קניית נכס

[bkantor]

היי,

לא אמרתי שאני רוצה לצאת מורווח או

break even... המטרה היא ל"השקיע" את הכסף עכשיו בקנית דירה (במידה והמגמה היא אכן עלייה, הלוואי והיה אפשר לדעת) על מנת שהשוכרים ישלמו את המשכנתא בשנתיים הקרובות.

[ezuf]

לגבי הרכבת אל תבנה תוכניות,היא לא תושלם עד 2017 (תסתכל על השלטים).

ולגבי הטבת המס,חוץ מזה שביבי ויאיר ברוגז כל שני וחמישי,עדיין אף יישוב לא "בטוח יהיה בפנים".

למיטב ידיעתי בשביל להנות מההטבה אתה צריך להיות תושב כרמיאל לפחות שנה.

[PsyOr]

מה בעניין נכס בטבריה?

מצד אחד מחירים זולים יחסית, מצד שני עיר מתה, מצד שלישי יש לה המון פוטנציאל, מצד רביעי אף אחד לא יודע מה יהיה איתה מבחינת מחירי נדלן (כמו ברוב המקומות בארץ).

הדעות די חלוקות - אלה שאומרים שכדאי להשקיע ואלה שאומרים להתרחק.

 

מה אתם חושבים?

[roee]

מה בעניין נכס בטבריה?

מצד אחד מחירים זולים יחסית, מצד שני עיר מתה, מצד שלישי יש לה המון פוטנציאל, מצד רביעי אף אחד לא יודע מה יהיה איתה מבחינת מחירי נדלן (כמו ברוב המקומות בארץ).

הדעות די חלוקות - אלה שאומרים שכדאי להשקיע ואלה שאומרים להתרחק.

 

מה אתם חושבים?

 

מה מצב ההתחרדות שם?

[PsyOr]

מה מצב ההתחרדות שם?

 

וואלה אין לי מושג, אבל עושה רושם שמתחזקים שם..

[roee]

אז שאני אבין - אתה רוצה לקנות דירה בעיר שהיא אפילו לא פריפריה (זה כבר מעבר, כמו לקנות חלקה על הירח), מתחרדת, מוזנחת, בשיא היסטורי של שוק הנדל"ן? חולון, בת ים, חיפה, אשדוד, אפילו לוד - זה אני יכול להבין. טבריה?

[Freak_Miky]

מציע לך לבדוק גם בעפולה. אני כרגע גר בעפולה ומחפש לקנות דירה בעפולה, עד 450K ש"ח.

 

שאלה למי שטוען שהמחירים היום "בשיא": דירה שמוצעת למכירה היום ב-880K ש"ח סביר להניח שתרד ל-700K ש"ח?

אם כן - כמה זמן לדעתכם צריך לחכות? לקחת בחשבון כמובן שההון העצמי נכון להיום אינו מושקע או יושקע ונמצא בעו"ש.

[PsyOr]

מציע לך לבדוק גם בעפולה. אני כרגע גר בעפולה ומחפש לקנות דירה בעפולה, עד 450K ש"ח.

 

אחרי השרשור הזה: http://www.carsforum.co.il/vb/showthread.php?226626-%D7%98%D7%A8%D7%95%D7%A8-%D7%A0%D7%92%D7%93-%D7%A0%D7%9B%D7%94-%D7%95%D7%A8%D7%9B%D7%91%D7%95

 

לא מתקרב לעפולה

[ely89]

קודם כל אני אציין שהשעה מאוחרת ולא קראתי את כל השרשור אז אם דילגתי או לא התייחסתי אני מבקש לא לסקול אותי באבנים.

אני יכול להגיד לך שלשים את הכסף בבנק הוא הדבר הגרוע ביותר שאתה יכול לעשות, לקבל פריים -1 במקרה הטוב ולהשאר נכון להיום עם 1.5% תשואה על סך של 200K זה לא משהו שתתעשר ממנו או תרגיש שעשית משהו עם הכסף.

