השקעה בנדל"ן

[ExoduS]

לא נכון. בלי קשר למחירי הנדל"ן בארץ - המשפט שכתבת נובע כפי הנראה מחוסר הכרה של המשבר בארה"ב.

 

טוב טוב, הגזמתי, המצב בארה"ב היה שונה.

שם לא היה מחסור בדיור כמו פה אלה מצב שבו הבנק נותן משכנתאות עצמות לכל דורש, בלי לבדוק את היכולת האמיתית של המלווה להחזיר את הסכום העצום אותו לקח.

אותם "היל-ביליז" בנו בתים מפוארים מעבר להישג ידם, כאשר לא יכלו להחזיר את המשכנתא הענקית והמיותרת שלקחו הבנק עיקל להם את הבית.

הבעיה התחילה כשהבנקים נתקעו עם המון בתים מעוקלים ששווים בשוק היה נמוך מערך המשכנתא אותה נתנו.

וכשבנק נופל, הכל נופל איתו.

 

הסיכוי שזה יקרה בארץ?

לא גבוה, אבל, גם בישראל אנשים אוהבים לחיות עם הכסף שאין להם.

כמו ידידינו למשל שרוצה דירה במליון ומשהו כאשר בידו 150 אלף ש"ח.

[discoTD5]

נכון. הסיבות אכן שונות בתכלית. אי אפשר להשוות בין התנאים.

כאן יש מחסור אמיתי בנדל"ן למגורים.

ועדיין, אם תקרא את תגובתי הראשונה כתבתי בה "כך מתפתחת בועה".

אני כמובן לא מתייחס לשרשור הספציפי, כללית, כשאדם מבקש מימון של 90% לנכס "על הנייר" - אתה מבין שהשוק לא נמצא בשיווי משקל. מטבעם של שווקים משוכללים לנסות להתכנס לשיווי משקל, כולל 'אובר-שוטינג'. אני מתרחק מכאלה עסקאות. לא בריא.

 

(כשהשיחה בין שתי נשים בתור לסופר היא על מניות ושוק ההון - אני מוכר. קונה פוטים.)

[ExoduS]

(כשהשיחה בין שתי נשים בתור לסופר היא על מניות ושוק ההון - אני מוכר. קונה פוטים.)

זה כבר מזכיר את המצב סין.

אנשים בלי חשמל ומים זורמים משקיעים בבורסת שנחאי (אגב, גם שם מחירי הנדל"ן בשמים).

לקחנו את ה"טוב" ביותר מכל הארצות.

[redroze]

מקס, אני כרגע במצב שלך (ואפילו טיפה יותר טוב) והחלטתי לרדת מזה.

גם אם יצא לך רווח, אתה תראה אותו עוד הרבה שנים, וזה יהיה אחרי שצמחו לך כמה שערות לבנות על הראש מהעצבים (למצוא שוכרים, לבדוק כל הזמן שלא צוברים לך חובות בחברת חשמל/מים/ארנונה, לבדוק שלא עושים לך נזקים לנכס וכו') והדובדבן שבקצפת הוא שפינקת את הבנק שלך כל הדרך בלפחות 50% מהרווחים רק מכיוון שהוא זה שנתן לך את הכסף.

תקרא לי מיושן אבל אני בדיעה שמשכנתא (שהיא דבר נורא לא כלכלי, במיוחד עם 85% מימון, מכיוון שאתה מגיע למצב שאחרי 30 שנה החזרת לבנק כמעט פי 2 ממה שלקחת ממנו בהתחלה) לוקחים על דירה שאתה הולך לגור בה. רוצה לקנות דירה להשקעה? סבבה, רק אחרי שיש לך כבר דירה משלך ומומלץ (כדי למקסם רווחים) להשתמש כמה שיותר בכסף שיש לך ביד.

 

כמובן ששכחת גם להתייחס למצבך הכלכלי העתידי:

מה יקרה אם תרצה להתחתן (אף בנק לא יתן לך הלוואה לחתונה כאשר יש לך כבר הלוואה על 1M ש"ח), לעשות ילדים (הרבה כסף כל חודש, משנה את המאזן הכלכלי), לא תרצה לגדל את הילדים שלך בבית נורמלי (מה, תקח עוד משכנתא כדי לקנות לעצמך בית? ומי בכלל יאשר לך כזה דבר).

לסיום, אתה מדבר על החלפת דירות כאילו זה החלפת גרביים. תהליך של קניית/מכירת דירה הוא פי 10 יותר מסובך מקניית רכב (שגם היא קניה לא כזו פשוטה) ותהליך זה מצריך הרבה הוצאות (עו"ד, מס קניה, מתווך, קנס שהבנק יקח על סגירה מוקדמת של המשכנתא וכו').

