משכנתא

[discoTD5]

אישית - אני שונא מתעב ומשתדל להימנע מהלוואות צמודות מדד.

מכיוון שסכום המשכנתא שלכם אינו גבוה, הנזק שבהלוואה צמודת מדד אינו כזה גבוה.

חסר לי מרכיב של הלוואה קל"צ - קבועה לא צמודה.

עוד שאלה שאתם צריכים לשאול את עצמכם זה תקבולים עתידיים - קרן השתלמות או משהו כזה שיאפשר לכם לסגור מייד חלק מההלוואה.

בקיצור - אתה צריך עוד לעשות שעורי בית.

[avargel]

לדעתי, קח תמהיל פשוט ואיתו תעבור מבנק לבנק ותנסה להוציא ריביות טובות:

שליש בפריים [ניתן להשיג מרווח של פריים מינוס אחוז!]

שני שליש קבועה לא צמודה [ניתן להשיג בים 3.5 ל4.5 אחוז. אמנם ריבית גבוהה ביחס למסלולים האחרים, אבל ישנם שני פלוסים: אתה נוגס בקרן מהתשלום הראשון, ואתה מבוטח לחלוטין מפני עליות מדד / ריבית].

 

לדעתי, כיום כשהריביות בשפל, זה התמהיל הטוב ביותר.

גם נורא קל להשוות אותו בין הבנקים.

 

בהצלחה.

[ישה]

בוא נעשה זאת רציני לרגע.

 

לכן המקום לכך הוא באתר ייעודי ולא באוף טופק עם כל הכבוד שאני רוחש לאוף טופיק.

 

אני מצפה גם ממי שהולך לקחת החלטה כה חשובה שישקיע כמה לילות ללימוד הנושא ברמה הבסיסית לפחות ולא יסתמך רק על "יועצי" הבנק שהאינטרס שלהם הוא לבנק, המשלם את משכורתם

 

 

נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו.

זכויות היוצרים שייכים לליאונרד ( הורחבו על ידי )

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש). מה חלוקת התשלומים הצפויה?

2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה? מה חלוקת התשלומים הצפויה?

2ג. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.

3. מה גובה ההלוואה הדרושה?

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן ומתי הן צפויות להסתיים?

5. מה אחוז המימון?

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)

9.בדירה להשקעה האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?

 

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם

[bkantor]

1. רווק, ללא ילדים, גר עם ההורים.

2. הדירה היא דירה יש 2, 618K, שווי עו"ד- 3K, תיווך- 5K

3. 400 אלף

4. אין הלוואות נוספות

5. 65% מימון

6. ממוצע 7K - לווה יחיד

7. 2500 שקל

8. קרנות השתלמות בעוד 4 שנים

9. שכר דירה - 2200 אלף

 

אשמח לעזרתך

[ישה]

מספר שאלות

 

כמה יהיה בקה"ש בעוד 4 שנים והאם אתה רוצה להשתמש בה לפרעון חלק מהמשכנתא

 

האם אתה הולך להשכיר את הנכס ב 2200 ש"ח לחודש

 

ההחזר החודשי שאתה מעוניין בו הוא 2500 ש"ח , האם בתוך זה נכללים סכומי שכ"ד שאתה הולך לקבל? כלומר מההכנסתך הרגילה אתה מייעד רק 300 ש"ח לפרעון המשכנתא?

 

יש לך תשואה ברוטו של כ 4% לא משהו.

[bkantor]

ארצה להשתמש בקרן השתלמות לפרעון המשכנתא,

מתוך 2500, שכירות 2200 ועוד 300 מהמשכורת שלי, כמובן שאפשר לייעד יותר מהמשכורת.

 

אני יודע שזאת לא מציאה וזה רק 4% תשואה, אלא התשואות הממוצעות שעכשיו בשוק, לפי בדיקה שלי לפחות.