בנוסף שלפי דעתי אין זמן טוב יותר או טוב פחות לקנות דירה במיוחד אם היא להשקעה, בשורה התחתונה שוק הנדלן הוא שוק יציב, אין בו סיכון וגם אם במקרה הגרוע תקנה דירה בכרמיאל 3.5 חדרים ב600K ותשכיר אותה ב2400 אתה תקבל 4.8% ביחס להשקעה, בטוח שזאת לא תיהיה עסקת חייך אך מצד שני זה עדיף מאשר לשים את הכסף בבנק.

מה שאומר שגם אם לא נקח בחשבון את עליית הערך על הדירה מה שברוב הסיכויים כן יקרה (לפחות אם נסתכל 3-5 שנים קדימה,הרי אנחנו יודעים ששוק הנדלן הוא שוק תנודתי כשתנודות מעלה הם תמיד גדולות יותר) ותקח משכנתא על סך 400K עם החזר חודשי של 2000 פרוסה ל 20-25 שנה (אני מאמין שאתה צעיר ואין בעיה עם פריסה כזו) ישאיר אותך עם 2% תשואה ביחס להון העצמי שלך,

שוב המצב עדיף מהמצב בו תפקיד את הכסף בבנק. ועוד הפעם החישוב הוא גס ולא לקחתי כמובן בחשבון את עליית הערך או את עליית תשלומי המשכנתא או תשלומי שכר הדירה שתקבל.

לגבי המיקום, אני יכול להגיד שקודם כל נוח יותר להשקיע בנדלן קרוב למגורייך מצד שני אם הייתי יודע שבבאר שבע אני יכול לקבל 8% לא הייתי מהסס וקונה (ואני כרמיאלי) שוב כל עסקה לגופה .

מה שהייתי ממליץ לך לעשות הוא להתחיל לחפש עסקה, לא דירה 3-4-5 חדרים זה לא באמת משנה אלא עסקה. קח בחשבון שככל שהדירה קטנה יותר ב90% מהמקרים התשואה תיהיה גדולה יותר.

כל מה שכתבתי מתייחס לניסיון שלי שהינו כשנתיים בתחום התיווך בכרמיאל, וקצת יותר משנתיים בתור יועץ משכנתאות.

אם יש לך עוד שאלות אתה מוזמן להתקשר ולשאול 054-7665668.

[roee]

1. על דירה ב600K שמושכרת ב2400 ש"ח יש לך תשואה של 4.8% לשנה רק אם אתה מניח שמחיר הדירה ישאר יציב והבאת את כל הכסף במזומן.

 

2. פותח השרשור דיבר בכלל על דירה ב800K שמושכרת ב2600 ש"ח. זו תשואה ברוטו של 3.9%, בהנחה שהדירה לא עומדת ריקה יום אחד ולא נזקקת לשום הוצאה. בפועל תצפה ל3%.

 

3. אבל רגע אחד - יש כאן מרכיב ריבית על המשכנתא ב600K. אני לא יודע מה הריבית האפקטיבית על משכנתא כרגע, אבל מספיק שהיא תהיה 5% בשביל לקזז את כל התשואה מההשכרה שלו, לפחות בשנים הראשונות. כלומר אם לקחת 200K במזומן, עוד 600K במשכנתא, קנית דירה, השכרת, ומכרת אחרי שנה, בהנחה שמחיר הדירה לא השתנה, אתה הפסדת כסף. התעלול הזה (לקחת משכנתא ולהשכיר כנגד) נעשה כלכלי רק לתקופה ארוכה, או כספקולציה על מחיר הנכס (ואז השכירות למעשה מקזזת לך את עלות האחזקה של הנכס בזמן שאתה מחכה שהמחיר עולה.

 

4. המחיר תמיד יעלה? תספר את זה למדד ההיסטורי:

 

 

בעשור של 1997-2007, מי ששם כסף בנדל"ן הפסיד, חד וחלק.

