שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[m3x7r3m3]

לפני 14 שעות, yor2 כתב:

זה מN12. מה שליאור כתב. מי שנולד מאוחר יש לו פחות סיכוי.

להגיע. לדירה שלו.

 

כמעט תמיד ליאור צודק

 

לפני 12 שעות, MiniMiz3r כתב:

רק חבל שלא צוין בכתבה מה הייתה ריבית המשכנתא של מי שקנה את הדירות ב 2006 ב 860 אלף, ומה היה השכר הממוצע במשק. 

ברור שקל לקנות דירה במחירי 2006 עם משכורת נטו של 30,000 למשק בית. קצת יותר קשה לקנות אותה במחירי 2006 עם השכר שהיה ב 2006...

 

אתה מסתכל על סכום כלל המשכנתא, כולל הריבית, אבל זו טעות יסודית כי הבעיה היא לא שם, אלא בהגעה להון העצמי הראשוני לדירה הראשונה.

 

אבל תמשיך לחפש תירוצים, זה משעשע אותי. מעביר לי את הזמן קומפילציה.

[MiniMiz3r]

השכר הממוצע בשנת 2006 משפיע ישירות על מידת הקושי להגיע להון העצמי הראשונה לדירה הראשונה. אני די בטוח שב-2006 היו מעט מאוד זוגות בישראל עם הכנסה נטו של מעל 30 אלף בחודש.

 

אף אחד לא מתווכח עם זה שהרבה יותר קשה לקנות דירה היום, אבל הפתרון היחיד לזה הוא הגדלת ההיצע יחד עם הקטנת הביקוש (מצד משקיעים). בסופו של דבר, דירות בפתח תקווה נמכרות ב-2.5 מיליון כי יש מי שמוכן לשלם 2.5 מיליון על דירה בפתח תקווה...

[SlowRide]

הגדלת ההיצע *באזורי ביקוש*

לא יעזור לאף אחד אם תבנה צור יצחק/ חריש 2.0

[MiniMiz3r]

גם זה יעזור. עובדה, יש אנשים שגרים בצוק יצחק ובחריש. אם צור יצחק וחריש לא היו קיימות, הייתה פשוט יותר תחרות על פתח תקווה.

[maxcher]

זה היה עוזר אם התשתיות היו מתוכננות כראוי, והיה דגש על תחבורה ציבורית (מרחקים מצחיקים, כבר אמרנו?), מה שהיה מגדיל את מקומות התעסוקה כי בחייאת רבאק מרחקים כאלו אנחנו אמורים לשנע בני אדם במהירות הרבה יותר גבוה ולא ייתכן שרכבת מאשדוד לתל אביב תקח 50 דקות, כמעט אותו זמן של רכבת מחיפה לתל אביב

עריכה:
שכחתי את זה 
https://www.calcalist.co.il/investing/article/syc0h8akk

מה אומרים?

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי maxcher

[rev-Match]

לפני 26 דקות, MiniMiz3r כתב:

 

 בפתח תקווה נמכרות ב-2.5 מיליון כי יש מי שמוכן לשלם 2.5 מיליון על דירה בפתח תקווה...

 

1. כי שנה הבאה הן יעלו 2.8

2. כי אפשר לפרוס משנכתא של 1.4 מיליון ל30 שנה ולהיחנק בעשור הקרוב אבל אחר כך תיהיה דירה.

3. כי שכירות עולה כמו לשלם משכנתא

 

ומי שקונה בפתח תקווה ב2.5 לרוב גר בתל אביב/רמת גן/ גבעתיים, מי שקונה בראש העין זה מי שגר כל חייו בפתח תקווה על חשבון הנכס הבינוני ששווה יותר בגלל אזור הביקוש. כמובן שיש את אלה שקנו אי שם לפני 2008 סיימו משכנתא או עומדים לסיים ומשדרגים לדירה חדשה תמורת עוד כמה מאות אלפי שקלים.

 

 

[SlowRide]

לפני 17 דקות, MiniMiz3r כתב:

גם זה יעזור. עובדה, יש אנשים שגרים בצוק יצחק ובחריש. אם צור יצחק וחריש לא היו קיימות, הייתה פשוט יותר תחרות על פתח תקווה.

כשרעבים אוכלים מה שיש.

לא נכון לפתור בעיה בבעיה. לפני 10 שנים השכיר הממוצע יכל להביא הון עצמי לדירה בפתח תקווה. היום הוא יכול לדירה בצור יצחק. בעוד 10 שנים איפה הוא יוכל? במג'ד אל כרום? ובעוד 20 שנה? 

