מחירי דירות, התייעצות לפני קניה

[nitch]

שטופי המוח של מקהלת "נדל"ן תמיד עולה" מוציאים לי את החשק לנהל פה דיון.

נדל"ן לא תמיד עולה, גם בארץ היו תקופות שהוא ירד ריאלית או נומינלית, ובצורה משמעותית.

 

מה שצריך להבין זה שהיחס בין ההכנסה הממוצעת לעלות דירה חורג מהממוצע הרב שנתי, ויש לו נטיה להתכנס לממוצע הזה (ואף מתחתיו לפעמים). אם אתה צופה עליה חזקה במשכורות בארץ, אז מחירי הנדל"ן הגיוניים. אם לא, אז תחשוב פעמיים לפני שאתה משקיע בנדל"ן.

לגבי זה שמי שבוחר כמו שצריך ירוויח בכל מקרה, זה נכון, אבל אלא אם כן יש לך עין חדה במיוחד, כולם כבר שמו לב לזה, ואז הנכסים באזור הנ"ל יהיו מתומחרים בהתאם.

 

אגב, מה דעתכם על מנהטן? מקום מבוקש שהמחירים בו תמיד עולים?

 

כמו שאמר ביביהו, אין מתנות חינם.

[srack]

היי, לא ניתן לערוך את ההודעה הקודמת.

 

הנכס נרכש למטרת השקעה, ועלה מאז לא-100 אלף אלא-200 אלף.

 

אז פה יש טעות.

מה שהתרחש זה שבעלי הדירות הרגישו כי הדירה שלהם שווה יותר, ועל כן ניסו "לדחוף" את המחיר כלפי מעלה. זאת על ידי פרסום הדירות במחיר הגבוה יותר מהמחיר המפורסם על דירות אחרות בשוק.

לדוגמא, אם ביד 2 יש דירה ברחוב שלך ב900 אלף, אתה תפרסם ב950. כי לדעתך השוק רוצה לקנות.

מחירי הדירות עלו רק מהסיבה הזו, ולא אחרת. ובטח לא הקבלנים. עליית המחירים החלה דווקא מבעלי הדירות המשומשות. זאת בשיתוף עם האינטרנט, שאפשר להם פרסום חינם מאסיבי. גם אם לא מכרו, לא עלה להם כסף הפרסום, לכן היה שווה לנסות.

לפני שנתיים דירה שפורסמה ב900 אלף, הייתה נמכרת ב900 אלף או קרוב לשם (לדוגמא, לפני כמעט שנתיים, 7 חודשים לפני המחאה, פרסמתי דירה במיליון 750, שבסוף נמכרה במיליון 735.

בדיוק יומיים לפני המחאה הראשונה פרסמתי דירה ב975, והייתה מישהי שהייתה מוכנה לשלם בדיוק 975. אך במוצש הייתה המחאה, והיא מעולם לא התקשרה שנית. (זה אחרי שהיא הגיע כדי לבקש פגישה אצל עורך דין).

משמע, המחיר המבוקש היה קרוב מאוד למחיר המתקבל.

לאחר המחאה המחירים המשיכו לעלות, כי אנשים חשו לדרוש מחיר גבוה יותר מהשכן שלהם, כי יש ביקוש.

המציאות היא אחרת, מאז, המחירים המתבקשים (אשר גבוהים בכ- 5 אחוז מהמחירים טרם המחאה - ברוב הארץ) תלושים מהמציאות, והמציאות מראה כי המחירים הנמכרים הינם נמוכים ב10-12 אחוז מהמחירים המתבקשים, וזה במקרה הטוב.

דוגמא - הדירה הצמודה לדירה ב975 אלף, עמדה למכירה לפני 3 חודשים (בעל הדירה לא שילם משכנתא, הבנק רצה למכור), המחיר המבוקש - מיליון ו30 אלף שקל (גבוה ב55 אלף שקל מהמחיר שאני פרסמתי - ולא מכרתי, אך היו קונים, טרם המחאה).

בכמה הדירה נמכרה? אני אגיד לך - 910 אלף שקל! מחיר נמוך ב65 אלף שקל מהמחיר לפני המחאה. מחיר שלדעתי עדיין גבוה (אני הצעתי לבעל הדירה 870).

