שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

לפני 46 דקות, SlowRide כתב:

שכונת שינה שמתעדפת רכב פרטי לא טובה לשום דבר גם אם יש בה 30% דירות קטנות/דיוריות או מה שזה לא יהיה שהם מנסים לקדם.

בשכונת שינה כזו, באמת אין הצדקה לדירות קטנות. שכונות פרווריות כאלה הן לגיטימיות וקיימות בכל העולם, אבל בדרך-כלל בתצורה של בתים צמודי קרקע, ומיועדות למשפחות עם ילדים צעירים שרוכבים על אופניים לחברים אחה"צ.

ערי שינה שלמות, עם "מגדלים" של 10-15 קומות של דירות 5 חדרים 140 מ"ר+מחסן חניה ומרפסת, שנמצאות שעה נהיגה בפקקים לכל כיוון מהעבודה של בעליהן- זו תופעה יחודית, שעוד תחקר על ידי מומחים לאורבניזציה.

 

המטרה צריכה להיות להרחיב את המרחב העירוני, על-ידי עידוד של עירוב שימושים ופיתוח תחב"צ יעיל במעגל הראשון (ואחרי זה השני) של מטרופולינים קיימים.

דוגמה?

נניח בת-ים, תהפוך לשכונה תל-אביבית, עם קווי מטרו מהירים שיחברו אותה למרכז ת"א, ועם התחדשות עירונית שתעביר/תרחיב חלק מהפעילות האורבנית (תעסוקה,מסחר,תרבות) באופן טבעי לבת ים.

שם יהיו פתרונות דיור עירוניים, ובמעגל הבא (נניח ראשון מערב) כבר יהיו בתים פרטיים למי שבוחר בצורת חיים פחות עירונית. 
אפשר בקלות לדמיין התפתחות דומה גם צפונה.

 

ואולי אפשר אפילו לחשוב על עוד שני מטרופולינים - דרומי אחד וצפוני אחד, נוספים.

אבל צריך הנהגה עם חזון, וציבור שיתנתק מהחלום על 5 חדרים בדיזינגוף, ויבין שאפשר לדרוש משהו אחר, לא פחות טוב.

 

[yuvalganim]

זה לא יקרה.

אין בארץ שום תיכנון לטווח ארוך ושום חזון.

אנחנו עדיין מתנהלים כמו נוודים חסרי מדינה שצריכים לעשות הכל מהר מהר בלי תכנון כי תיכף יקחו לנו.

זה מנטליות של 40 שנה במדבר וקשה מאוד להתחמק מזה גם אחרי 75 שנה.

[avargel]

לפני כשעה, SlowRide כתב:

המס זה תלוי בערך הדירה. אם כל הדירות שהחלפת היו מתחת לסף המס לא תשלם מס. אני קניתי דירה יחידה ושילמתי מס יותר ממה שעלה לי העו"ד.

 

מדרגות המס מוכרות לי

עניתי רק בהקשר של "האם לקנות דירה קטנה ומשם להתקדם לפי הצורך של הבית", ועלתה פה טענה שהמיסים הם הסיבה למה לא לעשות זאת, אז הסברתי למה זה לא רלוונטי

 

ומה שאתה כותב רק מחזק את מה שאמרתי - ככל שהדירה קטנה יותר כך תשלם פחות מס או שלא תשלם בכלל, תלוי במדרגה

 

לכן זו"צ שקונה 5 חדרים שבאמת הוא יצטרך את הגודל הזה רק בעוד 15 שנה +, טועה (פיננסית. כמובן שתמיד יש שיקולים נוספים וכל אחד וסדרי העדיפויות שלו)

לפני 4 שעות, oryo כתב:

לקוח מחפש בית כאן, הראיתי לו בית פרטי על שני דונם, 450 מ"ר, 6 חדרי שינה + קולנוע +משרד + כמה סלונים, בריכה פרטית ובתי"ס ציבוריים ברמה פסיכית גבוהה. 

 

4מ' ש"ח, סליחה, אולי כבר 4.5-5מ' תודות לחבר'ס הטובים בממשלה שמקריסים את השקל. 

