין לא הסתיים וכרגע הם נמצאים ממש באמצע הקמת השלד. אם ניקח בחשבון את עבודות הגמר שלוקחות הרבה זמן ואת סיום עבודות השלד, סביר להניח שהכניסה תהיה באיזור אמצע-סוף 2012 (שנה-וחצי \ שנתיים מעל המצופה).

אם רצית להשקיע כסף, היית יכול לקנות בפרוייקט הזה שעוד היה "על הנייר" בסוף 2008 דירת מיני-פנטהאוז ב 1,050,000 ש"ח ולגזור את הקופון שלוש-ארבע שנים אחריי. היום, כשהנדל"ן כבר בנקודות השיא שלו (אחרי עליה מתמדת של 3 שנים) לא בטוח שבטווח הקרוב יהיה קל לגזור קופון שמן על דירה\נכס\נדל"ן.

 

בעניין המחירים: בעיריה עדיין סובבים סביב טווח המחירים של הדירות האלו לזוגות צעירים, ולדעתי אין כרגע מה למהר "לסגור" בשום מקום (לפחות עד הקיץ, שיגיעו להחלטות עם הקבלנים ושיתחילו לצאת בפירסום מדוייק ואמין בנוגע למחירי הדירות). ראש העיר (משה סיני) פועל נמרצות מול כל הגופים באיזור (לרבות היזמים של מתחם "לב ישראל" ויתר הקבלנים והיזמים באיזור) במטרה להוזיל את המחיר הסופי של הדירות לזוגות צעירים. בין היתר, ראש העיר גורס כי יש להוריד את המע"מ על הקרקעות לזוגות צעירים, להקל בתנאי המשכנתאות ולהפחית את מרכיב הפיתוח מהקרקע מצד הממשלה.

 

אני מציע שתמשיך לעקוב אחר הפירסומים במקומון וגם באתר עיריית ראש-העין ואל תמהר.

עצתי לך היא לחסוך עוד קצת כסף ולהשיג הון עצמי ראשוני של 30-40 אחוז מערך הדירה בשלב ראשון. אתה עוד צעיר (ורווק ?) ובחיים האמיתיים יש לפעמים שינויים ומצבים שכדאי לקחת עבורם מרווח בטחון כלכלי רחב ככל הניתן ולא לחשב את הכל "על הקשקש".

 

איציק

[Oshri]

בגירה, אם אתה לא מושקע במניה בודדת, נדיר שתפסיד את כל כספך.

אתה עלול לאבד 50%, או 70%, אבל לא את כל כספך, אלא אם החברה

בה השקעת פשטה את הרגל, או במקרה שאני מדבר, כל החברות בהן השקעת

פשטו את הרגל. זה עלול לקרות, אבל הסיכוי לא סביר בכלל.

ונתתי דוגמא של מי שקנה את מניות המעוף בשנת 2000, והפסיד "על הנייר" 50% מהכסף,

אם הוא חיכה בסבלנות עד שנת 2007, הוא הרוויח יותר מפי שתיים. החוכמה היא לבנות תיק

נכון ומפוזר, או כמו שאומרים, אל תשים את כל הביצים בסל אחד!

לגבי השקעה "סולידית", אם תקנה דירה, ולא תוכל לשלם את המשכנתא בגינה,

יקחו לך את הדירה, ימכרו אותה, וסביר שתשאר חייב כסף לבנק, כך שזה יותר גרוע

מלהפסיד את כל הכסף...

רוני, אתה צודק שכמו בכל דבר, צריך לתת לבעל מקצוע לעסוק בדברים בהם אין לך ידע,

אפשרות או זמן לעשות בעצמך. כמו שלא תעשה בעצמך אוברול למנוע, אלא תתן למוסך,

כך תן למנהל השקעות לעשות זאת עבורך. החוכמה היא למצוא מנהל טוב, כמו כל בעל

מקצוע אחר. כמה מכונאים חאפרים אתה מכיר? המון! כמה מנהלי השקעות חפיפניקים אני

מכיר? גם המון. הבעיה היא שהפראיירים לא מתים, רק מתחלפים, והולכים שולל אחרי

הבטחות וסיפורים, ובסוף הם מפסידים כסף, או מרויחים ממש מעט.