 

עכשיו אתה בטח שואל את עצמך את שאלת המיליון דולר, אז מה אני הולך לעשות עם כל הכסף שחסכתי לעזאזל???

אוהב לקחת סיכונים? פנה לבורסה. אנחנו ניסינו קצת בבורסה אך הרווחים לא היו גדולים ובנוסף התחזיות כרגע נורא שחורות (אנחנו לא אנשים שאוהבים לסכן כ"כ בקלות כסף שעבדנו קשה לחסוך).

אז אולי נלך על בטוח ונשים את הכסף בבנק? הריבית על פקדונות היום פשוט מצחיקה, אני מעדיף להשאיר את הכסף במזוודה בבית ולספור אותו להנאתי כל סופ"ש.

להכנס לנדל"ן? כפי שכבר הוכחנו למעלה, בשביל להכנס לתחום הנדל"ן ולראות רווחים "כאן ועכשיו", אני צריך הון התחלתי לפחות פי 3 ממה שיש לי עכשיו ביד (והבונוס הנכסף שבא עם זה, טונות של בירוקרטיה ודאגות).

 

אז מה עשינו בסוף? אחרי הרבה מחשבה, החלטתנו לשים חצי מהסכום שחסכנו בהתפנקות על רכב חלומות (או במילים אחרות הגשמת פנטזיות). מכיוון שאם לא נוכל להרוויח כסף מהכסף שלנו, לפחות נוכל קצת להנות ממנו לשם שינוי.

את החצי השני שמתי בבנק כדי לאזן קצת את ההוצאות המטורפות (שלאחר הרבה חפירות ההבדל בהוצאות לעומת הרכב ה"משעמם" שלנו לא כאלו גדולות כמו שציפיתי, כולה עוד כ-15K ש"ח שנתי וגם זה בהגזמה).

 

אם כבר העלת את הנושא, אני חושב שזה זמן מצויין למנף את עצמי

אז אם מישהו ראה/שמע/מכיר אאודי TT חדשה 2007-2008 קבריולט ידנית ו/או מיאטה NC עם גג קשיח שמורות (יד ראשונה, ק"מ סביר וללא תאונות), אתם יודעים איך להשיג אותי

[בנצי]

עם הסכום הנ"ל אתה יכול לרכוש דירה נחמדה בלאס ווגאס, השוק שם על הפנים ואפשר לרכוש דירת 2 חדרים לא רחוקה מהסטריפ באיזור ה30-40K $, פה אתה משקיע את הכסף שלך במשהו שירד לרצפה ואינך משועבד לבנק כי הנכס הוא PAID OFF, השכירות שתקבל מדי חודש אחרי הוצאות תהיה באיזור ה300-400 דולר בחודש, היתרון בהשקעה כזאת היא עליית השוק בעתיד, כרגע המחירים בווגאס נמצאים בשפל שלא ייאמן אבל השוק יתאושש, אם לא בשנתיים הבאות אז תוך 4-5 שנים, הערך של הנכס יעלה ובינתיים יצרת לך הכנסה קטנטונת.

 

שוק הנל"ן בארה"ב צנח, יש מקומות שבהם ההתאוששות בולטת לעין - ניו יורק לדוגמא, בלוס אנג'לס המחירים מתחילים לעלות ולהתייצב, לא מגיע לרמה ההיסטרית של לפני כמה שנים אבל המחירים טובים. אני כרגע מנסה למכור אדמה עם 5 יחידות דיור (2 דופלקסים וסינגל), 600K דולר, לפני מספר שנים נכנסו הצעות באיזור המיליון, היתרון של הנכס הנ"ל הוא שהוא מאוכלס ומכניס כרגע 4900 דולר בחודש, מתוך זה יש 2 דיירים שמשלמים מעט ואחרי החלפת בעלות אפשר לפנות אותם והנכס יכניס 6K בחודש.

זאת השקעה מצויינת, מכיוון שגם בלקיחת משכנתא ההחזר יהיה כחצי מההכנסה.

 

דירה עם משכנתא כשההחזר החודשי באיזור ההכנסה משכר הדירה - מתכון לבעיות, נגיד שהשוק נפל ומחירי השכירות ירדו, אתה לא מצליח להשכיר את הדירה במשך 3 חודשים. מה אז?

 

 

 

* כל הנאמר מעלה מתבסס על היכרות אישית שלי עם שוק הנדל"ן (סיוע ברכישה של 9 נכסים והשכרתם).

אישית אני מאמין שסבלנות היא מילת המפתח, עיר כמו ווגאס שמושכת אליה המוני תיירים מדי שנה ומהווה אתר נופש נגיש לתושבי החוף המערבי תפרח שוב, הנפילה הגיעה כשהמון משקיעים ברחו מווגאס ובניה של מספר פרוייקטים נעצרה. מביקורי האחרון בווגאס למדתי שהרחובות הומים מה שאומר שכל עובדי המלונות צריכים דירות למגורים, 8 מתוך 9 הנכסים שנרכשו - בתים פרטיים במחירים מגוחכים (60-90K), הנכס ה9 דירה. 4 בתים הושכרו במהרה והדירה כמובן, 5 הנכסים המושכרים מכניסים כסף לא רע ואפילו במצב כזה כשלא הכל מושכר העמודה היא חיובית.

