אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

[alomm]

ואז מחירי הנדל"ן ירדו?

[Discover]

קניית דירה בפ"ת הייתה רכישה טובה עד לפני שנה-וחצי שנתיים פלוס מינוס אז המחירים בפתח-תקווה היו נמוכים משמעותית משאר ערי השינה המקיפות את ת"א.

כיום אין לפתח תקווה שום יתרון על שאר הערים באיזור גוש דן.

 

איזה יתרון אני אקבל בפ"ת לעומת דירה בקרית אונו? או בראשל"צ? או חולון? או אם נלך צפונה, על פני הרצליה, הוד השרון, כפ"ס וכו' ?

 

נכון ליום את המחירים היותר אטרקטיביים בבנייה חדשה אפשר למצוא בשכונת נווה רבין באור יהודה,

בכמה פרוייקטים של מגורים ברחבי יהוד (כאשר בעתיד הקרוב אמור לצאת פרוייקט ענק של אלפי יחידות דיור על השדות החקלאיים שבין יהוד לצומת סביון), ראש העין וכן בפרוייקטים החדשים של בת-ים, חולון ומזרח ראשל"צ.

[Casper]

קניית דירה בפ"ת הייתה רכישה טובה עד לפני שנה-וחצי שנתיים פלוס מינוס אז המחירים בפתח-תקווה היו נמוכים משמעותית משאר ערי השינה המקיפות את ת"א.

כיום אין לפתח תקווה שום יתרון על שאר הערים באיזור גוש דן.

 

איזה יתרון אני אקבל בפ"ת לעומת דירה בקרית אונו? או בראשל"צ? או חולון? או אם נלך צפונה, על פני הרצליה, הוד השרון, כפ"ס וכו' ?

 

 

היתרון הוא עדיין המחיר.

דירות חדשות בפ"ת זולות יותר ב-20%-30% מהשכנות הקרובות ביותר, גני תקווה וקרית אונו.

תוסיף לזה תחזיות של אנליסטים בענף הנדל"ן לגבי "ישור קו" של המחירים בפ"ת ביחס לשכנותיה ותמצא בפ"ת השקעה הגיונית, גם היום. כשאני רכשתי דירה באם המושבות לא מצאתי סיבה לשלם עוד 300K ש"ח עבור דירה זהה בגני תקווה...מבחינתי שתיהן ערים אפרוריות שמעמדן ישתנה בשנים הקרובות.

עתודות הקרקע של פ"ת, קרית אונו, גני תקווה, יהוד ואור יהודה גדולות ובשני העשורים הקרובים מטרופולין גוש דן יתרחב מזרחה במקום צפונה ודרומה כפי שהיה בשני העשורים האחרונים.

[יוסי פרנקוס]

בואו לאזור כרמיאל.

וילה עם 9 חדרים עולה כמו דירת 2-3 חדרים במרכז.

 

זה מגוחך לגמרי מה שמשלמים במרכז. בצפון אפשר ליהנות מנוף יפה ומאוויר הרבה יותר נקי, וגם לא לבזבז חצי מהכסף של החודש על משכנתא.

 

(ואני לא אגיד שום דבר על הכבישים הנחמדים שלנו )

 

ב1996 ההורים שלי מכרו בית של 240 מטר במשגב, ב90000$.

 

כיום הוא שווה 250000$.

 

הנדל"ן עולה המון בגלל המון סיבות, בין השאר העובדה שאנחנו מדינת הגירה, וחלק עצום מהאזרחים שלנו הגיע ב30 שנה האחרונות.

אין מדינה שיכולה להתמודד עם כמויות כאלו של בניה.

[Discover]

היתרון הוא עדיין המחיר.

דירות חדשות בפ"ת זולות יותר ב-20%-30% מהשכנות הקרובות ביותר, גני תקווה וקרית אונו.