 

בשביל לרכוש כזה בית כאן, צריך לעבוד במשרה של 200א' בשנה וחסכון של 150א'. מי שמכיר מספרים מבין שלא צריך להיות עשירון 10 בשביל הנ"ל. 

 

לא מחפש לעצבן וברור לי שיקנסו אותי עכשיו באנלייקים וכו', אבל it is what it is. ישראל מקום יקר וקשה, מאוד. הצפיפות לא בדיוק משתפרת והכלכלה... ובכן, זה לשרשור אחר. ושלא תתבלבלו, אני לא שמח לאיד, להיפך. מבאס אותי לגמרי. 

 

אור היקר

כמה יעלה מה שתיארת אבל לא באוסטין אלא בלב מנהטן?

כי לזכרוני (ואין לי כח לדפדף) עסקו כאן בתל אביב, שזאת המקבילה הישראלית.

 

ובכלל

לא מבין אפילו מה הטעם להתחיל להשוות בין המדינה הכי מפותחת בעולם שבמקרה גם השטח שלה קרוב ל10,000,000* קמ"ר, לבין מדינה שנראית על המפה כמו שערה, בשטח של 22,000 קמ"ר

שלא להזכיר את המובלעות הפלסטיניות או המעורבות בלב הארץ

 

* כתבתי בטעות "קרוב ל" 10,000,000 קמ"ר. למה בטעות? כי ההפרש בין 10M עגול לבין השטח בפועל שזה 9.834M, ההפרש הזה לבדו הוא פי 7 משטח מדינת ישראל. רק העיגול הקטן הזה שביצעתי מחק את ישראל 7 פעמים.

 

 

[SlowRide]

לפני 34 דקות, natco כתב:

ערי שינה שלמות, עם "מגדלים" של 10-15 קומות של דירות 5 חדרים 140 מ"ר+מחסן חניה ומרפסת, שנמצאות שעה נהיגה בפקקים לכל כיוון מהעבודה של בעליהן- זו תופעה יחודית, שעוד תחקר על ידי מומחים לאורבניזציה.

כשהמטרה של התכנון זה קודם כל להציג נתונים יפים בטבלאות, זה מה שמקבלים.

 

[gadik6]

לפני שעה, yuvalganim כתב:

אתה מפספס.

המחיר של הדירה היא בשקלים והמשכורות בדולרים.

כלומר מרוויחים 200 אלף דולר בשנה אבל הבית עולה מיליון דולר (4 מיליון שקל)

 

 

אתה קורא רק פסקאות ראשונות?

 

רשמתי שאם זה 200 אלף דולר אז זה עמוק בתוך העשירון העליון, לכן זה לא מייצג.

השכר השנתי הממוצע בטקסס הוא כ-50-60 אלף דולר, אגב.

 

הנקודה היא שלא צריך להגזים בכח כדי לתאר בעיה קיימת.

 

[yuvalganim]

אני לא יודע איך מודדים ממוצעים שם, אם זה כמו פה אז זה לא ממש מייצג.

אבל שים לב איזה בית הוא הביא פה? 6 חדרים + קולנוע + משרד + כמה סלונים

זה לא בדיוק בית ממוצע כן?

לא ממש מבין מה הנקודה שאתה מנסה להביא פה?

מחירי הדיור בארצות הברית זולים משמעותית מאשר בישראל.

למעשה, כל מקום בעולם יהיה זול מישראל לצערי בהקשר של מחירי הדיור.

[יובל .מ.]

לפני כשעה, avargel כתב:

מדרגות המס מוכרות לי

עניתי רק בהקשר של "האם לקנות דירה קטנה ומשם להתקדם לפי הצורך של הבית", ועלתה פה טענה שהמיסים הם הסיבה למה לא לעשות זאת, אז הסברתי למה זה לא רלוונטי

 

ומה שאתה כותב רק מחזק את מה שאמרתי - ככל שהדירה קטנה יותר כך תשלם פחות מס או שלא תשלם בכלל, תלוי במדרגה

 

לכן זו"צ שקונה 5 חדרים שבאמת הוא יצטרך את הגודל הזה רק בעוד 15 שנה +, טועה (פיננסית. כמובן שתמיד יש שיקולים נוספים וכל אחד וסדרי העדיפויות שלו)

למה שאשלם מס רכישה 3 פעמים? 

