שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Nemesis]

או שימכרו את הקרקע בהפסד ליזם אחר שיבנה וימכור את הדירות בזול יותר לפי עלות הקרקע הנמוכה יותר.

[יובל .מ.]

לפני 27 דקות, natco כתב:

זה בדיוק המלכוד שדיברתי עליו כאן לפני כך וכך עמודים.

דוחות האפס נכתבו לפי תחשיב מסויים, המימון הוענק לפי אותו תחשיב.

מתח הרווחים הממוצע בפרויקט עומד על כ-15 אחוז.

כל אלה שמפללים שהיזם "יכנע" ויתן הנחות של 30 אחוז, עושים זאת מרחשי ליבם וללא שום הבנה של איך העסק מתנהל.

הוא לא יכול לעשות זאת.

הוא כן יכול למכור את הקרקע בהפסד ו"להחזיר את החיילים הביתה".

הוא כן יכול לסים את הפרויקט "על הג'אנטים" ולספוג את עליית מחיר המימון מתוך הבצ"ם (או להוסיף בטוחות/להביא "כסף מהבית"). זה בלי להוריד מחירים של הדירות באופן משמעותי.

אולי זה אפילו  יגרום לו לפשיטת רגל (לא סביר, וגם אם זה משום מה החלום הרטוב של כמה חסרי דירה כועסים זה ממילא לא יסייע למחירים בשום מקרה).

אבל בטוח שהוא לא יתן הנחה שבוודאות תוריד אותו מתחת לסף רווחיות בצורה משמעותית. 

 

מה שאתה אומר, נכון בעיקר בפרויקטים קטנים, ומחוץ לאיזורי הביקוש.

השמאים של הבנקים לא יתנו מימון לפרויקט רציני לפי ספקולציה שהמחירים ימשיכו לטפס. כמו שאמרת, הוא יכול לממן עסקה כזו מהכסף הפרטי שלו, ואז, באמת שירחם עליו השד.

חברה כמו שיכון ובינוי שיש לה דירקטוריון ופיקוח לא תיקח ריסק כזה.

 

 

חברות הייטק שמפסידות מצמצמות עובדים או נסגרות, בעלי רשתות סוגרים סניפים שמפסידים.

שגם הקבלן שקשה לו ימכור את השטח וימשיך הלאה. או שיסגור את הפרויקט בלי רווח משמעותי ופעם הבאה יידע לתמחר נכון את השטח.

[natco]

אבל אלו בדיוק שתי האופציות שרשמתי שיש לו...
אני אגב מכיר יותר ממקרה אחד בו דברים כאלה קרו בפועל, גם בתקופת טירוף המחירים.

גם בקרקעות פרטיות, שם יש "סוכני נדל"ן" שמפמפמים ליזם אפשרויות ל"השבחת" הקרקע, שלפעמים לא קיימות בפועל, וגם במכרזי רמ"י שם לפעמים היזם עצמו הוא זה שמשכנע את עצמו שיש כאן סיכוי טוב להשבחה, ומשלם יותר מידי מעל השמאות, כשבפועל ההתכנות להשבחה לא קיימת.

 

אגב- גם במקרה שבכתבה, אני מהמר שזה יגמר לבסוף בהגדלת זכויות כלשהיא כדי לוודא שכולם ישארו עם המכנסיים שלהם למעלה.

 

[יובל .מ.]

הכוונה היא שאותי זה לא אמור לעניין.

עצוב שבן אדם מפסיד, אבל אלו החיים. כל אחד מחפש את הדרך שלו לעשות קופה, לפעמים מצליחים, לפעמים לא.

דרך אגב, בגלל מה שכתבת בסוף אני לא מתרגש מהכתבה הזאת. בטח שילם למישהו לפרסם את זה כדי לארגן לעצמו איזה קומבינה.

90 אחוזים מהדברים שמתפרסמים היום זה בתשלום.

[Nemesis]

לפני 34 דקות, natco כתב:

אבל אלו בדיוק שתי האופציות שרשמתי שיש לו...
אני אגב מכיר יותר ממקרה אחד בו דברים כאלה קרו בפועל, גם בתקופת טירוף המחירים.