 

5. ושוב אזכיר לכם שכרגע ישראל היא המדינה עם הנדל"ן היקר ביותר בעולם המערבי (148 משכורות לדירה), בהפרש ניכר ממדינות שנחשבות יקרות בעצמן (100 משכורות לדירה). האם זה מצב שיכול להמשך לנצח? האם המחירים יכולים באמת לעלות מכאן, עד מצב של 160 משכורות לדירה? 180 משכורות לדירה? נחיה ונראה.

[ely89]

1. על דירה ב600K שמושכרת ב2400 ש"ח יש לך תשואה של 4.8% לשנה רק אם אתה מניח שמחיר הדירה ישאר יציב והבאת את כל הכסף במזומן או אם תסתכל על זה כהשקעה לטווח ארוך

 

2. פותח השרשור דיבר בכלל על דירה ב800K שמושכרת ב2600 ש"ח. זו תשואה ברוטו של 3.9%, בהנחה שהדירה לא עומדת ריקה יום אחד ולא נזקקת לשום הוצאה. בפועל תצפה ל3% אז פותח השרשור צריך לחפש דירה טובה יותר להשקעה, למרות שגם במצה הזה אם נסתכל בפועל הוא יקבל 3.5

 

3. אבל רגע אחד - יש כאן מרכיב ריבית על המשכנתא ב600K. אני לא יודע מה הריבית האפקטיבית על משכנתא כרגע, אבל מספיק שהיא תהיה 5% בשביל לקזז את כל התשואה מההשכרה שלו, לפחות בשנים הראשונות. כלומר אם לקחת 200K במזומן, עוד 600K במשכנתא, קנית דירה, השכרת, ומכרת אחרי שנה, בהנחה שמחיר הדירה לא השתנה, אתה הפסדת כסף. התעלול הזה (לקחת משכנתא ולהשכיר כנגד) נעשה כלכלי רק לתקופה ארוכה, או כספקולציה על מחיר הנכס (ואז השכירות למעשה מקזזת לך את עלות האחזקה של הנכס בזמן שאתה מחכה שהמחיר עולהפה אני חייב להסכים איתך אלא אם כן מצא פותח השרשור דירה במציאה ומכר במחיר טוב מה שישאיר אותו עם כמה שקלים או לחילופין פותח השרשור ייקח משכנתא שבנוייה נכון ואוכלת קרן כבר מהתשלום הראשון ומספיק שמחירי הדירות יעלו עוד טיפה וכבר עשית סיבוב של משכורת מינימום שנתית, כמובן העדיפות שכל הרשום מעלה יקרה וייעשה .

 

4. המחיר תמיד יעלה? תספר את זה למדד ההיסטורי:

 

 

בעשור של 1997-2007, מי ששם כסף בנדל"ן הפסיד, חד וחלק. ומה היה לפני 97 ?

 

5. ושוב אזכיר לכם שכרגע ישראל היא המדינה עם הנדל"ן היקר ביותר בעולם המערבי (148 משכורות לדירה), בהפרש ניכר ממדינות שנחשבות יקרות בעצמן (100 משכורות לדירה). האם זה מצב שיכול להמשך לנצח? האם המחירים יכולים באמת לעלות מכאן, עד מצב של 160 משכורות לדירה? 180 משכורות לדירה? נחיה ונראה.

אנחנו הכי יקרים גם בעוד הרבה מוצרים ביניהם גם מוצרי בסיס וכולנו חיים עם זה ואין שום צפי לשינוי . עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2014 על ידי ely89

[roee]

לפני 97 המחירים עלו, אבל גם סביבת הריבית הייתה שונה לגמרי (מגרדת את ה10% מלמטה) ובסך הכל נדל"ן לא סיפק תשואות עדיפות על אפיקים אחרים.

