שטח קטן וזול לבניה באיזור כלשהו בארץ, מישהו מכיר?

[natco]

נתקו, תשתיות אפשר לשדרג כדי לתמוך בזה.

 

לא תמיד. משאב הקרקע הציבורית בשכונות הישנות מאד מוגבל. ותשתיות פיזיות זה לא כל הסיפור.

משטר רוחות, אור וצל, רעש., צפיפות בניה.

(אין מרחק בניה של בניין בן 2 קומות כמרחק בניה בבניין בן 20 קומות. היו מקומות שעשו את זה והבינו באיחור את הטעות. בדיוק לאחרונה היתה כתבה על פרויקט עם ראיונות "קורעי לב" עם דיירים שסובלים, לא זוכר איפה).

 

תכנון אורבני-מרקמי זו מערכת. אתה לא יכול לבוא ולתקוע בניין אחד של 20 קומות בין בנייני רכבת של קומה על קומת קרקע. אני בטוח שאם אתה דייר באחד מבנייני הרכבת הסמוכים, אתה תתנגד שיקימו לך מגדל ענק מול החלון של חדר השינה.

אז כמובן שאפשר לפרק את כל השכונה, ולהרים אחת חדשה. עם מרחקים נכונים בין הבתים, רוחב דרכים מתאים, תחב"צ נגישה בתוך השכונה ומבני ציבור ומסחר.

ואז תבנה אותה גבוהה ותנצל ביעילות את הקרקע, אבל אז, ישאלו אותך למה אתה לא בונה אותה מראש בפרדס שבפסקה הראשונה שלך, במקום להתעסק בהריסה ופיצוי דיירים...

למה בכ"ז יש פרויקטים בהם עושים את זה (נניח בנווה שרת ובשכונות נוספות בדרום ת"א)? כי שם אין עתודות קרקע פנויות, והקרקע שווה הון, אז זה משתלם.

[rev-Match]

https://www.calcalist.co.il/local/ar...752433,00.html

וזאת הסיבה שתמיד יהיה ביקוש לדיור בערי המרכז ואולי גם המחירים ימשיכו לעלות.

 

iluxa בתור אחד שעשה שיקולים דומים לשלך אני יכול להגיד לך שהזול בסופו של דבר יוצא יקר.

היתרון היחידי ברכישת דירה בפריפריה זה מחיר הרכישה היחיסית נמוך והרגשה טובה שזאת הדירה שלך - זהו.

 

לרוב תצטרך לחזיק 2 רכבים (הוצאות נלוות), ארנונה בישובי קצה צריכה להיות נמוכה ? היות ואנחנו חיים בישראל וההגיון "מחוץ לש.ג" הארנונה דווקא משמעותית יותר גבוהה / זהה לערי המרכז בשכונות היוקרה (תריץ חיפוש על ראש העין לדוגמא), שעתיים בדרכים ויש עוד כמה נושאים מעצבנים.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2019 על ידי Dimo

[ChemGuy85]

לא תמיד. משאב הקרקע הציבורית בשכונות הישנות מאד מוגבל. ותשתיות פיזיות זה לא כל הסיפור.

משטר רוחות, אור וצל, רעש., צפיפות בניה.

(אין מרחק בניה של בניין בן 2 קומות כמרחק בניה בבניין בן 20 קומות. היו מקומות שעשו את זה והבינו באיחור את הטעות. בדיוק לאחרונה היתה כתבה על פרויקט עם ראיונות "קורעי לב" עם דיירים שסובלים, לא זוכר איפה).

 

שכונת אגרובנק בחולון.

 

למרות שאם תשאל אותי הבעיה היא במנטליות של אני ואפסי עוד ופחות קרבה של מרפסות. עם כל הכבוד לתושבי השכונה בערים רבות בעולם גרים בצפיפות יותר גדולה. הדיירים הרוויחו דירה חדשה במחיר בדיחה 20 דקות על אופניים מתל אביב.