מוטי, יש הרבה סוגי השקעות, גם בבורסה נסחרים אפיקים סולידיים שאינם מניות,

כמו אגרות חוב מדינה, מק"מים, אגרות חוב של חברות, וכד', ואנשים שהם שונאי סיכון

לרוב ישקיעו באפיקים כאלה, ויקבלו תשואה טובה מפקדון בבנק, אבל פחותה ממניות,

כמובן עם סיכון, או יותר נכון חוסר סיכון, שונה לחלוטין.

לגבי מה שחן ציין, היום קרנות הנאמנות אינן בנקאיות, עקב ועדת בכר, אבל זה לא משנה,

הן מתנהלות באותו אופן. אבל יש משהו פשוט הרבה יותר שנקרא תעודות סל, שאלה תעודות

שמשקיעות במניות או מיני נכסים אחרים באופן זהה להרכבי מדדים שונים, לדוגמא מדד המעוף.

כך אתה קונה תעודה אחת, שעוקבת אחרי מדד של 25 מניות, ותקבל תשואה דומה אם לא זהה

לתשואת המדד. דמי הניהול הגלומים בתעודות כאלה נמוכים מאוד, ורחוקים מאוד מדמי הניהול

של קרנות הנאמנות. מה שכן, בקרנות נאמנות יש אפשרות להחשף לאפיקים מגוונים יותר,

ואם מנהל הקרן הוא גוף או אדם מוכשר, תשיגו תשואה טובה מהשקעה במדד.

הסטטיסטיקה מראה שקרוב ל 80% ממנהלי ההשקעות והקרנות לא "יכו" את המדד...

ורק הערה לסיום, מחובת הזהירות. אני לא ממליץ כאן לאף אחד לקנות או למכור מניות,

או ניירות ערך כלשהם, מכל סוג ומין! מי שרוצה לעשות זאת, יכול לקבל ייעוץ מקצועי מכל מי

שיבחר, או לעשות על דעת עצמו מה שירצה.

[-מוטי-]

מוטי,

מה המטרה של הכסף? מה הטווח הצפוי לשימוש בו אם בכלל? ובעיקר - מה רמת "אהבת הסיכון" של המשקיע?

 

אוקי אנסה לקצר כמה שאפשר,

נחלק לשני אנשים:

 

האחד, בעל הון עצמי שכנראה יצטרך אותו בשנה הקרובה כך שיוכל למשוך אותו כשירצה ומחפש משהו שישניב לו יותר מהריבית של הבנק אבל שהרווח יהיה בטוח . כרגע לא מעונין להשקיע, במידה ואראה לו שהרווח הוא בטוח לגמרי (יש דבר זה בשוק ההון בכלל ?)אז אני מאמין שזה ייצא לפועל.

 

השני, זה אני .

בן 16, מנסה להבין איך הכל עובד. השקעה בסכום קטן מאוד של 3000 שח לא כולל עמלות.

המטרה היא כמובן לא רווח, אלא הבנה של הנושא,למה מנייה עולה\יורדת, אלו אירועים מסמנים זאת וכו.

(כן אני מודע לתיקי השקעות וירטואלים)

חשבתי ללכת על מנייה אחת שהיא לרוב סולידית, אך לא לגמרי. ומניה אחת ספקולנטית, בינתיים פלייטק היא המועמדת.

אם ייעוץ אסור, אז לפי מה , מ-ניסיונכם בוחרים את המנייה שלדעתכם תעלה ? (נוציא את מניות הנפט והגז ).

תודה לכולם.

[Oshri]

מוטי, יפה שבחור בגילך מתעניין בתחום. אני אשתדל לענות לך על השאלות באופן כללי:

לגבי השקעה בטוחה או לא, יש כאלה בבורסה, אך זה לא במניות, אלא באגרות חוב.

התשואה שתקבל אינה גבוהה, אך היא בטוחה(אפילו יותר מפיקדון בבנק), והיא השקעה

באגרות חוב של המדינה. ישנם כמה סוגים של אגרות כאלה, בריבית שקלית קבועה או משתנה,

צמודה למדד, או צמודה למט"ח. אני מניח שלא לזה התכוונת שדיברת על השקעה בבורסה,

אבל חשוב שתדע זאת. בורסה היא מקום בו נסחרים ניירות ערך מכל מיני סוגים, ולאו דווקא מניות.