אם חריש וצור יצחק לא היו קיימות היו מופעלים יותר לחצים על קידום פרוייקטים של התחדשות עירונית.

אבל מעדיפים ללכת על הפתרונות הכי קלים, להראות לציבור תוצאות "הנה בנינו מליארד יחידות דיור חדשות" וזיבי מה יהיה בעתיד כשלא ישארו עוד חורי תחת לבנות בהם וכבישים למלא בכל המכוניות של מי שיעבור לגור שם.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי SlowRide

[MiniMiz3r]

לפני 5 דקות, maxcher כתב:

זה היה עוזר אם התשתיות היו מתוכננות כראוי, והיה דגש על תחבורה ציבורית (מרחקים מצחיקים, כבר אמרנו?), מה שהיה מגדיל את מקומות התעסוקה כי בחייאת רבאק מרחקים כאלו אנחנו אמורים לשנע בני אדם במהירות הרבה יותר גבוה ולא ייתכן שרכבת מאשדוד לתל אביב תקח 50 דקות, כמעט אותו זמן של רכבת מחיפה לתל אביב

 

נכון. אבל זה שלמקום מסוים קוראים "צור יצחק" לא מחייב שהוא יהיה חור בלי תשתיות או תעסוקה. אם לצורך העניין היה קמפוס של מיקרוסופט בצור יצחק, כנראה שהוא היה הופך להיות הרבה פחות חור. ע"ע קרית גת והמושבים סביבה שמאכלסים הרבה מאוד עובדי אינטל.

צריך לבנות בכל מקום, לא רק במרכז, אבל רק להרים שלד בטון על גבעה זה לא מספיק.

 

לפני 2 דקות, rev-Match כתב:

1. כי שנה הבאה הן יעלו 2.8

2. כי אפשר לפרוס משנכתא של 1.4 מיליון ל30 שנה ולהיחנק בעשור הקרוב אבל אחר כך תיהיה דירה.

3. כי שכירות עולה כמו לשלם משכנתא

 

1. הנבואה ניתנה לשוטים. כדי שהן יעלו 2.8 צריכים להמצא אנשים שמוכנים לשלם עליהן 2.8. למה הן לא עולות 2.8 כבר עכשיו?

2.אני ממש לא משוכנע שרוב רוכשי הדירות ב-2.5 מיליון ש"ח בפתח תקווה ממנפים את עצמם כל כך ו"נחנקים". סביר להניח שמדובר באנשים יותר אמידים ממה שאתה חושב. ולפריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יש הגיון כלכלי.

3. תמיד היה נכון

 

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

כשרעבים אוכלים מה שיש.

לא נכון לפתור בעיה בבעיה. לפני 10 שנים השכיר הממוצע יכל להביא הון עצמי לדירה בפתח תקווה. היום הוא יכול לדירה בצור יצחק. בעוד 10 שנים איפה הוא יוכל? במג'ד אל כרום? ובעוד 20 שנה? 

 

תראה, אני יוצא מאיזושהי הנחת מוצא, בוא נגיד שהיא מופרכת לגמרי, כן? אבל לדעתי פתח תקווה לא יכולה לגדול לגודל אינסופי. כלומר, אפשר לקרוא לכל גוש דן "פתח תקווה", ואז כשייגמר שם המקום אז נוכל להרחיב אותה עוד אבל לא נוכל לחרוג מגבולות כל מדינת ישראל. מעבר לזה אנחנו נכנסים כבר לבעיות מדיניות וגאו פוליטיות, וגם אם איכשהו נשכנע את השכנים שלנו להרחיב את פתח תקווה לשטח שלהם, אנחנו עדיין בסופו של דבר חסומים בשטח כדור הארץ כי אין עדיין בנמצא טכנולוגיה שתהפוך יוממות לפרקטית כשגרים בפרברים של פתח תקווה שנמצאים מחוץ למערכת השמש, למשל.

פתח תקווה זו עיר של 35,000 דונם שגרים בה יותר מרבע מיליון תושבים. כמה אנשים לדעתך אפשר להכניס בפתח תקווה? חצי מיליון? שני מיליון? שמונה מיליון? באיזשהו שלב כבר לא יהיה מקום לעוד אנשים בפתח תקווה.

לפני 10 שנים השכיר הממוצע יכל להביא הון עצמי לדירה בפתח תקווה כי היה ביקוש נמוך יותר לדירות בפתח תקווה. והיום, בגלל שכולם רוצים לגור בפתח תקווה, הביקוש עולה על ההיצע וגורר עליות מחירים הזויות. ופתח תקווה היא רק משל, זה נכון לגבי כל אזור המרכז. יותר אנשים רוצים לגור במרכז מכמות הדירות שמוצעת שם למכירה. אז או שתקטין את האוכלוסיה, או שאל תגור במרכז. עובדה, רוב המדינה לא גרה במרכז ואיכשהו היקום לא קרס אל תוך עצמו.

