רכישת דירה למגורים - זוג צעיר

[ay115]

נראה שהנושא הזה הפך די פופולרי לפורום, ולא רציתי לחטוף שרשור של מישהו אחר...

גם אנחנו כמו כל זוג צעיר, חולמים שואפים וכו' - להגיע לדירה משלנו

 

מבחינת נתונים:

• זוג (30 - 28) + חתול, גרים במזרח תל אביב (בחלק שגובל עם רמת גן וגבעתיים)
• עובדים במקצועות יציבים (יחסית) - עו"ד + מפתח תוכנה
• הכנסה חודשית נטו 25,000 (אין צפי לעלייה משמעותית ב-3 שנים הקרובות, ככל הנראה כ1,000-2,000 ש"ח בשנה, יש גם אופציות אבל זה לא נכנס למשוואה, למרות שהחברה כבר נסחרת בבורסה)
• הוצאות חודשיות (כולל דיור ורכב) 11,000 (אין צפי להגדלת ההוצאות בטווח הקרוב, ככל הנראה נרצה להביא ילד לעולם בעוד שלוש שנים)
• הון עצמי נוכחי (ללא קופות גמל) כ-350,000 ש"ח
• חסכון שנתי מוערך 150-170,000 ש"ח
• אין עזרה חיצונית (משפחה וכו')

 

דירה מבוקשת:

• 3 - 3.5 חדרים (חדר שינה, חדר לילד, חדר עבודה וסלון)
• אזור המרכז - ריאלי, דרום רמת גן (נווה יהושע וכו')

 

ההתלבטות (1) מתי לרכוש את הדירה והאם לרכוש את הדירה?

• רכישת דירת 3 חדרים על הנייר (72 מ"ר + מרפסת וחניה) - תשלום 15-20% בחתימה חוזה והיתרה בסוף בסמוך למסירת הדירה (בעוד כ-3 שנים ממועד החתימה על החוזה, בשנים אלו נחסוך את ההשלמה להון העצמי) - עלות הדירה 2,000,000, בתקופת הזמן שבין החתימה עד למועד התשלום הסופי נחסוך עוד כ-450,000-500,000 ונצטרך לקחת משכנתא של כ-1,300,000 
• לחסוך שלוש שנים, ואז לחפש דירה משומשת/חדשה למסירה מיידית שתואמת את הרצונות שלנו בהתאם להון העצמי שיהיה לנו באותה עת (מעריך שהמשכנתא תהיה דומה עד זהה) - ככל הנראה עלות הדירה תהיה דומה לעלות הדירה באפשרות הראשונה.
• לנסות לגשת למחיר למשתכן (או איך שלא קוראים לתכנית החדשה) בתקווה שנזכה בהגרלה - מחיר דירה זהה בתכנית תעלה כ-1,550,000 ש"ח, אבל מועד המסירה יהיה רחוק בעוד מס' שנים ביחס לקניית דירה היום - במקרה הזה המשכנתא תהיה נמוכה משמעותית (מחיר זול + מס' שנות חסכון נוספות)

 

היתרונות של העסקה הראשונה - אנחנו עולים על הרכבת (ולא חוששים מעליה במחירי הנדל"ן) + נהנים מהנחה מסויימת ביחס למחיר השוק של דירה קיימת + חוסכים את השיפוץ ויכולים לבצע שינויים בפנים הדירה, והחסרונות ברורים - אנחנו מתחייבים לתשלום של 2,00,000 ש"ח עם הון עצמי בפועל של 350,000 וחסכון ספקולטיבי של 500,000 (וכל זה בעידן הקורונה והפוסט קורונה, שלא ברור מה תהא ההשלכה על שוק התעסוקה)

 

החסרונות של הדירה העסקה השנייה - אנחנו נשארים על הגדר, ואם תהא עליית מחיר של של 3% במחירי הדיור, בטווח של 3 שנים נצטרך להוסיף עוד 150,000 ש"ח לדירה (שנת חסכון), ובנוסף היא תכלול הוצאות נוספות של תיווך/שיפוץ וכו'

היתרונות ברורים - אנחנו לא מתחייבים להוצאה שקיים חשש מסויים שלא נוכל לעמוד בו.