ושוב, הסיפורים של העבר לא מעניינים כבר. פעם קנו 3 חדרים ב1.2 מיליון, היום תמצא אולי ב-2 מיליון.

באיזורי ביקוש המחירים בכלל לא רלוונטים. בקרית יובל בירושלים, שכונה חצי כוח, מפרסמים דירות 3 חדרים ב-2.2.

הזייה.

[avargel]

על הדירה הזולה בתחילת הדרך לא תשלם מס רכישה, זאת כל הנקודה שלי

 

 

[יובל .מ.]

לפני 3 דקות, yuvalganim כתב:

 

למעשה, כל מקום בעולם יהיה זול מישראל לצערי בהקשר של מחירי הדיור.

כי בכל מקום בעולם יש תחרות ומי שלא טוב הולך הביתה רק בישראל בתור שוכר/קונה אני צריך לדאוג שלא יקרסו הבנקים/הקבלנים/הפועלים הפלסטינים.

לפני 1 דקה, avargel כתב:

על הדירה הזולה בתחילת הדרך לא תשלם מס רכישה, זאת כל הנקודה שלי

 

 

חישוב מס רכישה (מושג) – כל-זכות (kolzchut.org.il)

תמצא לי באיזור נורמלי 3 חדרים מתחת ל-1.9

[avargel]

איזה נודניק

[יובל .מ.]

זה לא נודניק, פשוט אתה מדבר כמו כל שאר האנשים במחירים שלא רלוונטים היום.

[BeBest]

בתאריך 11.9.2023 בשעה 16:41, yuvalganim כתב:

 

כרגיל כשהמדינה עושה תוכניות, הרעיון יפה ואז כל האינטרסנטים קופצים לעגלה וזה יוצא גרוע ורק פוגע בשוק.

הדבר הכי טוב שהמדינה יכולה לעשות בשוק הדיור זה פשוט לא להתערב.

גם כחלון עם תכנית למשתכן הזוועתית, גם לפיד עם מעמ אפס, גם ישראל כץ עם שינוי המס על המשקיעים.

כולם עשו דבר אחד בלבד - תדלקו את שוק הדיור.

אני מעדיף את הגישה של מנכל המשרד לשיכון הנוכחי, לא להתערב והשוק יעשה את שלו.

המדינה צריכה לעשות רק דבר אחד - לבנות כמה שיותר. 

וזהו.

 

הייתי מוסיף להצעה הזו להפחית את המס על השקעות בשוק ההון והשקעות בפקדונות (25% ו15% בהתאמה) שיהיה תואם למס הרכישה על דיור (שהרי זו גם סוג של השקעה).

כך משקיעים יעדיפו את שוק ההון (וחיזוק הבורסה בישראל) מאשר את שוק הדיור.

בינתיים הריבית עושה את זה, אבל כשהיא תרד כולם ינהרו בחזרה לנדל"ן כי הוא אפיק השקעה משתלם יותר, לפחות בענייני המיסוי + מינוף.

[avargel]

לפני 21 דקות, BeBest כתב:

 

הייתי מוסיף להצעה הזו להפחית את המס על השקעות בשוק ההון והשקעות בפקדונות (25% ו15% בהתאמה) שיהיה תואם למס הרכישה על דיור (שהרי זו גם סוג של השקעה).

כך משקיעים יעדיפו את שוק ההון (וחיזוק הבורסה בישראל) מאשר את שוק הדיור.

בינתיים הריבית עושה את זה, אבל כשהיא תרד כולם ינהרו בחזרה לנדל"ן כי הוא אפיק השקעה משתלם יותר, לפחות בענייני המיסוי + מינוף.

 

מס *השבח* על דירות (למעט בפטור דירה יחידה ולאחר 18 חודשי החזקה) הוא 25%

 

מה שלא זהה בין השווקים, ודוקא לרעת הנדלן ביחס לשוק ההון, הוא מס *הרכישה*

 

אתה רוצה להשוות?

דהיינו, אתה רוצה לשלם 8-10% מס *ברכישת* התיק שלך?

סירסלי?