הנכס הוא בכרמיאל, אני שוקל לקנות עכשיו ובעוד מספר שנים (5 לפחות) למכור.

[ישה]

כמה יהיה בקה"ש בעוד 4 שנים?

 

כמה תרצה להחזיר מהשכר שלך ,300 ש"ח על הצד המצחיק!!

[Freak_Miky]

אני כמעט סגרתי על 1/3 פריים מינוס (לא זוכר כמה), 2/3 קל"צ (לא זוכר כמה) - לעבור בין הבנקים ולקבל הצעות, הם לא מתרגשים ממך עד שאין לך חוזה ביד להציג להם סתם שתדע (סביר להניח שלא תקבל הצעות אטרקטיביות ללא חוזה). כדאי להגדיל את ההחזר החודשי למקסימום האפשרי מבחינתך. אם יש אפשרות מצד הבנק עדיף להחזיר לפי לוח קרן שווה.

 

אני לא מומחה, אלו הן המסקנות שלי בלבד!

 

הבנקאים אינם יועצים!!!

[bkantor]

הצעה התחלתית של בנק לאומי:

משתנה כל 5 שנים - 130K עם 2.33%

לא צודה ריבית קבועה -140K עם 3.55%

ריבית משתנה עוגן מק"מ לשנה -130K עם 1.72%

 

בנק דיסקונט:

משתנה כל 5 שנים - 130K עם 2%

לא צודה ריבית קבועה -140K עם 4.5%

פריים -130K עם 1.55%

[ישה]

קצת קשה לעזור כאשר אינך עונה לשאלות שנשאלת בהודעה קודמת שלי

 

לזה אוסיף שאלות נוספות

 

לאיזה תקופה כל מסלול ומסלול , מניח שהמשתנה כל 5 היא צמודה?

[bkantor]

אין לי את התשובה לשאלה שלך לצערי, אני אברר מחר במפעל ואעדכן.

שאלה בקשר לשאלה שלך, אם אני מחליף מקום עבודה, האם קרן ההשתלמות ממשיכה איתי לעבודה החדשה?

 

תקופות בחודשים לפי הסדר:

240

180

240

[ישה]

ממתין לתשובות שלך!!

 

קה"ש הולכת איתך גם למקום העבודה החדש

[Fitch]

רק אומר שתקשיבו לישראל (ישה).

אני לקחתי לפני כשנה משכנתא. ופורום תפוז עזרו לי מאוד, ולקחתי בסופו של דבר תמהיל אדיר וחסכוני (כ-16% ריבית בלבד ע"ג 10 שנים של הלוואה).

[Moshe_P]

מצטער על ההקפצה, אבל גם אני בדיוק לפני לקיחת משכנתא ואשמח לייעוץ (נראה לי מיותר לפתוח שרשור חדש).

 

אספר קצת על עצמנו: זוג צעיר, הכנסה יציבה שרק אמורה לגדול בזמן הקרוב, לוקחים משכנתא על כמעט 60% מערך הדירה.

 

הבנקים בעיקרון מציעים את אותו התמהיל:

1. 1/3 מהסכום בפריים מינוס 0.9.

2. 1/3 מהסכום ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה).

3. 1/3 מהסכום בריבית משתנה כל חמש שנים (צמודה/לא צמודה).

 

ההתבלטות העיקרית שלי היא מה שרשום בתוך הסוגריים. האם כדי ללכת על ״בטוח״ ולבחור במסלול לא צמוד מדד על כל הסכום (וככה אני יודע בערך כמה החזרים יש לי בשנים הקרובות (למעט החלק עם הריבית פריים), או ״להמר״ ולבחור במסלולים לא צמודים בתקווה שהמדד לא יעלה מידי.

 

מה דעת המומחים?

[Freak_Miky]

אני מעדיף לא צמוד, תבדוק גם אופציה להחזיר בלוח קרן שווה. על כמה שנים מדובר?