 

החסרונות היחידים של המחיר למשתכן, הם משך ההמתנה לדירה + העובדה שיש סיכוי שלא נזכה בדירה מתאימה או באזור הרצוי.

 

התלבטות (2) איפה לגור?

בנוסף לדרך הפעולה המוצגת לעיל, יש חלופה נוספת שאנחנו רוצים לשקול אותה - והיא איפה לגור, כמו שכתבתי באידיאל אנחנו נשמח לגור במרכז, לא מחפשים את החיים של העיר הגדולה, אז גם רמת גן בחלק המנומנם שלה מתאים לנו.

אבל זה כמובן הרצוי - שלא תמיד המצוי.

 

יציאה מהמעגל הראשון של תל אביב (רמת גן, גבעתיים) תאפשר לנו לצמצם את תקציב הדיור באופן משמעותי או לקבל יותר פר-שקל, אבל יש לזה מחיר, נתונים:

• אנחנו עובדים במרכז (אני בבני ברק גבול רמת גן, והיא בתל אביב במרחק הליכה מעזריאלי) - ככה הנראה גם בעתיד נעבוד בגבולות הרצליה - רעננה בצפון ותל אביב בצפון.
• שנינו עובדים הרבה מאוד שעות (אני - 10+ שעות ביום, והיא - 9+ שעות ביום)
• מחזיקים ברכב אחד בלבד (ולא רוצים להוסיף רכב נוסף)
• רוצים לגור במרחק של עד 30 דק' ממקום העבודה (לא משנה אם ברגל/ברכב/בתחב"צ)

 

כמובן שקבלת החלטה שונה בהתלבטות מס' 2 תאפשר לנו לשנות או למטב את התכניות והאפשרויות בהתלבטות מס' 1.

 

מה דעתכם?

 

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2021 על ידי ay115

[Shaike.Zam]

ממליץ בחום להתרחק מנווה יהושוע, גם אוכלוסיה לא הכי וואו וגם פקקים נוראיים בבוקר (אל תתפתו למחירים)

ממליץ לשקול דירת 4 חדרים, ולא 3.

המחירים ברמת גן עבור נכס שכזה מתחילים מ1.8, ועולה עבור נכס יותר חדש, חנייה, מעלית וכו'. 350 לא מספיק לזה, גם 500K זה מאוד קצת כי תיהיה משכנתא מאוד גבוה ויחסית מסוכנת.

[Michazzz]

אוכלוסיה לא טובה בנווה יהושע? זה תלוי באיזה אזור של השכונה, בניין או בית פרטי. כמו כן האוכלוסיה מאוד השתנתה, יש הרבה זוגות צעירים והצחירים רק עולים בשכונה (דירות בנות עד 10 שנים עולות כ 2.5), השכירויות עולות במינימום 5K. מעבר לזה, כשקונים במחיר למשתכן אתה צריך להמשיך לגור שנתיים לפחות בשכירות ולשלם גם משכנתא וגם שכירות.

[Shaike.Zam]

יחסית לשכונות אחרות ברמת גן, אז היא פחות טובה.

גם בתי הספר בשכונה לפי מדלן עם ציון יחסית נמוך.

 

עבור גידול משפחה, העדפתי שכונה אחרת.

[Michazzz]

לא יודע מאיפה אתה, אבל זה לא נכון. בית ספר ארנון נחשב לאחד הטובים אם לא הכי טוב ברמת גן, המידע שלך פשוט לא נכון

[Shaike.Zam]

אתה טועה ומטעה.

אני מרמת גן וזה לא נכון.

ערמונים\בילויי\קורצאק\מורדי הגטאות כמה רמות מעל

[Nakamichi]

למיטב ידיעתי מחיר למשתכן הופסקה. וגם הסיכוי שלך לזכות בהגרלה באיזור המרכז די נמוכה.