לגבי השקעה במניות, אין דבר כזה רווח בטוח! ככל שהסיכון עולה, כך גם הרווח הפוטנציאלי של

ההשקעה, וכך גם ההפסד. אנשים חשבו שבנקים זו השקעה סולידית מאוד במניות, ותראה מה קרה

בחו"ל למניות כאלה. היו כאלה שאבדו את רוב כספם, או אחוזים גדולים במיוחד.

בגדול, בגלל זה ממליצים לחלק את תיק המניות למס' גדול של מניות, כדי שאם קרה משהו לחברה

מסויימת, וערך המניה נפל, אז רק חלק מסויים מהכסף שלך "הלך", ולא הכל. כמו שאמרתי, לא שמים

את כל הביצים בסל אחד.

לגבי איך בוחרים מניה, זה נושא גדול מאוד, אבל מסתכלים על החברה, התחום בו היא עוסקת,

הרווחים שלה בעבר, והרווחים הצפויים לה בעתיד, איכות ההנהלה שלה, השווקים אליה היא פונה, ועוד

הרבה משתנים. לחלק גדול מהמניות ישנם סיקורים אנליטיים, של אנליסטים, שבודקים את החברות,

עוקבים אחרי כל הנתונים שלהן, ונותנים המלצות לגבי ההחזקה באותן מניות.

כמובן שנעזרים בהמלצות כאלה, פחות לגבי השורה התחתונה, אלא יותר כדי לקבל את כל הנתונים על

החברה, ואז לקבל החלטה לגבי השקעה או אי השקעה.

ישנן חברות שכיום אינן מרויחות בכלל או אפילו מפסידות, אבל עדיין אנשים קונים את המניות שלהן, מתוך

הנחה שהן ירוויחו הרבה כסף בעתיד. אתה נתת דוגמא של מניות גז ונפט, או יותר נכון חיפוש גז ונפט.

יש חברות נפט בעולם, כמו SHELL וכד' שכבר מפיקות נפט שהן מצאו, ועוסקות בעוד דברים,

ולכן הן נסחרות בשווי גבוה מאוד, אבל הסיכון בהשקעה בהן הוא נמוך יותר, וכך גם הרווח הפוטנציאלי.

לכן לאדם מהישוב שזה לא עיסוקו העיקרי, קשה מאוד לעקוב אחרי הכל, ואז ממליצים לו לשבת עם איש

מקצוע, שייתן לו יעוץ איך לבנות תיק השקעות נכון, ומידי פעם משנים אותו, לפי תנאי השוק, ההתפתחויות

הכלכליות וכד'. רוב האנשים לא עושים את זה, ואם כן לרוב הם פונים ליעוץ שהם לא בדקו את טיבו מקצועיותו

לפני כן, כמו שאמורים לבדוק כל בעל מקצוע שמקבלים ממנו שירות, ולכן הרבה אנשים לא מרויחים בבורסה,

או מרויחים מעט יחסית.

הבעיה היא שסף הכניסה הוא נמוך מאוד, ובעצם כל אדם יכול לקנות ולמכור בעצמו ני"ע, ושכל אחד חושב

שהוא הכי חכם, והוא יודע יותר טוב מאנשי מקצוע אחרים, אז אותם אנשים בד"כ מפסידים הרבה כסף.

נכון שיש רבים שהרוויחו וגם הרבה, וזה כבר עניין של מזל. קח בחשבון שסיפורים של אנשים כמה הם

הרוויחו ועשו מליונים תמיד תשמע, אבל על אנשים שהשקיעו הרבה זמן ולא הרויחו בכלל או הפסידו הרבה

אתה בד"כ לא תשמע.

זה כמו שאנשים הולכים לקזינו, הם תמיד יספרו לך כמה הם מרוויחים וכמה הם טובים, אבל לא יספרו לך לעולם

שבד"כ הם מפסידים כמה מאות או אלפי דולרים, ופעם בהרבה זמן הם מרוויחים.

[-מוטי-]

תודה אושרי.

אגח"ים של בנק אפשר לשלוף מתי שרוצים ? יש העדפה לאג"ח של בנק מסויים ?מה הריבית הצפוייה בהנחה שהיא קבועה?

לא חיפשתי במניות משהו בטוח כי אני יודע שאין , בגלל זה רשמתי "משהו " בהודעתי הקודמת. זה בדיוק מה שחיפשתי, במקום מיליון שקל בפקדונות וחסכונות שפשוט יעברו לאגח"ים- שוב חשוב שיהיה אפשר ל"שלוף" אותם מתי שאצטרך.

