אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

[aa123]

 

ההבדל ביננו לבין העולם הוא דיי פשוט: ברוב העולם (היכן שהבסיס לקיום הוא כבוד מינימאלי ואזרחים שאוהבים את המדינה ומוכנים להילחם לקבל זכויות) אף אזרח לא אוהב שמזיינים אותו בתחת - ואם מנסים לעשות את זה, חצי מדינה לפחות חסומה או משובתת.

 

בישראל ישנם אנשים שחושבים שהם נאורים - אבל אוהבים שמזיינים אותם חזק בתחת ובלי לעשות רעש בכלל.

50% מיסים על ליטר בנזין ? קטן עלינו. מעלים את המחירים של המים פי 2 אבל לא מתפילים ? קטן עלינו. תוקעים לנו דו"חות על מהירות אבל לא תופסים את הפושעים האמיתיים ? קטן עלינו. מחירי הדירות עולים והקבלנים בוני בניינים רבי קומות בגודל קופסת גפרורים ? קטן עלינו. אנשים רוצחים אנשים בלי חשבון ומקבלים עונשים זנותיים ? קטן עלינו. אנשים שלוקחים את החוק לידיים ושמים זין על המשטרה (כי ידיה כבולות) ? קטן עלינו. מפליצים לנו "מס ירוק" בשביל לנפח את הכיסים של המדינה בעוד כמה $$$ - קטן עלינו.

 

בקיצור - הכל קטן עלינו.

 

המדינה מתנהלת בחאפריות - ובדיוק כך זה גם נראה. האזרחים חאפרים, המדינה חאפרית, התשתית חאפרית. אנשים במדינה הזו חיים בסרט ולא מוכנים ללחוץ על הסטופ. הסוף לא נראה מבטיח במיוחד.

 

איציק

 

איציק, וואלה צודק 110%.

 

באמת לאנשים לא אכפת. ניסיתי להקים קבוצה בפייסבוק (בחתימה שלי), בקומבינות הצלחתי להעלות לגוגל למקום הראשון ע"י פרסום קישורים במקומות נידחים.

 

מה בסך-הכל רציתי? פעם אחת, מאז קום המדינה, לצאת כולם לרחובות ולמחות. את אף אחד זה לא מעניין. משהו שאני מתקשה להבין.

 

אם יש לך רעיון אמיתי איך לקדם את הנושא, פנה אליי בה"פ.

 

***************

 

לי זה באמת אכפת, כי אני ציוני, אוהב את המדינה (ושונא את הממשלה). אין לי שום תוכניות לעבור לחו"ל (למרות שיש שיאמרו שאשקלון זה חו"ל). עם כל הכבוד לBMW M3 ב-10K יורו, יש סדרי עדיפויות.

 

אני עדיין חושב שעם מחאה אמיתית, כולה רבע יום חופש, אפשר להתחיל שינוי. אולי עוד 10 שנים נסתכל אחורה ונגיד "איך דפקו אותנו ולא עשינו כלום"...

[Arilou]

מה האג'נדה שלך?

[aa123]

לא שלי, שלנו.

 

בשלב הראשון, להחזיר את המיסוי על הדלק למצבו המקורי (המס של ה-30 אג' שנעשה בחטף, אפילו לא בסוף החודש). בטוח שכחתם.

בנוסף, התחייבות לביטול המיסוי הירוק מיד עם היציאה מהמיתון, (הם בטח מצפים שנשכח), והורדה נוספת של המס על רכבים, כמו שהובטח.

לקבוע שסכום מסויים מהכנסות המיסים על רכב ילכו לתשתיות. בפעם הבאה כשאתם עומדים בפקק באיילון, תעיפו מבט על הרכבים מסביבכם. רק האוטובוס ליד, שלוש המאזדה-שלוש מאחור והפאסאט ליד הכניסו למדינה יותר ממיליון שקלים. עכשיו תכפילו את זה בכל המכוניות שאתם רואים. לאיפה הולך הכסף?

 

לא ביקשתי לבטל את המיסים לרכב ביום אחד. לא ביקשתי להקים מסלול מירוצים מחר בבוקר.

[Night Driver]

תסלח לי אבל אתה לא מציאותי.

 

אתה לא חי במדינה עם אוצרות טבע ולכןם ההכנסה היחידה של המדינה היא ממיסים. דווקא המס על הדלק יותר צודק מהמס על הרכב כי הוא מגלם גם את נושא איכות הסביבה וגם את כמות השימוש.

