שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[avargel]

שוב, חריגה מקונטקסט

 

דיברת על מיסים, עניתי על מיסים, ועל זה בלבד

 

לא על עלויות אחרות ברכישה

לא על מינוף

לא על כלום

 

לא צריך עכשיו לכתוב מלל ארוך שמשווה או מבחין בין נדלן לבורסה, כי זה לא הנושא

[natco]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

לא מבין אפילו מה הטעם להתחיל להשוות בין המדינה הכי מפותחת בעולם שבמקרה גם השטח שלה קרוב ל10,000,000* קמ"ר, לבין מדינה שנראית על המפה כמו שערה, בשטח של 22,000 קמ"ר

שלא להזכיר את המובלעות הפלסטיניות או המעורבות בלב הארץ

וזו, בקליפת אגוז הסיבה שארה"ב לא רלוונטית לדיון הזה.

 

האיזורים שהוזכרו פה הם מוכווני רכב פרטי, רק ששם דאגו שזה גם יעבוד, ומי שנוסע 80 ק"מ לכיוון לעבודה, מבלה פחות בפקקים מאשר מי שגר 30 ק"מ מת"א.

 

כל  תפיסת המגורים שם שונה, עש שם תרבות פרוורית  מפותחת, עם אנשים שנוהגים לעבודה (או נוסעים אליה ברכבת כבדה) ומצד שני אנשים שגרים בתוך מטרופולינים ענקיים וצפופים, ואם יש להם רכב, הוא כנראה מאוחסן באיזה חניון שצריך לנסוע אליו בתחב"צ, והם משתמשים בו אחת ל..

 

מה גם שכמו שאמרת, להשוות את טקסס למטרופולין ת"א זה כמו להשוות פיל לזמבורה

עריכה אחרונה ב-13 לספטמבר, 2023 על ידי natco

[oryo]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

אור היקר

כמה יעלה מה שתיארת אבל לא באוסטין אלא בלב מנהטן?

כי לזכרוני (ואין לי כח לדפדף) עסקו כאן בתל אביב, שזאת המקבילה הישראלית.

 

ובכלל

לא מבין אפילו מה הטעם להתחיל להשוות בין המדינה הכי מפותחת בעולם שבמקרה גם השטח שלה קרוב ל10,000,000* קמ"ר, לבין מדינה שנראית על המפה כמו שערה, בשטח של 22,000 קמ"ר

שלא להזכיר את המובלעות הפלסטיניות או המעורבות בלב הארץ

 

* כתבתי בטעות "קרוב ל" 10,000,000 קמ"ר. למה בטעות? כי ההפרש בין 10M עגול לבין השטח בפועל שזה 9.834M, ההפרש הזה לבדו הוא פי 7 משטח מדינת ישראל. רק העיגול הקטן הזה שביצעתי מחק את ישראל 7 פעמים.

א. מתחיל מהסוף - השוואת הגדלים קורעת 🙂

אם תקרא את דבריי שוב אולי תשים לב שצפיפות היתה הדבר הראשון שכתבתי בהתייחסות לישראל. כמובן שאתה צודק שזה "לא כוחות", אבל זה לא באמת משנה ולא כתבתי בהאם ישראל מממשת את הפוטנציאל שלה אלא כמה, לתפיסתי/נסיוני/צערי, מאתגר יותר. 

 

ב. לא שזה משנה כי כאמור אתה צודק, אבל ההשוואה שלך לא מבוצעת נכון. אתה משווה בין ישראל לארה"ב ואז ת"א למנהטן, בפועל נכון יותר להשוות בין ישראל וטקסס ואז ת"א ו... ובכן, אוסטין היא די הת"א של טקסס, למרות שלטקסס יש כמה "תל אביב'ס". ארה"ב היא יותר מיני יבשת מאשר מגה ארץ, לצורך העניין היא יותר אירופה מגרמניה. 

