אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

[Night Driver]

עממי זה דבר יחסי.

 

אני יודע שדירות באחד האיזורים היקרים בגבעתיים (רבי הקומות בבן צבי) נמכרות בחצי מהסכום הזה.

[Arilou]

אריאל, ההתיחסות שלך לריבית לא נכונה. מה שקובע הוא יכולת ועלות האשראי של הקבלן מצד אחד (וזה שבנק ישראל הוריד את הריבית לא עוזר כי הבנקים המסחריים העלו משמעותית את מרווח הסיכון שלהם) ומנגד הריבית להלוואות ארוכות טווח (משכנתאות) שנגזרת לא מריבית בנק ישראל אלא מעלויות הגיוס לטווח ארוך של הבנקים.

 

שמי לא אריאל, אבל זה זניח

 

מה שקובע את הריבית על משכנתאות הוא ריבית בנק ישראל, והריבית בין הבנקים בארץ (שהיא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%). רוב המשכנתאות צמודות אליה ואל המדד. כרגע הריבית למשכנתאות נמוכה אז אנשים מוכנים לקחת משכנתא גדולה יותר (ב-2009 המשכנתא הממוצעת גבוהה ב-100,000 ש"ח מהמשכנתא הממוצעת בשנת 2008 ) כי זה נראה שההחזר ריאלי.

 

מחירי הנדל"ן לא נגזרים רק מעלות המימון לקבל"ן - אלא בעיקר מהסכום אותו מוכנים הלקוחות לשלם. גם אם לקבלן יעלה לבנות דירה שקל אחד, הוא ישמח למכור את אותה הדירה במליון וחצי ש"ח.

 

ואגב אחרון - ישנם המון מקומות בארץ שב-100K דולר אפשר לקנות דירה.

[Arilou]

מה זה עממיות? 4 חדרים ב1-1.4M$?

(אלו המחירים באזור המרכז והשרון)

 

1-1.4 מליון דולר?

 

פעם אחרונה שבדקתי (לפני כמה דקות ביד2) המחיר הזה נכון בשקלים - לא בדולרים.

[אייל]

טעיתי בהקלדה , זה 1-1.4M ש"ח, לא $

(בהצעת מחיר שהכנתי באקסל בחלון השני עשיתי טעות הפוכה )

 

 

שי , המחירים שאתה מדבר עליהם הם בהתאם לטעות שלי או שהם מתייחסים ל1M בש"ח?

 

(כלומר דירת 4 במרום נווה ב500K ש"ח שקיימת רק בחלומות)

[Night Driver]

שמי לא אריאל, אבל זה זניח

 

מה שקובע את הריבית על משכנתאות הוא ריבית בנק ישראל, והריבית בין הבנקים בארץ (שהיא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%). רוב המשכנתאות צמודות אליה ואל המדד. כרגע הריבית למשכנתאות נמוכה אז אנשים מוכנים לקחת משכנתא גדולה יותר (ב-2009 המשכנתא הממוצעת גבוהה ב-100,000 ש"ח מהמשכנתא הממוצעת בשנת 2008 ) כי זה נראה שההחזר ריאלי.

 

מחירי הנדל"ן לא נגזרים רק מעלות המימון לקבל"ן - אלא בעיקר מהסכום אותו מוכנים הלקוחות לשלם. גם אם לקבלן יעלה לבנות דירה שקל אחד, הוא ישמח למכור את אותה הדירה במליון וחצי ש"ח.

 

ואגב אחרון - ישנם המון מקומות בארץ שב-100K דולר אפשר לקנות דירה.

 

קודם כל מתנצל על השגיאה בשם.

 

אותה התנהגות של לקחת ריבית משתנה על בסיס הפריים ועוד מרווח בסכומים גדולים תביא להיצף בשוק היד השנייה כי הפריים יעלה מהר מאוד ואז הלווים ישארו ללא יכולת החזר. אם אתה רוצה לדעת ריבית ריאלית בדוק מה קורה התחום הריביות הקבועות ששם מדברים על כ 4.5% צמוד.

 

ברור לחלוטין שמה שקובע הוא מה שהלקוח מוכן לשלם אבל אין ואקום בענף רווחי ואם הקבלן ירויח למשל 100% על ההשקעה שלו מיד יקומו עוד 100 קבלנים שירויחו 80% ועוד 20 קבוצות בנייה שיתאגדו ויבנו לבד תוך חיסכון של עוד 30%.

 

לגבי 100K$ ודירה גם באשקלון במקומות סבירים עדיין ניתן למצוא דירה ישנה במחיר קרוב.

[אייל]

היתרון במסלול הפריים הוא שאתה יכול לצאת ממנו בכל רגע שהריבית מתחילה להשתולל.

לא צריך לחכות לתחנות יציאה כמו במסלול הריבית הקבועה.

[Night Driver]

אתה יכול לצאת בתנאי שיש לך את הכסף לזה.

