מחירי דירות, התייעצות לפני קניה

[Fitch]

המחירים אומנם בשיא, אבל לדעתי דווקא עכשיו עלולות לצוץ הזדמנויות:

 

א. הרבה משקיעים מרגישים שהם בפיק ומממשים.

ב. השוק די נעצר, ומי שבאמת מנסה למכור מוריד את המכנסיים לרוב (10% פחות מהמבוקש זו לא מילה גסה).

ג. תנאי המשכנתא היום מאוד, מאוד נוחים. ולדעתי - זה די השיא השלילי שלהן.

ד. אם מצאת נכס שמוצא חן בעיניך (דע שזה קשה מאוד), גם כך זה למטרת מגורים - תתחיל את המשפחה בבית משלך. אח"כ כשהמחירים יירדו, ייקח לך עוד שנתיים למצוא משהו בר-קניה.

[nitch]

משכנתא היא דבר כזה שנותן הרבה גמישות. אם אנשים היו קונים דירות במזומן, הדברים היו אחרים; משכנתא יכולה לטשטש את גבולות ה"יש כסף" וה"אין כסף". אז נעלה את התשלום החודשי ב300 שקל או שניקח את המשכנתא לעוד כמה שנים או שנבנה על ערך הדירה שיעלה בנתיים. זה יכול להסביר את המצב המשונה הזה שהמשכורות לא עולות, יוקר המחיה לכל הפחות נשאר במקום, אך מחירי הדירות עולים וכמות העסקאות עולה גם.

 

אבל, לכל שבת יש מוצאי שבת. נחיה ונראה.

 

Amen sister! מילים בסלע.

פעם אנשים לקחו משכנתא ל10-15 שנה, 20 במקרים קיצוניים, והיא הייתה על שליש או חצי משווי הנכס. היום אנשים לוקחים משכנתאות במימון גבוה מאוד, לתקופות שמתחילות ב20 שנה ונגמרות ב35 במקרים קיצוניים. זה מגדיל את כמות הכסף הזמינה לרכישה עכשיו, ומעלה את מחירי הדירות, אבל ישב כאבן ריחיים על המשק לעשרות שנים, מוצאי השבת שרועי (רואי?) הזכיר.

מתארים של מימון גבוה וטווח פירעון ארוך נפוצים יותר בארה"ב, אבל שם יש הבדל גדול מאוד. המשכנתאות הן נון-ריקורס, כלומר לא מתאים לך, אתה מחזיר את המפתחות לבנק והולך. בארץ אתה מוזמן לעשות את זה, אבל תגלה מהר מאוד שהרגל שלך קשורה בשרשרת לבנק ואין לך לאן ללכת.

 

המחירים אומנם בשיא, אבל לדעתי דווקא עכשיו עלולות לצוץ הזדמנויות:

 

א. הרבה משקיעים מרגישים שהם בפיק ומממשים.

ב. השוק די נעצר, ומי שבאמת מנסה למכור מוריד את המכנסיים לרוב (10% פחות מהמבוקש זו לא מילה גסה).

ג. תנאי המשכנתא היום מאוד, מאוד נוחים. ולדעתי - זה די השיא השלילי שלהן.

ד. אם מצאת נכס שמוצא חן בעיניך (דע שזה קשה מאוד), גם כך זה למטרת מגורים - תתחיל את המשפחה בבית משלך. אח"כ כשהמחירים יירדו, ייקח לך עוד שנתיים למצוא משהו בר-קניה.

 

כל מה שאתה כותב נכון מאוד.

עבור מי שמחפש דירה למגורים, ויכול להרשות זאת לעצמו (כלומר לא נכנס לעסקה מסוכנת עם מימון גבוה בתקווה שעליה בערך הנכס תסיר את המאכלת מצווארו), הסעיפים שפירטת נכונים.

כאשר אנשים מגרדים כל שקל, ולוקחים הלוואות מההורים, ואז משכנתא באחוז גבוה משווי הנכס, עדיף לחכות ולשפר את המצב הכלכלי האישי מאשר לקפוץ על העגלה כי מחר יהיה יקר יותר.

[אלעד]

שים לב שעם גל ההתייקרויות שהמשק עובר בימים אלה בחסות המיסים הנוספים של עלי-ביבי ו-119 השודדים צפוי גם שהמדד של החודש הבא יעלה, מה שבתורו עלול להניע את הנגיד להעלות את הריבית לאחר רצף ההורדות האחרון (שנעשו, כמה מפתיע, דווקא כדי לתמוך במשק בשעתו הקשה...). מי אמר שלא שמח פה?

