מוכרים את הדירה, ועקב תוכנית של הוועדה המקומית צפויים לשלם היטל השבחה.

[vxlan]

קנינו את הדירה בסוף 2016.

מםתח התקבל בסוף 2017.

איפשהו במרץ 2017 הוועדה המקומית, החליטה שכל דירה בעיר יכולה להתרחב בעד 25 מר (ודירות גג בעד 60 מר, אבל לא רלוונטי לענייננו)

 

כמובן שאף אחד לא עשה עם זה כלום, לא בבניין שלי ולא באף בניין בעיר.

אני רואה שהטילו מס השבחה בסדג של 10k  שח על דירות דומות לשלי שנמכרו, והשאלה אם יש איך למזער את זה?

אני מניח שחוות דעת הנדסית שתעיד כי אצלי בדירה לא ניתן לממש, תפטור אותי מעולו של זה(וכך אממן את שיפוץ המנוע בסיטרואן😂)

 

מכירים מישהו שניתן לפנות אליו לצורך הנל? כמה אמורה לעלות חוות דעת כזו?

עריכה אחרונה ב-5 לינואר, 2022 על ידי vxlan

[natco]

הכתובת היא שמאי מקרקעין.

הוא יכול להפחית שומות, בעיקר לאחר שאלה כבר הוטלו.

במקרה של שומת השבחה בסך של 10 אש"ח, אני חוושש שזה יהיה לא משתלם, מאחר ושכר טרחתו יעלה על בהרבה על הסכום הנ"ל.

 

[ay115]

גילוי נאות - עו"ד העוסק בתכנון ובניה, וכן בהיטלי השבחה.

 

היטל השבחה היא סוגיה מאוד מעניינת, ומאוד שונה ממס שבח לצורך העניין, (לעניין פטורים מתשלום, חישוב ההשבחה, והמועדים בהם תקום החובה לשלם את ההיתר).

בעיקרון אפשר להשיג על חבות בהיטל השבחה באחד משני מסלולים - השגה משפטית (הגשת ערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה) והאחר במישור השמאי (הגשת שומה מטעמך כנגד שומת הועדה המקומית) ובקשה למינוי שמאי מכריע.

(במאמר מוסגר אציין שגם על השומה המכרעת ניתן להגיש ערר לוועדת הערר, אבל לרוב אם אין שם שגיאה חמורה, לא יתערבו בשומתו).

 

כפי שציין natco - העלויות להשגה ע"י שמאי או עו"ד לא יהיו משתלמות אם היטל ההשבחה יעמוד על 10K בלבד.

לגבי ההיטל הצפוי, אלא אם מדובר בערכי קרקע מאוד נמוכים או הוצאות התאמה מאוד גבוהות, אני לא מצליח להבין איך תוספת של 25 מ"ר או 60 מ"ר מביאה להשבחה של 20K ש"ח בלבד.

 

אשמח לדעת מה מס' התכנית, ואנסה לראות אם היו מימושים קודמים שהגיעו להדיינות משפטית\שמאית.

 

דרך אגב, ובמידה והמועדים שכתובים בהודעה למעלה נכונים, (תוקף התכנית במרץ 2017) ככל והדירה תמכר לאחר 4 שנים ממועד זה, עשוי להיות פטור מתשלום היטל ההשבחה (נגזרת של שטח הדירה ותקופת הבעלות, ואי קבלת הפטור בעבר).

[vxlan]

תודה לשניכם על התשובות.

העיר המדוברת היא חריש, התוכנית המדוברת היא 307-0412684.

 

 

כמה דברים שקרו בפרק הזמן מאז השאלה הראשונית.

יש עו"ד בבניין, לאחר התייעצות איתה נאמר לי שאין היטל כיוון שהדירה שלי בצד הבניין בו לא ניתן לממש את ההשבחה והוועדה מודעת לכך.

אני צריך לברר את זה כשאצא מבידוד.

 

מחיר המכירה הרבה יותר גבוה ממה שחשבנו, בערך 150k  יותר. זה ישפיע על מס השבח, במידה ויהיה?