 

זו לא חוכמה לקחת משכנתא ע"ב פריים כשהריבית נמוכה וההחזר החודשי גדול יחסית להכנסה וכשהפריים עולה לא תוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא לפי המסלול הקבוע.

[Arilou]

היתרון במסלול הפריים הוא שאתה יכול לצאת ממנו בכל רגע שהריבית מתחילה להשתולל.

לא צריך לחכות לתחנות יציאה כמו במסלול הריבית הקבועה.

 

ההסטוריה מראה שהריבית עולה בד"כ בתור תגובה לאינפלציה והמדד. מה שאומר שהלקוח הלא מחושב (זה שלקח משכנתא גדולה בריבית מפתה) יידפק בכל מקרה.

 

למרות כל זאת אני לא מאמין שיהיה פה משבר כמו בארה"ב, או ירידת מחירים חדה.

[אייל]

לעומת זאת הלקוח המחושב שבנה על פריים ברמה של לפני שנתיים , מרוויח בימים אלה בגדול ולעתים אף חותך שליש מההחזר החודשי בשל ירידת הריבית.

ברגע שתסתיים החגיגה, הלקוח המחושב יעשה חושבים

[Night Driver]

אייל, השאלה היא אם אוותו לקוח מחושב יוכל לעמוד בהחזר שיגדל בשליש כשיעבור מסלול וזה כבר תלוי אם הוא באמת היה מחושב או שהיה פזיז וחשב שההחזר יישאר דומה לאוך כל חיי ההלוואה.

[fish]

לעומת זאת הלקוח המחושב שבנה על פריים ברמה של לפני שנתיים , מרוויח בימים אלה בגדול ולעתים אף חותך שליש מההחזר החודשי בשל ירידת הריבית.

ברגע שתסתיים החגיגה, הלקוח המחושב יעשה חושבים

 

הלקוח המחושב שלקח לפני שנה בדיוק משכנתא בריבית פריים מינוס 2 עד החודש לא שילם עליו ריבית בכלל (הבנק כמובן מוגן ששיעור הריבית המינימאלי יהיה 0% ולא ייצא מצב שהבנק יהיה חייב כסף ללווה)

ישנה עוד סיבה מהותית שעדיין לא נאמרה פה וזה ריביות אפסיות בבנק על פקדונות מה שהביא המון כסף "מזומן" לשוק הנדל"ן בשנים האחרונות.

 

אין שום בועה ובגלל זה היא גם לא תיתפוצץ, הביקוש הוא אדיר ברמות שמי שלא חי את התחום על בסיס יום יומי לא יכול להבין, שכונת אם המושבות בפ"ת מבוקשת ברמה כזו שבניין שעדיין אין יסודות כבר מכור מראש ודירות בודדות נישארו מבניין שעדיין לא התחילו בכלל להקים! זוהי רק דוגמא אחת מתוך עשרות.

וזה לא פרוייקט אחד אלא כמעט בכל הפרוייקטים באיזור.

מי שלוקח משכנתא צמודה לפריים תמיד יכול למחזר אותה בבנק אחר שישמח שתעבור אליו ככה שלא צריך כסף כדי להחזיר את המשכנתא.

אפשרי לקנות היום בית בחצי מיליון, לקחת משכנתא 90% עם EMI, לשלם החזר חודשי של 2000 ש"ח בחודש (וזה עוד במידה וקורעים אותך בבנק ובביטוח) ולקבל עליה שכירות של כ3K לחודש אם מצאת בית במיקום סביר.

כל זה רק מראה עד כמה זוהי לא בועה אלא מציאות חיה ובועטת ושתמשיך בשנים הקרובות.

 

מה יהיה עוד 10 שנים? בואו ניהיה ריאלים: לאירן כבר יהיו מיליון טילים גרעיניים והדבר החם הבא הוא בכלל שכונות מתחת לאדמה ככה שזה לא רלוונטי

[אייל]

מה שאתה אומר זה נכון רק שאף בנק לא נותן ולא נתן בשנים האחרונות ריבית של פריים מינוס 2.

 

סדר גודל ריבית יותר ריאלי במסלול הזה הוא פריים פחות 1% - 1.1%

 

שכונת אם המושבות בפתח תקווה היא דוגמא קלאסית לעיר שגדלה למרות שאין לה הרבה מה להציע חוץ מדירות במחירים זולים יותר מאשר ערים שכנות ופופולאריות יותר ( ת"א, רמת השרון, הרצליה ,כפר סבא, הוד השרון, רעננה וכו'...)

כלומר אנשים שלא מוכנים ו/או מסוגלים לשלם את הסכומים הגבוהים שנדרשים בערים שפירטתי מעלה.

מי שקנה שם לפני 5-7 שנים, היום גוזר קופון נאה, אבל מי שקונה כיום כבר קונה במחירים מאוד קרובים לערים השכנות,מה שמעמיד קצת בספק את הכדאיות של כל העניין.