המשוואה היא נורא פשוטה - כשיהיה פחות ביקוש לגור בפתח תקווה, המחירים בפתח תקווה יירדו. ויהיה פחות ביקוש לגור שם, רק אם אנשים יתחילו להפנים שמדינת ישראל לא מתחילה ונגמרת בפתח תקווה.

[GTאי]

אם המקום שלא קיים הוא דוגמא לאזור ביקוש - מצבנו באמת רע 😬

[m3x7r3m3]

לפני 59 דקות, MiniMiz3r כתב:

השכר הממוצע בשנת 2006 משפיע ישירות על מידת הקושי להגיע להון העצמי הראשונה לדירה הראשונה. אני די בטוח שב-2006 היו מעט מאוד זוגות בישראל עם הכנסה נטו של מעל 30 אלף בחודש.

 

אבל ב-2006 הם לא היו צריכים להגיע ל-550 אלף שקל...

 

ולכן אתה, שוב, טועה.

 

לפני 59 דקות, MiniMiz3r כתב:

אף אחד לא מתווכח עם זה שהרבה יותר קשה לקנות דירה היום, אבל הפתרון היחיד לזה הוא הגדלת ההיצע יחד עם הקטנת הביקוש (מצד משקיעים). בסופו של דבר, דירות בפתח תקווה נמכרות ב-2.5 מיליון כי יש מי שמוכן לשלם 2.5 מיליון על דירה בפתח תקווה...

 

ושוב אתה טועה.

דירות בפתח תקווה נמכרות ב-2.5 מיליון, כי אנשים (נקרא רגע ל- @ay115) מבינים שלקנות איפה שהם רוצים - הם לא יוכלו. כי הם נולדו מאוחר מדי.

ולכן הם מעדיפים לשלם 2.5 מיליון על דירה בפתח תקווה, מאשר לא לקנות בכלל ולהמשיך לשלם שכירות לנצח, למרות שהם ה-Backbone הכלכלי של המדינה, היום ול-3 וחצי העשורים הבאים.

זה לא שיש להם יותר מדי ברירות, זה לקנות ב-2.5 בפתח תקווה, או ב-2.2 בראש העין, או ב-1.8 בחדרה וכו'.

 

הרבה ביקוש עובר גם ממקומות כמו רמת גן, לראש העין. מה שמעלה את המחירים עוד יותר.

 

לפני 25 דקות, rev-Match כתב:

1. כי שנה הבאה הן יעלו 2.8

2. כי אפשר לפרוס משנכתא של 1.4 מיליון ל30 שנה ולהיחנק בעשור הקרוב אבל אחר כך תיהיה דירה.

3. כי שכירות עולה כמו לשלם משכנתא

 

ומי שקונה בפתח תקווה ב2.5 לרוב גר בתל אביב/רמת גן/ גבעתיים, מי שקונה בראש העין זה מי שגר כל חייו בפתח תקווה על חשבון הנכס הבינוני ששווה יותר בגלל אזור הביקוש. כמובן שיש את אלה שקנו אי שם לפני 2008 סיימו משכנתא או עומדים לסיים ומשדרגים לדירה חדשה תמורת עוד כמה מאות אלפי שקלים.

 

איווה

 

לפני 10 דקות, MiniMiz3r כתב:

תראה, אני יוצא מאיזושהי הנחת מוצא, בוא נגיד שהיא מופרכת לגמרי, כן? אבל לדעתי פתח תקווה לא יכולה לגדול לגודל אינסופי. כלומר, אפשר לקרוא לכל גוש דן "פתח תקווה", ואז כשייגמר שם המקום אז נוכל להרחיב אותה עוד אבל לא נוכל לחרוג מגבולות כל מדינת ישראל. מעבר לזה אנחנו נכנסים כבר לבעיות מדיניות וגאו פוליטיות, וגם אם איכשהו נשכנע את השכנים שלנו להרחיב את פתח תקווה לשטח שלהם, אנחנו עדיין בסופו של דבר חסומים בשטח כדור הארץ כי אין עדיין בנמצא טכנולוגיה שתהפוך יוממות לפרקטית כשגרים בפרברים של פתח תקווה שנמצאים מחוץ למערכת השמש, למשל.