[Black Joker]

הודעה ארוכה ומעניינת

 

אהלן,

 

אשמח אם תתיחס למספר הנקודות הבא:

 

1. רווחים מהבורסה - לאיזה גודל רווח (אחוזים) ציפית בכמה זמן?

 

2. ההודעה שלך התחילה בכך ש"זרמת" עם הרעיון של לתת לכסף לעבוד עבורך ולא ההפך. בסופו של דבר, מסתבר שויתרת.

 

אל תבין אותי לא נכון, הגשמת חלומות היא הסיבה העיקרית, אשר בשבילה אנחנו חיים ו-TT היא בהחלט חלום מעולה.

הדבר שמרגיז אותי הוא שהייתה לך גישה מעולה ומסוכנת יחדיו ופשוט ויתרת עליה.

[edan82]

אנשים בלי חשמל ומים זורמים משקיעים בבורסת שנחאי (אגב, גם שם מחירי הנדל"ן בשמים).

 

אין בעולם עוד אנשים "מוכווניי כסף" כמו האסיאתים, הכל אצלהם בחיים סובב סביב כסף,ככה זה במזרח הרחוק, יש לך כסף ?

 

אתה מלך.

 

לגבי הנדל"ן בשנחאי, לפחות שם יש סיבה אמיתית לשוק נדל"ן חזק ואיתן (עיר עסקים מרכזית).

 

כולם פה התייחסו לכדאיות העיסקה פרופר מבחינת ריבית והחזר וכו', אבל נקודה שאף אחד לא נגע בה:

 

מה אם יתברר לך בעוד שנה-שנתיים שהנכס שרכשת הינו לימון חמוץ במיוחד ?

 

לא חסר סיפורים כאלה על פרוייקטים שיצרו סביבם באז ובסוף אנשים נשארו עם האות השביעית ביד לאחר שגילו שהפרוייקט נכשל.

 

במצב כזה ידידי, אתה עלול לגלות שה"נכס" שציפית שיכניס לך נניח 3000 שקלים, מכניס רק 1500 שקלים, והשווי שלו ירד מ-1.3 מליון שקלים ל-800k ואז אתה באמת מקבל את כל ה"אלמנט".

 

בקיצור, עם הון עצמי של כ-10% משווי הנכס לא הייתי נכנס להרפתקה כזאת, בטח לא בפרוייקט על הנייר שאין לך מושג איך יתפתח (להצלחה מסחררת או כשלון חרוץ).

במקרה הזה, בהנחה והייתי רוצה בכל זאת לרכוש נכס רק עם 10% משוויו, הייתי הולך על משהו בנוי ומוכן שאני יכול לבדוק את התשואה האמיתית שלו ולא את המספרים והסיפורים של הקבלן.

[רוכב בודד]

תראו: תחקירי השוואה הראו שהשקעה לתקופה מעל 10 שנים בבורסה הניבה תשואה הכי גבוהה. אז למה כולם קונים דירות במקום לגור בשכירות ולהנות מהקרן?

ברור לנו שרכב חדש אינו השקעה טובה (כלכלית) ורק נפסיד עליו. אז למה כולם (כמעט) מפנטזים על אחד כזה ודי הרבה הולכים וקונים?

לפני 10-15 שנים התחילו לבנות "איזו עיר" שקראו לה מודיעין. הרבה עשו אהההה, מה זה שווה. היום הרבה גרים שם בכייף.

מה שאני רוצה להגיד שיש דברים שעושים ורוכשים כדי להנות או כדי להפיק תועלת. או סתם ככה, שיהיה.

אף אחד לא יודע מה יהיה מחר ובטח לא עוד 20 שנה.חשוב וצריך לתכנן, להתכונן - אבל בפרופורציות. צריך גם לחיות טוב.

 

מקס - אם הפרוייקט רק בהתהוות - תצטרך ללמוד התנהלות של קניית דירה "על הנייר" ומערך הגנות וערבויות חזק. אסור לשלם בשלב כזה יותר מאחוזים בודדים (שגם הם יעוגנו בחוזה מול ערבות בנקאית בלבד) ולהרחיק את התשלומים לפי קצב ההתקדמות, וכמה שפחות בכל שלב.

האם משנה לך או לא אם המשכנתא תלקח עוד כשנתיים?