 

מיסים תמיד ינותבו מתחום לתחום לפי מה שהממשלה תמצא לנכו. אתה לא יכול לצפות שאת הוצאות הבריאות יממנו ממס הבריאות בלבד, את הצבא והביטחון רק מקנסות ואת כל תשתיות הכבישים רק מכספי מיסי הרכב.

[aa123]

כנראה שזו הבעיה, כולנו התרגלנו.

 

אם עכשיו יעלו את הדלק בעוד 30 אג', גם תגיד תודה שזה רק 30 אג', שהרי אין לנו אוצרות טבע. (מושחתים ואוכלי חינם דווקא יש

[Casper]

איציק, אף אחד לא ישלם את הסכומים הללו על הדירות ההרוסות והישנות בפתח תקווה. (700-800K) זהו נסיון של השכונות הוותיקות לתפוס טרמפ על תנופת הנדל"ן בשכונות החדשות.

במחירים כאלה אתה כבר מתקרב ל3 או אולי אפילו 4 חדרים (אם זה פונה לבית הקברות )בשכונות החדשות.

 

אם אתה מוצא לי דירת 4 חדרים בשכונות החדשות של פ"ת ב-800K, אני קונה.

זה בכלל לא משנה אם היא צופה לבית קברות או ללוע של הר געש.

המחירים מתחילים ב-1.1 מיליון ש"ח לדירת 4 חדרים קטנה יחסית (105 מ"ר) עם חניה אחת ובלי מחסן.

אני מדבר על דירות מוכנות ולא על רכישה של דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד שנתיים.

[ExoduS]

[איציק נ.]

אם אתה מוצא לי דירת 4 חדרים בשכונות החדשות של פ"ת ב-800K, אני קונה.

זה בכלל לא משנה אם היא צופה לבית קברות או ללוע של הר געש.

המחירים מתחילים ב-1.1 מיליון ש"ח לדירת 4 חדרים קטנה יחסית (105 מ"ר) עם חניה אחת ובלי מחסן.

אני מדבר על דירות מוכנות ולא על רכישה של דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד שנתיים.

 

יפה אמרת גיא.

אייל, נראה לי שאתה נמצא איפהשהוא 4 שנים אחורה. היום אין באם-המושבות שום דירת 4 חדרים בפחות מ 1.1 באיזורים הכי מעפנים (יעני על כביש ראשי קומה 1-3 לבית סטנדרטי לחלוטין). בנווה-עוז החדשה המצב יותר גרוע (הרבה יותר יקר).

המחירים הם כמו שגיא אומר ושים לב גם למדד הבניה שעולה בממוצע כ 4% בשנה (ותוך שנתיים אתה שם עוד 8% על בית שקנית על הנייר - עוד כ 100K שח בקיצור).

 

איציק, תבחין בין מבקשים למוכרים.

 

גם באשקלון יש את אותה התופעה. דירות שלפני שנה נמכרו ב 700K נמכרות היום ב 900K אבל דירות שנמכרו ב 300K פתאום מבקשים עליהן 500K. זה שמבקשים לא אומר שהם גם מוכרים.

 

אני דווקא עוקב אחרי שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות די צמוד ואני כבר רואה עצירה ואפילו ירידה במחירי השכירות באשקלון באיזורים הטובים בגלל עודף דירות שנקנו להשקעה. עכשיו כשהתשואה על ההשקעה שלך יורדת מתחת לאלטרנטיבות אתה מממש ומחליף השקעה כך שבטווח הקרוב צפוייה לפחות עצירה בעליות המחירים אם לא ירידה.

אבאל'ה, אני לא מדבר על הפנטזיונרים שמפרסמים בלוח YAD2.

 

2 דירות נמכרו בבניין שלי בחודשיים-שלושה האחרונים ודיירים חדשים כבר איכלסו אותן. המחירים ששילמו על דירות 3 חדרים שדורשות שיפוץ מקיף (מטבח, שירותים וכו') נע בין 850-900K שח. גם אם תגיד לי עליה של 30% בשנתיים האחרונות זה עדיין נראה פסיכי לחלוטין.