לפני 33 דקות, יובל .מ. כתב:

זה לא נודניק, פשוט אתה מדבר כמו כל שאר האנשים במחירים שלא רלוונטים היום.

 

זה נודניק

כי

א. לא דיברתי בכלל על מחירים

ב. מדרגות המס הן על החלק שמעבר לתקרה של המדרגה הנוכחית, ולא מהשקל הראשון

 

הבעיה פה שאתם פשוט מתנתקים מהקונטקסט ומייחסים לכותבים אחרים דברים שהם לא התכוונו אליהם כי ההקשר שונה לחלוטין, ואז ממשיכים לפמפם את המטריות הקבועות 

[yuvalganim]

לפני 33 דקות, avargel כתב:

 

מס *השבח* על דירות (למעט בפטור דירה יחידה ולאחר 18 חודשי החזקה) הוא 25%

 

מה שלא זהה בין השווקים, ודוקא לרעת הנדלן ביחס לשוק ההון, הוא מס *הרכישה*

 

אתה רוצה להשוות?

דהיינו, אתה רוצה לשלם 8-10% מס *ברכישת* התיק שלך?

סירסלי?

 

ועדיין יש פטורים מפנקים להכנסות משכירות, לגמרי שווה את מס הרכישה שמשלמים משקיעים.

בסביבת ריבית נמוכה מס הרכישה אינו חסם לרכישת דיור להשקעה.

תוסיף לזה שזה כר פורה להעלמות מס (למרות שהיום יותר קשה), כמו גם חילוקי דירות ורווחים מוגדלים שגם הם ללא מס.

 

מה שלא עשה המחוקק, עושה הריבית.

[BeBest]

לפני 42 דקות, avargel כתב:

 

מס *השבח* על דירות (למעט בפטור דירה יחידה ולאחר 18 חודשי החזקה) הוא 25%

 

מה שלא זהה בין השווקים, ודוקא לרעת הנדלן ביחס לשוק ההון, הוא מס *הרכישה*

 

אתה רוצה להשוות?

דהיינו, אתה רוצה לשלם 8-10% מס *ברכישת* התיק שלך?

סירסלי?

 

זה נודניק

כי

א. לא דיברתי בכלל על מחירים

ב. מדרגות המס הן על החלק שמעבר לתקרה של המדרגה הנוכחית, ולא מהשקל הראשון

 

הבעיה פה שאתם פשוט מתנתקים מהקונטקסט ומייחסים לכותבים אחרים דברים שהם לא התכוונו אליהם כי ההקשר שונה לחלוטין, ואז ממשיכים לפמפם את המטריות הקבועות 

 

גם ברכישת מניה אתה משלם, אמנם לא 8-10% אבל יש עלות רכישה ומכירה.

אף אחד לא יתן לי מינוף עד 75% (ובמקרים מסויימים גם 90%) כדי לרכוש מניות בבורסה.

אין לי פטור הכנסה של עד 5,500 ש"ח (או עד 7.5 אלף אם זו דירה יחידה) בחודש פסיבית מהדיבידנדים שמחלקים בבורסה - גם הם חייבים במס 25%.

כמו שרשמת, ניתן להתחמק ממס שבח אם מוכרים את הדירה עד שנה וחצי מרכישת דירה אחרת.

משמע אני יכול למכור את הדירה שלי ברווח ולרכוש אחרת בלי שום מס שבח.

 

המצב כיום הוא שהרבה יותר משתלם להיות סוחר נדלן מאשר סוחר בבורסה ולראיה כמות המשקיעים הגדולה שנכנסה לשוק הנדלן.

1. כי זה לא דורש ידע מיוחד

2. כי קל מאוד להשיג מינוף

3. כי קל להעלים מס.

4. כי יש הרבה קומבינות שאפשר לבצע בדירה (חלוקה למשל) כדי למקסם רווחים.

 

בשורה התחתונה מדובר בשוק הרבה יותר פרוץ.

רשם שכירויות היה פותר חלק מהבעיות הנ"ל.

הגדלת המיסוי למי שיש בבעלותו מספר דירות גם היתה פותרת חלק מהבעיות (כמו מס הכנסה, מדרגות מיסוי לפי מס'/שווי הנכסים).