תוסיף לזה תחזיות של אנליסטים בענף הנדל"ן לגבי "ישור קו" של המחירים בפ"ת ביחס לשכנותיה ותמצא בפ"ת השקעה הגיונית, גם היום.

 

נכון ללפני חודשיים בערך, על דירת 4 חדרים, לא נמצא פער משמעותי בין השכונות החדשות בפ"ת (איזור אם המושבות), קרית אונו וכפר סבא.

המחירים בפ"ת כבר מזמן לא זולים, ואם אתה טוען שזול יותר ב20-30 אחוז כנראה שעשית את הרכישה שלך לפני שנה+.

[אייל]

זה מה שאני מנסה לומר. לפני שנתיים היה עוד על גבול הסביר לקנות במקום כמו פתח תקווה, לפני 6-5 שנים זאת היתה עסקה מצויינת.

אבל עכשיו פתח תקווה ישרה קו עם מחירי השכנות, והשכנות - מה לעשות, טובות יותר.

 

ובעניין נתניה , מדובר בעיר טובה משמעותית מפתח תקווה על כל המשתמע מכך אני אפילו לא מדבר על דברים כמו : ים שאין בפתח תקווה.

 

בעניין תשואות ורווחים וכי כספר ביקש תגובה על נתניה אז בדקתי את הנושא ברצינות : בעשור האחרון היתה עלייה ריאלית (שזה אחוזי עליה בניכוי עליית המדד) של 46 אחוז למי שקנה דירה 4 חדרים בנתניה ו55 אחוז רווח ריאלי למי שקנה 3 חדרים (!!!). לעומת זאת בפתח תקווה מדובר על 25 אחוז בלבד לרוכש 4 חדרים ו28 אחוז לרוכש 3 חדרים (אותם מספרים כמו כפר סבא והוד השרון דרך אגב) , אז ברור לכולנו מה השקעה יותר טובה.

[Casper]

נכון ללפני חודשיים בערך, על דירת 4 חדרים, לא נמצא פער משמעותי בין השכונות החדשות בפ"ת (איזור אם המושבות), קרית אונו וכפר סבא.

המחירים בפ"ת כבר מזמן לא זולים, ואם אתה טוען שזול יותר ב20-30 אחוז כנראה שעשית את הרכישה שלך לפני שנה+.

 

דירת 4 חדרים בת עד 5 שנים בגודל 120 מ"ר קונים היום באם המושבות במחירים של 1.1-1.3 מיליון ש"ח. המחירים מעבר לכביש 471 מטפסים ב-300K ש"ח ובהרצליה דירת 4 חדרים חדשה עולה אפילו יותר. בכמה אני קניתי וכמה הנכס שווה היום זה לא רלבנטי כי הכל על הנייר והדירה למרות התשואה הגבוהה לא נרכשה כהשקעה אלא כתמורה הטובה ביותר לסכום שהקצבתי לדירה.

 

זה מה שאני מנסה לומר. לפני שנתיים היה עוד על גבול הסביר לקנות במקום כמו פתח תקווה, לפני 6-5 שנים זאת היתה עסקה מצויינת.

אבל עכשיו פתח תקווה ישרה קו עם מחירי השכנות, והשכנות - מה לעשות, טובות יותר.

 

ובעניין נתניה , מדובר בעיר טובה משמעותית מפתח תקווה על כל המשתמע מכך אני אפילו לא מדבר על דברים כמו : ים שאין בפתח תקווה.

 

בעניין תשואות ורווחים וכי כספר ביקש תגובה על נתניה אז בדקתי את הנושא ברצינות : בעשור האחרון היתה עלייה ריאלית (שזה אחוזי עליה בניכוי עליית המדד) של 46 אחוז למי שקנה דירה 4 חדרים בנתניה ו55 אחוז רווח ריאלי למי שקנה 3 חדרים (!!!). לעומת זאת בפתח תקווה מדובר על 25 אחוז בלבד לרוכש 4 חדרים ו28 אחוז לרוכש 3 חדרים (אותם מספרים כמו כפר סבא והוד השרון דרך אגב) , אז ברור לכולנו מה השקעה יותר טובה.

