שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[sperial]

@BarryGאני כבר לא זוכר כמה שילמתי למטפלות שטיפלו בילדים שלי, עד גיל שנתיים לא היו לי אופציות סבירות אחרות, וכנראה שגם לו לא. מגיל שנתייפ לערך (מעןגל ל-1 בספטמבר) אלה היו מעונות נעמ"ת.

 

לפי מה שהבחור מספר הקולגות שלו שגרים במרכז משלמים למטפלת סביב 12,000 ש"ח לחודש. יותר מלא מעט אקדמאים, וכנראה שהמטפלות לא משלמות מס הכנסה.

 

@יובל .מ.עניין שהעליתי כבר הרבה פעמים בשרשור הזה ואזכיר שוב - המבנה של עלות רכישת דירה השתנה מהותית במהלך השנים. הדור שלי , שקנה דירה ראשונה לפני 30-35 שהים, שילם חלק הרבה יותר קטן ממחיר הדירה לקבלן וחלק הרבה יותר גדול לבנק. (משכנתת זכאים נשאה ריבית  7% לשנה צמידת מדד, אתה יכול להבין מה התרחש בשוק החופשי). אין לי הכלים להשוות את המחיר הסופי של דירה, או את ההעמסה על תקציב המשפחה, אז והיום, מה גם שמבנה ההוצאות הכללי השתנה לגמרי.

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2023 על ידי sperial

[G. P. Magnus]

לפני 3 דקות, יובל .מ. כתב:

זה כמו הסיפורים של המבוגרים שקנו בשנות ה80 דירות ונמחקה להם המשכנתא. לא מעניין אותי.

 

הורים של חבר טוב רכשו דירה בסוף שנות ה-70 עם קל״צ ... בשלב כלשהו הבנק ביקש מהם למחוק את המשכנתא כי עלות משלוח המכתב היתה גבוהה מהמשכנתא ... אישית זה לימד אותי שקל״צ 100% אולי הכי יקר, אבל בטווח הארוך הכי זול - בשקט נפשי. וכמו תמיד, מה שזול בסוף יקר - אין חוכמות.

 

לגבי החזר של 8 מ-16, אין שום סיכוי שיאשרו כי זה הרבה מעבר להתוויה של בנק ישראל - בגדול שליש ולפעמים (בעיקר כאשר ההכנסות גבוהות מאוד וברור שחלק גדול שם ישאר גם אחרי כל ההוצאות ושני בני הזוג עובדים) זה מגרד את ה-40%. זהו.

[יובל .מ.]

לפני 2 דקות, G. P. Magnus כתב:

 

הורים של חבר טוב רכשו דירה בסוף שנות ה-70 עם קל״צ ... בשלב כלשהו הבנק ביקש מהם למחוק את המשכנתא כי עלות משלוח המכתב היתה גבוהה מהמשכנתא ... אישית זה לימד אותי שקל״צ 100% אולי הכי יקר, אבל בטווח הארוך הכי זול - בשקט נפשי. וכמו תמיד, מה שזול בסוף יקר - אין חוכמות.

 

לגבי החזר של 8 מ-16, אין שום סיכוי שיאשרו כי זה הרבה מעבר להתוויה של בנק ישראל - בגדול שליש ולפעמים (בעיקר כאשר ההכנסות גבוהות מאוד וברור שחלק גדול שם ישאר גם אחרי כל ההוצאות ושני בני הזוג עובדים) זה מגרד את ה-40%. זהו.

אני גם בדעה של לשלם קצת יותר ולקבל שקט נפשי.

 

לגבי החזר מקסימלי, גם אני חשבתי, אבל מתברר שמותר להגיע ל-50 אחוז מההכנסה הפנויה:

מגבלות על לקיחת משכנתא (מושג) – כל-זכות (kolzchut.org.il)

"לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נלוות), עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של בעל המשכנתא."