 

הבועה הזו חייבת להתפוצץ - ויפה שעה אחת קודם (אבל תכל'ס על מי אנחנו עובדים ? אזרחים במדינה במו ידם יוצרים את הבועה הזו בכך שהם מעלים את המחיר ומולם ניצבים אנשים שמוכנים לשלם - כי אף אחד לא רוצה לצאת פראייר....).

 

איציק

[Fitch]

אותי משגע אנשים שמנסים למכור כבר 8 חודשים במחיר X, ועכשיו לאור העליות והכל, מנסים למכור בעד X+20%.

יש עודף פראיירים, או עודף חולמים?

 

אני כבר מיואש למצוא דירה, וזה עוד בפריפריה של חיפה!

[אייל]

תסלחו לי, דירת 4 קטנה עם חניה בפתח תקווה ב1.1+ ?

כנראה שפראיירים תמיד יהיו.

זה אומר שדירות מרווחות ומאובזרות עם שתי חניות ומחסן יכולות לגרד את ה-1.2-1.3.

(אני מכיר עסקאות שנסגרו ב800-900 ,חלקן באמת על הנייר, ככה שכנראה כספר אתה מדבר על הגבול העליון)

 

אני אהיה עדין ואומר שלהשכיב סכום של 1.3M ש"ח (או סכום 7 ספרות) על דירה בעיר כמו פתח תקווה זו לא התמורה הכי טובה לכסף שאפשר לקבל. (פתח תקוואים - אל תקחו את זה אישית)

במחירים הללו אפשר לקנות 4 חדרים בהוד השרון (בניינים חדשים של עד 5 שנים) , כפר סבא ואפילו בצפון ת"א עם תוספת קטנה של 100K בשכונות כמו המשתלה (בניינים בני 5-10) , הדר יוסף , מעוז אביב וכו' (אלו מחירי הסגירה ולא מה שיש בלוחות)

[Night Driver]

במעוז אביב והדר יוסף אתה מדבר על בתים ישנים ללא מעלית ועם כל הכבוד למשתלה איכות חיים אין שם.

 

אם לגור בהוד השרון, רחובות או פתח תקוה מבחינת איכות חיים זה תלוי איפה אתה עובד ובאיזה אורך פקק תעמוד כל יום. אישית הייתי מעדיף מקום כמו נס ציונה במקום פ"ת, הוד השרון או תל אביב.

[Casper]

תסלחו לי, דירת 4 קטנה עם חניה בפתח תקווה ב1.1+ ?

כנראה שפראיירים תמיד יהיו.

זה אומר שדירות מרווחות ומאובזרות עם שתי חניות ומחסן יכולות לגרד את ה-1.2-1.3.

(אני מכיר עסקאות שנסגרו ב800-900 ,חלקן באמת על הנייר, ככה שכנראה כספר אתה מדבר על הגבול העליון)

 

אני אהיה עדין ואומר שלהשכיב סכום של 1.3M ש"ח (או סכום 7 ספרות) על דירה בעיר כמו פתח תקווה זו לא התמורה הכי טובה לכסף שאפשר לקבל. (פתח תקוואים - אל תקחו את זה אישית)

במחירים הללו אפשר לקנות 4 חדרים בהוד השרון (בניינים חדשים של עד 5 שנים) , כפר סבא ואפילו בצפון ת"א עם תוספת קטנה של 100K בשכונות כמו המשתלה (בניינים בני 5-10) , הדר יוסף , מעוז אביב וכו' (אלו מחירי הסגירה ולא מה שיש בלוחות)

 

אייל, זה שאתה מתקשה להאמין זה בעיקר קשור לחוסר היכולת שלך להשתחרר מדעות קדומות וקונספציות שיש לך על כל מיני דברים ולא למציאות הנדל"נית בפ"ת. אם זו השקעה כדאית או לא יש תשובה אחת בלבד (ולא, היא לא קשורה לדעה שלך על פ"ת), התשואה שהנכסים האלו מניבים, בין אם בשכירות ובין אם בשווי הנכס.

 

אנשים שיודעים לזהות מגמות רווחיות משמעותיות בשוק הנדל"ן עשו הרבה כסף בפ"ת והם גם יעשו הרבה כסף במקומות כמו באר יעקב. היום אתה לא מוצא דירת 4 חדרים בשכונת המשתלה בת"א בפחות מ-1.7 מיליון ש"ח. יש אנשים (כמוני) שמעדיפים לגור בבית חדש על כל המשמעויות של זה מאשר לגור בבניין בן 30 בלי מעלית, מסתבר שכמוני יש עוד הרבה אנשים וכך שכונות כמו אם המושבות בפ"ת זוכות לאוכלוסיה איכותית של משפחות מכל אזור השרון והמרכז.