 

ג. אוסטין עדיין הרבה יותר גדולה מתא (פי 15) - ועל תא השטח הזה יש פי 2 אנשים. צפיפות עבר אמרנו? 😅 

 

זיכרונך מטעה במקצת, מדברים כאן לא רק על ת"א אלא על ישראל, ממליצים לאנשים לרכוש דירה בגודל מחסן בשביל להתמודד וכו'. עכשיו שלא תבין בטעות אחרת - בהקשר הישראלי אני לגמרי מסכים, אני ואשתי גם התחלנו במחסן בגודל 40 מ"ר, וכשהגענו לדירה "ענקית ומפנקת" של 120 מ"ר בפריפריה של הפריפריה (רמת ישי) קצת ירדה לי רמת החרדה הכלכלית של "האם אי פעם נוכל להרשות בית". 

לכן בעוד שאני מסכים עם ההמלצה לשדרוג איטרטיבי, בפועל מצר על כך שעשירונים 9-10 צריכים "להתכלב" - ומנסה להצביע על האבסורד דרך דוגמא קונקרטית.

 

בהקשר הזה, אני מנסה לספק עוד נק' מבט שלא בתוך המטריקס / tunnel vision הישראלי, בשביל שיהיה מידע זמין לקורא המתעניין כי לא משנה כמה סיפורים שומעים - דוגמאות קונקרטיות מייצרות יותר ערך, לשיטתי. 

 

כפי שנכתב כבר - הבעיה אינה רק בתנאי ההתחלה, אלא גם (בעיקר?) בטרנד: הצפיפות בישראל לא במגמת דעיכה, התכנון לא במגמת שיפור רציני אלא עדיין הרבה patch over patch (אאל"ט), ומכאן אפשר להניח הנחות / להסיק מסקנות. 

 

קיצר התבדרתי /rant

עריכה אחרונה ב-13 לספטמבר, 2023 על ידי oryo

[BeBest]

לפני כשעה, avargel כתב:

שוב, חריגה מקונטקסט

 

דיברת על מיסים, עניתי על מיסים, ועל זה בלבד

 

לא על עלויות אחרות ברכישה

לא על מינוף

לא על כלום

 

לא צריך עכשיו לכתוב מלל ארוך שמשווה או מבחין בין נדלן לבורסה, כי זה לא הנושא

 

או בקיצור לא בא לך להגיב לגופו של עניין.

סבבה קיבלתי.

[redroze]

בתאריך 12.9.2023 בשעה 12:08, om2 כתב:

אני לא קיבלתי ריבית ממוצעת (קבועה ומשתנה) של 2.5

אלא של 3.5-4 (חלק גדול לקחתי בקבועה לא צמודה)

 

מאמין שהיום ריבית קבועה לא צמודה תסגר על סביב 5.8-6.5 

פריים אפילו פחות (הצעות משכנתא חדשות מגיעות כבר בפריים מינוס 0.9)

זה לא מעט. אבל לא עד כדי כך שזה שובר שיוויון

הבדל של כ1000 שח בחודש למשכנתא של מיליון שח

 

 

 

אתה ממש לא בכיוון.

לקוחות טובים מצליחים היום להגיע לריבית ממוצעת של 4.5 עד 5 אחוז. לקוחות לא טובים ינועו בין 5 ל-6 אחוז. 

 

[BarryG]

לפני 29 דקות, BeBest כתב:

 

או בקיצור לא בא לך להגיב לגופו של עניין.

סבבה קיבלתי.

רק אציין שאתה טועה לגבי מינוף- המניות שאתה קונה כבר ממונפות, למינוף הזה אין ריקורס אליך ובדרך כלל הקרן ממוחזרת כל הזמן כך שאתה שומר על מינוף יציב יחסית, בעוד שבדירה עם הזמן הקרן נפרעת. מבחינת מימון למניות יש יתרון (החיסרון הוא שהריבית על דירות נמוכה יותר, כי הסיכון נמוך יותר משל חברה, אבל זה כבר עניין של סיכון נכס הבסיס).