 

מסקנה, אם חשבת שהרווחת 100 אלף, סביר להניח שטעית. המחיר בפועל שתקבל על הדירה - נמוך מזה שקנית אותה.

גינדי יודע את זה, לכן בראשון הוא מכר לפני חודשיים ב"מבצע" דירות במחיר נמוך ב150 אלף שקל!! מהמחיר הנמוך ביותר אותו הוא הציע ל"חברי המועדון" שלו לפני שנה וחצי.

הסבר: לפני שנה וחצי גינדי החליטו למכור במחיר "מוזל" 150 דירות לחברי מועדון. הדירות בראשון לציון. ביום הראשון הם מכרו למעלה מ100 דירות!. אבל במאי השנה, אחרי שלא מכרו מהומה במשך תקופה, פרסמו מודעה למכירה במחיר זול משמעותית מאז, כדי למכור את מה שנשאר. אגב, הם לא מכרו הכל.

 

בעלי האינטרסים (גם הממשלה, כי היא מקבלת מס כאחוז מהשווי של הדירה) לא רוצים שתחשבו שהמחיר ירד, אבל הוא ירד, ויירד. וזה בעיקר נובע מהעובדה שאין כסף לשלם על דירות. בעוד 5 שנים כבר לא יהיה דור שיוכל לקבל כסף מההורים, כי ההורים עצמם לקחו מההורים.

הנה קישור שממחיש את ירידת המחירים אצל גינדי

 

לגבי הוזלה, כל שווקי העולם מראים ירידה במחירים, ועדיין יורדים.

לגבי מנהטן, הבעיה במנהטן היא שהבעלות על רוב המוחלט של הדירות נמצאת אצל קומץ משפחות עוד מהמאה ה19. לכן, המחירים שם קשיחים מאוד. אין סיבה למכור כשמקבלים שכירות גבוהה מאוד. לכן עדיף לנסות ללכת על מקומות חדשים יותר בניו יורק, יותר לכיוון ה"כפרים" במרחק 3-5 ק"מ מהסנטרל פארק. כל מה שמקיף את הפארק יציב, ומה שלא, הינו במסגרת דייר עם "דמי מפתח" שנראה שחיי לנצח.

[nitch]

לגבי מנהטן, הבעיה במנהטן היא שהבעלות על רוב המוחלט של הדירות נמצאת אצל קומץ משפחות עוד מהמאה ה19. לכן, המחירים שם קשיחים מאוד. אין סיבה למכור כשמקבלים שכירות גבוהה מאוד. לכן עדיף לנסות ללכת על מקומות חדשים יותר בניו יורק, יותר לכיוון ה"כפרים" במרחק 3-5 ק"מ מהסנטרל פארק. כל מה שמקיף את הפארק יציב, ומה שלא, הינו במסגרת דייר עם "דמי מפתח" שנראה שחיי לנצח.

 

המחירים קשיחים, כל כך קשיחים שהם נפלו באחוזים דו ספרתיים (ולא כאלה שמתחילים ב-1) ב2007-2009. גם 100 מטר מהפארק, לא קילומטרים. לגבי הבעלות על ידי קומץ המשפחות, לא ידוע לי. משכירי הדירות הגדולים שנתקלתי בהם היו אנשים שבנו את עצמם, ואני מדבר על מאות ואלפי יחידות דיור.

 

ישנם אזורים הרבה יותר חמים מסובבי הפארק, צ'לסי, הווילג', טרייבקה, ולא חסרים מקומות שהם בלי דמי מפתח. בכל אופן, אם מנהטן חטפה יפה (אם כי מתאוששת לאיטה), אז כנראה שמלונה מתקלפת בת 40 במדינה מאויימת במזרח התיכון שצועדת לתוך מיתון היא לא נכס שיעלה תמיד.

 

בועת הנדל"ן יצרה כל מיני טייקוני נדל"ן דמיקולו עם מינוף עצבני שרצים ומספרים לכולם כמה הם חכמים. כלכלה היא מחזורית, אני מציע לחכות כמה שנים לפני שמתהדרים בהצלחה. אלא אם כן כמובן מימשת. כל מי שמדבר על מה שהדירה שלו שווה לפני שמכר אותה, לא יודע מה הוא סח.

