קניית נכס

[bkantor]

היי,

נדרשת עזרתכם בנושא: קנית נכס.

מעוניין לקנות דירה עד סכום של 800K, כאשר נכון לעכשיו הדירה תהיה מושכרת עד שאני אצטרך לעבור אליה או למכור אותה.

ההתבלטות:

לקנות דירה יד 2, 3 חדרים בכרמיאל (בעוד שנה יהיו הטבות מס)

לקנות דירה יד 2, 4 חדרים במגדל העמק (ישאר עודף מהסכום).

לקנות דירה מקבלן, 3 חדרים במגדל העמק.

 

עזרתם בבקשה!!

[roee]

אתה קונה כרגע ומשכיר כי אתה מניח שהמחירים יעלו? שים לב שהמחירים בשיא היסטורי (זה לא עניין של פרשנות, אלא של מספרים מוחלטים) והתשואה על השכירות נמוכה יחסית לעלויות הקניה.

 

כמה שאלות:

 

1. כמה מהסכום אתה מתכוון לקחת במשכנתא?

2. בכמה אתה חושב שתשכיר את הדירה בזמן שאתה לא שם?

3. מה ההנחה שלך לגבי מחיר הדירה בעוד שנה?

4. האם יש לך כבר דירה אחת בבעלותך? (מה שעשוי לחשוף אותך למיסוי שונה)

[PsyOr]

שאלה קטנה בנושא, אמנם אף אחד פה לא נביא אבל בטח יש איזה מגמה \ תחזית לאן שוק הנדל"ן הולך..

האם זה הזמן להשקיע בנכס (אם מתוכננת עלייה נוספת) או להמתין לירידת מחירים (אם תהיה בכלל בשנה\שנתיים הקרובות)?

[Nakamichi]

מורגשת מעט ירידה בשוק לעונת שנה שעברה. המחירים במבוקשים עדיין גבוהים אבל מחירי הסגירה בפועל נמוכים יותר. אף אחד לא יודע לאן השוק הולך. הממשלה לא באמת מנסה להוריד את מחירי הדירות ולא קורה שום דבר בכיוון. אני מניח שבסופו של דבר המחירים כן יירדו, אבל ייקח עוד ברבה זמן בשביל זה

[Barney]

למה לא בית נורמלי? במחיר הזה זה ובאזורים מסוימים אפשרית בנייה עצמית.

אני כרגע גם מנסה את מזלי, נדחתי כבר משני מכרזים רק כי אני רווק, אם אתה נשוי זו בהחלט אופציה!

[Liviur]

שאלה קטנה בנושא, אמנם אף אחד פה לא נביא אבל בטח יש איזה מגמה \ תחזית לאן שוק הנדל"ן הולך..

האם זה הזמן להשקיע בנכס (אם מתוכננת עלייה נוספת) או להמתין לירידת מחירים (אם תהיה בכלל בשנה\שנתיים הקרובות)?

ובנתיים בשנה וחצי האחרונות מאז שקניתי את הדירה אחרי כל נבואות הזעם:

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4491381,00.html

 

המחירים באיזורי (הרצליה) עלו ב10% (גם לפי מחירי סגירה במפה ברחובות סביבי - ונמכרו לא מעט דירות)

[roee]

שנה וחצי זה מעט מאוד זמן כשמדובר בנדל"ן. אלא אם קנית את הדירה בשביל לעשות רווח מהיר, זה חסר משמעות לחלוטין - בוודאי אם אתה מממן את הדירה עם משכנתא ל20-30 שנה.

[Liviur]

אכן , לא קניתי לעשות רווח , מצד שני - גם לפי התנהלות המדינה , הפשרת קרקעות והזמן שיקח להקים באיזורי עתודות דיור רציניות - גם ל10 שנים הקרובות אין כ״כ צפי לשינוי.

[roee]

אכן , לא קניתי לעשות רווח , מצד שני - גם לפי התנהלות המדינה , הפשרת קרקעות והזמן שיקח להקים באיזורי עתודות דיור רציניות - גם ל10 שנים הקרובות אין כ״כ צפי לשינוי.

 

מחירי הדיור לא עלו בגלל שאין דירות, ומחירי הדיור לא ירדו בגלל שיש דירות. זה לא שהלוחות ריקים. הזמן הממוצע למכירת דירה עדיין מגיע לחודשים במקרים רבים.