[איציק נ.]

הכלכלה בישראל תמיד צריכה להיות שונה יחסית למה שקורה בכל העולם.

בדיוק כמו במכוניות, בדיוק כמו בחקיקה, בדיוק כמו בהגנה ובדיוק כמו בהרתעה.

בכל העולם המחירים צונחים - רק בישראל עולה (!).

בכל העולם האבטלה גואה ואנשים הפסיקו לקנות - בישראל האבטלה גואה אבל הקניונים מפוצצים באנשים שעושים קניות.

 

אפרופו דירות - אני לא יודע איפה אתם מסתכלים ובודקים, אבל באיזור פתח תקוה חלה עליה של עשרות אחוזים בשנתיים האחרונות במחירי הדירות. אימי ניסתה למכור במשך תקופה ארוכה (לפני כשנתיים שלוש) דירת 4 חדרים מרווחת (120 מ"ר !) כחדשה עם חניה פרטית ולא קיבלה עליה 700K ש"ח. היום מתקשרים מתווכים ומוכנים לסגור על מיליון ש"ח (הבעיה היא שבסכום הזה אין לאן ללכת !).

באיזורים הישנים של פ"ת (איזור דגל ראובן קרוב לרחוב קפלן) מפורסמות דירות חורבות (!!!!!!!) בנות 40 שנה של 3 חדרים (גדולים) בלי מעלית ובלי חניה ב 700-800K ש"ח, דירות שאפילו לג'וקים לא הייתי נותן להיכנס מרוב הג'יפה. דירות כאלה דורשות השקעה של 100-150K שח ואתה עדיין נשאר באיזור ג'יפה ובניין שבקושי יש בו תיבות דואר (אני בכלל לא מדבר על אינטרקום או "לובי" שומו שמיים). באיזור הפריפריה (צמוד לפ"ת) בו אני גר נמכרו דירות (3 חדרים) לפניי כשנתיים במחירים של 300K שח פ-ח-ו-ת ממה שנמכרו דירות לא משופצות בנות 13-14 בבניין שלי במהלך החודשים האחרונים.

הנדל"ן משתולל בלי שום פרופורציות !!!

 

ההבדל ביננו לבין העולם הוא דיי פשוט: ברוב העולם (היכן שהבסיס לקיום הוא כבוד מינימאלי ואזרחים שאוהבים את המדינה ומוכנים להילחם לקבל זכויות) אף אזרח לא אוהב שמזיינים אותו בתחת - ואם מנסים לעשות את זה, חצי מדינה לפחות חסומה או משובתת.

 

בישראל ישנם אנשים שחושבים שהם נאורים - אבל אוהבים שמזיינים אותם חזק בתחת ובלי לעשות רעש בכלל.

50% מיסים על ליטר בנזין ? קטן עלינו. מעלים את המחירים של המים פי 2 אבל לא מתפילים ? קטן עלינו. תוקעים לנו דו"חות על מהירות אבל לא תופסים את הפושעים האמיתיים ? קטן עלינו. מחירי הדירות עולים והקבלנים בוני בניינים רבי קומות בגודל קופסת גפרורים ? קטן עלינו. אנשים רוצחים אנשים בלי חשבון ומקבלים עונשים זנותיים ? קטן עלינו. אנשים שלוקחים את החוק לידיים ושמים זין על המשטרה (כי ידיה כבולות) ? קטן עלינו. מפליצים לנו "מס ירוק" בשביל לנפח את הכיסים של המדינה בעוד כמה $$$ - קטן עלינו.

 

בקיצור - הכל קטן עלינו.

 

המדינה מתנהלת בחאפריות - ובדיוק כך זה גם נראה. האזרחים חאפרים, המדינה חאפרית, התשתית חאפרית. אנשים במדינה הזו חיים בסרט ולא מוכנים ללחוץ על הסטופ. הסוף לא נראה מבטיח במיוחד.

 

איציק

[Mosho]

מישהו קם על הצד הלא נכון הבוקר...

[אייל]

איציק, אף אחד לא ישלם את הסכומים הללו על הדירות ההרוסות והישנות בפתח תקווה. (700-800K) זהו נסיון של השכונות הוותיקות לתפוס טרמפ על תנופת הנדל"ן בשכונות החדשות.

במחירים כאלה אתה כבר מתקרב ל3 או אולי אפילו 4 חדרים (אם זה פונה לבית הקברות )בשכונות החדשות.

אני לא חושב שמחירי הדירות זה משהו שהמדינה יכולה לפקח עליו במישרין. בעקיפין מה שהמדינה יכולה לעשות זה לעודד התחלות בניה חדשות בכמויות כדי להציף את השוק בדירות ואף לקבוע שחלק מתוכן יהיה "דיור בר השגה" וכמובן להשקיע בתשתיות.