אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

[אייל]

טוב, הויכוח מיותר.

 

גם אני רכשתי דירה ומכיר את כל המספרים בכל ערי המרכז מנתניה ועד ראשל"צ. עשיתי בדיקה סופר יסודית שנמשכה יותר משנה בסיוע של לא מעט גורמים עד שלמדתי את הנושא לעומקו.

גם את פתח תקווה בדקתי (סטנדרט הבניה שם לא מתקרב לצפון ת"א ) אבל גם את כל ערי השרון וגוש דן.

הדיעה הכי קדומה בכל העניין הזה היא לחשוב שהמחירים שאתה שומע שדורשים ואתה רואה שדורשים הם מחירי הסגירה בפועל.

 

אני רק יכול לומר לך שמי שמתאמץ (רואה בסביבות 5-6 דירות כל יום! במשך תקופה של מספר חודשים) ולא מתפשר גם לא במשא ומתן בסוף ימצא את מה שהוא רוצה ובמחיר שהוא רוצה.

אם אתה מראש אומר : באיזורים היוקרתיים המחירים יקרים ב50 אחוז ולכן לא כדאי אפילו לנסות, ומראש מכוון נמוך אז אין יותר מדי מה לעשות אלא לקנות בפתח תקווה.

[Casper]

אם אתה מראש אומר : באיזורים היוקרתיים המחירים יקרים ב50 אחוז ולכן לא כדאי אפילו לנסות, ומראש מכוון נמוך אז אין יותר מדי מה לעשות אלא לקנות בפתח תקווה.

 

יאללה בסדר, מי שקונה בפ"ת מראש מכוון נמוך.

[אייל]

בוא נמשיל את העניין לעולם הרכבים הקרוב לכולנו.

נניח שיש לך 35K לרכישת רכב מאיזור שנתון -2002-2001

 

יש רכבים מסויימים שנוצרה להם מעין בועה עד כדי כך שנהיה ברור לכולם מעבר לכל ספק שהם נמכרים במחיר גבוה משמעותית ממחיר המחירון ואז מה שקורה זה שכולם מבקשים את המחיר הזה.

מה שרוב האנשים לא יודעים, כי אנשים בפורום לא טורחים לפרסם בכמה מכרו את הרכב כתוצאה מאינטרס כזה או אחר, זה כשמגיעים לתכלס ואף אחד לא מוכן לשים את הסכומים האלה (בחלק מהמקרים) והזמן מתחיל לדחוק, הרכבים נמכרים יותר קרוב למחירון מאשר למחיר שהתבקש מלכתחילה ואז בתקציב של יונדאי אקסנט אתה פתאום מקבל רנו קליאו ספורט.

כמובן שהיית יכול מראש ללכת ולקנות יונדאי אקסנט אחת מתוך המאות שיש בלוחות השונים באותו כסף במקום כל הסיפור הזה.

 

עכשיו תרשום במקום יונדאי אקסנט - פתח תקווה , ובמקום רנו קליאו ספורט - הרצליה/רמה"ש/צפון ת"א ותבין למה אני מתכוון בלכוון נמוך מראש.

 

בלי קשר להנ"ל תמיד יש סיכוי סביר שתוכל למצוא רכב ספורטיבי מבוקש יותר שמור מהממוצע, עם יד וק"מ נמוכים מאיזה זקן שלא יודע מה מצב השוק וימכור לך מתחת למחירון או מאדם שלחוץ למכור וימכור לך במחירון ומטה.

אותו דבר בדירות.

[aa123]

ובמקום רנו קליאו ספורט - הרצליה/רמה"ש/צפון ת"א

 

המשפט הזה נרשם בארכיון הפורום, ויצוטט אם וכאשר יימצא לנכון :lol:

 

אגב, גולף ג'נריישן עם בקליות כחולות וחלונות שחורים - אשקלון. הייתי חייב

[Casper]

ברכישת דירה או דירה יש משמעויות כלכליות נוספות מעבר למחיר הרכישה. עוד לא התחלנו בכלל לדבר על המשמעויות הנוספות.

אחזקה, הסיכוי למימוש ההשקעה בטווח זמן סביר והסיכוי לעמוד בתשלומים. רכישת דירה שונה מרכישת אוטו.