 

אני קניתי גריל גז ב־2,000 שקל, אני הולך לעשות על האש במרפסת ולא אכפת לי למי זה מפריע. אני הולך לעשות מה שבא לי לעשות. קניתי בית במיליון וחצי שקל עם מרפסת כדי שאוכל לעשות על האש. אז שיתלוננו, בעיה שלהם. גרתי שלוש שנים אצל ההורים של אשתי ושילמתי מיליון וחצי כדי שעכשיו יגידו לי לא לעשות על האש?! אפילו פעם, פעמיים, שלוש בשבוע אני אעשה". ואשתו מחזקת: "לפי החוק מותר. מותר לו, והוא יעשה".

 

הבן אדם דושבג וזה לא משנה אם המרווח בין המרפסות הוא 6 מטר מינימום כפי שקבוע בחוק או 8 מטר. ה-2 מטר הנוספים זה לא מה שידלל את הדושבגיות שלו.

 

ואז תבנה אותה גבוהה ותנצל ביעילות את הקרקע, אבל אז, ישאלו אותך למה אתה לא בונה אותה מראש בפרדס שבפסקה הראשונה שלך, במקום להתעסק בהריסה ופיצוי דיירים...

.

 

א. בשביל לא להרוס שטחים פתוחים

 

ב. בשביל לבצע אינטגרציה בין אוכלוסיות

 

ג. כי מדובר במקרה קלאסי של רווחה באמצעות קפיטליזם

 

ד. כי דיירים בשכונה חדשה - ישנה בלב העיר יהנו משירותים ותחבורה ציבורית שדיירים בשכונה חדשה בפאתי העיר יכולים רק לחלום עליהם

 

לדעתי בנייה על שטחים פתוחים נעשת בעיקר כי זה יותר קל וכנראה גם הרבה יותר זול, אבל לא בהכרח יותר טוב.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2019 על ידי ChemGuy85

[SlowRide]

 

תכנון אורבני-מרקמי זו מערכת. אתה לא יכול לבוא ולתקוע בניין אחד של 20 קומות בין בנייני רכבת של קומה על קומת קרקע. אני בטוח שאם אתה דייר באחד מבנייני הרכבת הסמוכים, אתה תתנגד שיקימו לך מגדל ענק מול החלון של חדר השינה.

אז כמובן שאפשר לפרק את כל השכונה, ולהרים אחת חדשה. עם מרחקים נכונים בין הבתים, רוחב דרכים מתאים, תחב"צ נגישה בתוך השכונה ומבני ציבור ומסחר.

ואז תבנה אותה גבוהה ותנצל ביעילות את הקרקע, אבל אז, ישאלו אותך למה אתה לא בונה אותה מראש בפרדס שבפסקה הראשונה שלך, במקום להתעסק בהריסה ופיצוי דיירים...

למה בכ"ז יש פרויקטים בהם עושים את זה (נניח בנווה שרת ובשכונות נוספות בדרום ת"א)? כי שם אין עתודות קרקע פנויות, והקרקע שווה הון, אז זה משתלם.

זאת בדיוק הנקודה, צריך ליצור מצב שזה ישתלם. איך? מדיניות. לא לאשר תכניות על פרדסים, לתת זכויות בניה שמאפשרות רווח ליזם ביחס למיקום ולתעדף תכניות של פינוי בינוי במתחמים (כדי למנוע מצבים של 20 קומות ליד צמוד קרקע) שמכילים פתרונות לאוכלוסיה שהם מוסיפים. התנגדויות תמיד יש אבל זה לא מפריע למקומות כמו רמת גן למשל לבנות 14 קומות ברחוב שכולו 3-4 קומות וזכות דרך מסכנה 12 מ', (שלא לדבר על זכויות שמש ז"ל) אבל לדעתי זה עדיף פי כמה וכמה על ההרחבות האלה שרק מייצרות עוד פקקים ומנציחות את הנחשלות של הפריפריה.

