דירת ירושה בתל אביב - להשאיר?

[phpclub]

היי,

 

3 אחים שביחד יש להם שליש מדירת ירושה בתל אביב. ערך דירה נוכחי מוערך ב 1.8-2, יש פינוי בינוי (תתקבל דירת 3 חדרים) על הפרק אבל מעריכים שיקח עוד לא מעט שנים עד שיקרה. 
הדירה ישנה משנות ה 60,לא יודע בכמה אפשר להשכיר וכמה ידרש לתקן/לתחזק. 

איני מתמצא בנדלן ובמיוחד בת"א, אשמח לדעות של מביני עניין מה הייתם עושים. 
אם מוכרים עכשיו (למשפחה), יצא משהו כמו 200 אשח לכל אח, אפשר לשים בשוק ההון ולתת לו לצמוח. 
או להמתין בסבלנות, להתמודד עם שכירויות, משפחה, תיקונים וכו, בשביל פוטנציאל השבחה לא ידוע בזמן לא ידוע. 

 

השאלה היא כלכלית נטו, שיקולי משפחה/שכירויות פחות רלוונטים כרגע, אין בעיה להתעסק עם הדברים האלה בתנאי שיש לזה תועלת כלכלית בעתיד.

בגלל שהחלק בשכירות הנוכחית (עד לפינוי בינוי) הוא נמוך, אני חושב שהוא לא שיקול.

השיקול העיקרי זה פוטנציאל ההשבחה העתידי, לעומת אפיקי השקעה אלטרנטיבים (כגון שוק ההון).

 

השיקולים שלי בעד כרגע :

1. יש חסכונות קיימים בשוק ההון, ודיור נשמע לי כמו רעיון לא רע לגיוון.

2. פוטנציאל של מחירי הדירות העתידיים בתל אביב, ואחרי פינוי בינוי.

 

השיקולים נגד :

1. בעיקר התעסקות עם הדירה ועם המשפחה.

 

דעתכם?

עריכה אחרונה ב-7 באפריל על ידי phpclub

[asix]

אתם רק 1/3 מהדירה. אם יש תקלות, שוכרים וכו'. מי מתעסק בזה?

אתם או ה 2/3 האחרים?

איך היחסים בין שאר השותפים והאחים?

אם היחסים לא משהו או שאתם אלו שתצטרכו להזיז את העגלה, קבלו את החלק שלכם ותמשיכו הלאה.

אם היחסים טובים בין כולם ויש שיוויון בנטל ( ואין צורך בכסף כרגע) הייתי משאיר את הדירה ונהנה מהשכירות שלה.

גם התקלות - העלות שלך היא רק 1/9 מעלות התקלה.

 

השאלה הכי חשובה לפני הכל - מה היחסים בין כל השותפים.

 

[madmaxx]

כאשר אתם אומר פינוי בינוי זה על הנייר או שיש כבר קבלן, אישורים וכו', אלו שני סיפורים שונים לחלוטין ולפעמים הבדל של עשור, פחות או יותר. 

 

בכל מקרה, לפי מה שאני מבין ממך זה לא כסף שאתה "לחוץ עליו" ולפי ערך הדירה יחסית לתל אביב זה באזור שיש לו כנראה עוד לאן להתפתח. אישית במצב זה הייתי ממתין לפינוי בינוי, גם אם במקסימום זה יישאר רק לילדים שלך. הייתי באותה סיטואציה, אצלי הפינוי בינוי היה עניין של 20 שנה! ועשור מהרגע שהחל שיח של ממש בנושא, כלומר איתור יזם/קבלן, עורכי דין, חתימות וכו'. הדירה התקבלה לפני מספר חודשים ולאחר תיקונים נדרשים תצא לשוק למכירה. 

 

ועכשיו שאני קורא את התגובה של asix, הוא צודק בהחלט, זו השאלה החשובה ביותר לפני שבכלל מחליטים משהו. 

[phpclub]

לפני 19 דקות, madmaxx כתב:

כאשר אתם אומר פינוי בינוי זה על הנייר או שיש כבר קבלן, אישורים וכו', אלו שני סיפורים שונים לחלוטין ולפעמים הבדל של עשור, פחות או יותר. 