פתח תקווה זו עיר של 35,000 דונם שגרים בה יותר מרבע מיליון תושבים. כמה אנשים לדעתך אפשר להכניס בפתח תקווה? חצי מיליון? שני מיליון? שמונה מיליון? באיזשהו שלב כבר לא יהיה מקום לעוד אנשים בפתח תקווה.

לפני 10 שנים השכיר הממוצע יכל להביא הון עצמי לדירה בפתח תקווה כי היה ביקוש נמוך יותר לדירות בפתח תקווה. והיום, בגלל שכולם רוצים לגור בפתח תקווה, הביקוש עולה על ההיצע וגורר עליות מחירים הזויות. ופתח תקווה היא רק משל, זה נכון לגבי כל אזור המרכז. יותר אנשים רוצים לגור במרכז מכמות הדירות שמוצעת שם למכירה. אז או שתקטין את האוכלוסיה, או שאל תגור במרכז. עובדה, רוב המדינה לא גרה במרכז ואיכשהו היקום לא קרס אל תוך עצמו.

המשוואה היא נורא פשוטה - כשיהיה פחות ביקוש לגור בפתח תקווה, המחירים בפתח תקווה יירדו. ויהיה פחות ביקוש לגור שם, רק אם אנשים יתחילו להפנים שמדינת ישראל לא מתחילה ונגמרת בפתח תקווה.

 

כמובן שהיא מופרכת, כי איזה זכות קיום יש למשל לבנייני מגורים במרכז, שהם 3-4 קומות?

 

או בקיצור - אתה שוב טועה.

 

אבל זו לא הפתעה, אתה זרקת את החץ ואז סימנת מטרה סביבו. ולכן הטענות שלך נעות בין מגוחכות לטיפשיות.

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי m3x7r3m3

[SlowRide]

לפני 6 דקות, MiniMiz3r כתב:

אז או שתקטין את האוכלוסיה, או שאל תגור במרכז. עובדה, רוב המדינה לא גרה במרכז ואיכשהו היקום לא קרס אל תוך עצמו

קודם כל, כמעט 50% גרים במרכז. למה? לא יודע. אבל זאת עובדה. 

דבר שני, פתח תקווה לא צריכה להתרחב, היא צריכה לגבוה. ככה גם חולון, בת ים, רמת גן, גבעתיים, ת"א וכל המקומות בהם המחירים עולים בצורה מטורפת. ככה עונים על ביקוש, לא באמצעות תחליפים מעפנים ששורפים שטח למדינה הלא גדולה שלנו.

אפשר לנסות לתמרץ עסקים לצאת מגוש דן אבל להקים תילי בטון בכל חור פנוי בלי קשר למציאות לא מוביל לירידת מחירים, עובדה. אחרת השרשור הזה היה מת מזמן.

 

 

[farkash7]

מה משותף לתא וסן פרנסיסקו?

כן מחירי הדיור משוגעים אבל לא רק. גם בתא וגם בסן פרנסיסקו יש לך בניינים של 3-4 קומות כשלאנשים אין איפה לגור.

 

אני חוזר על מה שאמרתי קודם כל המשבר הזה הוא מתוכנן ומנוהל.

ברגע שישראל ישראלי קונה בית ביוקר המדינה מעבר לסכום עצום של מיסים שהיא מרוויחה מזה (סדר גודל של 50% מקצה לקצה וזה ניחוש) היא גם יודעת שאותו רוכש חייב לעבוד 30 שנה קדימה. זה כמו לקבל 50% מעלות ההקמה של מפעל+את המפעל שיניב לך כסף 30 שנה קדימה בחינם.

 

חס וחלילה שאנשים לא יפרשו פה בגיל 50-60 ויצאו לקרוזים בים התיכון אלה אם הם עובדי מדינה/צהל.

 

במקום לעבוד ולדאוג שבניין/ים של 4 קומות יהרס ובמקומו יבנה מפלצת ממשיכים לנהל את עליית המחירים.

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[יבגניפ]

מינימזר, פתח תקווה לא צריכה שטח אינסופי. צריך צפיפות יותר גבוהה בגוש דן. ולא ברמה של גורדי שחקים ללא אור מהסוג של הונג קונג. גם 9 קומות במקום 3 יעזרו.

כרגע זה נראה שחצי מתל אביב בתהליכי תמ"א וזה המצב גם ברמת גן ובטח גם בגבעתיים, בת ים ופתח תקווה. אני מנחש שזה יעצר בהקדם כי ראשי הערים שונאים את זה, ואנחנו חוזרים לנקודת המוצא: אף ראש עיר בישראל לא רוצה יותר תושבים. לצד השני, אפשר עדיין לפתור את זה עם תוכניות של מתחמים שראשי הערים בגוש דן מציעים או כל דבר דומה אחר.

