משכנתא

[Moshe_P]

אני מעדיף לא צמוד, תבדוק גם אופציה להחזיר בלוח קרן שווה. על כמה שנים מדובר?

 

צודק זה מידע חשוב

 

1. פריים - 30 שנה.

2. משתנה כל חמש שנים - 25 שנה.

3. קבועה - כנראה יתחלק לשני חלקים (יש הטבה ללקוחות בנק הפועלים). אבל 100 אלף ל 10 שנים (בריבית מצחיקה, 0.57), והשאר ל 15 שנים.

[Freak_Miky]

כמה % על קבועה לא צמודה?

[sperial]

קרוב לודאי שזו רבית קבועה אבל צמודה לא ביר שהלורה בגודל כזה תהיה בריבית כמעט שלילית.

[ישה]

משה

כדי שזה יהיה רציני תענה על השאלון בהודעה 18

 

הריבית המצחיקה היא צמודה!!

 

אין כדאיות לקרן שווה כי בהחזר ההתחלתי של קרן שווה אתה יכול לקצר את המסלול אצל ידידנו שפיצר ולקבל ריבית טובה יותר.

[Freak_Miky]

לפי החישובים שלי בלוח קרן שווה אני מחזיר בסוף פחות ריבית, בגלל זה רוב הבנקים לא מאפשרים זאת.

[Moshe_P]

 

נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו.

זכויות היוצרים שייכים לליאונרד ( הורחבו על ידי )

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים? 30, אין ילדים, שניים או שלושה.

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש). מה חלוקת התשלומים הצפויה? 2.2 מיליון. אין תיווך. עורך דין ומס רכישה שולם כבר.

3. מה גובה ההלוואה הדרושה? 1.3 מיליון.

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן ומתי הן צפויות להסתיים? אין.

5. מה אחוז המימון? 60%~

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג? 19 אלף נטו. צפוי לעלות בכעוד כ 5.

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם). לא רוצים להחזיר יותר משבעת אלפים בחודש. בהנחה שהריבית תעלה בעתיד, אז משתדל להישאר באיזור ה 6600 להחזרים לפי הריבית הנוכחית.

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? יש קרנות השתלמות שאמורות להשתחרר, אבל אלא אם כן הריבית תעלה משמעותית, מאמין שעדיף שהקרן תמשיך להרוויח מאשר לכסות חלקים מהמשכנתא.

 

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ? אין

 

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם

 

באדום.

 

זה בגדול. ה 100 אלף הם באמת צמוד למדד. רוב מי שאני מכיר לקח את כל מה שיכל (חוץ מההטבה שלמרות הצמידות למדד עדיין טובה מאוד) בלא צמוד למדד וזאת הנטיה שלי (למקרה של אינפלציה וכדומה).

[ישה]

שאלות למשה

 

גידול בשכר 5K מעולה , רק צפי מתי חשוב מאוד

 

גם צפי לנחיתה של החסידה הראשונה שניה שלישית ....

 

 

 

היום בקל"צ ל 10 שנים אתה יכול לקבל 2.8%-3.0% בלי טובות ? שאל בבנק מה ההטבה שלהם במסלול הזה ולא בצמוד?

 

תשובה למיקי

 

ניקח לדוגמה מסלול של 200K ל 20 שנה ריבית 4%

 

בקרן שווה התשלום הראשון יהיה של 1500 ש"ח וסה"כ ההחזר הכללי יהיה 280K, בשפיצר התשלום הראשון יהיה 1200 ש"ח לערך וההחזר הכללי 291K

 

כלומר כפי שאמרת עדיפות לקרן שווה אבל......

 

אם בשפיצר נחפש החזר של 1500 ש"ח נמצא שנוכל לקצר את המסלול ל 14 שנה בלבד! בריבית של 3.5% אולי גם פחות.

לפי חישוב של 3.5% ההחזר הכללי יהיה 253K בלבד לעומת 280K בקרן שווה.

 

סיום מסלול אחרי 14 שנה במקום 20 שנה גם מפנה לך כספים לכיסוי מסלולים אחרים 6 שנים מוקדם יותר!! שזה חיסכון נוסף.

 

לטובה- הירידה בתשלומים בקרן שווה במהלך התקופה מאפשר לך אומנם להשתמש בעודפים אלו לחיסכון ולפרעון חלקי פעם בתקופה , אבל לזה נדרשת משמעת פלדה שרוב הלווים לא בדיוק מסוגלים לכך.