לפני 7 דקות, sperial כתב:

@יובל .מ.עניין שהעליתי כבר הרבה פעמים בשרשור הזה ואזכיר שוב - המבנה של עלות רכישת דירה השתנה מהותית במהלך השנים. הדור שלי , שקנה דירה ראשונה לפני 30-35 שהים, שילם חלק הרבה יותר קטן ממחיר הדירה לקבלן וחלק הרבה יותר גדול לבנק. (משכנתת זכאים נשאה ריבית  7% לשנה צמידת מדד, אתה יכול להבין מה התרחש בשוק החופשי). אין לי הכלים להשוות את המחיר הסופי של דירה, או את ההעמסה על תקציב המשפחה, אז והיום, מה גם שמבנה ההוצאות הכללי השתנה לגמרי.

ואתה מתעלם מהעובדה שהיום החסם המשמעותי הוא ההון העצמי ולא ההחזר.

זה כמו לנהל דיון על מה יותר עדיף, לשלם 100 שקל על מוצר ו-100 שקל משלוח או לשלם 200 שקל על מוצר ו-0 שקל על משלוח, אותי כצרכן זה לא מעניין, אני רואה את אותו המחיר. לא אכפת לי מי לוקח את הכסף.

אז מחירי הדירות עפו לשמיים, ההון העצמי גדל כי צריך 25 אחוז ולא 10 כמו פעם, ומשכנתא יותר גדולה עם ריבית נמוכה תצטבר לאותו כסף כמו משכנתא קטנה עם ריבית גבוהה. 

אז הדור שלנו נדפק גם עם המשכנתא וגם עם ההון העצמי.

 

אפשר אגב לעשות השוואה בין דורות על ידי מספר משכורות דרוש:

החלום לדירה רק מתרחק: יותר מ-13 שנות עבודה נדרשות כדי לרכוש דירה בישראל (ynet.co.il)

בשנת 2000 פחות מ-100 משכורות, בשנת 2014 כמעט 160. 

בדיקה: כמה משכורות ממוצעות צריך כדי לקנות דירה ומה הפער מהייטק? (ynet.co.il)

בשנת 2019 165 משכורות לפתח תקווה, 185 לירושלים, 265 לתל אביב.

בשנת 2022 זה קופץ ל-195, 227 ו-347(!) בהתאמה.

 

מצב מטורלל לגמרי.

[G. P. Magnus]

לפני 20 דקות, יובל .מ. כתב:

"לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נלוות), עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של בעל המשכנתא.

למדתי משהו ועדיין - זה החוק היבש - לא רואה בנק שימהר לתת משכנתא של 50% לזוג שמרוויח 16 בחודש ואם כן הריבית שהיו דורשים היתה מעיפה את ההחזר להרבה יותר מ-8 כי זה מכפלה אכזרית של ריבית גבוהה מאוד על (א) ריבית בסיס גבוהה ממילא ו-(ב) על יחס הלוואה של מעל 70% ואולי ממש 75%.

כפי שציינת זה מגעל אכזרי וכמובן שעד שמישהו חוסך כמה שנים העליה במחירים (שמשלבת אינפלציה ועליית הביקוש על ההיצע) מרחיקה את הדירה כמעט מכל אדם שלא עשה קפיצה מאוד משמעותית מבחינה כלכלית. אנחנו מתקרבים לשלב שרק מי שההורים שלו יעשו משכנתא הפוכה יוכל למצוא הון עצמי לדירה כי בשביל הון עצמי לדירת 4 חדרים המינימום היום לדעתי (דהיינו 25% הון עצמי) במרכז אתה צריך להשכיב 600 אלף בקטנה ובת״א יותר לכיוון 1.2 מיליון.

[G. P. Magnus]

אני חושב שחלק מהבעייה הוא גם ענין של ציפיה או של ״מה יגידו״ אם זוג צעיר לא ירכוש דירת 4 חדרים - אפשר בהחלט לחיות כזוג+2 בדירה של 65 מ״ר ולא 100 מ״ר. זה צפוף לא לא כיף, אבל זה עדיף לדעתי על האלטרנטיבה של לשכור ומאפשר בניית הון עצמי לדירה יותר גדולה בהמשך כשהילדים גדלים. אני בהחלט מודע שבמצב כזה חובה שתהיינה אפשרויות להתעסק עם הקטנים מחוץ לבית - גני שעשועים, פארקים וכו׳ - וגם זה כמעט ואין - אפילו במדינות נחשלות בהרבה מישראל מבחינה כלכלית זה קיים וזה ממש עצוב לי.