 

בתור אחד שגדל בהרצליה כל חייו ומכיר היטב גם את כפ"ס, אני לא מוצא הבדל משמעותי בין מגורים בכ"ס לבין מגורים בפ"ת. אני מודע לתדמית האפרורית של העיר פ"ת בה אני גר אבל אני מאמין שזה משהו שבטווח של שנים יעבור מהפיכה. גם הוא השרון לא נחשבה לפני עשור לפנינת מגורים ואנשים העדיפו את הרצליה ורעננה עליה.

[אייל]

בוא נדבר רגע לעניין בלי להתייפייף ולנסות להסיט את הדיון למקומות אחרים.

למה אנשים מהרצליה/רעננה/כפר סבא ואפילו ת"א קונים דירה בפתח תקווה?

כי זה זול ביחס למחירי הדירות בערים הנ"ל וזה מה שהם יכולים להרשות לעצמם.

לא מתוך אהבת העיר פתח תקווה, אלא כי בפתח תקווה הם יכולים לקבל דירה חדשה באותו מחיר או במחיר זול יותר ממה שהיו משלמים על דירה ישנה יחסית בערים שלהם.

ברגע שהפער מצטמצם והמחירים כבר לא זולים כמו פעם (אני מסכים שמי שקנה 4 חדרים ב600-700K לפני 5 שנים עשה עסקה מעולה) אז זה הופך לפחות ופחות כדאי.

מכאן והלאה זה רק שכנוע עצמי לגבי איכות העיר הנ"ל פלוס סיוע של התקשורת בניפוח מחירים.

 

בנוגע לבית חדש: גם אני חש כך : רק בית חדש (לא חייב מקבלן אלא בית בן עד 10 שנים) רק עם מעלית וחניה.

עם זאת, כאשר המשוואה משתנה ללגור בפתח תקווה לבין לגור במקום יותר טוב אבל בבניין קצת יותר ישן(נניח 20 שנה עם מעלית) אז מבחינתי אין כאן בכלל התלבטות.

 

במעוז אביב והדר יוסף אתה מדבר על בתים ישנים ללא מעלית ועם כל הכבוד למשתלה איכות חיים אין שם.

 

אם לגור בהוד השרון, רחובות או פתח תקוה מבחינת איכות חיים זה תלוי איפה אתה עובד ובאיזה אורך פקק תעמוד כל יום. אישית הייתי מעדיף מקום כמו נס ציונה במקום פ"ת, הוד השרון או תל אביב.

 

בקשר למעוז אביב ברוב המקרים זה אכן בניינים ישנים.

בקשר להדר יוסף זה ממש לא נכון, יש שם בניינים בני 15-20 שנה עם מעלית וחניה פרטית ולא מעט כאלה, אני לא מדבר על בניינים ישנים בני2-3 קומות ללא מעלית שמועמדים לבינוי פינוי.

 

בקשר למשתלה, אני מאחל לכולנו לגור שם ולהנות מה"אין איכות חיים שם."

 

אגב, מאיפה אתה יודע את כל הפרטים (חלקם נכונים ,חלקם לא נכונים) על מחירי הדירות ועל אופי שכונות מסויימות באזור המרכז, ממקום מושבך בדרום?

[Night Driver]

קודם כל אני ב 11 השנים האחרונות בדרום אבל לפני זה גדלתי במרכז (3 שנותי הראשונות עברו בשיכון צ'כים שזו השכונה שמעל למסעדת הפיל ובשכונה הזו אימא שלי גדלה אחרי שמשפחתה עברה מדרום ת"א לשם. משם עברתי לר"ג ואח"כ לראשון. דודה שלי גרה בתל ברוך מול בית ספר אלחריזי והבנות שלה גרות כיום ברמה"ש וצהלה). אשתי חיפאית במקור וגם גרתי בחיפה 5 שנים.

 

מעבר לזה כשקיבלתי את הפיצויים וחשבתי מה לעשות עם הכסף שקלתי להשקיע בנדל"ן דרך קניית נכס להשקעה אבל בסוף הלכתי לאפיק קצת שונה שאם באמת יוכיח את עצמו עד סוף תקופת העיסקה יניב רווח הרבה יותר טוב מהנדל"ן הכי מניב בארץ.