 

מתי קרן שווה כדאית

 

לאדם שיודע שהכנסתו הולכת להצטמצם ( יציאה לפנסיה ) מעבר לעבודה לא במשרה מלאה וכו' או אחד שיש לו היום הכנסה X ומערך הוצאות Y ויודע שבשלב כלשהו מערך ההוצאות שלו הולך לגדול מעבר ל Y כמו ילדים שמגיעים וכו'.

[Moshe_P]

שאלות למשה

 

גידול בשכר 5K מעולה , רק צפי מתי חשוב מאוד

 

גם צפי לנחיתה של החסידה הראשונה שניה שלישית ....

 

 

 

היום בקל"צ ל 10 שנים אתה יכול לקבל 2.8%-3.0% בלי טובות ? שאל בבנק מה ההטבה שלהם במסלול הזה ולא בצמוד?

 

 

תוך חצי שנה.

 

החסידות אני מאמין תתחלנה לנחות בשנתיים הקרובות במרווח של 3 שנים אחת מהשניה. אבל הלו״ז המדוייק שמור אצל זוגתי

 

קיצור הקל״צ ל 10 שנים במקום 15 (או 17) מעביר את ההחזר החודשי שלי מעבר ל 7000 בחודש, וזה לדעתי מסוכן מידי בשלב זה.

אני מברר מול הבנק מה הריבית תהייה במקרה של צמוד למדד.

 

לדעתך עדיף לקחת את הריבית הקבועה כצמודה?

[redroze]

התרגיל הידוע בכדי להוריד את ההחזר החודשי מבלי להאריך את החלק של הריבית הקבועה הוא להגדיל את החלק של הפריים ל-30 שנה.

אני לקחתי שליש מהמשכנתא בפריים ל-25 שנים ושני שליש בקבועה ל-10 שנים.

אחרי 10 שנים ההחזר יורד מ-5000 ש"ח ל-800 ש"ח. נראה לך באמת שאני אמשיך במשך 15 שנה לשלם 800 ש"ח? אני אחסוך שנתיים ואסגור את המשכנתא.

היתרון של הפריים זה שניתן לסגור אותו בכל שלב מבלי לשלם קנס, בניגוד לריבית הקבועה ששם הבנק יבקש כמעט את כל הרווחים שהוא בנה עליהם מהמשכנתא שלך גם אם היית ילד טוב וסיימת לשלם את המשכנתא מוקדם מהמצופה.

בנוסף אם במהלך השנים תפתח לך קרן השתלמות ותחליט שאתה לא רוצה כמו רוב עם ישראל לשדרג אתה את האוטו אלא רוצה לסגור חלק מהמשכנתא תוכל לבצע זאת רק אם יש לך חלק עם ריבית פריים.

[discoTD5]

, בניגוד לריבית הקבועה ששם הבנק יבקש כמעט את כל הרווחים שהוא בנה עליהם מהמשכנתא שלך .

 

לא מדוייק.

כעיקרון, אם אתה לקוחת הלוואה ב 2% ל 20 שנים, ואחרי שנתיים אתה רוצה להחזיר אותה, והריבית היום על הלוואה דומה היא 4% הקנס על פרעון מוקדם יהיה מינורי כי הבנק יכול עכשיו לקחת את הכסף שהוא הלווה לך ב 2% ולהלוות אותו למישהו אחר ב 4%.

נוסחת הפרעון המוקדם היא לא 'אצבע מול הרוח' של הבנק איך שבא לו, אלא בהתאם להנחיות בנק ישראל.

 

ורגע לפני שאתם קופצים עלי - דמיינו מה היה קורה אם הבנק היה מחליט שלא בא לו על ההלוואה שלכם, כי הוא יכול עכשיו להלוות את הכסף למישהו אחר בריבית יותר גבוהה, והוא היה מתייצב אצלכם בבית ודורש את הכסף חזרה. זה בדיוק מה שקורה כשאתם באים לבנק עם הבקשה לפרעון מוקדם של כסף.

שני הצדדים חתומים על הסכם, ושני הצדדים צריכים לקיים אותו.

[ישה]

ראשית תשובות למשה אבל לא רק לו

 

נתחיל בבנקים

 

"המתנה" שהבנק נותן לך 100K בצמודה ב 0.57% היא נחמדה , אבל לא מן הנמנע כי ההחזר שלה גורם לך להאריך מסלולים אחרים כיוון שהרי יכולת ההחזר מוגבלת בסכום, וכידוע הבנק לא פראייאר כאשר הוא מחלק מתנות.