נכון שהרבה יותר קל לבנות 10 מגדלים עם כבישים ופארק בשום מקום בלי להתעסק עם בעלויות ובלאגן קנייני, אבל מה שהכי קל בד"כ הכי מעאפן.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2019 על ידי SlowRide

[natco]

שכונת אגרובנק בחולון.

^ בול. תודה. הטריד אותי שלא הצלחתי להזכר.

הגיל...הגיל...

 

מצד אחד, אני מבין את הנהי של הקונים החדשים, ובעיקר של דיירי השכונה הוותיקים. הוועדה לתו"ב שם פישלה, ובגדול.

עו"ד טוב יעשה עליהם סיבוב יפה,אם הדיירים ינסו, אני כמעט בטוח בכך.

אבל מצד שני- קנית בית עם כוון אוויר אחד. בתכניות המכר יש לך תכנית קומה שלמה+תכנית סביבה ומגרש (אם לא-עבירה חמורה על חוק המכר, שבטח תזכה אותך בהמון נקודות אצל השופט). לא ראית מה קורה שם? לא התייעצת עם מישהו שכן מבין? את המאזדה שקנית מליסינג בדקת במכון, ורצת להתייעץ עם גיסך ועם שני מוסכניקים. היא עולה 2% מהדירה...

[iluxxxa]

תשכור בית לשנה - שנתיים במקום כזה בלי שום התחייבות ואחר כך תחליט אם אתה מוכן למכור את הנשמה שלך לבנק ל-30 שנה בשביל זה.

 

לא רוצה לבאס אותך, אבל לדעתי במקום מרחבים ירוקים, שקט ואוויר נקי תמצא את עצמך נטחן בפקקים ומתקשה לקבל את השירותים הבסיסיים ביותר.

 

לא הזכרתי זאת בשרשור, אבל כן, זאת התוכנית.

בעוד מס' חודשים נגמר לי חוזה השכירות, וחשבנו כבר השנה לנסות את מזלינו במקום חדש. קודם שכירות לשנה, ללמוד את המקום, לראות אם זה מסתדר לנו ואז להתקדם לרכישה. צריך גם לחפש עבודות לשנינו, לא פשוט. הכיוון הוא גם לנסות לעבוד מהבית, בתור שכיר או עצמאי. זה מצמצם עלויות משמעותית. למרות שיש גם צדדים שליליים לעבודה מהבית.

 

לדעתי קנה דירה בעיר גדולה במקסימום קרבה לצירי תחבורה (רכבת, תחנת אוטובוס, יציאה מהעיר) כדי שתוכל לברוח מהפקקים עד כמה שניתן וקרבה להורים של מישהו מכם כי בקרוב מאוד תזדקקו להמון עזרה מהם.

 

דירה כמו שאתה מתאר תעלה הרבה מאוד כסף, ופה אנחנו מנסים למצוא לזה אלטרנטיבה. חוץ מזה החלום תמיד היה בית צמוד קרקע. ואני כמובן לא מדבר על וילה תלת קומתית. פתרון דיור זול מצריך פחות שעות עבודה, פחות לחץ, פחות פקקים. זה הכיוון שאני שואף להגיע אליו בשלב כלשהו בעתיד. דירה ב 2 מיליון שח, זה לא מתכון טוב ליעד שלי (ועזוב זה שאין לי\למשפחתי את הסכומים האלה).

 

ממליץ לך בחום לקרוא את הכתבה המצורפת:

https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3752433,00.html

 

קראתי (יותר נכון שמעתי, הכתבה הזו גם מוקלטת).

[natco]

א. בשביל לא להרוס שטחים פתוחים.

שטח פתוח, כשהוא ליד... שטח פתוח אחר (אלא אם מדובר על מקום עם ערכי טבע יחודיים) הוא לא משאב במצוקה שדורש שימור.

ריאות ירוקות, בתוך מרקם עירוני, שמוותרים עליהן לטובת הציפוף, לעומת זאת, הם משאב נכחד.