היה לי את הדיון עם חבר שמתחתן בקרוב. הוא ואשתו לעתיד גרים בדירה מאוד מרווחת (5 חדרים 130 מ״ר) ששייכת למשפחה אבל בפריפריה של המרכז. היא רוצה לעבור למרכז (קרוב יותר לעבודה) אבל רוצה דירה גדולה שבגדול פלוס מינוס מוחקת את המשכורת שלה .... וזה עוד טוב כי היא מדברת על שכירות חחח - אולי בגלל שאפילו היא מבינה שלרכוש במרכז ידרוש משאבים שלא קיימים. אמרתי לבחור - 2 חדרים או 2.5 מתוכננים כמו שצריך זה מעל ומעבר בטח ב-5 השנים הקרובות אבל בעוד שהוא הבין אצלה זה לא עבר...
 

[gadik6]

לפני 11 שעות, Gosser1860 כתב:

באמאזון יש מזגנים טובים, וגם הריפרשים די טובים 😬

--

 

 

(בגדול מסכים איתך, אבל הדוגמא על אמאזון בעייתית כי הם משלמים די בטופ ומהנדסים אחרי מספר שנים די קטן יקבלו שכר מאוד גבוה בשקלול מניות)

 

זאת בדיוק הנקודה שלי - גם זוג בו שני בני הזוג עובדים באמאזון לצורך העניין, ומרוויחים נטו מעל ל-50 אלף, עלול להיות על הקשקש כדי לקבל משכנתא של 17+ אלף שקל, לפי הדוגמה של דירה ב-4 מיליון.

 

עכשיו 4 מיליון זה אפילו לא מספיק לדירת 4 חדרים בצפון הישן של תל אביב (שמישהו יתקן אותי אם אני טועה), והם גם צריכים לצבור לפחות כמיליון במשך כמה שנים טובות להון עצמי, בהנחה והם באים בלי עזרה מההורים, שאם נסתכל על השנים האחרונות, מחירי הדירות בתל אביב כנראה עלו בקצב דומה או גבוה ממה שהם היו מצליחים לצבור עם המשכורת החודשית שלהם.

 

ופה בדיוק הבעיה - אפילו זוג שנמצא הרחק בעשירון העליון, לא יכול להרשות לעצמו לקנות דירת 4 חדרים באזור טוב בתל אביב בלי להתאבד על משכנתא מאוד גבוהה ל-25 שנה. עכשיו כמה זוגות צעירים כאלו יש?

מצד שני, אני מכיר כמה אנשים שבאו מהמשפחה הנכונה, ואומנם בקושי יש להם כסף לשלם על בילויים, ארנונה וועד כל חודש, אבל הם גרים בדירה נחמדה במרכז תל אביב שהם קיבלו מהסבתא (או מההורים).

 

[Liran3331]

לפני 17 דקות, gadik6 כתב:

 

מצד שני, אני מכיר כמה אנשים שבאו מהמשפחה הנכונה, ואומנם בקושי יש להם כסף לשלם על בילויים, ארנונה וועד כל חודש, אבל הם גרים בדירה נחמדה במרכז תל אביב שהם קיבלו מהסבתא (או מההורים).

 

ככה זה, היצע הדירות פה צומח בקצב אפסי. אפשר להגיד שהוא לא גודל בכלל. 

הביקוש הולך וגודל עד אין סוף וגם בקצב מהיר (מצטרפים דורשי דירות כל הזמן). מה אתה מקבל? עליית מחירים אין סופית ואנשים זועמים שיוצאים לכביש וחוסמים את איילון כל יום ודורסים אחד את השני גם.

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2023 על ידי Liran3331

[SlowRide]

@G. P. Magnus אני לא מבין איך קניית דירה קטנה (למגורים, לא השקעה) תעזור לך בעתיד בקניית דירה גדולה יותר.

נניח קנית דירת 2.5 חדרים במליון וחצי. 

באותו זמן, דירת 5 חדרים עלתה 2.5 מליון.