[אלעד]

לפני כחודש ומחצית נכחתי בהרצאה בנושא משכנתאות שארגן DiscoTD5. המרצה היתה מנהלת מחוז השרון בבנק לאומי למשכנתאות (אולי דיסקו ידייק יותר בטייטל שלה) - בהחלט לא מישהי שאפשר לומר עליה שהיא חסרת הבנה לחלוטין בתחום - ההיפך הוא הנכון.

הגברת ללא ספק אשפית בכל הקשור למשכנתאות ומבינה את השוק היטב. החלטתי לנצל את ההזדמנות ולשאול אותה לאן מועדות פניו של שוק הנדל"ן בארץ.

האם קיבלתי תשובה? כן. האם לאחר שקיבלתי את התשובה אני יכול להצביע בוודאות על המגמה הצפויה בשוק הנדל"ן? לא!

אתה מבין, גם מנהלת איזור בבנק שעוסק במשכנתאות קטנה מלדעת מה צופן העתיד. אם בארזים נפלה שלהבת, מה יגידו אזובי הקיר?

 

באופן אישי אני סבור שהמשק כולו עומד על פי תהום, ובכלל זה גם שוק הנדל"ן והמשכנתאות. אנשים נכנסו להלוואות מבלי להבין עד כמה המצב שברירי, ומספיק שהנגיד רק יתעטש על הריבית כדי שאנשים יתחילו להבין שאם הם לא יממשו את הנכס שלהם בעצמם, הבנק יעשה את זה עבורם. שים לב שעם גל ההתייקרויות שהמשק עובר בימים אלה בחסות המיסים הנוספים של עלי-ביבי ו-119 השודדים צפוי גם שהמדד של החודש הבא יעלה, מה שבתורו עלול להניע את הנגיד להעלות את הריבית לאחר רצף ההורדות האחרון (שנעשו, כמה מפתיע, דווקא כדי לתמוך במשק בשעתו הקשה...). מי אמר שלא שמח פה?

 

לא שכרגע קיים בידיי ההון העצמי המינימלי, אבל גם אם זה היה המצב, קשה לי מאוד להאמין שהייתי רוכש עכשיו דירה למרות הפיתוי.

סבלנות זה שם המשחק.

[yosi05]

כנראה שמלונה מתקלפת בת 40 במדינה מאויימת במזרח התיכון שצועדת לתוך מיתון היא לא נכס שיעלה תמיד.

בועת הנדל"ן יצרה כל מיני טייקוני נדל"ן דמיקולו עם מינוף עצבני שרצים ומספרים לכולם כמה הם חכמים. כלכלה היא מחזורית, אני מציע לחכות כמה שנים לפני שמתהדרים בהצלחה.

 

אהבתי.

 

יחד עם זאת לפני שנים אחדות השתתפתי בהרצאה של מישהו מבר אילן המכנה עצמו (לפחות אז) עתידן, שציטט כלכלן מערבי כלשהו.

המסקנה שתוארה היתה שכל עוד יש הרבה צעירים בגילאי התבססות בתוך האוכלוסיה, הכלכלה תדהר.

נכון שאפשר לחזור לגור אצל ההורים, להצטופף, לגור בבאר שבע ולעבוד בתל-אביב וכך הלאה אבל בסופו של יום זה ממרר את החיים וכולם רוצים להתנחל, בין בדירה משלהם ובין בשכירות.

לכן לדעתי הבלתי מלומדת גם אם תהיינה צלילות בדרך המסלול הוא למעלה. אם מישהו מחפש השקעה אז השיקולים קצת שונים אבל למי שמחפש קורת גג לעצמו, המצב שונה. לדעתי כדאי לקנות כשניתן (כמו בגיוס כסף) כי מחר אולי גם הבנק לא ירצה לתת משכנתא ויקשיח תנאים. רק לא מזמן הועלה שיעור ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, ואז למי שאין גב כלכלי החלום מתרחק עוד.

מה שכן, צריך להבין למה נכנסים, לפרוש את התשלומים (להחזרי משכנתא) כך שגם במקרה של ירידת מה בהכנסה לא תבוא התמוטטות ולקוות. תמיד יהיו מסכנים שיתמוטטו כלכלית אבל מי שמכין עמדת נסיגה (החזרים נמוכים לעומת ההכנסה, עזרה אפשרית ולו לזמן מה מקרובים וכדומה) סביר שישרוד.

כל עוד יש ש"ס לא במהרה ישנו את כללי המיסוי לדירות.