[redroze]

לפני 6 שעות, יובל .מ. כתב:

תמצא לי באיזור נורמלי 3 חדרים מתחת ל-1.9

רמת גן מספיק טוב או שזה יותר מדיי פריפריה בשבילך?

https://www.yad2.co.il/s/c/jsrmp8i1

[yuvalganim]

אבל זה 2 חדרים

[SlowRide]

זה 2 חדרים.

פשוט מטורף, ב2018 זה היה מחיר של  דירת 4 חדרים עם חניה ומעלית ברמת גן.

עריכה אחרונה ב-13 לספטמבר, 2023 על ידי SlowRide

[פריג'י]

וגם 1.950, זה לא מתחת ל-1.9

[sperial]

@avargel כפי שאתה כותב - המיסוי זו בעיה קטנה. כשהכרתי את אשתי היתה לה דירת שיכון זעירה, מאז עברנו 3 פעמים והיום יש דירה גדולה מאוד. המיסים ששילמנו במעברים האלה היו די סמליים. מה כן עלה הרבה כסף? התיווך (אבל רק במעבר האחרון, לפני זה פרסמנו בלוח כלבו-חיפה בכמה עשרות או מאות ש"ח). ההוצאה העיקרית היתה התוספת תמורת השדרוג, כאשר אם משווים את הדלתא בין דירותבגודל דומה היא גדלה מאוד עם השנים.

[natco]

וואו, איזה נכס מדכא.

עם התקרה המתפוררת עד הברזלים באמבטיה, עם עיבויי הגבס החשודים בקירות הסלון (שים לב כמה הפאנלים שקועים), עם נזקי הרטיבות מתחת לחלון המרפסת הלא-אטום, עם בלטות הטרצו הרופפות, חלונות מתפרקים ולא אטומים, בלי חניה, בלי מעלית, בלי ממ"ד...

[יובל .מ.]

לפני כשעה, redroze כתב:

רמת גן מספיק טוב או שזה יותר מדיי פריפריה בשבילך?

https://www.yad2.co.il/s/c/jsrmp8i1

2 חדרים ב1.95 אח 

וחוץ מזה 2 חדרים רלוונטית רק להשקעה, היחידים שיכולים לגור בה זה זוגות צעירים ללא ילדים כלומר לפני נישואים או נשואים טריים בלבד וגרושים. זהו.

עם ילד אתה חייב חדר נוסף (אלא אם בא לך שהילד יתכלב איתכם בגיל שנתיים כי אתה יודע לחסוך או משהו).

עריכה אחרונה ב-13 לספטמבר, 2023 על ידי יובל .מ.

[sperial]

בית חורון זו הכתובת או תיאור מצב הדירה?

ועוד הרישום בטאבו (מושע).

[om2]

לפני שעתיים, natco כתב:

וואו, איזה נכס מדכא.

עם התקרה המתפוררת עד הברזלים באמבטיה, עם עיבויי הגבס החשודים בקירות הסלון (שים לב כמה הפאנלים שקועים), עם נזקי הרטיבות מתחת לחלון המרפסת הלא-אטום, עם בלטות הטרצו הרופפות, חלונות מתפרקים ולא אטומים, בלי חניה, בלי מעלית, בלי ממ"ד...

זה דירה לשיפוץ

תכלס אתה צודק. הדירה במצבה לא ראויה למגורים.

אבל ממבט מהיר נראה שניתן לחלק אותה שונה לדירת 3 אולי 3.5 חדרים. (עם סלון לא כ"כ גדול)

הבעיה העיקרית שמפריעה לי. זה שיש רטיבות (או סימני הסוואה שלה) כמעט בכל תמונה. ורטיבות קשה מאוד להתגבר עליה