 

אשמח אם תספר לי במה השכנות (קרית אונו, גני תקווה, אור יהודה, יהוד) שם המחירים הכי קרובים לפ"ת עדיפות לדעתך עם פ"ת. אתה יכול השוות עד מחד להוד השרון, רעננה והרצליה...אבל המחירים שם גבוהים יותר ב-30% לפחות. ההשוואה הרלבנטית היא לערים שציינתי.

 

נתניה עיר טובה משמעותית? במקום לתת סיבות רלבנטיות אתה מדבר על ים. כל החיים שלי גרתי בהרצליה (עיר עם ים), אתה יודע שמפ"ת אני מגיע לים מהר יותר מאשר ממרכז הרצליה? מי שעבורו לגור בעיר עם ים זה חשוב, קונה באמת בנתניה...אבל להרבה אנשים יש שיקולים מהותיים יותר בבחירת מקום לגור בו.

 

נחמד גם שעברת לדון באיפה ההשקעה הטובה יותר. זה ההבדל בין דירה למגורים לבין דירה להשקעה. רוצה נכס מניב? אולי תקנה בב"ש? אבל בטח לא תלך לגור בב"ש.

[אייל]

זרקתי את הים כשיקול שלא קשור...קצת הבנת הנקרא.

נתניה טובה יותר בתשתיות, בחינוך, באוכלוסיה (כל התדמית לא נכונה, פושעים יש בכל עיר, גם בפתח תקווה וגם בצפון ת"א, הרצליה ורעננה),בתכנון לטווח הרחוק. העיר מאוד מטופחת ומשקיעים בה כספים בלי סוף.

 

דיברתי על השקעות ותשואות כי זה הכיוון שאתה הלכת אליו. זה חלק בלתי נפרד מרכישת הדירה, כי אם תקנה דירה בפרוייקט חדש ומדהים שממוקם במקומות שאם אני אציין אותם אני עלול לקבל עוד התראה, אתה תאבד 50 אחוז מערך הדירה תוך שנים ספורות.

 

אם אתה לא יודע במה קריית אונו יותר טובה, אז תסלח לי.

בכל מקרה -דיברתי על השכנות האחרות כמו כפר סבא והוד השרון שהן לא כאלה רחוקות.

 

אולי במקום שכל אחד ירשום למה עיר אחרת יותר טובה, תספר לנו מה כ"כ טוב בפ"ת חוץ מהמחיר?

[Casper]

זרקתי את הים כשיקול שלא קשור...קצת הבנת הנקרא.

נתניה טובה יותר בתשתיות, בחינוך, באוכלוסיה (כל התדמית לא נכונה, פושעים יש בכל עיר, גם בפתח תקווה וגם בצפון ת"א, הרצליה ורעננה),בתכנון לטווח הרחוק. העיר מאוד מטופחת ומשקיעים בה כספים בלי סוף.

 

דיברתי על השקעות ותשואות כי זה הכיוון שאתה הלכת אליו. זה חלק בלתי נפרד מרכישת הדירה, כי אם תקנה דירה בפרוייקט חדש ומדהים שממוקם במקומות שאם אני אציין אותם אני עלול לקבל עוד התראה, אתה תאבד 50 אחוז מערך הדירה תוך שנים ספורות.

 

אם אתה לא יודע במה קריית אונו יותר טובה, אז תסלח לי.

בכל מקרה -דיברתי על השכנות האחרות כמו כפר סבא והוד השרון שהן לא כאלה רחוקות.

 

אולי במקום שכל אחד ירשום למה עיר אחרת יותר טובה, תספר לנו מה כ"כ טוב בפ"ת חוץ מהמחיר?

 

אני לא דיברתי על פשע בנתניה, אתה זה שהעלה את הנושא. (על ראש הגנב?)