 

מה שכתבתי לך קודם הוא שתבקש מהבנק לדעת איזה ריבית במסלול לא קבוע הוא מוכן לתת לך במקום ה 0.57% הצמודה לאותה תקופה כדי לדעת האם כדאי לקחת את הלא צמודה במקום הצמודה.

 

צמוד או לא צמוד??

 

אישית אני מעדיף לא צמוד ( למרות שבטווח הזמנים של 2-4 שנים צפי לאינפלציה נמוכה ). הסיבה

 

בלא צמודה אתה משלם פרמיה ( ריבית יותר גבוהה ) אבל גידרת סיכון של האינפלציה , וכידוע משכנתא לוקחים לתקופות של 15-25 שנה .

 

ראה זאת בדיוק כמו ביטוח שאתה מבטח את הרכב שלך גם כאן אתה מבטח את המשכנתא שלך, לטובתך לא הביטוח שהבנק מכריח אותך לעשות לטובת הבנק.

 

מסלול משתנה כל 5 שנים

 

לכאורה נראה מסלול זול היום אבל ההפתעה תבוא לך בתחנה החל מהראשונה. היום הריביות נמוכות ברמה היסוטרית אפשר לאמר גם היסטרית והצפי שהן תעלינה בשלב כלשהו.

 

עליה של 3-5% תרסק כל כדאיות של המסלול הזה על פני הקבועה לא צמודה.

 

לכן אם אין לך תוכנית לפרוע את המשתנה עד לתחנה לא לוקחים אותה!

 

קנס פרעון מוקדם

 

בין הבנק לבינינו יש הסכם

פרעון מוקדם הוא "הפרה" של ההסכם מצד הלווה, לכן הבנק זכאי לקבל את נזקו.

 

לקחת הלוואה בריבית של 2% ואתה רוצה להחזירה לפני הזמן לא תשלם קנס אם הבנק יכול להלוות את הכסף למישהו אחר ב 4%, אבל גם פרס פרעון מוקדם לא תקבל מהבנק. אבל....

 

אם לקחת הלוואה ב 4% ואתה רוצה להחזירה והבנק יכול להלוות אותה לאחר ב 2% בלבד נגרם לבנק נזק ולכן אתה משלם קנס פרעון מוקדם. הקנס מחושב לפי נוסחאות של בנק ישראל ולא על פי גחמת הבנקאי.

 

כיום הריביות נמוכות בכל המסלולים בפריים לא משלמים בשום מקרה, אבל גם במסלול שלכאורה עלולים לשלם ,כמו קבועה לא צמודה הסיכוי לכך לא יהיה גדול כי אם לקחנו כאמור ב 2% ובעוד מספר שנים הריבית תגדל ל 4% לא יהיה קנס

 

 

תמהיל למשה

 

הלוואה של 1.3 מיליון ש"ח זה משהו שלא לוקחים בהיסח הדעת וצריך להתארגן לקראתה מבחינת ההחזר. 6-7K זה על הצד הנמוך לסכום כזה!!

430K בפריים ל 30 שנה בשאיפה למינוס 0.9 כלומר 1.35%

200K במשתנה כל 5 ל 25 שנה לא צמודה ריבית כ 3-3.3% ( הכסף לפרעונה יבוא מחיסכון של הגידול בשכר החל מעוד חצי שנה ועד לנחיתת החסידה הראשונה, אותה תדחו בשנה )

670K בקל"צ ל 16 שנה ריבית כ 3.4-3.7%

 

ההחזר 7000 ש"ח. תחליטו על הקדמת החסידה נאריך את הקל"צ בהתאם

 

הסיכון כאן הוא רק בפריים שאני מעריך כי יישאר ברמתו בשנתיים שלוש הקרובות ואח"כ יתחיל לטפס ועלול לעלות את ההחזר בעוד 1000 ש"ח מקסימום.

 

בעוד 5 שנים כזכור המסלול של המשתנה נפרע והוא יוריד לך את ההחזר ב 1000 ש"ח כך שתסתובב על ה 7000 ש"ח.

 

כפי ששמת לב ויתרתי לבנק על ההטבה של ה 100K כנגד זה דרוש ריביות טובות יותר בקל"צ ובמל"צ