אז מדוע בעצם הנדל"ן בארץ הוא כול כך יקר?

[Night Driver]

איציק, תבחין בין מבקשים למוכרים.

 

גם באשקלון יש את אותה התופעה. דירות שלפני שנה נמכרו ב 700K נמכרות היום ב 900K אבל דירות שנמכרו ב 300K פתאום מבקשים עליהן 500K. זה שמבקשים לא אומר שהם גם מוכרים.

 

אני דווקא עוקב אחרי שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות די צמוד ואני כבר רואה עצירה ואפילו ירידה במחירי השכירות באשקלון באיזורים הטובים בגלל עודף דירות שנקנו להשקעה. עכשיו כשהתשואה על ההשקעה שלך יורדת מתחת לאלטרנטיבות אתה מממש ומחליף השקעה כך שבטווח הקרוב צפוייה לפחות עצירה בעליות המחירים אם לא ירידה.

[Arilou]

הלקוח המחושב שלקח לפני שנה בדיוק משכנתא בריבית פריים מינוס 2 עד החודש לא שילם עליו ריבית בכלל (הבנק כמובן מוגן ששיעור הריבית המינימאלי יהיה 0% ולא ייצא מצב שהבנק יהיה חייב כסף ללווה)

ישנה עוד סיבה מהותית שעדיין לא נאמרה פה וזה ריביות אפסיות בבנק על פקדונות מה שהביא המון כסף "מזומן" לשוק הנדל"ן בשנים האחרונות.

 

אין שום בועה ובגלל זה היא גם לא תיתפוצץ, הביקוש הוא אדיר ברמות שמי שלא חי את התחום על בסיס יום יומי לא יכול להבין, שכונת אם המושבות בפ"ת מבוקשת ברמה כזו שבניין שעדיין אין יסודות כבר מכור מראש ודירות בודדות נישארו מבניין שעדיין לא התחילו בכלל להקים! זוהי רק דוגמא אחת מתוך עשרות.

וזה לא פרוייקט אחד אלא כמעט בכל הפרוייקטים באיזור.

מי שלוקח משכנתא צמודה לפריים תמיד יכול למחזר אותה בבנק אחר שישמח שתעבור אליו ככה שלא צריך כסף כדי להחזיר את המשכנתא.

אפשרי לקנות היום בית בחצי מיליון, לקחת משכנתא 90% עם EMI, לשלם החזר חודשי של 2000 ש"ח בחודש (וזה עוד במידה וקורעים אותך בבנק ובביטוח) ולקבל עליה שכירות של כ3K לחודש אם מצאת בית במיקום סביר.

כל זה רק מראה עד כמה זוהי לא בועה אלא מציאות חיה ובועטת ושתמשיך בשנים הקרובות.

 

מה יהיה עוד 10 שנים? בואו ניהיה ריאלים: לאירן כבר יהיו מיליון טילים גרעיניים והדבר החם הבא הוא בכלל שכונות מתחת לאדמה ככה שזה לא רלוונטי

 

אתה מתאר הלך רוח של בועה. למרות שאני מאמין שלא תהיה ירידת מחירים דרסטית, לקוח שלוקח 90% משכנתא ובונה על שכירות כדי להחזיר אותה יידפק קשות כאשר הריבית והאינפלציה ירימו ראש (והן ירימו ראש כי בכל העולם מדפיסים כסף בשנה האחרונה).

בנוסף איפה אפשר לקנות דירה בחצי מליון ולהשכיר אותה ב-3000 ש"ח לחודש? (זאת תשואה של 7.2% לשנה. בנוסף איפה עלויות אחזקה של הדירה, עלות של שוכר גרוע, עלות של דירה שעומדת בערך חודש ריקה?)

 

מי שלוקח משכנתא צמודה לפריים - כשהפריים יעלה אולי הוא יצליח לגרד עוד אחוז אחד מרווח, אבל עדיין התשלומים יעלו לו מאוד.

 

אייל - אשריך. באמת מי שרכש דירה לפני כ-4 שנים עשה עסקה נהדרת מבחינת עלות המשכנתא שלו.

[fish]

אני ממש לא מתאר בועה, לא בכל מה שיש ביקוש למשהו צריך להיסתכל על זה כבועה.

לקוח שלוקח משכנתא 90% עם תחנות יציאה חכמות ומתוכננות מראש, בור טוב טוב את הדייר שלו וכדומה יקנה דירה בפ"ת במרכז העיר או לכיוון כביש מכבית.