ב. בשביל לבצע אינטגרציה בין אוכלוסיות.

אחלה אינטגרציה. בעיקר לגרציה, בת 85, שרגילה לוועד בית של 50 שקל+עזרה בלהעביר סמרטוט ברחבה מול דלת הדירה שלה, שתצטרך עכשיו לשלם 400 שקל דמי אחזקה במגדל.

 

ג. כי מדובר במקרה קלאסי של רווחה באמצעות קפיטליזם.

יש וויכוח אם זו באמת רווחה, או יצירת מצוקה אחרת, ולאנשים נוספים.

 

ד. כי דיירים בשכונה חדשה - ישנה בלב העיר יהנו משירותים ותחבורה ציבורית שדיירים בשכונה חדשה בפאתי העיר יכולים רק לחלום עליהם

רמת השירותים הזו תרד משמעותית. התור בקופ"ח,בסופר, בדואר,ברמזור היציאה מהשכונה, הצפיפות באוטובוס בבוקר כמות הילדים בגן ובכיתה...

 

באדום..

 

למרות שיש גם צדדים שליליים לעבודה מהבית.

בתקופה בה עבדתי מהבית:

-"אה, איזה יופי, אתה עובד מהבית"

-"לא. אני גר בעבודה".

צריך להיות בעל אופי מיוחד כדי שזה יעבוד. או להתקין איזה שהוא טיימר בלתי ניתן לעקיפה, עם שעה בה כל המערכת נופלת, וזהו. אי אפשר להמשיך לעבוד.

אחרת אתה נהיה עבד.

היום יש שעות שגם בנייד אני לא עונה לשיחות עבודה

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2019 על ידי natco

[iluxxxa]

לא תמיד. משאב הקרקע הציבורית בשכונות הישנות מאד מוגבל. ותשתיות פיזיות זה לא כל הסיפור.

משטר רוחות, אור וצל, רעש., צפיפות בניה.

(אין מרחק בניה של בניין בן 2 קומות כמרחק בניה בבניין בן 20 קומות. היו מקומות שעשו את זה והבינו באיחור את הטעות. בדיוק לאחרונה היתה כתבה על פרויקט עם ראיונות "קורעי לב" עם דיירים שסובלים, לא זוכר איפה).

 

https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3762157,00.html

[ChemGuy85]

א. בשביל לא להרוס שטחים פתוחים.

שטח פתוח, כשהוא ליד... שטח פתוח אחר (אלא אם מדובר על מקום עם ערכי טבע יחודיים) הוא לא משאב במצוקה שדורש שימור.

ריאות ירוקות, בתוך מרקם עירוני, שמוותרים עליהן לטובת הציפוף, לעומת זאת, הם משאב נכחד.

 

ניתן לשלב ריאות ירוקות בהתחדשות עירונית בלי לגזול שטחים פתוחים. שטח פתוח הוא בהחלט משאב נכחד בישראל בעיקר במרכז.

ב. בשביל לבצע אינטגרציה בין אוכלוסיות.

אחלה אינטגרציה. בעיקר לגרציה, בת 85, שרגילה לוועד בית של 50 שקל+עזרה בלהעביר סמרטוט ברחבה מול דלת הדירה שלה, שתצטרך עכשיו לשלם 400 שקל דמי אחזקה במגדל.

 

גרציה אולי תיפגע, אבל רבים אחרים ירוויחו. מה שאתה מציע זה הגרסה המודרנית של סגרגציה. עניים ישארו להירקב בשכונות מתפוררות בזמן שאנשים בעלי כיסים עמוקים מקבלים שכונות חדשות נפרדות על חשבון עתודות הקרקע המצומצמות ממילא של מדינת ישראל.

 

ג. כי מדובר במקרה קלאסי של רווחה באמצעות קפיטליזם.

יש וויכוח אם זו באמת רווחה, או יצירת מצוקה אחרת, ולאנשים נוספים.