יש לך 630k הון עצמי בשביל הדירה הגדולה, אבל אתה בוחר בקטנה כדי לסיים מהר את המשכנתא.

אחרי 5 שנים, נניח המחירים עלו ב30%, איכשהו הצלחת לשלם לבנק את כל המשכנתא ואתה יכול למכור את הדירה שקנית ב1.9 מליון, אבל מצד שני הדירה הגדולה כבר הגיע ל3.2 מליון, ואתה צריך לקחת עוד משכנתא על 1.3 מליון בנוסף על מכירת הדירה הקטנה כדי להשתדרג.

כלומר ביחד לווית יותר מ2.1 מליון שקל מהבנק.

לעומת זאת, אם היה לך הון עצמי לפני 5 שנים לדירה ב2.5 מליון, אתה לוקח משכנתא על 1.87 מיליון וזהו. 

 

כל זה כמובן בהנחה שאתה יכול לקבל משכנתא על דירת 5 חדרים, וגם לעמוד בהחזרים.

 

וכמובן שאפשר לחיות יפה מאד 4 נפשות בדירת 2.5 חדרים מתוכננת טוב, אבל באמת שאי אפשר להשוות את איכות החיים בדירה גדולה יותר.

 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2023 על ידי SlowRide

[om2]

לפני שעתיים, G. P. Magnus כתב:

@om2 - תודה על הפירוט! כמה עלתה הדירה כאשר רכשתם אותה וכמה היא עולה כיום? האם זוג כמוכם - בנתוני התעסוקה של אז ובנתוני השכר של היום (דהיינו קח את השכר ותצמיד אותו לעלייה שהיתה מאז) - יכול (בהנחה שיש לו נניח את אותו אחוז של הון עצמי - לקבל משכנתא?

 

עלתה 1.050 מיליון (חלק מההון העצמי היה מענק שחרור שלנו, חיסכון מהחתונה. חיסכונות מתקופת עבודה לפני החתונה וכו')

היום מעריך שנצליח למכור ב1.35-1.3 גם בגלל ששיפצנו אותה (את רוב תשלום השיפוץ שילמנו בכ"א תשלומים ללא ריבית. חלק 24 תשלומים. הלוואה לשנתיים ללא ריבית)

 

היום אפשר לקחת גם משכנתא. פשוט ידרש יותר הון עצמי.

אבל השכר של המשק עלה גם 30% ב7 שנים האחרונות

ספציפית בשנה האחרונה הריבית קצת גבוה, 

[sperial]

זה לא "קצת יותר גבוהה". זה game changer. נסה לחשב את הפרש בי 2.5% ל-6.5% בהלוואה לל-25 שנה.

[om2]

אני לא קיבלתי ריבית ממוצעת (קבועה ומשתנה) של 2.5

אלא של 3.5-4 (חלק גדול לקחתי בקבועה לא צמודה)

 

מאמין שהיום ריבית קבועה לא צמודה תסגר על סביב 5.8-6.5 

פריים אפילו פחות (הצעות משכנתא חדשות מגיעות כבר בפריים מינוס 0.9)

זה לא מעט. אבל לא עד כדי כך שזה שובר שיוויון

הבדל של כ1000 שח בחודש למשכנתא של מיליון שח

 

 

 

[יובל .מ.]

לפני כשעה, SlowRide כתב:

@G. P. Magnus אני לא מבין איך קניית דירה קטנה (למגורים, לא השקעה) תעזור לך בעתיד בקניית דירה גדולה יותר.

נניח קנית דירת 2.5 חדרים במליון וחצי. 

באותו זמן, דירת 5 חדרים עלתה 2.5 מליון.

יש לך 630k הון עצמי בשביל הדירה הגדולה, אבל אתה בוחר בקטנה כדי לסיים מהר את המשכנתא.

אחרי 5 שנים, נניח המחירים עלו ב30%, איכשהו הצלחת לשלם לבנק את כל המשכנתא ואתה יכול למכור את הדירה שקנית ב1.9 מליון, אבל מצד שני הדירה הגדולה כבר הגיע ל3.2 מליון, ואתה צריך לקחת עוד משכנתא על 1.3 מליון בנוסף על מכירת הדירה הקטנה כדי להשתדרג.