 

אחזקה של בית בן 20 היא יקרה יותר מבית חדש. אפשר להגיד שבית חדש הוא סוג של ראש שקט ואין הרבה הפתעות בשנים הראשונות. כאשר קונים דירה עם לפחות 50% משכנתא (כמו רוב עם ישראל) אתה מעוניין לצמצמם את ההפתעות בהמשך הדרך. אני למשל יכולתי בקלות לרכוש דירה באזורים "נחשבים" יותר (הרצליה, הוד השרון) אבל זה אומר שאחוז גבוה יותר מההכנסה שלי ושל אישתי היה הולך למשכנתא, וזה עוד על נכס ישן יותר עם פוטנציאל הפתעות גדול יותר.

 

אתה קורא לזה לכוון נמוך, אני קורא לזה רכישת דירה בצורה חכמה מבלי להחנק. אני למשל משלם היום משכנתא חודשית נמוכה יותר ממה שהיה עולה לי לשכור נכס זהה. אני קניתי דירה שאני יכול "לגדול" איתה במקום דירת 2.5 חדרים באזור מגניב בת"א.

 

וכרגיל כמו במכוניות, כל אחד עם ההחלטות וההעדפות שלו.

תביט ימינה ושמאלה, יש דרכים ואפשרויות אחרות בחיים חוץ מהדרך שלך.

[אייל]

זה נכון, הבעיה שאתה מתקשה להבין שיש דרכים ואפשרויות נוספות חוץ מהדרך שלך במקום לקבל את מה שאני אומר ולומר שכל אחד יעשה מה שטוב לו וזה לא קורה רק בשרשור הזה. אתה מנסה להוכיח שהדרך שלי היא שגויה במקרים רבים במקום להשלים עם כך שיש דרכים אחרות וכל אחד יכול להעביר ביקורת ולהציג יתרונות וחסרונות של הדרכים האחרות.

 

כל מה שאמרתי מתייחס לבתים בני 5-10 במקסימום . מעל זה באמת מדובר במבנה ישן שלא שווה התעסקות.

כמו כן אני מקווה שלא תגלה את זה, אבל עם איכות הבניה של היום באחוז מכריע של בתים יש ליקויי בנייה שעדיף שהבעלים הראשון של הדירה ישבור איתם את הראש כגון: סדקים בקירות מיד בהתחלה, בעיות ריצוף,אינסטלציה, רטיבויות בחורף ראשון (מאוד מאוד נפוץ בבניה החדשה) ודברים נוספים. דברים שרק לאחר שנכנסת לדירה אתה רואה אותם. לדוגמא : לממש אחריות קבלן על רטיבות דרך קיר חיצוני יכול להיגרר לסאגה של 3 עד 5 שנים (מנסיון של חברים , כאשר אחד המקרים אפילו היה באם המושבות)

[Night Driver]

אייל, כשקונים דירה בודקים מי בנה אותה.

 

כשאני קניתי את הדירה שלי קניתי מקבלן שידוע באיכויות בנייה גבוהות אבל בסטנדרט בינוני (ריצוף בלטות למשל שבעיניי עדיף אבל נחשב לסטנדרט יותר נמוך מהקרמיקה, פחות נקודות חשמל וטלפון כסטנדרט אבל שקעים ושלטרים מאיכות גבוהה מאוד וכו'). לי היה מזל וקניתי את הדירה בזול יחסית (דירה אחרונה בפרוייקט מאוכלס. קניתי אותה ב 30% פחות ממה שנקנתה דירה זהה ע"י השכנים שקנו על הנייר) אבל הפרוייקט נמכר במחירים הרבה יותר גבוהים מפרוייקטים של קבלנים באיכות נמוכה יותר.

[איציק נ.]

גם אני רכשתי דירה ומכיר את כל המספרים בכל ערי המרכז מנתניה ועד ראשל"צ. עשיתי בדיקה סופר יסודית שנמשכה יותר משנה בסיוע של לא מעט גורמים עד שלמדתי את הנושא לעומקו.

אף אחד לא מנסה לומר שאתה לא מכיר או יודע את המספרים באיזור המרכז.

גיא מנסה להסביר לך שייתכן ודברים השתנו מאז - והמספרים שהכרת אז כבר לא רלוונטיים להיום.