 

בכל מקרה, לפי מה שאני מבין ממך זה לא כסף שאתה "לחוץ עליו" ולפי ערך הדירה יחסית לתל אביב זה באזור שיש לו כנראה עוד לאן להתפתח. אישית במצב זה הייתי ממתין לפינוי בינוי, גם אם במקסימום זה יישאר רק לילדים שלך. הייתי באותה סיטואציה, אצלי הפינוי בינוי היה עניין של 20 שנה! ועשור מהרגע שהחל שיח של ממש בנושא, כלומר איתור יזם/קבלן, עורכי דין, חתימות וכו'. הדירה התקבלה לפני מספר חודשים ולאחר תיקונים נדרשים תצא לשוק למכירה. 

 

ועכשיו שאני קורא את התגובה של asix, הוא צודק בהחלט, זו השאלה החשובה ביותר לפני שבכלל מחליטים משהו. 

 

זאת תשובה מסובכת.

היחסים לא להיט אך מי שהולך להיות נציג האחים הוא אחד החתנים, כך שההתעסקות שלו תהיה ברמה העסקית ופחות ברמה המשפחתית.

נבחר בצורה הזאת בדיוק בשביל להוריד את הדרמה המשפחתית.

מי יקח את רוב הנטל ? אני מניח שה 2/3, היות והם מבוגרים יותר וטיפלו בדירה עד עכשיו. אך לנציג אין בעיה להתעסק פה ושם. לכן, בראיה שלי זה פחות השיקול כרגע. אם המצב ישתנה וזה יהפך להיות קשה יותר ולא כדאי ברמה האישית, אז ילכו למכירה.

 

אכן זה לא כסף שלחוצים עליו כרגע והתוכנית היא שיהיה לעתיד (גם ההרחוק).

 

לנושא סטטוס הפינוי בינוי, אני לא יודע, שמעתי שהתחילו חתימות אבל מעבר לזה אין לי שמץ.

אשמח לשמוע על הניסיון שלך ? כמה תכלס קיבלת בשכירות (לעומת כמה הוצאת על תיקונים), ובכמה אתה עתיד למכור את הדירה לעומת המחיר המקורי שלה ? - האם בראייה לאחור היה שווה ? 

עריכה אחרונה ב-7 באפריל על ידי phpclub

[stx]

דילמה.

 

מצד אחד, גם אם הדירה משלשת את עצמה, זה רווח של 400,000 לכל אחד, ע״פ אי אילו שנים.

לא רע, אבל לא משנה חיים.

מצד שני, אם דברים מתכערים, זה די הרבה משפחה לאבד. לא ברור כמה שותפים עוד יש ב-2/3 הנותרים, סביר שלפחות עוד שניים. אני חושב שזה יותר מדי ועדיף להקטין את מספר השותפים - או למכור להם או לקנות מהם.

 

אולי זה יעזור לך להחליט - שאל את עצמך אם מישהו היה מציע לך עכשיו להשקיע 200k שקל ולקנות דירה בשותפות עם כל המשפחה הזו (בהנחה שיש לך את הכסף) - היית עושה את זה?

[פינדר]

כדאי גם להתייעץ עם עו״ד שמתמחה במיסוי נדלן. בעיקרון בעלות על שליש דירה או פחות, לא נחשב כדירה לצרכי מס רכישה ושבח, אבל יש כל מיני יוצאים מהכלל ויכול להיות שהבעלות על תשיעית דירה, תעלה ליורשים הרבה כסף אם ירצו לשפר דיור בעתיד.

[phpclub]

לפני 16 דקות, stx כתב:

דילמה.

 

מצד אחד, גם אם הדירה משלשת את עצמה, זה רווח של 400,000 לכל אחד, ע״פ אי אילו שנים.

לא רע, אבל לא משנה חיים.

מצד שני, אם דברים מתכערים, זה די הרבה משפחה לאבד. לא ברור כמה שותפים עוד יש ב-2/3 הנותרים, סביר שלפחות עוד שניים. אני חושב שזה יותר מדי ועדיף להקטין את מספר השותפים - או למכור להם או לקנות מהם.