 

ועוד איך רווחה. מדובר במתנה הכי גדולה שאותם אנשים יקבלו אי פעם בחיים שלהם.

 

ד. כי דיירים בשכונה חדשה - ישנה בלב העיר יהנו משירותים ותחבורה ציבורית שדיירים בשכונה חדשה בפאתי העיר יכולים רק לחלום עליהם

רמת השירותים הזו תרד משמעותית. התור בקופ"ח,בסופר, בדואר,ברמזור היציאה מהשכונה, הצפיפות באוטובוס בבוקר כמות הילדים בגן ובכיתה...

 

קופת חולים, דואר וסופר אפשר להגדיל ואוטובוסים אפשר לתגבר. לפחות יש להם גישה לעוקרי תחבורה. בשכונות החדשות אי אפשר לעשות קווי אוטובוס יעילים לא משנה כמה כסף ישפכו שם.

 

 

בכחול.

[natco]

בסעיף הראשון אתה מודה בעצמך שהשטח הפתוח הוא משאב נכחד.

אז איפה יהיו הריאות הירוקות, ההרחבה של קופות החולים, הסופר, הגן החדש, עוד נתיב בכביש היציאה...

אי אפשר לעשות את הדברים האלה בלי הריסה מאסיבית. וזה כבר מצריך...

 

מדיניות.

אם היתה אחת כזו, שנינו היינו חוסכים הרבה שחיקה במקלדות שלנו

זו כל הבעיה. אין תכנון. בטח לא לטווח (מקובל בתכנון ערים) של 25 שנה.

אף שר/ראש עיר/מהנדס וועדה מחוזית לא רואה מעבר לקדנציה שלו.

הכל מאושר (או נדחה) לפי גחמות של דוחק השעה או רצון הפקיד.

 

שנדבר על זה שבעיקר בפריפריה העמוקה, בבניינים במצב הקשה ביותר, עם הדיירים מהחתך הסוציו-אקונומי הנמוך ביותר, דווקא שם אחוז הבעלות של המדינה בנכסים (עמידר וכד') הוא הגבוה ביותר?

 

 

אני קניתי גריל גז ב־2,000 שקל, אני הולך לעשות על האש במרפסת ולא אכפת לי למי זה מפריע. אני הולך לעשות מה שבא לי לעשות. קניתי בית במיליון וחצי שקל עם מרפסת כדי שאוכל לעשות על האש. אז שיתלוננו, בעיה שלהם. גרתי שלוש שנים אצל ההורים של אשתי ושילמתי מיליון וחצי כדי שעכשיו יגידו לי לא לעשות על האש?! אפילו פעם, פעמיים, שלוש בשבוע אני אעשה". ואשתו מחזקת: "לפי החוק מותר. מותר לו, והוא יעשה".

 

זה פשוט נהדר. מבחינתי שווה מועמדות לפוליצר. בלי צחוק.

הכתב זיקק בציטוט אחד, תרכיז של כל מה שכרוך בלהיות הישראלי המכוער, התחמן, הקומבינטור, ה"לא פראייר", הבריון הנדחף והלא מתחשב, שאתה פוגש אקזמפלרים שלו בכל יציאה מהבית.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2019 על ידי natco

[SlowRide]

בקשר לשטחים פתוחים, הרבה סוברים שבתוך מרקם עירוני לא צריך ריאות ירוקות גדולות, מספיק גינות שכונתיות קטנות מפוזרות שמשתלבות במרקם העירוני ולא קוטעות אותו. אם מרכזים מאמצים ומצופפים מרקם קיים, אין צורך להרחיב את העיר על שטחים פתוחים וככה שומרים על ריאות ירוקות גדולות בין הערים, במקום כל מיני פארקים שאף אחד לא משתמש בהם ועולה המון כסף לתחזק אותם.

[NirLevi]

לא מכיר את רמת המחירים באשקלון.