 

[natco]

מס שבח והיטל השבחה הם שני דברים שונים לחלוטין.

מס שבח אכן מוטל על ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה (ה"רווח" שלך מעסקת הנדל"ן חייב במס כמו כל רווח אחר).

אבל גם כאן, כמו בכל "עסק" אחר, אתה מקזז את הוצואתיך, מתקזז כנגד הפסדים בעסקאות אחרות, וישנם גם פטורים מלאים ממס שבח למי שנדל"ן אינו עיסוקו, ופשוט שיפר דיור בדירתו היחידה.

בזה אני לא ממש מבין, ובטח ידע לענות לך על כך @ay115.

 

היטל ההשבחה, לעומת זאת, אינו תלוי במחיר המכירה שלך, אלא נקבע לפי הערכה של שמאי מקרקעין לעליית ערך הנכס שלך עקב שינוי התב"ע. אם השמאי קבע שערך הנכס שלך עלה ב10 שקלים, תשלם לולת"ב 5 שקלים, גם אם לא מימשת את ההטבה הכרוכה בשינוי התב"ע.

מה שהשמאי מטעמך יעשה, הוא קודם כל להגיד שאינך יכול לממש את ההטבה, ושנית, יוכיח שעליית הערך היא בכלל לא עשרה שקלים, אלא רק שקל וחצי, ואז אם כבר, אז אתה חייב רק 75 אגורות, ולא חמישה שקלים. (שזה הכי גרוע מבחינתם, כי אם זה מתקבל, אז זה תקדים לכל מי שיבוא אחריך).

זה כמובן הסבר פשטני להפליא, ושמאי טוב מטעמך יכתוב דו"ח של 20 עמודים, עם שלל נתונים סטטיסטיים מהאזור, ונימוקים מתוך פסיקות קודמות, שיוכיח שהם בעצם חייבים לך כסף, ואתה פשוט מוותר להם בטוב לבך על החוב  .

 

מנסיוני באיזור השרון המבוסס ובת"א, הם לא מוותרים כל-כך מהר והלכים לשמאי מכריע, ואפילו לבית דין לערעורים, מה שמעלה עוד יותר את ההוצאות המשפטיות שלך.

מאחר ושם מדובר על סכומים של שש ואפילו שבע ספרות, אז היזמים כן הולכים עד הסוף (ותמיד חוסכים סכומים ניכרים).

 

אומר שוב- במקרה שלך, 10k (שבטח יהפכו לחצי מזה עם קצת מיקוח)- יהיה הכי זול לשלם, ולא ללכת להליכים יקרים וארוכים.

 

 

 

[NirLevi]

שלום,

 

אתה צריך לבדוק האם נספח הבינוי רלוונטי לדירה שלך כשהוא מוצלב לתיק הבית המשותף או לתשריט הסכם המכר. בחלק מהמקרים זה לא רלוונטי ועל כן לא תחול חבות בהיטל השבחה.

 

 

  

בתאריך 7.1.2022 בשעה 09:05, ay115 כתב:

גילוי נאות - עו"ד העוסק בתכנון ובניה, וכן בהיטלי השבחה.

 

היטל השבחה היא סוגיה מאוד מעניינת, ומאוד שונה ממס שבח לצורך העניין, (לעניין פטורים מתשלום, חישוב ההשבחה, והמועדים בהם תקום החובה לשלם את ההיתר).

בעיקרון אפשר להשיג על חבות בהיטל השבחה באחד משני מסלולים - השגה משפטית (הגשת ערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה) והאחר במישור השמאי (הגשת שומה מטעמך כנגד שומת הועדה המקומית) ובקשה למינוי שמאי מכריע.

(במאמר מוסגר אציין שגם על השומה המכרעת ניתן להגיש ערר לוועדת הערר, אבל לרוב אם אין שם שגיאה חמורה, לא יתערבו בשומתו).

 

כפי שציין natco - העלויות להשגה ע"י שמאי או עו"ד לא יהיו משתלמות אם היטל ההשבחה יעמוד על 10K בלבד.