 

בקשר לבנינים החדשים בהדר יוסף יש את הבתים מול קרית הטניס ואיצטדיון האתלטיקה שהם בני 27 בערך (זוכר עוד כשבנו אותם) ונמצאים במקום נוראי בגלל הכביש.

 

את המשתלה אני לא אוהב בגלל הצפיפות ואיכות הבנייה. אם כבר אז ללכת לאיזורים כמו תל ברוך צפון (איפה שהיה הבסיס הצבאי), רמה"ש או נאות אפקה.

[Casper]

בוא נדבר רגע לעניין בלי להתייפייף ולנסות להסיט את הדיון למקומות אחרים.

למה אנשים מהרצליה/רעננה/כפר סבא ואפילו ת"א קונים דירה בפתח תקווה?

כי זה זול ביחס למחירי הדירות בערים הנ"ל וזה מה שהם יכולים להרשות לעצמם.

לא מתוך אהבת העיר פתח תקווה, אלא כי בפתח תקווה הם יכולים לקבל דירה חדשה באותו מחיר או במחיר זול יותר ממה שהיו משלמים על דירה ישנה יחסית בערים שלהם.

ברגע שהפער מצטמצם והמחירים כבר לא זולים כמו פעם (אני מסכים שמי שקנה 4 חדרים ב600-700K לפני 5 שנים עשה עסקה מעולה) אז זה הופך לפחות ופחות כדאי.

מכאן והלאה זה רק שכנוע עצמי לגבי איכות העיר הנ"ל פלוס סיוע של התקשורת בניפוח מחירים.

 

בנוגע לבית חדש: גם אני חש כך : רק בית חדש (לא חייב מקבלן אלא בית בן עד 10 שנים) רק עם מעלית וחניה.

עם זאת, כאשר המשוואה משתנה ללגור בפתח תקווה לבין לגור במקום יותר טוב אבל בבניין קצת יותר ישן(נניח 20 שנה עם מעלית) אז מבחינתי אין כאן בכלל התלבטות.

 

בקשר למעוז אביב ברוב המקרים זה אכן בניינים ישנים.

בקשר להדר יוסף זה ממש לא נכון, יש שם בניינים בני 15-20 שנה עם מעלית וחניה פרטית ולא מעט כאלה, אני לא מדבר על בניינים ישנים בני2-3 קומות ללא מעלית שמועמדים לבינוי פינוי.

 

 

ברור שמי שגר בפ"ת, ראשל"צ ונתניה הם אלו שידם אינה משגת לרכישת דירה באזורים שנחשבים יוקרתיים יותר. אני גדלתי כל חיי בהרצליה והעדפתי לרכוש דירה חדשה מקבלן באם המושבות בפ"ת במקום דירה שדורשת שיפוץ בבניין בן 30 בהרצליה בעוד 400K ש"ח (40% יותר!!!). אני מדבר בתור אחד שבדק את הדברים ולא סתם מפזר דעות קדומות לאויר.

תזכור שכל שקל נוסף על מחיר הדירה הוא שקל מהבנק, כלומר נושא ריבית ומכביד על הכיס. אגב, גם מי שקנה דירה לפני 10 שנים בהוד השרון בחר בה בגלל המחירים האטרקטיביים ולא כי הוד השרון זה המקום הכי טוב לגור בו. לאט לאט הסטטוס והמעמד של העיר השתפר והיום הוד השרון היא עיר שיש זוגות שחולמים לגור בה.

אמנם אין הנחתום מעיד על עיסתו, אבל אני חושב שמי שרוכש דירת 4 חדרים בשכונות החדשות של פ"ת עושה החלטה נכונה בגלל שהוא מקבל בית חדש עם מפרט גבוה, קרוב למרכז ולעורקי תחבורה ראשיים, אוכלוסיה באיכות גבוהה ואפילו אומרים שמערכת החינוך בעיר טובה מאוד (לא יודע, לא בדקתי).

אז נכון שהתדמית של העיר אינה מוצלחת, אבל זה משהו שישתנה. זה מזכיר לי שההורים שלי קנו לפני 30 שנה שטח בשכונה בהרצליה שנחשבה אז לשכונה לא מוצלחת, היום זאת שכונת וילות עם מחירים פסיכיים לגמרי.