התכנות כלכלית בפינוי בינוי, למתחילים (לא באמת. אני שומט כאן פרמטרים רבים שמסבכים את החישוב, ומייקרים משמעותית את העלויות, אבל לא נעשה כאן קורס שלם. זה רק "אצבע מול הרוח" כדי להוכיח את טענותי).

 

מ"ר הריסה - בחישוב שמרני - 230 ש/מ"ר.

מ"ר תכנון+בניה - עלות ליזם - 5,500 ש/מ"ר.

 

ניקח את הדוגמה של נצרת עילית:

נניח שיזמנו החרוץ מקבל יחס נדיב של 2/1.

נניח בניין קיים של 10 דירות של 100 מ"ר כ"א.

מחזיר לדיירים 1120 מ"ר (דירה ישנה+ממ"ד) נשאר עם 880 מ"ר.

 

הריסה: 230 אש"ח+בניה של 2000 מ"ר מחדש = 11 מלייון ש"ח.

חלק את זה ל 8 דירות שהוא מקבל בסוף התהליך תקבל עלות ליח"ד של 1.375 מלש"ח.

והרגע צביק אמר לנו שדירה (אמנם ישנה ובלי ממ"ד) באותה שכונה עולה 450 אש"ח. אז מי ישלם לו כזה מחיר?

גם אם יקבל הכפלת יח"ד ולא שטח, הוא לא מתחיל אפילו להיות בכוון.

האמת? אחרי חישוב העלויות האמיתיות (כולל מימון,ביטוח, רווח קבלני ויזמי,שיווק,שכירות זמנית לדיירים) מקום כזה יתחיל להיות אטרקטיבי ליזם בסביבות היחס הפנטזיוני של 4/1.

אבל אז התשתיות בשכונה יקרסו.

תשובה יפה.

 

לפני כשנה לערך, בדקתי אומדן כלכלי לפינוי בינוי בבית שאן, עם מספרים קרובים להודעתך (כמובן שיש עוד המון פרמטרים).

 

מהתחשיב הראשוני שערכתי, נראה שאפילו האקסל הרים גבה

[ChemGuy85]

זה פשוט נהדר. מבחינתי שווה מועמדות לפוליצר. בלי צחוק.

הכתב זיקק בציטוט אחד, תרכיז של כל מה שכרוך בלהיות הישראלי המכוער, התחמן, הקומבינטור, ה"לא פראייר", הבריון הנדחף והלא מתחשב, שאתה פוגש אקזמפלרים שלו בכל יציאה מהבית.

 

כן זה ציטוט אדיר.

 

סבלתי 3 שנים אצל חמתי וכנקמה אני הולך למרר לכולכם את החיים.

 

אני לא יודע מי יותר לוזר הוא או האישה שהסכימה לפתוח רגליים לאחד כזה.

[arco1]

הבן אדם שרד 3 שנים בבית של חמותו.. לא פשוט.

 

אגב מה קדם לציטוט הזה? אני מבין שצורת הדיבור שלו היא מכוערת, אבל האם מקובלת על כולם פה פלישה לפרטיות שלו? למה זה לגיטימי להגיד למישהו מה לעשות בביתו כל עוד הוא לא עובר על החוק?

[hans]

פלישה לפרטיות? איזו פרטיות?

מרפסת זה בדיוק אחד מאותם מקומות גלויים שיש להם מעמד אחר. לא, אתה לא יכול לעשות מה שבא לך בחלק גלוי של שטח פרטי,

ואם מדובר, להבדיל, במפגע רעש שאיננו גלוי (מוסיקה רועשת בחדר פנימי שכל השכנים בסביבה שומעים אותה) - כנ״ל.

 

בשביל מקרים שהם פחות שחור/לבן כמו ריח של מנגל קבע החוק סעיף כללי של ״הפרעה לסדר הציבורי״

או משהו בסגנון הזה, שלתוכו אתה יכול לצקת פרשנות בהתאם לסיטואציה.