 

יוסי

[יגאל]

לקנות או לא לקנות..? אין תשובה חד משמעית.

 

לפני שנה בדיוק בסוף חודש יולי התחילה המחאה, באותו יום שהמחאה התחילה הלכתי עם אשתי לראות את הדירה שחודש מאוחר יותר קנינו ובה אנחנו חיים כבר חצי שנה.

 

בזכות המחאה והלחץ של המוכר למכור ולחץ שלי על המוכר שבקרוב המחירים יתרסקו, המחיר ירד ב190 אלף שקל מהמחיר המקורי שהמוכרים ביקשו חודשיים לפני כן.

האם בדיעבד עשיתי קנייה טובה? אני לא יודע, אני אדע רק בעוד כמה שנים כשארצה להחליף דירה.

גם אם הדירה שווה היום 100 אלף שח יותר מעל הסכום שהשקענו בדירה ובשיפוץ זה עדין לא רלוונטי כי אני לא מוכר כרגע וגם לא בזמן הקרוב.

החודש שבו התלבטנו בשנה שעברה היה בשבילי אחד החודשים הכי מלחיצים שאני זוכר, הייתי לפני לקיחת 3/4 מליון שקל מהבנק כשלא היה לי מושג מה יקרה למחירי הדירות וכמובן שחלק גדול מהחברים שחשב שהמחאה תפוצץ את הבועה אמרו שאני עושה טעות.

 

לדעתי האישית וזו דעתי האישית בלבד המחירים לא ירדו בטווח זמן של השנתיים שלוש הקרובות. למי שלא אכפת להמשיך לחיות בשכירות אולי עדיף את הסכום של ההון העצמי לשים בצד ולהמתין. אבל אף אחד לא יודע מה באמת יהיה וזה לא משנה אם רוב התגובות שיתקבלו פה הם עם הרגשה חזקה או חלשה לגבי העלאת מחירים או ירידת מחירים. פשוט אי אפשר לדעת.

 

מה שלא פחות חשוב זה נושא המשכנתא, אני שנה אחרי המשכנתא ממחזר כי לא ידעתי מספיק על התחום לפני שנה. היום אחרי שלמדתי קצת את התחום אני מעלה החזרים ומקצר תקופות, הלוואי שהייתי מבין את זה אז יותר טוב.

 

בכל מקרה אני ממליץ מאד מאד מאד לקרוא ולהבין את תחום המשכנתאות טוב טוב לפני שנכנסים לעולם הזה, ולאו דוקא אני ממליץ על יועץ כי אני לקחתי יועץ והדבר היחיד שאני יכול להגיד עליו זה שהרבה הוא לא מבין

[Arilou]

אני אתן דוגמא.

 

נניח שיש נכס מסויים שאתם מעוניינים בו.

מכירים את האיזור ויודעים שהוא איכותי ומבוקש, מבט בעתודות הקרקע שבאיזור מראה לכם שנשארו ממש מעטות מזה,

עיון בתב"ע לא מראה על בעיות, הקבלן מוכר ויש כמובן הערת אזהרה.

ועוד אי אילו פלוסים.

 

אתם עדיין נשארים פסימים ?

 

אני אספר לך סיפור על מנהטן - חמותי החליטה בעבר לקנות דירה קטנה במנהטן כי המחירים שם תמיד עולים והשכירות תכסה את המשכנתא שהיא לקחה.

ואז ב-11 לספטמבר 2001 מטוסים התנגשו במגדלי התאומים, וכתוצאה מזה כל האזור שלה התמלא אבק, ואסור היה לה להשכיר את הדירה. כמובן שמיסים, דמי ניהול וכו' היא עדיין שילמה ששחקו לה את הערך.

עבר קצת זמן והדירה שוב הושכרה. ואז ב-2008 קרה מה שקרה והמחירים צללו, וגם ההכנסה משכירות. בסופו של תהליך היא נאלצה למכור את הדירה במחיר נמוך מזה שבו היא קנתה אותה.

 

אז הנה: מנהטן שאין בה עתודות קרקע המיקום מעולה ועדיין המחירים יודעים גם לרדת לפעמים.

 

לאן השוק שלנו הולך? לא יודע.

ריאלית מחירי הדירות בישראל לא עולים הרבה ותשואה עדיפה אפילו קרן ההשתלמות שלי משיגה.