בדוק היטב את כיווני ההתפתחות של הסביבה, (גם תחבורה ובתי ספר) ביקוש לדירות בשכירות בשכונות קיימות. עיין במקומונים, שאל מתווכים במקום, אל תסמך על דברי היזמים ואנשי המכירות. משכנתא אפשר לפרוס גם ל-30 שנים. והן עוברות. לפי הנתונים האישיים שרשמת, אם ההכנסה משכירות תגיע לפחות ל-80% מהמשכנתא - זה נראה עסק ששוה מחשבה חיובית.

[-מוטי-]

אפשר אתרים לקניית דירות בארה"ב? כמו יד 2 אצלנו.

עדיף שהאתר יהיה כמה שיותר פשוט ומובן.

תודה.

[בנצי]

http://www.craigslist.org אתר פשוט ובסיסי, רק לזכור שבכל מדינה יש חוקים שונים לגביי הנדל"ן ותהליך המכירה אבל האתר יתן אינדיקציה למחירים. הכל תלוי בסכום ההשקעה, עם סכום נמוך ווגאס זה אופציה מעולה, אם הממון בכיסך יש דרכים לעשות רווח של 20-30% בשנה אבל זה כבר סיפור אחר.

[bagira]

עם סכום נמוך ווגאס זה אופציה מעולה, אם הממון בכיסך יש דרכים לעשות רווח של 20-30% בשנה אבל זה כבר סיפור אחר.

 

 

ואני חשבתי שווגאס זה המקום לעשות אלפי אחוזי רווח/ הפסד בזריקת קוביה

[בנצי]

אישית אני לא אוהב את ווגאס, בקזינו אתה מאבד את חוש הזמן (לפחות האלכוהול עולה דולר לכוס) ואין תכלית להימורים שכאלה, זה די מדכא לראות אנשים שמים עוד קצת ועוד קצת וכל פעם עם ציפייה לחזור הביתה מפוצץ, מה שכן כייף זה ההופעות והמסיבות. יש דילים מצויינים (סגרתי 3 לילות לאמצע מאי סוויטה בלוקסור ב90$) וסנטנה מתחיל להריץ שם מופע.

 

זה הסטריפ :

 

וזאת העיר :

חור במדבר

[-מוטי-]

בנצי, לפי מה שאני יודע , אי אפשר ל"הבטיח" רווחים בתחום הזה?

אם הממון בידי ? ברגע שהמחיר יעלה גם הסיכון יעלה, וכל עוד זה לא נבדק לעומק לא אוסיף על זה.

דוד שלי חושב לקנות שם(לאו דווקא בווגאס) כמה דירות ולשלב את אבא שלי.

לי אישית זה נראה לא הגיוני - איך נשגיח על הדירות ? איך נחליף שוכרים ? כל פעם טיסה לארה"ב? בטח שם גם יש כללים שונים כפי שציינת. כמה דירות בארץ כבר יש לו , אבל מכיוון שאנו גרים בארץ, הרבה יותר קל מאשר בכזה מרחק .

[redroze]

יש חברות שעושות את זה בשבילך. הם גם "מפזרות" את ההשקעה שלך על גבי כמה בתים ככה שהסיכון יורד (זו מעין קבוצת רכישה של כמה אנשים של מספר בתים).

 

Black Joker, השקענו כ-20K ש"ח ל-3 חודשים ויצאנו עם רווחים של בערך 1K ש"ח. כרגע יצאנו בגלל שקבלנו הוראה מאבא שלי למכור הכל כי בקרוב הולכים להכנס למשבר.

הבעיה היא שאני לא רואה אתה עצמי שם 200K ש"ח על הימורים (בשבילי בורסה זה סוג של הימורים, לכן גם הסכמתי לשים רק סכומים קטנים).

בנצי, בשביל מה ללכת רחוק? בסכומי כסף כאלה "זעומים" ניתן לקנות דירה באילת. דירת חדר עד 2 חדרים עולה שם קצת יותר מ-300K ש"ח. הבעיה היחידה באזור הזה שהמחירי השכירות משתנים בצורה חדה מאוד בין העונות ורוב השוכרים הם חבר'ה צעירים שבד"כ מחפשים לשכור לכמה חודשים ומראים חוסר רצינות (מבקשים לצאת באמצע חוזה, עושים נזקים לדירה וכו').

אני ירדתי מהסיפור רק בגלל שאני חייב שהנכס שלי יהיה לי מול העיניים ולא 3-4 שעות נסיעה ממני (וזו הסיבה שאני גם לא אקנה דירה בארה"ב למרות שיש לי משפחה שם).

[Black Joker]

רווח של 1000 ש"ח בשלושה חודשים זה אכן מעט .

 

על איזה משבר מדובר? כבר כמה שבועות שאני קורא כי עוד מעט יגיע משבר. על סמך מה? קדאפי? לפי דעתי, זה רק שמועות, אבל כמו בכל דבר, הזמן יאמר את דברו.