 

אולי זה יעזור לך להחליט - שאל את עצמך אם מישהו היה מציע לך עכשיו להשקיע 200k שקל ולקנות דירה בשותפות עם כל המשפחה הזו (בהנחה שיש לך את הכסף) - היית עושה את זה?

באופן יזום לא, אבל זה מצב נתון.

גם לצאת ממנו זה התעסקות. להביא שמאי, עורכי דין וכו' וכו'.

אם הדברים מתכערים, תמיד אפשר למכור, זה לא שההחלטה צריכה להתקבל ברגע זה. לאבד משפחה זה לא שיקול, כי הקשר היום הוא ברמת חג שמח ושלום שלום כשמתראים בארועים משפחתיים.

 

שום דבר כאן לא סכום משנה חיים אבל זה נהפך להיות כחלק מהפורטופוליו המשפחתי.

 

לפני 1 דקה, פינדר כתב:

כדאי גם להתייעץ עם עו״ד שמתמחה במיסוי נדלן. בעיקרון בעלות על שליש דירה או פחות, לא נחשב כדירה לצרכי מס רכישה ושבח, אבל יש כל מיני יוצאים מהכלל ויכול להיות שהבעלות על תשיעית דירה, תעלה ליורשים הרבה כסף אם ירצו לשפר דיור בעתיד.

לפי מה שאני מכיר, דירת ירושה לא נחשבת כדירה שניה אבל זאת סוגיה שאבדוק.

[Jack457]

כלכלית נטו הייתי חושב להשאיר. אף פעם לא הייתי במצב הזה ואין לי נכים משלי, לכן אולי נראה לי שלהיות בעל נכס זה משאת נפש, אם לא חייבים לא מוכרים.

אחרי המלחמה ירוצו 38 בגלל הצורך להוסיף ממדים. (אולי. הגיוני, לא?)

אם הייתי במצב כזה אצלי השיקול העיקרי לא לערבב משפחה ועסקים ולכן הייתי מוכר אבל אתה אומר שזה לא סיכון, אז תשאירו.

אגב למכור בתוך המשפחה אם הערך יעלה המוכרים יחושו מרירות אם הערך ירד הקונה יצא פראייר. גם שיקול.

[phpclub]

לפני 43 דקות, Jack457 כתב:

אחרי המלחמה ירוצו 38 בגלל הצורך להוסיף ממדים. (אולי. הגיוני, לא?)

זה לא תמא, זה פינוי בינוי.

 

לפני 43 דקות, Jack457 כתב:

אם הייתי במצב כזה אצלי השיקול העיקרי לא לערבב משפחה ועסקים ולכן הייתי מוכר אבל אתה אומר שזה לא סיכון, אז תשאירו.

אגב למכור בתוך המשפחה אם הערך יעלה המוכרים יחושו מרירות אם הערך ירד הקונה יצא פראייר. גם שיקול.

כרגע, נראה שכל החלטה זה הימור, לא רואה איך הערך יורד, רק יעלה אחרי פינוי בינוי.

אם מישהו יחליט לצאת כנראה שזה יהיה בלב שלם, אף אחד לא מכריח אף אחד.

[sperial]

זה נושא לדיון מעניין בפורום, אבל תכל׳ס, @פינדר צודק. הרבה ניואנסים של מיסוי. ודירה כזו היא גם liability. אני מניח שמדובר בדירה ישנה ומתפרקת, לא ברור מה יהיו עלויות האחזקה השוטפת מול ההכנסות מהשכרה (וטיב השוכרים הצפויים באותו איזור). בשנים עד שהקבלן יתחיל להרוס. אלה בהחלט עלולות לחתוך מאוד את הרווחים הצפויים מההשכרה ומהתמ״א.

 

מצטרף לפינדר - עליכם (לבד או עם האחים) להתייעץ עם עורך דין מומחה לנדל״ן ומיסוי שלו, ורק אז לדון ביניכם לבין עצמכם איך להתקדם. ולא להסתנוור מתחזיות וורודות.

[Derish]

האם יש אפשרות למכור את החלק שלך לשני האחים האחרים, ושהם ישברו את הראש ביניהם על התכניות לעתיד? 

 

כך להם יהיה יותר פשוט לקבל החלטות, ואתה תחסוך לעצמך כאב ראש ועצבים ששווים הרבה יותר מהרווח התיאורטי על ה'נכס' הזה. 