 

גם את פתח תקווה בדקתי (סטנדרט הבניה שם לא מתקרב לצפון ת"א ) אבל גם את כל ערי השרון וגוש דן.

הדיעה הכי קדומה בכל העניין הזה היא לחשוב שהמחירים שאתה שומע שדורשים ואתה רואה שדורשים הם מחירי הסגירה בפועל.

האם אתה טוען שמחירי הסגירה בפועל רחוקים מהמחיר המבוקש ? אם כן - אז בכמה אחוזים פחות ? 10% 30% 50% ?

 

אני רק יכול לומר לך שמי שמתאמץ (רואה בסביבות 5-6 דירות כל יום! במשך תקופה של מספר חודשים) ולא מתפשר גם לא במשא ומתן בסוף ימצא את מה שהוא רוצה ובמחיר שהוא רוצה.

אני רק יכול לומר לך שבן אדם שמנהל חיים נורמליים לא יכול להרשות לעצמו לראות כל יום 5-6 דירות במשך כמה חודשים. זה כבר מעבר לגבולות הטירוף שניתן לחשוב עליהן.

 

אם אתה מראש אומר : באיזורים היוקרתיים המחירים יקרים ב50 אחוז ולכן לא כדאי אפילו לנסות, ומראש מכוון נמוך אז אין יותר מדי מה לעשות אלא לקנות בפתח תקווה

אם נניח המחירון של מאזדה 3 שנת 2006 הוא 50,000 שח. אתה רוצה לומר לי שאתה מחפש ומחפש ומחפש עד שאתה מוצא אחת עם נתונים מצויינים ב 30,000 שח ?

 

איציק

[Casper]

זה נכון, הבעיה שאתה מתקשה להבין שיש דרכים ואפשרויות נוספות חוץ מהדרך שלך במקום לקבל את מה שאני אומר ולומר שכל אחד יעשה מה שטוב לו וזה לא קורה רק בשרשור הזה. אתה מנסה להוכיח שהדרך שלי היא שגויה במקרים רבים במקום להשלים עם כך שיש דרכים אחרות וכל אחד יכול להעביר ביקורת ולהציג יתרונות וחסרונות של הדרכים האחרות.

 

כל מה שאמרתי מתייחס לבתים בני 5-10 במקסימום . מעל זה באמת מדובר במבנה ישן שלא שווה התעסקות.

כמו כן אני מקווה שלא תגלה את זה, אבל עם איכות הבניה של היום באחוז מכריע של בתים יש ליקויי בנייה שעדיף שהבעלים הראשון של הדירה ישבור איתם את הראש כגון: סדקים בקירות מיד בהתחלה, בעיות ריצוף,אינסטלציה, רטיבויות בחורף ראשון (מאוד מאוד נפוץ בבניה החדשה) ודברים נוספים. דברים שרק לאחר שנכנסת לדירה אתה רואה אותם. לדוגמא : לממש אחריות קבלן על רטיבות דרך קיר חיצוני יכול להיגרר לסאגה של 3 עד 5 שנים (מנסיון של חברים , כאשר אחד המקרים אפילו היה באם המושבות)

 

ממש לא, אתה זה שמגדיר אנשים שבחרו לרכוש דירה באזור שאתה לא היית קונה ככאלו שמכוונים נמוך.

אף אחד לא העביר ביקורת על הדירות שאתה מעדיף לרכוש, רק לא הסכמנו עם פער המחירים הזניח שאתה חושב שיש בין דירה בצפון ת"א לדירה באם המושבות.

לגבי בעיות בדירות חדשות...האם לא היית קונה רכב חדש מהחשש שאולי יתגלו בו תקלות שנובעות מתכנון לקוי?

אני מוכן בכל יום לקחת את הסיכון עם בניין חדש בסטנדרט בניה עדכני (זיגוג כפול, יותר חדרי שירותים, מרפסת גדולה יותר, צנרת פלסטיק ולא מתכת, פיר אשפה, מחסן צמוד וגדול, חניה תת קרקעית, מועדון דיירים, אינטרקום עם מצלמה וכו') מאשר דירה בת 10 שגם בה עלולים להיות בעיות, רק שהן לא יהיו תחת אחריות הקבלן.