בהמשך לפסקה הנ"ל, הבוקר יצא לי לקרוא פרשנות כלכלית בביביתון. התחזית שם שהנגיד דווקא יוריד עוד את הריבית, במטרה להקל על נוטלי המשכנתאות שממילא כורעים תחת הנטל.

האם זה יוביל דווקא להתחממות נוספת בשוק הנדל"ן? האם זה יוביל לעליה במדד (בעקבות התחזקות המט"ח ועליה צפויה במחירי הדלק ושאר הסחורות המיובאות)? האם התחזית הזאת בכלל תתממש?

טוב, כולם יודעים למי ניתנה הנבואה. נחכה ונראה.

[POHUIST]

משהו שנתקלתי ולא הצלחתי להבין אותו:

 

רק כדי להיות יותר ברור הדוגמה הנוכחית על רמת גן...

דירות יד שניה 3-4 חדרים 80 מטר בני 30 שנה + עולות מינימום 1.3 ולא תמיד יש מעלית וחניה (רוב הזמן אין)

 

לעומת זאת דירות חדשות מקבלן :

דירות 4 חדרים - החל מ - 110 מ"ר - החל מ - 1,580,000 ש"ח

דירת 3.5 חדרים - 100 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת שמש - 1,560,000 ש"ח

 

ההפרש של 250 אלף שקל מול דירה בת 50 שנה מול דירה חדשה ויותר גדולה ?!?

 

ההרגשה ששוק יד 2 קצת לא בפרופרציה מול דירות חדשות

 

או שיש פה הסבר אחר שאני לא רואה?

[amir74]

לדעתי זה מאוד פשוט, דירה זה לא רכב ועלות תיקון הבלאי שלה מאוד נמוך יחסית לעלות הדירה.

דירה בת 30 תעמוד עוד 30-40 שנה בלי להתאמץ יותר מדי.

הבניין שאני גר בו לפחות בן 60 ואף אחד מדבר על פינוי בינוי או תמ"א.

[אלעד]

גם תלוי באיזה איזור ההשוואה בוצעה. אי אפשר להשוות בין שני איזורים מכיון שתמיד יהיו הפרשי מחיר מובנים, ללא קשר לטיב הנכס.

[POHUIST]

המחירים באים מאותו אזור...

 

בקשר לדירה זול לתקן יחסית למחיר אני מסכים, וגם לעשות שיפוץ אבל כל זה לא ישנה את העניין שאין מעלית ואין חניה

ולא ישנה את זה שהצנרת ישנה בבנין ולא ישנה את המראה של הבניין ועוד...

 

וכל זה הפרש של 250 אלף? זה נראה לי שמוכרי דירות יד שניה חיים קצת בסרט, כל אחד מסתכל שהשכן שלו מוכר ב1.4 אז גם הוא רוצה, שיסתכלו שבשכונה שלהם יש דירות חדשות ב1.6...

[Oshri]

קודם כל זה מאוד משנה באיזה מקום. ברמת גן לפעמים אתה עובר לרחוב ליד והמחיר יורד ב 10%.

דבר שני, אני מסכים שחלק ממוכרי יד שניה מחכים לפראייר שיגיע, בתקווה שהוא כן יבוא,

בעוד הקבלנים חייבים להמשיך לבנות ולמכור, לפעמים במחירים עם רווח זעום או אפילו הפסד,

תלוי במידת הלחץ של הקבלן ובבנק שמימן את העסקה. בנוסף, יש ברמת גן הרבה מאוד פרוייקטים

של תמא 38/2 ופינוי בינוי, ובמקרים כאלה היזמים מחוייבים ע"י לא מעט בנקים למכור חלק מהדירות

טרם היציאה לדרך, מה שמוביל אותם שוב להוריד מחירים.

[POHUIST]

קודם כל זה מאוד משנה באיזה מקום. ברמת גן לפעמים אתה עובר לרחוב ליד והמחיר יורד ב 10%.