 

ההתחדשות העירונית אגב גם לא מביאה איתה בהכרח פתרון מספיק למחסור בהיצע. מחירי השכירות בתל אביב הם פסיכיים גם ביחס למה שמקובל כאן. וזה לא שמי שקונה כאן דירה ב6 מיליון ומשכיר אותה מתעשר מזה. וזה לא שאני גם מבין מאיפה מגיע הפול של אנשים שקונים דירה כזו מלכתחילה אבל מילא.

 

היקום לא קורס גם מזה שיש מאות מיליוני עניים באפריקה, מלחמת אזרחים שמתגלגלת כבר 45 שנה באפגניסטן וטנקים בערים הסיניות. ברור שאפשר לחיות בכל מיני מקומות. גם בקריית גת ובאר שבע וטבריה ועוד. יש לזה כל מיני השלכות והשפעות. ואני לא חושב שיש סיבה לנסות להתעלם מהפערים האדירים שיש בין גוש דן לבין אזורים אחרים בישראל. וכמובן גם לא צריך להקצין לצד השני. יש פה בפורום המון אנשים מאושרים וגם מבוססים למדי שחיים בצפון או בדרום. אבל בכל זאת, בממוצע, כנראה שתהנה מיותר הזדמנויות בכל דבר ברמת גן, גבעתיים ואולי אפילו פתח תקווה, מאשר בטבריה.

 

כמובן, גם את זה אפשר לפתור אם יבנו ערים בישראל. אבל זה לא קורה. וגם לא יקרה, אלא אם ישלחו את כל המתכננים ומקבלי ההחלטות לגולאג ויחליפו אותם ביאן גהל או משהו.

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי יבגניפ

[farkash7]

לפני 17 דקות, יבגניפ כתב:

אף ראש עיר בישראל לא רוצה יותר תושבים

זו חלק מהבעיה, אבל שוב. אם היו באמת רוצים לפתור את המשבר היו פותרים גם את זה. אם היו פותרים לראשי הרשויות את הבעיה הם היו שמחים לקבל תושבים.
הרי לבנות עוד גן תמיד אפשר, בטח שיש כל כך הרבה משרדים ריקים. גם לשדרג תשתיות של ביוב תמיד אפשר. גם להגדיל תשלומי ארנונה אפשר גם אפשר, אבל להרוס בניין שעבר תמ"א לפני שנה והוסיפו לו פנטאוז כדי לבנות בניין עם 10-20 קומות זה אי אפשר. אתה תקוע עם הבניין הדפוק הזה 40 שנה קדימה. עד אז לא יודע מה יקרה פה.

הדבר האחרון שצריך לעשות הוא לבנות את הבניין, הבעיה שבישראל תמיד עבדו הפוך. קודם בנו את הבניין/שכונה. אחרי זה הבינו שהרמזור שהיה פה לפני שנוספו 10K תושבים לא מספיק, ואז תיכננו את המחלף שהוקם כעבור 10 שנים.
יוצאת דופן אולי בפן הזה היא נתניה. יש לה יותר מחלפים ממה שלחדרה יש רמזורים. 

כשבונים שכונה חדשה בחור סטייל פתח תקווה זה לא ממש מעניין. לתושבים לוקח חצי שעה לצאת מהחניה של הבניין אבל הם לא מעניינים אף אחד, אבל כשצריך לבצע התחדשות עירונית, לנצל את תא השטח בצורה אופטימלית, כי מה לעשות מולידים פה ילדים כמו שפנים וכולם רוצים לגור במחילה המרכזית, אז מתקבלת קטסטרופה. בלי תכנון אמיתי ורצון אמיתי לפתור את הבעיה זה לא יקרה.

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי farkash7

[SlowRide]

הבעיה בלהרוס 3 קומות בודד ולבנות במקומו 9 קומות זה שאתה לא נותן לעיר שום דבר חוץ מעוד תושבים. אבל אם אתה לוקח מתחם של 10 בניינים 3 קומות ומוריד אותם יש לך הרבה יותר חופש תכנוני להכניס גם שימושים כמו משרדים, חנויות, גינות עירוניות, מבני ציבור משמעותיים כמו בתי ספר או מתנ"סים, חניון ציבורי, תשתיות, וזה כבר הרבה יותר טוב.

כמו שאתה משפר מכונית, אתה לא מכפיל את הכח ומשאיר את הגיר והבלמים המקוריים.

 

 

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2021 על ידי SlowRide