 

הייתי באותה הרצאה מעולה על משכנתאות, ולאחר שיחה עם אישתי וההורים שלי החלטנו לא לקנות דירה למרות שאת ההון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא יש לנו. אז כיום אנחנו שוכרים דירה שמתאימה לדרישות שלנו ועולה לנו כל חודש פחות ממה שמשכנתא הייתה עולה לנו (על דירה מעט יותר גדולה מן הסתם, כי אם כבר קונים אז מסתכלים קדימה וכו'), ואת ההפרש אנחנו ממשיכים לחסוך.

[Smiro]

עוד משהו - השווי של הנכס יכול כביכול לעלות אבל זה בא לידי ביטוי רק אם תמכור אותו. זאת אומרת שגם אם רכשת דירה בשווי מיליון וכעת היא שווה 2 אבל אף אחד לא רוצה לרכוש אותה אז לא באמת הרווחת כלום. ערך הוא וירטואלי עד הרגע שבו הוא ממומש והופך לכסף נזיל.

לפותח השרשור - אתה מתכנן לרכוש דירה להשקעה או למגורים? כי אם התשובה היא למגורים אז אין לך מה להתעניין בזה בכלל. זהו תחום מאוד בעייתי בארץ ואם אתה חפץ לרכוש דירה(ויכול להרשות לעצמך) אז אין טעם לדחות את זה. אולי מחירי הדירות יעלו ואז סתם דחית את הרכישה ואולי פספסת נכס שמצא חן בעיניך ואולי מחירי הדירות ירדו אבל לא באמת תרוויח כלום כי תבזבז את הכסף הזה על דברים אחרים(שכירות למשל).

[POHUIST]

תודה לכל התגובות המעניינות

 

אני ואישתי הטריה מחפשים לקנות למטרת מחיה...

יש משהו שאני מאוד לא מצליח להבין, האם זה באמת הגיוני שהדירות ימשיכו לעלות? גם ככה מחירי הדירות כבר בשמיים

ומאוד קשה לקנות דירה, ולא משנה במה אתה עובד גם אם אתה מרוויח 20 בחודש מאוד מאוד קשה

 

אז האם זה באמת הגיוני שזה ימשיך לעלות לעומת המשכורות שעומדות במקום?

[nitch]

ענית לעצמך, לא הגיוני, שכן בשביל שמחירים יעלו, צריך שמישהו יהיה מסוגל ומוכן לשלם אותם.

[Smiro]

מצד אחד nitch צודק. מצד שני, הגיוני שמחירי שאר הדברים ימשיכו לעלות?

ביחס למשכורות הממוצעות בארץ, הדברים פה עולים המון כסף והמחירים רק ממשיכים לעלות. (פעם דלק עולה, פעם מע"מ עולה פעם פה פעם שם)

[nitch]

המחירים עולים, אז אנשים צורכים פחות, הפעילות במשק מאיטה, נוצר מיתון וגביית המיסים יורדת. זה בדיוק התהליך שקורה עכשיו.

[Smiro]

הבעיה היא לפי מה שנראה שאחרי שגביית המיסים יורדת, האיזון במשק חוזר ואז מעלים את המיסים עוד יותר.

(זה לפי מה שנראה לי, אולי אני טועה ובמקרה הזה אשמח לתיקון)

ואגב במקרים רבים אנשים ממשיכים לצרוך באותה הכמות ונכנסים לחובות גדולים יותר.

[אלעד]

ואז נוצרת בועה, וכולם יודעים שסופה של בועה הוא להתפוצץ. זאת לא שאלה של "אם", זאת שאלה של "מתי".

[roee]

משכנתא היא דבר כזה שנותן הרבה גמישות. אם אנשים היו קונים דירות במזומן, הדברים היו אחרים; משכנתא יכולה לטשטש את גבולות ה"יש כסף" וה"אין כסף". אז נעלה את התשלום החודשי ב300 שקל או שניקח את המשכנתא לעוד כמה שנים או שנבנה על ערך הדירה שיעלה בנתיים. זה יכול להסביר את המצב המשונה הזה שהמשכורות לא עולות, יוקר המחיה לכל הפחות נשאר במקום, אך מחירי הדירות עולים וכמות העסקאות עולה גם.

 

אבל, לכל שבת יש מוצאי שבת. נחיה ונראה.