דבר שני, אני מסכים שחלק ממוכרי יד שניה מחכים לפראייר שיגיע, בתקווה שהוא כן יבוא,

בעוד הקבלנים חייבים להמשיך לבנות ולמכור, לפעמים במחירים עם רווח זעום או אפילו הפסד,

תלוי במידת הלחץ של הקבלן ובבנק שמימן את העסקה. בנוסף, יש ברמת גן הרבה מאוד פרוייקטים

של תמא 38/2 ופינוי בינוי, ובמקרים כאלה היזמים מחוייבים ע"י לא מעט בנקים למכור חלק מהדירות

טרם היציאה לדרך, מה שמוביל אותם שוב להוריד מחירים.

 

באמת נתקלתי בעניין הזה ולא הצלחתי להבין למה אנשים שיש להם דירות בבניין שעובר תמא ומוסיפים להם ממד ומעלית מוכרים ברגע זה את הדירה?

 

אלה דירות של הקבלן?או אך זה עובד?

[Oshri]

בדרך כלל אלה דירות של הקבלן.

יש מקרים שגם מוכרים פרטיים עושים את זה, כי בעצם באותו רגע שזה אושר,

הם כבר עשו את האקזיט שלהם, והם רוצים לממש רווח ולהמשיך, אבל זה המיעוט.

הבנקים המלווים, והרבה פעמים גם הקבלן עצמו, רוצים להבטיח לעצמם מספר מסויים

של דירות שנמכרו, כדי לא להקלע למצב בו הם הרסו את הבניין, התחייבו לדיירים,

כולל כל הערבויות הנדרשות, ופתאום הם לא מצליחים למכור את הדירות.

לכן אתה רואה הרבה פעמים מחירים אטרקטיביים במכירות המוקדמות האלה.

למי שקונה זה לא שונה מכל קניה מקבלן, שכמובן דורשת התייחסות לערבות מכר,

תשלום בשלבים וכד'.

[POHUIST]

זה אומר שזאת יכולה להיות אופציה די טובה למציאה דירת יחסית במחיר מוזל

 

תודה על ההסבר...

[Smiro]

שאלה שלי - הדירות מהקבלן הן כבר בתהליכי בנייה מתקדמים/עומדות מוכנות לאכלוס/על הנייר בלבד והבנייה לא החלה עדיין/בתחילת הדרך?

[חן פרחי]

קבל עצה טובה, ולא מיועץ על לעינייני משכנתאות שסיים דוקטורט במסצ'וסטס - אם אתה צריך דירה, ויש לך את ההון הראשוני ויכולת החזר למשכנתא, אז קנה דירה כאן ועכשיו.

ספקולציות תשאיר לספקולנטים, בדירה ראשונה לא מחפשים תשואות ולא לוקחים סיכונים.

ומי שחושב שקניית נכס להשקעה היא גן עדן, טעות חמורה בידיו.

להורים שלי יש 2 דירות שנקנו להשקעה, ורק מרור הם אוכלים מהן, אפילו שהן כמעט הכפילו את ערכן.

דיירים שעוזבים באמצע התקופה, משאירים חובות איפה שרק ניתן וכדומה.

לאדם בגיל 60+ 2 מיליון ש"ח בקופת גמל יספיקו לו לעוד 20 שנה גם בעולם הבא..

[Arilou]

משהו שנתקלתי ולא הצלחתי להבין אותו:

 

רק כדי להיות יותר ברור הדוגמה הנוכחית על רמת גן...

דירות יד שניה 3-4 חדרים 80 מטר בני 30 שנה + עולות מינימום 1.3 ולא תמיד יש מעלית וחניה (רוב הזמן אין)

 

לעומת זאת דירות חדשות מקבלן :

דירות 4 חדרים - החל מ - 110 מ"ר - החל מ - 1,580,000 ש"ח

דירת 3.5 חדרים - 100 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת שמש - 1,560,000 ש"ח

 

ההפרש של 250 אלף שקל מול דירה בת 50 שנה מול דירה חדשה ויותר גדולה ?!?

 

ההרגשה ששוק יד 2 קצת לא בפרופרציה מול דירות חדשות

 

או שיש פה הסבר אחר שאני לא רואה?

 

לך לקבלן ותגלה שאמנם את המחיר הוא לא יוריד, אבל יסכים למשל לדחות את התשלום בשנתיים, או לתת מימון על חלק מהסכום ב-0% ריבית ועוד מיני תופינים ומתנות שמשקפים בפועל מחיר עוד יותר נמוך. (נבדק בכפר-סבא)

[amir74]

לצער רובנו נראה שהמחירים לא הולכים לרדת.

http://www.news1.co.il/Archive/001-D-305916-00.html