אני חושב שנתניה זו אופציה רלבנטית ביותר לזוג צעיר שמחפשים את הדירה הראשונה שלהם. פשוט היה מעניין אותי לדעת מה דעתך על העיר בה גדלת שתדמיתית נמצאת במצב דומה לפ"ת (עיר עיר והסיבות\בעיות שלה).

 

למה פ"ת חוץ מהמחיר?

• אוכלוסיה בשכונות החדשות (אם האוכלוסיה בנתניה מספיק ברמה לטעמו של מכובד כמוך, בפ"ת לא יהיו לך טענות)
  
• קירבה לת"א
  
• קירבה לצירי תנועה ראשיים (כביש 5, כביש 4, כביש 471 ובקרוב דרך אם המושבות מהבית לדרך אבא הלל ב-5 דקות)
  
• תחבורה ציבורית אם צריך (ז'בוטינסקי, רכבת ישראל, רכבת קלה בעתיד...מהראשונות בגוש דן)
  
• השקעה מאסיבית בתשתיות
  
• מערכת חינוך טובה מאוד (ממה שכתוב בעיתונות וממה שהבנתי מאנשים שיש להם ילדים בגילאים האלו)

מי שלא נראה לו לגור בפ"ת זה בסדר ומקובל, יש מספיק כאלו שכן רוצים והכל בסדר.

גם אישתי לא ראתה בפ"ת כאופציה כשהתחלנו לחפש דירה, היום היא מדברת אחרת.

הרבה אנשים שיודעים שקניתי שם לאחרונה מביעים עניין רציני בלהשקיע שם ו"לתפוס את הרכבת" לפני שהמחירים קופצים עוד.

 

נו מה עם קרית אונו? אתה מתכוון לכתוב דברי טעם או לא?

[razmel]

תוסיף לזה תחזיות של אנליסטים בענף הנדל"ן לגבי "ישור קו" של המחירים בפ"ת ביחס לשכנותיה ותמצא בפ"ת השקעה הגיונית, גם היום.

כספר, אני ממש לא מבין את הטיעון הזה, ואת הויכוח כולו בכלל.

"השקעה הגיונית" ? אתה לא איש עסקים. אתה לא קונה 15 דירות במטרה להשכירן ולמכרן בעתיד אחרי שהמחיר ינסוק.

אתה מחפש להקים את בית חלומותיך, ומחפש איכות חיים, קרבה למרכז, קרבה למוקדי תעסוקה, חינוך טוב, אוכלוסיה במעמד סוציו-אקונומי דומה לשלך, או גבוה וכו'.

פ"ת מציעה לך את זה בתקציב שאתה יכול לעמוד בו, וזהו.

אין פה ענין של "השקעה".

 

לכל אחד שיקולים אחרים, וגם באותו תקציב, ניתן נניח לקנות דירת 1.5 בת 70 בתל אביב, דירת 3 חדרים בת 20 בהרצליה, דירת 4 חדרים חדשה בפ"ת וכו'.

גם ניו-אנסים הקטנים כגון 4 חדרים בפ"ת + מחסן, מול 3 חדרים בקרית אונו + מחסן ו-2 חניות מקורות - אין להם תשובה חד משמעית. הכל פשרות, סדרי עדיפויות ושיקולים אינדבידואליים.

 

אף אחד בדיון הזה לא טועה, וכל אחד צודק כלפי עצמו.

 

בענין "השקעה" אמיתית, כאנשי עסקים, לקניית עשרות דירות להשקעה - השיקולים אחרים.

 

ולשאלה שבכותרת של השרשור:

אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

היצע וביקוש, מוקדי תעסוקה בעיקר במרכז, חוסר בפתרונות תחבורה מערים רחוקות אל המרכז המבוקש, מנטליות שלא מעדיפה להשתמש בתחבורה ציבורית קיימת (אוטובוסים ורכבות שכן ישנם), מנטליות של קניית הדירה (בשונה מאוד ממקומות רבים בעולם שם מקובל לגור בשכירות חיים שלמים) וכו'.