כמה שפחות סיכונים, רק שהתשואה תהיה עדיפה על זו של הבנק.

 

נראה לי שאני מפספס משהו-

ההאגחים של הבנק מספקים תשואה קבועה ובטוחה כמו בבנק, רק יותר גבוהה. למה לא כולם רצים לשם ?

[Oshri]

מוטי,

שדיברתי על בטחון גבוה יותר, הכוונה היתה לאגרות חוב ממשלתיות, ולא אגרות חוב של בנקים.

אגרת חוב של בנק בד"כ תהיה בטוחה פחות מפיקדון בו. זאת כיוון שבמקרה של חו"ח פשיטת רגל

של הבנק, הפקדונות ישולמו קודם, ובעלי האג"ח יקבלו את כספם אחריהם.

ולגבי שאלתך, היו מקרים כמו במשבר האחרון, שהיו ניירות ערך שמורכבים מפקדונות בנקאיים,

והם נסחרו בתשואה גבוהה בהרבה ממה שהיית מקבל על פיקדון באותם בנקים.

למה לא נהרו לשם? כי הציבור לא תמיד מודע למשמעות של ניירות כאלה או אחרים,

ולכן גם חושש פעמים רבות מקניה של אותם ניירות. אדם מן הישוב משלם עמלות על קניה

ומכירה, שלעתים הן גבוהות מאוד(כי הוא לא התמקח עם הבנק, או לא עובר לעבוד עם חברות

הברוקרים הפרטיות, שזולות בהרבה, ובטוחות באותה מידה כמו הבנקים, אבל לא נכנס לזה עכשיו),

ומי שכן הכיר את הניירות הללו, לעיתים חשש מחוסר נזילות, וממצב בו בנקים עלולים לפשוט

רגל, וייקח לו זמן רב עד שהוא יקבל את הכסף.

לראיה, מי שקנה את אותם ניירות, עשה תשואה פנומנלית, יחסית לסיכון הנמוך שהיה לו,

ובטח שבהשוואה לפקדון בבנק, שמבחינת סיכון היה זהה, או אפילו נמוך יותר, כיוון שדובר

על ניירות שאגדו פקדונות של כמה בנקים, ולא בנק אחד.(פיזור מוריד את הסיכון).

[-מוטי-]

גם אגרות החוב הממשלתיות צמודות למדד כלשהו ?

הריבית שהוא מקבל בבנק כרגע היא 3%שנתית.לאחר עמלות אפשר לקבל משהו טוב יותר מזה ובטוח באותה מידה ?

[Oshri]

יש כאלה שצמודות למדד ויש כאלה שלא. מאלה שלא, יש כאלה בריבית קבועה, ויש כאלה בריבית משתנה.

3% בפקדון, נשמעת לי ריבית טובה יחסית לריביות שניתנות כרגע בשוק. אני לא יודע את התנאים המדוייקים

באיזה בנק זה מופקד, ולכמה זמן הכסף סגור, אבל על פניו זה נשמע סביר.

לא נראה לי שתמצא חלופה באגרות חוב ממשלתיות שתהיה טובה יותר לאחר עמלות, אלא אם כן טווח הפדיון יהיה יותר משנה,

נאמר 3 שנים. אבל שוב, אז הסיכון שונה.

כמו שאתה רואה, זה נושאים שדורשים הרבה פרמטרים והתאמה מדוייקת לצורך של הבנאדם.

יש כאלה שבאים ואומרים לך, לא משנה מה, אני חייב את הכסף נזיל 100%, ואז האפשרויות מצטמצמות מאוד.

יש כאלה שאומרים שהם לא זקוקים לכסף, ולא משנה להם הטווח, העיקר למקסם תשואה.

קשה לענות על שאלות כאלה, ואני אפילו לא מתיימר לעשות זאת, לפי נתונים יבשים שמספקים ככה ברשת.

לכן אמרתי מראש שאין בעיה לעזור בנושאים כלליים יותר, אבל לא בהמלצות ספציפיות, כי זה לא רציני,

וגם אסור עפ"י החוק.

[-מוטי-]

אוקי אז נשאר באותו מצב מבחינתו

.

אני אמשיך לחפש בנוגע אלי ואקרא שוב את תגובותיך ונתחיל.אם יש לך משהו להוסיף אתה בהחלט מוזמן.

תודה