לגבי ההיטל הצפוי, אלא אם מדובר בערכי קרקע מאוד נמוכים או הוצאות התאמה מאוד גבוהות, אני לא מצליח להבין איך תוספת של 25 מ"ר או 60 מ"ר מביאה להשבחה של 20K ש"ח בלבד.

 

אשמח לדעת מה מס' התכנית, ואנסה לראות אם היו מימושים קודמים שהגיעו להדיינות משפטית\שמאית.

 

דרך אגב, ובמידה והמועדים שכתובים בהודעה למעלה נכונים, (תוקף התכנית במרץ 2017) ככל והדירה תמכר לאחר 4 שנים ממועד זה, עשוי להיות פטור מתשלום היטל ההשבחה (נגזרת של שטח הדירה ותקופת הבעלות, ואי קבלת הפטור בעבר).

אי אפשר לדעת מה תהיה החבות בהיטל השבחה, כל עוד לא בודקים מה נספח הבינוי של התב"ע קובע ומה שווי מ"ר מבונה במועד הקובע של התכנית המשביחה, על כן ההימור של 10K לא רלוונטי.

עריכה אחרונה ב-8 לינואר, 2022 על ידי NirLevi

[ay115]

אז בהמשך למס' התכנית - 

 

צריך לציין שהמועד הקובע לתכנית הוא 25.3.17 - ולכן במידה וחוזה המכר נחתם (ככל ונחתם) לאחר 26.3.21 (ז"א שחלפו 4 שנים מהמועד הקובע), אפשר שתהא זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה (עד לשטח של 140 מ"ר), אז שווה שתבדוק את הנושא הזה למול הועדה המקומית, יכול לחסוך לך את כל ההתעסקות.

 

בנוסף,  בהמשך למה שניר אמר - באופן עקרוני שאלת ההיתכנות הפיזית למימוש תוספת הזכויות, היא נטל שמוטל לפתחה של הועדה המקומית - יש החלטה של ועדת הערר לעניין זה שקבעה כך - "...מכאן ולהבא, שומות היטל השבחה הנקבעות על ידי הוועדה המיוחדת בהתבסס על התכנית יתייחסו לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית בנכס הספציפי שעבורו נערכת השומה, בין אם על ידי חוות דעת כתובה של מהנדס/ת הוועדה או חוות דעת של בעל מקצוע כגון אדריכל מטעמה"

 

כמו כן, אכן נראה שההשבחה במלואה - הייתה גבוהה בהרבה (40-50,000 ש"ח) - וזאת אפילו בהתחשב בערכי הקרקע של חריש בשנת 2017...

מעיון במס' שומות מכריעות שנערכו לעניין התכנית - נראה שנקבעו מקדמי הפחתה משמעותיים (בשל מגבלות שנקבעו בתכנית) שהביאו להפחתת ההשבחה בפועל, ובהאתמה להפחתת ההיטל:

 

ראו לדוגמא מתוך שומה מכרעת שנערכה לנכס ברחוב האורן בחריש:

 

וכן ראו לדוגמא תחשיב לעניין נכס ברחוב האתרוג בחריש:

 

כמובן, שערכי השווי המדוייקים יקבעו על ידי שמאי הועדה בהתאם לתקינה ולנורמות השמאיות ולנתונים שקשורים לנכס הספציפי.

 

לעניין מס שבח - אני מכיר את הנושא באופן שטחי בלבד, ואעדיף שלא להתייחס לעניין.

 

(*** האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי ועקרוני בלבד)

עריכה אחרונה ב-8 לינואר, 2022 על ידי ay115

[NirLevi]

לפני 45 דקות, ay115 כתב:

אז בהמשך למס' התכנית - 

 

צריך לציין שהמועד הקובע לתכנית הוא 25.3.17 - ולכן במידה וחוזה המכר נחתם (ככל ונחתם) לאחר 26.3.21 (ז"א שחלפו 4 שנים מהמועד הקובע), אפשר שתהא זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה (עד לשטח של 140 מ"ר), אז שווה שתבדוק את הנושא הזה למול הועדה המקומית, יכול לחסוך לך את כל ההתעסקות.