כלומר ביחד לווית יותר מ2.1 מליון שקל מהבנק.

לעומת זאת, אם היה לך הון עצמי לפני 5 שנים לדירה ב2.5 מליון, אתה לוקח משכנתא על 1.87 מיליון וזהו. 

 

כל זה כמובן בהנחה שאתה יכול לקבל משכנתא על דירת 5 חדרים, וגם לעמוד בהחזרים.

 

וכמובן שאפשר לחיות יפה מאד 4 נפשות בדירת 2.5 חדרים מתוכננת טוב, אבל באמת שאי אפשר להשוות את איכות החיים בדירה גדולה יותר.

 

 

 

 

כי נניח אתה שוכר דירה ב-5000 שקל וחוסך עוד 2000 בצד, אם אתה בדירה 2.5 חדרים משלך אתה מחזיר 7000 שקל לבנק שכולו "חסכון". זה לפחות העקרון.

זה יותר לכיוון ה"יש לך 400 אלף שקל הון עצמי שמספיק ל-2.5 חדרים אבל לא את ה-630 שמספיקים ל-5 חדרים".

[yuvalganim]

לפני 54 דקות, om2 כתב:

עלתה 1.050 מיליון (חלק מההון העצמי היה מענק שחרור שלנו, חיסכון מהחתונה. חיסכונות מתקופת עבודה לפני החתונה וכו')

היום מעריך שנצליח למכור ב1.35-1.3 גם בגלל ששיפצנו אותה (את רוב תשלום השיפוץ שילמנו בכ"א תשלומים ללא ריבית. חלק 24 תשלומים. הלוואה לשנתיים ללא ריבית)

 

היום אפשר לקחת גם משכנתא. פשוט ידרש יותר הון עצמי.

אבל השכר של המשק עלה גם 30% ב7 שנים האחרונות

ספציפית בשנה האחרונה הריבית קצת גבוה, 

 

הדוגמא שלך ואורח החיים שלכם לא מייצג כלל.

ראשית רכשתם דירה כשמחירי הדיור היו 50% פחות.

שנית, אתה מורה ואשתך חוזרת בשעה 14:00 כדי לחסוך צהרונים אז גם בחופשים של הילדים אתם מסודרים.

שלישית, אתה טועה לחלוטין בעשירונים והביאו לך מספרים מדוייקים יותר.

היום עשירון 9 לא קונה דירה חדשה ברמת גן או בראשלצ, פשוט אין מספיק כסף להחזר המשכנתא.

 

אתה גם לא נוסע לחו"ל, לא אוכל בחוץ ובשבתות אתם בבית בגלל שאתם דתיים, כל החיים שלכם בנויים ככה שתוכלו לבזבז פחות ולהסתפק במועט (שזה בסדר, אבל זה ממש לא מייצג).

 

תבדוק כמה זה משכנתא *היום* לדירה שקנית *פעם* ותסדר מחדש את המספרים. תגיד לי אם היית מצליח לסגור את החודש גם בהנחה וכל שאר המספרים ששמת נשארים זהים.

אני בספק אם התשובה תהיה כן

[SlowRide]

לפני 4 דקות, יובל .מ. כתב:

כי נניח אתה שוכר דירה ב-5000 שקל וחוסך עוד 2000 בצד, אם אתה בדירה 2.5 חדרים משלך אתה מחזיר 7000 שקל לבנק שכולו "חסכון". זה לפחות העקרון.

זה יותר לכיוון ה"יש לך 400 אלף שקל הון עצמי שמספיק ל-2.5 חדרים אבל לא את ה-630 שמספיקים ל-5 חדרים".

אם אין לך הון ראשוני לדירה הגדולה אז זה לא רלוונטי בכלל כי התלבטות לא קיימת.

[יובל .מ.]

לפני 11 דקות, SlowRide כתב:

אם אין לך הון ראשוני לדירה הגדולה אז זה לא רלוונטי בכלל כי התלבטות לא קיימת.

אנשים נלחמים לחסוך עוד במקום לקנות את ה3 חדרים שהם יכולים, מה שלא מצליחים לעשות כי המחירים עולים עוד.