גם בקרקעות פרטיות, שם יש "סוכני נדל"ן" שמפמפמים ליזם אפשרויות ל"השבחת" הקרקע, שלפעמים לא קיימות בפועל, וגם במכרזי רמ"י שם לפעמים היזם עצמו הוא זה שמשכנע את עצמו שיש כאן סיכוי טוב להשבחה, ומשלם יותר מידי מעל השמאות, כשבפועל ההתכנות להשבחה לא קיימת.

 

אגב- גם במקרה שבכתבה, אני מהמר שזה יגמר לבסוף בהגדלת זכויות כלשהיא כדי לוודא שכולם ישארו עם המכנסיים שלהם למעלה.

 

 

אני לא מבין למה צריך לדאוג שגוף עסקי שהימר לא נכון צריך לקבל חבל הצלה כדי שישאר עם המכנסיים למעלה.

כדי שהקבלנים ימשיכו לקנות קרקעות במחירי שיא בידיעה שהמדינה תציל אותם?

[avargel]

לא מדובר בהימורים

מדובר בשיקולים עסקיים לגיטימיים שנמצאים בתוך התווך הסביר של ניהול סיכונים

אינטרס שלך ושלי ושל המדינה שיהיה מענה לעסקים שנקלעים למשבר, בטח ובטח בתחומי ליבה כמו בניה

 

 

 

[יובל .מ.]

לפני 8 דקות, avargel כתב:

לא מדובר בהימורים

מדובר בשיקולים עסקיים לגיטימיים שנמצאים בתוך התווך הסביר של ניהול סיכונים

אינטרס שלך ושלי ושל המדינה שיהיה מענה לעסקים שנקלעים למשבר, בטח ובטח בתחומי ליבה כמו בניה

 

על חשבון מי?

אם המדינה תחליט לתת 300-400 מיליון לקבלן, זה כסף שיורד מתקציב כלשהו (רווחה, מענה לאוכלוסיות חלשות, תקציב תיאטרון הבימה). מאיפה אתה מעביר להם את הכסף?

כל אחד בוכה על זה שהוא משלם מיסים גבוהים אבל דורש מהמדינה לחלק כספים במתנה.

[natco]

הי, אל תתלו את השליח (אלא אם זה השליח שהיה צריך להגיע אלי כבר לפני שעתיים  ).

לא אמרתי שזה נכון. אמרתי שמנסיון, אם המצב יהיה קריטי, זה יקרה.

מדובר פה על פרויקטים בסד"ג שהם לא "מכה קטנה בכנף", למשק כולו. גם הפנסיות שלכם מושקעות שם בשדה דב.

 

יובל - היא לא נותנת ליזם "כסף מזומן" משום תקציב. היא בעצם "מייצרת כסף" מאוויר.

אם לפי התב"ע החלה היה מותר לו לבנות 257 דירות, נותנים לו להגיש שינוי תב"ע נקודתי, שמאפשר לו לבנות עוד 50 דירות.

והופ - המאזן שלו מתהפך חזרה, כי יש לו עוד 50 (25) דירות למכור.

 

הוא לא קיבל כסף על חשבון אף מקופח - להיפך - הוא עוד משלם על זה השבחה למדינה (חצי מהרווח על הדירות הנוספות).

אם זה נכון מבחינת השכונה/סביבה ושאר שיקולים תכנוניים שמקובלים במדינות שיש בהן שווקי כריסטמס? זו כבר שאלה לדיון אחר.

 

 

[avargel]

לפני 19 דקות, יובל .מ. כתב:

על חשבון מי?

אם המדינה תחליט לתת 300-400 מיליון לקבלן, זה כסף שיורד מתקציב כלשהו (רווחה, מענה לאוכלוסיות חלשות, תקציב תיאטרון הבימה). מאיפה אתה מעביר להם את הכסף?

כל אחד בוכה על זה שהוא משלם מיסים גבוהים אבל דורש מהמדינה לחלק כספים במתנה.

 

למה ללכת לדמגוגיה?

למה ישר "על חשבון מי?" ולנגן לנו על המצפון עם התקציב של הבימה?

 

דיברתי בהקשר של קודמי, שהזכיר הגדלת זכויות בניה

 

למה צרות עין?

[Nemesis]

מסיבה פשוטה מאוד.