 

בנוסף,  בהמשך למה שניר אמר - באופן עקרוני שאלת ההיתכנות הפיזית למימוש תוספת הזכויות, היא נטל שמוטל לפתחה של הועדה המקומית - יש החלטה של ועדת הערר לעניין זה שקבעה כך - "...מכאן ולהבא, שומות היטל השבחה הנקבעות על ידי הוועדה המיוחדת בהתבסס על התכנית יתייחסו לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית בנכס הספציפי שעבורו נערכת השומה, בין אם על ידי חוות דעת כתובה של מהנדס/ת הוועדה או חוות דעת של בעל מקצוע כגון אדריכל מטעמה"

 

כמו כן, אכן נראה שההשבחה במלואה - הייתה גבוהה בהרבה (40-50,000 ש"ח) - וזאת אפילו בהתחשב בערכי הקרקע של חריש בשנת 2017...

מעיון במס' שומות מכריעות שנערכו לעניין התכנית - נראה שנקבעו מקדמי הפחתה משמעותיים (בשל מגבלות שנקבעו בתכנית) שהביאו להפחתת ההשבחה בפועל, ובהאתמה להפחתת ההיטל:

 

ראו לדוגמא מתוך שומה מכרעת שנערכה לנכס ברחוב האורן בחריש:

 

וכן ראו לדוגמא תחשיב לעניין נכס ברחוב האתרוג בחריש:

 

כמובן, שערכי השווי המדוייקים יקבעו על ידי שמאי הועדה בהתאם לתקינה ולנורמות השמאיות ולנתונים שקשורים לנכס הספציפי.

 

לעניין מס שבח - אני מכיר את הנושא באופן שטחי בלבד, ואעדיף שלא להתייחס לעניין.

 

(*** האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי ועקרוני בלבד)

השומות המכריעות שהבאת בהודעתך אינן מעידות על גובה היטל ההשבחה, מה גובהו ואם יחול בכלל. מקדמי ההתאמה, כולל מקדם הדחיה נובע ממיקום ספציפי של הדירה ואפשרות המימוש.

 

יש לבדוק את נספחי הבינוי של התב"ע ולבדוק מה ההתכנות למימוש הזכויות- בתחשיב לעיל נראה שהשטח הופך למעבר, ובדירה השנייה - לא.

 

אני מדגיש שיש מצבים שההיטל חל על אגף אחד ועל אגף אחר כלל לא או שהזכויות קטנות במחצית, כך שהתחשיבים שבהם נקטו השמאים המכריעים אינם רלוונטיים.

עריכה אחרונה ב-8 לינואר, 2022 על ידי NirLevi

[ay115]

לפני 13 דקות, NirLevi כתב:

השומות המכריעות שהבאת בהודעתך אינן מעידות על גובה היטל ההשבחה, מה גובהו ואם יחול בכלל.

 

יש לבדוק את נספחי הבינוי של התב"ע ולבדוק מה ההתכנות למימוש הזכויות.

 

אני מדגיש שיש מצבים שההיטל חל על אגף אחד ועל אגף אחר כלל לא או שהזכויות קטנות במחצית, כך שהתחשיבים שבהם נקטו השמאים המכריעים אינם רלוונטיים.

 

קראת את מסמכי התכנית?

קראת שומות מכריעות שניתנו לגבי התכנית?

קראת החלטות של ועדות הערר לעניין התכנית?

 

לתכנית הספציפית הזאת אין נספח בינוי - ההיתכנות למימוש זכויות הבניה בנכס הספצפי, היא שאלה עובדתית, שכפי שצטטתי לעיל, הועדה המקומית צריכה להוכיח בחוו"ד מקצועית (בהתאם להחלטה עקרונית שניתנה על ידי ועדת הערר).

 

ערכי הקרקע נקבעים למועד הקובע של התכנית - ולכן ערכי הקרקע שהוצגו בשומות מכריעות, גם אם לא יתנו הערכה וודאית לשווי נכס זה או אחר, יכולות לתת הערכה גסה לערכי מ"ר מבונה במועד הקובע בעיר, וכן באזורים מסויימים, וכן להפחתות שניתנות לשווי זה (שוליות, בניה, דחייה וכיוב').