 

אנחנו הכי יקרים גם בעוד הרבה מוצרים ביניהם גם מוצרי בסיס וכולנו חיים עם זה ואין שום צפי לשינוי .

 

אני לא מתייחס לאפשרות שהמחירים ירדו, אני בעיקר מדבר על היכולת שלהם להמשיך לעלות.

בסך הכל נדל"ן זה אפיק לא רע בימים כתקנם עקב אפליה לטובה במיסוי (אין מס רווחי הון), סולידיות (הנכס לא ימחק) ותזרים מזומנים חודשי ופוטנציאל השבחה (פיתוח סביבתי, תמ"א 38, פינוי בינוי, עליה במחיר הנכסים).

במצב של היום, נכנסים שלושה אלמנטים אחרים - המחירים המטורפים, הפוטנציאל לקפאון בשוק ואי הודאות הרגולטורית (במילים פשוטות, הממשלה והמחוקקים יכולים לעשות מה שבראש שלהם ולהשפיע על מחיר הנכס שלך מחר. ע"ע הצעת חוק השכירות של סתיו שפיר ושות', הדיבורים על רפורמות כל שני וחמישי וכו').

[יבגניפ]

שרשור מעניין. אני מוצא את עצמי בהתלבטות דומה לזו של פותח השרשור. מוכרח להודות שהנקודות שהעלת, רועי, גורמות לי להתלבט מחדש כמה חכם או מפגר זה יהיה לקנות עכשיו דירה בב"ש, או כל מקום דומה. השאלה שאין לנו תשובה עליה היא כמובן מה באמת יהיה הלאה, והאם המחירים ימשיכו להעלות, או מה יקרה כשכל העסק הזה יקרוס.

[redroze]

לקרוס הוא לא יקרוס, אלא אם כן תהיה רעידת אדמה רצינית ולא יהיה לך ביטוח.

רוב הסיכויים שהכנסה קבועה תהיה לך כי תמיד יהיו אנשים/משפחות שאין להם את הממון לרכוש דירה ולכן יחפשו בית להשכרה. וכפי שאתה שם לב קצב גידול האוכלוסייה גדול מקצב התחלות הבניה.

הסיכון היחיד הוא שתגלה בדיעבד שהשקעה של הכסף באפיקים אחרים (נדל"ן בחו"ל, בורסה, קופות גמל, וכו') היו מניבות לך רווחים גדולים יותר.

[roee]

כל האינדיקטורים מראים שהסיפור כאן הולך להגמר בבכי. יש את אסכולת "נדל"ן תמיד עולה", במיוחד בקרב מבוגרים. הם פשוט משוכנעים שנדל"ן תמיד עולה, למרות שההיסטוריה מראה שזה לא המצב. ומולם יש את המציאות, שמראה שאנחנו יושבים על פצצה מתקתקת של מינוף. מה שלא תבחן - יחס משכורות לדירה, רמת מינוף משקי הבית, כמות המשכנתאות במשק, שיעור עלות הדיור מההכנסה, ההכנסה הפנויה למשפחה, גרף מחירים מ2008, ההגבלות שהטיל בנק ישראל על הלווים בשביל להבטיח את היציבות הבנקאית, אפילו תסתכל על הפרסומות בשלטי החוצות ובטלוויזיה בפריימטיים (כמה ששוק הנדל"ן, שוק סולידי, יציב ואיטי בימים שתקנם, נדחף לנו לתוך התודעה על ידי מפרסמים).

 

אני לא רואה איך זה נגמר בטוב. "הכי טוב" שיכול להיות כאן זה קפאון של המחירים בעוד מי שקנה דירה נאבק במשכנתא במשך עשורים. אבל שוק שמגיע למצב כזה לא קופא וזהו. יש קבלנים שיושבים על מלאים, יש זוגות עם החזרים בקצה גבול היכולת, יש משקיעים שבונים על עליית מחירי הנכס... נחיה ונראה.