[Casper]

רז, אני מסכים איתך לגמרי.

אבל כל אחד כשהוא קונה דירה עומדת אל מול עיניו ההגנה על ההשקעה.

אף אחד לא רוצה לקנות דירה ב-60% מינוף ולגלות שהערך שלה יורד.

[Night Driver]

כהשקעה זה לא נכון לבדוק את הדירה שאתה גר בה כי הרי לא תגור ברחוב ולכן אם מחירי הנדל"ן יעלו תמכור יקר ותקנה יקר ואם ירדו תמכור בזול אבל גם תקנה בזול (אלא אם תעבור איזור וזה דבר שלא ממהרים לעשות עם משפחה).

[elibaba]

דירת 4 חדרים בת עד 5 שנים בגודל 120 מ"ר קונים היום באם המושבות במחירים של 1.1-1.3 מיליון ש"ח.

 

במחירים שאתה מתאר זו באמת אטרקציה. פה בראשון (מרכז ומערב ישן) טירוף המחירים חוגג ופשוט אין דבר כזה דירה בפחות ממיליון, אלא אם זו חורבה בקומה רביעית בלי מעלית או באיזור גרוע.

הבעיה היא שזה משנה רק לרוכשי דירות ראשונות, למשפרי נדל"ן זה לא משנה כי מה שאני רוצה לקנות (בית פרטי) עולה באותו אופן כמו מה שאני שוקל למכור (דירה).

[Discover]

דירת 4 חדרים בת עד 5 שנים בגודל 120 מ"ר קונים היום באם המושבות במחירים של 1.1-1.3 מיליון ש"ח. המחירים מעבר לכביש 471 מטפסים ב-300K ש"ח ובהרצליה דירת 4 חדרים חדשה עולה אפילו יותר. בכמה אני קניתי וכמה הנכס שווה היום זה לא רלבנטי כי הכל על הנייר והדירה למרות התשואה הגבוהה לא נרכשה כהשקעה אלא כתמורה הטובה ביותר לסכום שהקצבתי לדירה.

 

300K ? מתי איפה ולמה?

נכון לחודש מאי, אז הלכנו לבדוק את המחירים (בין היתר בדקנו כמה פרוייקטים בפ"ת ופרוייקט 1 בק. אונו) במציאות ולא מפרסומים שונים, הפערים עמדו על 100-150 אלף.

וגם במקרה כזה, המפרט הטכני שהציעו בקרית אונו היה עדיף (דלתות פנדור לעומת סתם דלתות פנים, שקעי חשמל OFFICE לעומת סתם שקעים, מגוון הרבה יותר גדול של קרמיקות/שיש, מתגי חשמל וכו' ואפילו עלות המטבח הייתה גבוהה יותר ואצל מותג נחשב יותר).

העובדה ה"פשוטה" שבפ"ת מדובר על בניינים על הנייר שרק עכשיו מתחילים לבנות ויהיו מוכנים לכניסה רק ב2012 (ולדברי הסוכן "כנראה שכבר במאי-ביוני, אבל יכולה להיות דחייה עד ספטמבר"), לעומת קרית אונו שהבניינים כבר די גמורים מבחינת שלד ואיכלוס בתחילת 2010 (מרץ-אפריל).

דבר נוסף הוא שבפ"ת לא ממש הסכימו "לדבר" על המחיר, בעוד בקרית אונו הסכימו לתת הנחה של עד 4% (דירת 4.5 חדרים), תלוי בקומה, אם אני לא משתמש במשכנתא מה"מבצע" עם בנק טפחות.

 

ככה שבשורה התחתונה, כשאתה שם את הכסף על השולחן, המחירים פחות-או-יותר זהים (ואפילו יש עדיפות כלשהי לקרית אונו).