 

 

[NirLevi]

לפני 12 שעות, ay115 כתב:

 

קראת את מסמכי התכנית?

קראת שומות מכריעות שניתנו לגבי התכנית?

קראת החלטות של ועדות הערר לעניין התכנית?

 

לתכנית הספציפית הזאת אין נספח בינוי - ההיתכנות למימוש זכויות הבניה בנכס הספצפי, היא שאלה עובדתית, שכפי שצטטתי לעיל, הועדה המקומית צריכה להוכיח בחוו"ד מקצועית (בהתאם להחלטה עקרונית שניתנה על ידי ועדת הערר).

 

ערכי הקרקע נקבעים למועד הקובע של התכנית - ולכן ערכי הקרקע שהוצגו בשומות מכריעות, גם אם לא יתנו הערכה וודאית לשווי נכס זה או אחר, יכולות לתת הערכה גסה לערכי מ"ר מבונה במועד הקובע בעיר, וכן באזורים מסויימים, וכן להפחתות שניתנות לשווי זה (שוליות, בניה, דחייה וכיוב').

 

 

תקרא את הוראות התכנית - התוספת צריכה להיות בתוך קווי הבניין.

 

כל עוד לא הוצג תשריט הבית הקיים אל מול תוספת הבנייה האפשרית בקווי הבניין של פותח השרשור - לא ניתן לדעת כמה ניתן לבנות בפועל ושטח של 25 מ"ר כלל אינו רלוונטי.

 

מימוש הזכויות מעבר לקו הבניין אמור להיות בהקלה ועל כן ערכי השווי לא רלוונטיים.

 

 

[ay115]

בהתחלה שלחת את פותח האשכול לפתות את נספח הבינוי של התכנית ואת תיק הבית המשותף/נספח הסכם המכר, עכשיו אתה שולח אותו לבדוק קווי בניין?

 

אם תחזור ותקרא את מה שכתבתי, תראה שלא פעם ולא פעמיים כתבתי שהוועדה המקומית היא זו שצריכה להוכיח אם וכמה מזכויות הבנייה ניתן לנצל.

 

כרגע אין לנו שומת וועדה ביד ולא חוות דעת תכנונית לניצול הזכויות, ואנחנו מתבססים על ספקולציות - ובספקולציה הזו, מטעמי שמרנות עדיף לצאת מנקודת הנחה שהחיוב יהיה על כלל הזכויות.

 

לעניין ערכי הקרקע, יש 6 שומות מכריעות לעניין התכנית, בגין מימוש נכסים בכל רחבי העיר חריש - ושם נקבעו ערכי קרקע בטווח של 1,450-2,000 ש"ח למ"ר מבונה.

 

השאלה אם הוא היה נדרש להקלה או לא היה נדרש להקלה לא רלוונטית, שכן הוא מדבר על מימוש במכר - והחיוב יהיה רק השטח שניתן לממש בפועל ולא על שטחים שהיה ניתן לנצל בהקלה.

 

ככל והוא היה מגיש בקשה להקלה, המועד הקובע - ואף זאת לעניין ההקלה בלבד ולא ניצול הזכויות מהתכנית היה נגזר ממועד אישור ההקלה על ידי הוועדה.

 

 

[NirLevi]

טעות בידך, הוא אמור להצליב את תשריט המכר והיתר הבנייה אל מול קווי הבניין, ככל ותהיה דרישה לחבות בהיטל השבחה.

 

מטעמי שמרנות - עדיף שלא לטעון כי החיוב על כלל הזכויות, מאחר וזו טעות ולא ניתן להוכיח אותה, כשלא מוצגים התשריטים.

 

לגבי חוות הדעת - פער אשר קרוב ל-40% בין חוות דעת לאחרת בוודאי שלא מעיד על גובה ההיטל, בטח שלא בצורה גסה.

[ay115]

אתה צודק.