אתה מכיר הגרלות שאמורות להיות במיקום שמעניין אותך?

 

או שאתה פשוט רוצה לקנות דירה לא משנה איפה, להשכיר ולשכור במקום אחר? כי לא בכל מקום זה כזה שוס כמו שאתה חושב.

 

 

 

[om2]

לפני 6 שעות, Shaike.Zam כתב:

 

גם בתי הספר בשכונה לפי מדלן עם ציון יחסית נמוך.

אל תקח את ציון הזה כמדד למשהו.

בתי ספר עושים מניפולציות כדי לעלות אותו.

אם תרצה, אפרט לך 

[gorelshv]

חדר שינה, חדר לילד, חדר עבודה וסלון - זו דירת ארבעה חדרים (100+ מ"ר), רק אומר.

Sent from my Surface Duo using Tapatalk

[ay115]

לפני שעתיים, Nakamichi כתב:

למיטב ידיעתי מחיר למשתכן הופסקה. וגם הסיכוי שלך לזכות בהגרלה באיזור המרכז די נמוכה.

אתה מכיר הגרלות שאמורות להיות במיקום שמעניין אותך?

 

או שאתה פשוט רוצה לקנות דירה לא משנה איפה, להשכיר ולשכור במקום אחר? כי לא בכל מקום זה כזה שוס כמו שאתה חושב.

 

 

 

 

מדובר על הפרסום הזה: https://www.ynet.co.il/economy/article/rJ3U02rgu

 

 

אנחנו מחפשים לקנות דירה למגורים, לא מחפשים דירה לקנות להשכיר ולשכור,

 

לפני 25 דקות, gorelshv כתב:

חדר שינה, חדר לילד, חדר עבודה וסלון - זו דירת ארבעה חדרים (100+ מ"ר), רק אומר.

Sent from my Surface Duo using Tapatalk
 

 

האדיאל הוא 3.5 חדרים, כאשר החצי חדר הוא חדר עבודה, אבל אנחנו מוכנים לוותר על זה ולהסתדר עם עמדת עבודה סולידת

 

 

 

 

[gorelshv]

אל תוותרו, מניסיון. הרבה יותר כיף כשאפשר לסגור את הדלת ולהיכנס ל"זון". גם לא מפריעים לשאר בני הבית. יש מקום לספרייה או כל ריהוט אחר שיחזיק חומר שקשור לעבודה שלך/שלה (גם של שניכם ביחד).

Sent from my Surface Duo using Tapatalk

[Shaike.Zam]

לפני שעה, om2 כתב:

אל תקח את ציון הזה כמדד למשהו.

בתי ספר עושים מניפולציות כדי לעלות אותו.

אם תרצה, אפרט לך 

הברתי חיזוק לזה שהבית ספר לא משהו.

אני יודע את זה מהמציאות

[Mr.Hybrid]

לפני 4 שעות, Nakamichi כתב:

למיטב ידיעתי מחיר למשתכן הופסקה. וגם הסיכוי שלך לזכות בהגרלה באיזור המרכז די נמוכה.

 

פות"ש,

אני ממליץ לך לבדוק מלאי דירות שנותרו במסגרת תכנית "מחיר מטרה".

[yuval1111]

אפשרות נוספת - 

 

קניית דירה או אפילו 2 דירות קטנות להשקעה בהתאם להון הקיים + משכנתא סבירה.

 

דמי השכירות ישמשו להחזר המשכנתא וכך תצמידו את ההון שלכם לשוק הדיור ולא תוותרו מאחור.

 

בד"כ התשואה על דירות קטנות וזולות גבוהה יותר ואם תצליח למצוא פרויקט תמ"א או פינוי בינוי גם עליית ערך הנכס תהיה משמעותית.

 

לשדרג בעתיד תמיד אפשר.

עריכה אחרונה ב-8 לפברואר, 2021 על ידי yuval1111