ואני חוזר שוב, אני לא יודע מאיפה אתה מביא את זה אבל דירה בת 5-10 שנים תעלה כ-40% יותר ברעננה, הרצליה וצפון ת"א לעומת אם המושבות.

 

אגב, אשמח לשמוע את דעתך על הבניה והמגורים בשכונות החדשות בעיר הולדתך...הלא היא נתניה.

[yehuda-k]

ולגולת הכותרת של הפוסט הזה, מה בעצם ניתן לעשות על מנת לבלום את הטיפוס המזעזע של המחירים? לצערי אני מודע לכך שיום אחד נצתרך להפסיק לבנות ולפתח את ההתנחלויות כי יום אחד הסנקציות יעלו לנו יותר יקר מהנדלן שנפתח שם.

אז מה אפשר לעשות? לפתח את הנגב?

ה"אשמה" העיקרית לעליה התלולה הזו היא הקרקע היקרה, וכרגיל הממשלה אשמה.

רוב האנשים לא יקנו דירה בקרית גת או בקציר \ חריש משיקולי פרנסה ויעדיפו לשלם יותר ולגור קרוב למרכז.

הפתרון הוא לשחרר קרקעות לבניה , ויש המון קרקע פנויה לא רחוק מהמרכז , למשל באיזור אלעד , או מודיעין. הממשלה יכלה לשחרר הרבה קרקע שם אבל במקום זה היא מעדיפה להציע במכרז כמות קטנה , ואז ברור שהזוכים במכרז ישלמו הרבה וזה יתבטא במחיר הדירות.

 

היום פורסם שקבוצת רוכשים זכתה במכרז על קרקע בשוהם במחיר של כמיליון שקל לקרקע לדירה, שזה מחיר של צפון ת"א ! שוהם מוקפת אדמות פנויות אבל המינהל לא מוציא אותם למכרז וזו התוצאה.

 

קראתי שמאיר שטרית, בזמן שהיה שר אחראי על מינהל מקרקעי ישראל נתן הוראה לצמצם את כמות המגרשים היוצאת למכרז , והוא ודאי לא היה היחידי.

הלוואי ששר השיכון אטיאס יצליח לקים את הבטחותיו ויוציא הרבה אדמות למכירה, אבל לצערי המינהל בעבר היה יותר חזק מהשרים.

 

יהודה

[Night Driver]

 

 

אם נניח המחירון של מאזדה 3 שנת 2006 הוא 50,000 שח. אתה רוצה לומר לי שאתה מחפש ומחפש ומחפש עד שאתה מוצא אחת עם נתונים מצויינים ב 30,000 שח ?

 

איציק

 

דירה זה לא רכב ואין שתיים זהות. אם אתה משווה לעולם הרכב אז דבר על סגמנט ולא דגם.

[אייל]

אם נניח המחירון של מאזדה 3 שנת 2006 הוא 50,000 שח. אתה רוצה לומר לי שאתה מחפש ומחפש ומחפש עד שאתה מוצא אחת עם נתונים מצויינים ב 30,000 שח ?

לא.

לקחת 50K נתונים ולהבין מיידית שאתה לא תשיג בהם יותר ממזדה 3 זה לכוון נמוך.

לקחת את הסכום הנתון (אולי בתוספת קטנה של 5K לשם הדוגמא) ולרכוש רכב ברמה גבוהה יותר מאותו שנתון שיש לו מחירון מנופח אבל בפועל נמכר מתחת, זה מה שאני מתכוון אליו.

 

אני רק יכול לומר לך שבן אדם שמנהל חיים נורמליים לא יכול להרשות לעצמו לראות כל יום 5-6 דירות במשך כמה חודשים. זה כבר מעבר לגבולות הטירוף שניתן לחשוב עליהן.

בשביל לראות 5-6 דירות ביום (אם צריך, כי זה לא קורה כל יום) , אתה מפעיל סוכנים - בני משפחה שיש להם זמן פנוי ולעתים מפעיל מתווכים בידיעה שזה יעלה לך.

מה שאתה אומר נותן לי אסוציאציה לקניית רכב מסוחר: למה ללכת לראות הרבה רכבים מיד פרטית כשאפשר לקנות משהו ממגרש בלי להתאמץ יותר מדי.