על עלות של דירה שעומדת חודש ריקה אני מסתכל מ2 נקודות:

1. זה סיכון שתמיד לקוחים, בשום מקום אין רווח בטוח.

2. פשלה של בעל הדירה, תשקיע עוד כמה שקלים בשיפוץ מינימאלי ותגלה כמה שזה עושה פלאים לשוק של הדירה.

[Night Driver]

אין תחנות יציאה חכמות בהלוואה לטווח כל כך ארוך אלא אם אתה נביא.

 

כשאתה ממונף ב 90% הדרך היחידה שלך לצאת היא להשיג מימון חלופי כי אחרת אתה תקוע עם מה שהבנק יגיד ובמצב של אי ודאות אף אחד לא יתן לך 90%.

 

אני בחנתי את האפשרות לרכוש דירה או שתיים להשקעה (ללא מימון אלא מכסף נזיל שיש לי) אבל בסוף החלטתי ללכת על מודל אחר שאם יעבוד יתן תשואה יפה בהרבה (יותר מ 10% ובינתיים בפיילוט שאני עושה עם 450K ש"ח זה עובד יפה אבל אם חשבתי על הכל אדע רק בעוד 3 שנים).

[Mosho]

אפשר גם לנפנף בכסף?

[אייל]

 

אייל - אשריך. באמת מי שרכש דירה לפני כ-4 שנים עשה עסקה נהדרת מבחינת עלות המשכנתא שלו.

 

לא קניתי דירה לפני כ-4 שנים.

 

בעניין מה שFISH אמר:

מי שקונה דירה ב90% מינוף לדעתי עושה טעות חמורה, מה עוד שכיום לא מאשרים כבר דברים כאלה.

[Mosho]

כמו גדולים מאשרים

[easyrider0]

ושאלה מתוך סקרנות בלבד,האם הרכישה של אותם נכסים בארה"ב שמחירם צנח חזק מאוד למעטה היום מהווה השקעה טובה עבור הכסף? הרי המשבר יסתיים יום אחד והמחירים שוב יטפסו לא?

[Mosho]

השקעה טובה למי שגר בארה"ב או למי שיש לו חברה בארה"ב. אם תקנה את הבתים ולא תעשה איתם כלום אז תשלם מיסים וביטוח סתם וכדי להשכיר צריך חברת ניהול אם אתה לא מנהל בעצמך. בנוסף, צריך לדעת איפה\כמה\למה לבחור את הבתים כי יש כאלה ששווים בדיוק מה שרוצים עליהם בתוספת כאב ראש.

 

מי שמשקיע נכון בתחום הזה של בתים מעיקול יכול בקלות לעשות 15% בשנה רק משכ"ד.

[Night Driver]

אפשר גם לנפנף בכסף?

 

הכסף הזה הוא פיצויים מתאונת דרכים ואני מוכן מיד לתת אותו לכל אחד שיתן לי את הבריאות שלי בחזרה אז אל תמהר לקפוץ.

 

הסיבה שציינתי שזה כסף שלי ולא של בנק היא שעם כספי בנק לא לוקחים סיכונים מיותרים וכל תחשיבי הסיכון שונים. אתה יכול לקחת סיכון גדול יותר כשאתה ידע שאם תיפול זה רק יכאב מאשר אם תדע שאם תיפול לא תקום יותר.

[יניב ח.]

אז למה לא לחלק את המשכנתה לשני מסלולים?

 

חלק מהכסף צמוד לפריים, וחלק צמוד למדד?

 

 

 

יניב

[אייל]

זה מה שבדרך כלל עושים, לפעמים אפילו ל3 או 4 מסלולים.

[Night Driver]

מחלקים כדי לפזר סיכונים אבל הבסיס נשאר אותו הדבר: אם תיקח יותר ממה שאתה יכול תסתבך.

[Arilou]

אז למה לא לחלק את המשכנתה לשני מסלולים?

 

חלק מהכסף צמוד לפריים, וחלק צמוד למדד?

 

 

 

יניב

 

כי בד"כ הריבית היא נשק בשביל לטפל באינפלציה. זאת אומרת שאם האינפלציה עולה (וגם המדד מן הסתם) אז גם הריבית תעלה ולהיפך.

 

ככה יוצא שההחזר החודשי שלך יגדל בכל מקרה.

 

אבל כל מקרה לגופו

[יניב ח.]

הרי גם המדד וגם הפריים צפויים לעלות בזמן הקרוב.

כך שבכל מקרה ההחזר צפוי לגדול.

 

השאלה איפה יגדל פחות?

 

 

 

יניב