יש גורמים כמו משקיעים עם מספר דירות, כמו פרוייקטים חדשים עליהם יושבים קבלנים ומממנים באשראי, וכמו זוגות שמינפו את עצמם הרבה מעבר לרצוי ועכשיו נמצאים במצב כלכלי פגיע.

 

מה שאני יודע הוא:

1. הדיור בישראל, ביחס להכנסה, הכי יקר בעולם המערבי;

2. חצי מהפרסומות ומשלטי החוצות נוגעים בנדל"ן;

3. נטל ההלוואת על משקי הבית עולה בחדות, בראש ובראשונה בשביל לממן נדל"ן (המשכנתאות מתארכות, הורים לווים מקרנות הפנסיה שלהם ונותנים לילדים את הכסף שחסכו לעת זקנה בשביל לממן דירה);

4. התשואה על שכירות כיום נמוכה מ2008 בגלל שמחירי השכירות לא עולים (הציבור נמצא בקצה גבול היכולת);

5. בנק ישראל הגביל את תנאי לקיחת המשכנתא מספר פעמים מאז 2008, וגרם לאנשים להביא יותר כסף מהבית בשביל להעביר את הסיכון אליהם במקום אל המערכת הבנקאית;

6. כלכלה היא דבר מחזורי.

 

אולי המחירים ימשיכו לעלות. כנראה שהם ימשיכו. לממשלה קשה עד בלתי אפשרי לטפל כירוגית במחירי הדיור בלי לגרום להתמוטטות השוק. בנקודה כלשהי המגמה תתהפך, וככל שהמחירים יעלו במשך יותר זמן (קרי הציבור יהיה ממונף יותר, כי הכסף הריאלי ממזמן מוצה עד תום), השחיטה תהיה יותר נוראית.

 

אולי ישראל לא כפופה לאף הגיון כלכלי וחסינה מפני משברים. לך תדע. אבל בעוד שקניית דירה למגורים היא בראייה של עשורים קדימה (ומי יודע מה יהיה), מה שפותח השרשור רוצה לעשות הוא ספקולציה של שנה וחצי שלוקחת עמדה מאוד ברורה על כך שהמחירים ימשיכו לעלות, וכנראה עוד ממונפת עם משכנתא. זה דבר מסוכן.

[bkantor]

היי,

יש לי כ-200K הון עצמי,

לגבי נושא השכירות - במידה והדירה בכרמיאל, 3 חדרים נשכרים בתווך 2300-2600 ש"ח

במידה והדירה במגדל העמק, 3-4 חדרים נשכרים עד 2800 ש"ח.

חשוב לציין כי המחירים במגדל העמק זולים בהרבה ממחירי הדירות בכרמיאל.

חסרונות לכרמיאל: מחירי הדירות בשיא השיאים.

יתרונות לכרמיאל: רכבת + הטבות מס משנה הבאה.

 

הדירה נקנת לא בהכרח כצורך להשקעה, אני מבין שלקיחת משכנתא לתווך ארוך שנים אינה מהווה הגדרה להשקעה,

העניין הוא שאני אקנה את הדירה עכשיו, אשכיר אותו במידת הצורך אגור בא, או לחילופים אמכור אותה.

 

השאלה, האם עדיף שהכסף ישאר לשכב בבנק?

האם עדיף לחכות עם קניית הדירה?

אם לקנות, איפה עדיף?

[קאררה]

הייתי באותה סיטואציה כמוך. קניתי דירה ב755,000 ש״ח. שיפצתי בעוד כ-80 וכעת היא מושכרת ב3200 ש״ח לחודש. כיוון שעיתוי סיום השיפוץ היה באמצע סמסטר והקהל הפוטנציאלי עבור הדירה הינו סטודנטים ירדתי במחיר השכירות על מנת לא לחכות עוד כמה חודשים עם דירה ריקה, בפועל המחיר שכירות יכל להיות גבוה יותר.

[bkantor]

בכרמיאל, אני מחפש דירות שיהיו קרובות עבור סטודנטים למכללה

במגדל העמק, רוב המשכירים הינם משפחות

[PsyOr]

4. האם יש לך כבר דירה אחת בבעלותך? (מה שעשוי לחשוף אותך למיסוי שונה)

 

מה הכוונה מיסוי שונה?

[bkantor]

ישנו מס רכישה במידה ומדובר על נכס שני,

זהו הנכס הראשון שלי

[Fitch]

אני לא רואה איך אתה יוצא מורווח או אפילו break even עם משכנתא של 600K?