 

[madmaxx]

לפני 3 שעות, phpclub כתב:

אשמח לשמוע על הניסיון שלך ? כמה תכלס קיבלת בשכירות (לעומת כמה הוצאת על תיקונים), ובכמה אתה עתיד למכור את הדירה לעומת המחיר המקורי שלה ? - האם בראייה לאחור היה שווה ? 

 

הדירה הושכרה עד כחמש שנים לפני תחילת העבודות (תכלס הריסה) היא לא הושכרה בהמשך מהסיבה שאכן היה נדרש שיפוץ משמעותי (דירה משנות ה-50) שלא היה משתלם כלל מול השכירות. כמובן שבכל תקופת הבנייה התקבל תשלום שכירות חודשי מהקבלן, זה גם משהו שאתה צריך לקחת בחשבון, אם סתם לשם הדוגמה תקבלו 5000 שקל בחודש למשך שנתים, אנחנו מדברים על סכום של 120,000 שקל, עוד "צרה" שצריך בסוך להסכים עליה עם שאר היורשים. 

 

ביחס למחיר לפני כעשור (אל תתפוס אותי במילה, זה היה ממש מזמן) הערך שלה כיום הוא פי 3 בערך, באזור ה-3 מיליון. מבחינתי שווה כי לי וליורש השני לא היה שום צורך דחוף בכסף אבל אני אתן לך דוגמה למקרה שקרה ויכול לגרום לבעיות אצל אחרים. לדירה היו 3 יורשים, שני בנים ועוד ילדים של אחד היורשים (האב נפתר). הילדים לא רצו להמתין ורצו את הכסף כאן ועכשיו, אז אני העברתי להם סכום של כמה מאות אלפי שקלים (ליתר דיוק לקחתי משכנתא זולה על חשבון הדירה במקום להוציא כסף מהשקעות) אז לי היה כך שזה לא היווה מכשול או בעיה אבל אתה כבר יכול להבין שזה משהו שיכול לקרות בתהליך כזה שלוקח שנים רבות, כמו סתם לדוגמה אח שמחליט שהוא רוצה לשדרג לעצמו את הבית ולא להמתין עוד כמה שנים לכסף והנה יש לנו סכסוך. 

[פינדר]

לפני שעתיים, phpclub כתב:

לפי מה שאני מכיר, דירת ירושה לא נחשבת כדירה שניה אבל זאת סוגיה שאבדוק.

נכון, אבל יש ניואנסים. אם למשל תחליט לקנות מאחד היורשים את החלק שלו, זה כבר לא יחשב ירושה.

[sperial]

אגב, האם הליכי הירושה הסתיימו? גם כאן יש ניואנסים. שוב עניין לעורכי דין מומחים.

[asix]

לפני שעה, phpclub כתב:

זה לא תמא, זה פינוי בינוי.

 

כרגע, נראה שכל החלטה זה הימור, לא רואה איך הערך יורד, רק יעלה אחרי פינוי בינוי.

אם מישהו יחליט לצאת כנראה שזה יהיה בלב שלם, אף אחד לא מכריח אף אחד.

הייתי בסרט כזה בעבר. אפילו יותר מורכב עם 3 דירות ירושה כשלי יש חלק קטן יותר מ 1/9.

2 מכרו יחסית מהר ונגמר הסיפור. השלישית הייתה מורכבת יותר כי זאת הייתה דירת המנוחה ז"ל והייתה שם הלוואה לאח שלה שגם לא היה בחיים. תהליך מורכב שהתחלנו כמשפחה מאוחדת ונגמר בצורה מלוכלכת שהסתיימה בניתוק משפחתי.

אלה דברים שכדאי לקחת בחשבון.

בייחוד כשיש דור מבוגר ודור צעיר.

לא הייתי נשאר בשותפות כזאת. 

2 אפשרויות לדעתי:

1) קונה את ה 2/3 ביחד עם האחים וככה חוסך גם מס רכישה.

2) מוכר את החלק שלי לאחר שמבוצעת שמאות.

שותפות כזאת לאורך זמן לא נגמרת טוב בדרך כלל.