(למרות שבסופו של דבר בכלל העדפנו לחצות את גהה ולקנות ברמת גן. כניסה מיידית + מחירי שכירות שם גבוהים יותר.)

 

עריכה: יתרונות של קרית אונו?

האוכלוסיה בכל העיר, ולא רק בפרוייקטים החדשים, לא נופלת מזו של השכונות החדשות בפ"ת.

הקירבה שלה לת"א לא שונה מזו של פ"ת, כנ"ל הגישה לעורקי תחבורה ראשיים (במיוחד מאז פתיחתו של 471).

לא תקוע לי באמצע השכונה מפעל מכוער שלא מוכן להתפנות, או בית קברות בחצר האחורית.

יש לשכונה יותר מ2 כניסות וחצי שעמוסות בטירוף בשעות הRUSH HOUR.

[Casper]

300K ? מתי איפה ולמה?

נכון לחודש מאי, אז הלכנו לבדוק את המחירים (בין היתר בדקנו כמה פרוייקטים בפ"ת ופרוייקט 1 בק. אונו) במציאות ולא מפרסומים שונים, הפערים עמדו על 100-150 אלף.

וגם במקרה כזה, המפרט הטכני שהציעו בקרית אונו היה עדיף (דלתות פנדור לעומת סתם דלתות פנים, שקעי חשמל OFFICE לעומת סתם שקעים, מגוון הרבה יותר גדול של קרמיקות/שיש, מתגי חשמל וכו' ואפילו עלות המטבח הייתה גבוהה יותר ואצל מותג נחשב יותר).

העובדה ה"פשוטה" שבפ"ת מדובר על בניינים על הנייר שרק עכשיו מתחילים לבנות ויהיו מוכנים לכניסה רק ב2012 (ולדברי הסוכן "כנראה שכבר במאי-ביוני, אבל יכולה להיות דחייה עד ספטמבר"), לעומת קרית אונו שהבניינים כבר די גמורים מבחינת שלד ואיכלוס בתחילת 2010 (מרץ-אפריל).

דבר נוסף הוא שבפ"ת לא ממש הסכימו "לדבר" על המחיר, בעוד בקרית אונו הסכימו לתת הנחה של עד 4% (דירת 4.5 חדרים), תלוי בקומה, אם אני לא משתמש במשכנתא מה"מבצע" עם בנק טפחות.

 

ככה שבשורה התחתונה, כשאתה שם את הכסף על השולחן, המחירים פחות-או-יותר זהים (ואפילו יש עדיפות כלשהי לקרית אונו).

(למרות שבסופו של דבר בכלל העדפנו לחצות את גהה ולקנות ברמת גן. כניסה מיידית + מחירי שכירות שם גבוהים יותר.)

 

עריכה: יתרונות של קרית אונו?

האוכלוסיה בכל העיר, ולא רק בפרוייקטים החדשים, לא נופלת מזו של השכונות החדשות בפ"ת.

הקירבה שלה לת"א לא שונה מזו של פ"ת, כנ"ל הגישה לעורקי תחבורה ראשיים (במיוחד מאז פתיחתו של 471).

לא תקוע לי באמצע השכונה מפעל מכוער שלא מוכן להתפנות, או בית קברות בחצר האחורית.

יש לשכונה יותר מ2 כניסות וחצי שעמוסות בטירוף בשעות הRUSH HOUR.

 

מותר לדעת איפה בפ"ת בדקתם?

אם המושבות או כפר גנים החדשה?

בכל אופן, השוואה של פרוייקט אחד או שניים מכל שכונה אינה נותנת תמונה אמיתית על ההבדלים. תמיד יש הבדלים שנובעים מהקבלן ומהמפרט שהוא מציע.

 

ולגבי קרית אונו, בנתיים תיארת במה היא לא נופת מפ"ת ולא במה היא עדיפה.

אני מסכים איתך ששתי הערים מאוד דומות אחת לשניה ואין יתרון ברור לאף אחת מהן.