דירה להשקעה/השכרה עד כמיליון ש"ח, במצב טוב, באזור השרון/חיפה?

[pooh-bear]

מחיפוש קצר ביד2, דירות 4 חדרים בנשר להשכרה שמבקשים עליהן מספר שמתחיל ב-4 (או יותר) הן רק דירות חדשות לגמרי, ולרוב בקומה גבוהה / דירות גן. אם כי אני תמיד הייתי סקפטי.

 

אם הדירה שלך שווה היום (נניח) 1,000,000 ש"ח, ופות"ש קונה היום, לא לפני 4 שנים, אז בהנחה שהוא משכיר ב-3,600 (שזו כבר הנחה ריאלית יותר לדירה סבירה בסכום כזה) הוא מקבל 4.3% ברוטו שנתי, לא כולל עלויות שוטפות, סיכון וכאב ראש. וזה בלי לדבר על עלויות קניה (מיסוי, עו"ד, מתווך, שיפוץ וכאלה).

[lm007]

הוא משכיר לסטודנטים לכן כנראה שכ"ד הוא כ- 1300/1400 לשותף וככה הוא מגיע לשכ"ד גבוה בנשר.

[עידן.]

לאחר שיפוצים הבית עלה כ-840, כיום מושכר ב-3600 והחוזה של הדיירים יסתיים השנה ושכ"ד יעלה ל-4100.

כ-5.8% לפי החישוב שלי.

 

תשואה משכירות מחשבים לפי שווי נוכחי ולא לפי כמה שילמת בעבר.

לפי צורת החישוב שלך אם קיבלת דירה במתנה\ירושה אז התשואה אינסופית...

[קאררה]

לא היה שמאי בנכס מאז שהוא נקנה ועל כן אני לא יכול לתת לך את השווי שלו מלבד מה שאני השקעתי בו.

 

 

 

תשואה משכירות מחשבים לפי שווי נוכחי ולא לפי כמה שילמת בעבר.

לפי צורת החישוב שלך אם קיבלת דירה במתנה\ירושה אז התשואה אינסופית...

[Fitch]

אבל אתה יכול להעריך או להסתכל במדלן.

[סולל הדרך]

דירות זולות בדר"כ מושכרות לאוכלוסיה חלשה ככה שיהיה לך קשה לברוח בתקציב הזה מהאנשים שאתה מנסה להתרחק מהם.

[Fitch]

מליון שקל זה לא בדיוק זול.

ומי שיכול לשלם שכירות של 3200-3400 בחודש זה לא בדיוק האנשים שאתה מנסה לברוח מהם.

[gadik6]

לב מוצקין, קרית חיים מזרחית, סביניה בקרית ביאליק

 

תודה.

 

בהצלחה לך למצוא דירה בחיפה \ קריות אשר תתן לך תשואה של 4%...

המחירים עדין גבוהים (אומנם במגמת ירידה) , היצע גדול של דירות להשכרה , והיצע ענק של דירות מקבלנים במוצקין \ ביאליק אשר חלק גדול מהם נקנו על ידי משקיעים במטרה להשכיר.

 

בקיצור, אלא אם כן אתה מוצא מציאה מבחינת עלות רכישה הקריות וחיפה זה אינו מקום להשקעה אם אתה מחפש תשואה סבירה.

 

יש לך הצעות יותר טובות (שואל ברצינות)?

 

עודף היצע, כמו שציינת, הוא בהחלט שיקול (אולי לא פחות חשוב מהתשואה), ככה שזה גם משהו שאני לוקח בחשבון.

 

דירות זולות בדר"כ מושכרות לאוכלוסיה חלשה ככה שיהיה לך קשה לברוח בתקציב הזה מהאנשים שאתה מנסה להתרחק מהם.

 

דירת 3-4 חדרים בכמיליון ש"ח זאת לא בהכרח דירה "זולה", בהנחה ולא מדובר על דירה באזור תל אביב והסביבה.

ועל אנשים חרא אפשר ליפול גם בשכונות חזקות יותר, לכן אני מחפש גם המלצות מאנשים שמכירים את האזור, ויכולים לתת חוות דעת לגבי האוכלוסיה שם.

עריכה אחרונה ב-2 למאי, 2018 על ידי gadik6

[Fitch]

^

בתכל'ס, מה משנה לך האוכלוסיה שם? בבית"ר עילית לא היית משכיר? בבת ים? ביפו?

העיקר לבטח את עצמך ואת ההשקעה ולקבל את התשלום.

 

יש מישהי שמשכירה רק לאריתראים כי זה הרבה יותר רווחי, ולרוב הם לא מתלוננים.

[ezuf]

^

בתכל'ס, מה משנה לך האוכלוסיה שם? בבית"ר עילית לא היית משכיר? בבת ים? ביפו?

העיקר לבטח את עצמך ואת ההשקעה ולקבל את התשלום.

 

יש מישהי שמשכירה רק לאריתראים כי זה הרבה יותר רווחי, ולרוב הם לא מתלוננים.

 

עד כמה שזה נשמע מעפן,אין באמת אפשרות לבטח את עצמך ב100%,גם לא בחצי מזה

 

כבר נתקלתי בבעלי דירות שדרשו צ'ק בטחון בסכום כמעט 6ספרתי (!),תלושי שכר משני בני הזוג שנתיים אחורה,חוזה שכירות שמנוהל רק ע"י עו"ד (לא לפנות לבעל הבית,הוא עסוק),וגם שני ערבים

 

שורה תחתונה בעל הבית תלוי בשוכרים כמו שהם תלויים בו אם תהיה בעיה - אף אחד לא יודע מה יביא העתיד ככה שזה הימור לכל צד.

[CX25GTI]

למה אלא אם כן? זה מה שהוא מחפש!

 

רק אתמול ראיתי דירה באח"י אילת 58, מרפסת ומעלית, רוצים 870K. בכמה נראה לך אפשר להשכיר אותה?

 

הדירה במקום גרוע ורועש ולכן המחיר הזול, בצמוד אליה יש פיצוציה פעילה 24\7 , מסעדת המבורגרים עם ניחוח קבוע, וחסימות קבועות של החניה על ידי באי המסעדה והפיצוציה.

הדירה למכירה כבר זמן רב, לא פלא שאין קופצים.

[Fitch]

סבבה.

בכמה נראה לך אפשר להשכיר אותה?

[CX25GTI]

בספק אם ניתן ב 2500 עקב המיקום הגרוע, אולי למשרדים אבל אין כלל חניה באיזור.

הבית לדעתי מחייב שיפוץ פנימי כיוון שהיה מושכר בשנים האחרונות.

[Fitch]

ראיתי שבשבטי ישראל משכירים ב2500. פה יש לך מעלית. פה יש לך מרפסת.

מיקום גרוע לך יכול להיות מיקום מעולה לצעיר שרוצה את הפיצוציה לידו ואת הגישה למטרונית כי אין לו רכב בכלל.