 

תגובה לשאר התגובות - בהמשך.

[aa123]

אשקלון זה הונדות פשע, לא יעזור לך כלום ומי כמוך יודע

 

 

אני אשקלוני בלאי, רוב הזמן בתל-אביב. פעם מישהי שאלה אותי איפה זה עירוני א', לא ידעתי לענות לה

 

אבל עדיין יש המון גולפים

[$DRAGSTER$]

ההבדל ביננו לבין העולם הוא דיי פשוט: ברוב העולם (היכן שהבסיס לקיום הוא כבוד מינימאלי ואזרחים שאוהבים את המדינה ומוכנים להילחם לקבל זכויות) אף אזרח לא אוהב שמזיינים אותו בתחת - ואם מנסים לעשות את זה, חצי מדינה לפחות חסומה או משובתת.

 

בישראל ישנם אנשים שחושבים שהם נאורים - אבל אוהבים שמזיינים אותם חזק בתחת ובלי לעשות רעש בכלל.

50% מיסים על ליטר בנזין ? קטן עלינו. מעלים את המחירים של המים פי 2 אבל לא מתפילים ? קטן עלינו. תוקעים לנו דו"חות על מהירות אבל לא תופסים את הפושעים האמיתיים ? קטן עלינו. מחירי הדירות עולים והקבלנים בוני בניינים רבי קומות בגודל קופסת גפרורים ? קטן עלינו. אנשים רוצחים אנשים בלי חשבון ומקבלים עונשים זנותיים ? קטן עלינו. אנשים שלוקחים את החוק לידיים ושמים זין על המשטרה (כי ידיה כבולות) ? קטן עלינו. מפליצים לנו "מס ירוק" בשביל לנפח את הכיסים של המדינה בעוד כמה $$$ - קטן עלינו.

 

בקיצור - הכל קטן עלינו.

 

המדינה מתנהלת בחאפריות - ובדיוק כך זה גם נראה. האזרחים חאפרים, המדינה חאפרית, התשתית חאפרית. אנשים במדינה הזו חיים בסרט ולא מוכנים ללחוץ על הסטופ. הסוף לא נראה מבטיח במיוחד.

 

איציק

 

בהודעה הנ"ל נגמר לי הכוח לקורא על ריבית וכל הבולשיט מסביב.

יותר טוב מזה לא הייתי מתאר את המדינה שלנו.

סוף פסוק.

 

מה שכן כמו שאומרים ההורים שלי - המדינה הזאת עדיין צעירה מדיי בשביל להיות חכמה כמו מדינות המערב יש תקווה.

חכו עוד 50 שנה, זה יהיה שונה. המדינה - הממשלה והאזרחים יקבלו שכל. חבל רק שאני אהיה סבא ל- 6 כשזה יקרה ]=

[Discover]

אם ישאר משהו במדינה הזאת עוד 50 שנה;

חלק גדול מהאוכלוסיה האקדמאית עוזבים לחו"ל ולוקחים את המיסים שהם משלמים על המשכורת למדינות אחרות.

כמו גם את ההוצאות הכספיות שלהם, ככה שהכסף נשאר בחו"ל.

מנגד, המדינה מכניסה פחות כסף בארץ וההוצאות שלה רק גדלות כל יום (כי ש"ס רוצים כמה מיליארדים לפה, והחברי מרכז של המפלגה צריכים כמה מליונים לשם) - אז מעלים מיסים.

אנשים שהרוויחו X נטו מקבלים פחות X-10% לחשבון הבנק שלהם, ככה שיש להם פחות כסף להוציא וכתוצאה המדינה מכניסה עוד פחות כסף ממיסים עקיפים בדמות מיסי קנייה ומע"מ.

 

בקיצור, מה שהולך לקרות במדינה הזו ב20 שנה הקרובות זה הגדלה של הפערים, העשירים יהיו עשירים הרבה יותר, העניים יהיו עניים הרבה יותר

ומעמד הביניים, כמו תמיד, יהיה זה שידפק הכי הרבה. אמנם יהיו כמה שיצטרפו לעשירים למעלה, אבל כל השאר יתחלקו בין העניים למטה ואלו שעזבו את הארץ לטובת עבודות ואיכות חיים טובה יותר בחו"ל.