זה משנה את תנאי המכרז, ולא הוגן כלפי יזמים שהפסידו במכרז.

כמובן גם מעודד עבודה עם שולי בטחון נמוכים מאוד. מקסימום יפרשו רשת בטחון.

[יובל .מ.]

לפני 13 דקות, avargel כתב:

למה ללכת לדמגוגיה?

למה ישר "על חשבון מי?" ולנגן לנו על המצפון עם התקציב של הבימה?

 

דיברתי בהקשר של קודמי, שהזכיר הגדלת זכויות בניה

ההבנה שלי הייתה שהמדינה אמורה להזרים כסף לקבלן כדי שלא יפסיד ויפשוט רגל, כי למדינת ישראל יש תקציב מסוים, אם מישהו מקבל כסף מישהו אחר לא.

אחרי התגובה השנייה של natco שהבנתי את הכוונה:

לפני 18 דקות, natco כתב:

יובל - היא לא נותנת ליזם "כסף מזומן" משום תקציב. היא בעצם "מייצרת כסף" מאוויר.

אם לפי התב"ע החלה היה מותר לו לבנות 257 דירות, נותנים לו להגיש שינוי תב"ע נקודתי, שמאפשר לו לבנות עוד 50 דירות.

והופ - המאזן שלו מתהפך חזרה, כי יש לו עוד 50 (25) דירות למכור.

אחלה, אבל צריך לראות שהוא לא עושה קומבינה.

כלומר: פרסם שהוא מוכר 10 דירות במחיר של 20 מיליון כל אחת, כלומר סה"כ העסקה מתומחרת ב-200 מיליון.

רוצה יותר? אין בעיה, קח עוד 10 דירות, אבל כל דירה תמכר ב-10.5 מיליון. נניח 200 מיליון סכום העסקה המקורית+10 מיליון הוצאות בנייה נוספות (המספרים להמחשה כן? שלא ייתפסו לזה).

הבעיה שהקבלן גם ייקח עוד דירות וגם יעלה את המחיר, כי יש אפס פיקוח מצד המדינה.

זורם על שוק חופשי, אבל היה מכרז, תעמוד בו. לא עומד בו? אל תנסה לנצל את המצב להרוויח עוד. 

[farkash7]

לפני כשעה, avargel כתב:

לא מדובר בהימורים

 

ברור שמדובר בהימור.

הייתה שמאות X הם הציעו פי 3!

למה הם עשו את זה? הם הימרו שמחירי הנדלן ימשיכו לטוס לשמיים והריביות ישארו בריצפה.

הם הימרו שהם יצליחו למכור לפי מחיר למ״ר של 85 אלף שקל כאשר כיום פרוייקטי סופר יוקרה נמכרים ב-75 וכל זה כאשר יבנו שם אלפי יחידות דיור! כלומר תחרות סופר קשה, צריך למצוא אלפי אנשים שישלמו 7-8 מיליון לדירה.

 

מה זה אם לא הימור? הימור מטורף.

 

לא מבין למה הם צריכים לקבל הקלות. אם הם יקרסו יבוא גוף אחר ויקח את הקרקע. ממש ממש לא בעיה. 

 

לעודד הימורים וחוסר אחריות רק יגרום לפמפום להימשך.

שהקבלנים יחשבו טוב טוב על מה שהם מציעים חאלס שכונה.

עריכה אחרונה ב-3 לינואר, 2023 על ידי farkash7

[natco]

זה לא משנה את תנאי המכרז. זה  נחשב מהלך לגיטימי של יזמים לחשוב איך אפשר למקסם זכויות בכל פרויקט שהם נכנסים אליו.

עד לפני כמה ימים היה אפשר לבקש הקלות (שבס, שיפורי תכנון וכו') או ללכת על שינוי תב"ע, שזה הליך קצת יותר ארוך, אבל מאפשר לבקש שינויים מרחיקי לכת יותר.

כל יזם, בכל פרויקט יכול לקחת את זה בחשבון, או שלא, לפי בחירתו. זה עולה כסף, ולוקח זמן (שגם שווה כסף) וזה שיקול.

את ההקלות ביטלו החל מתחילת השנה (בתבעו"ת חדשות בלבד בינתים). 

אין כאן איפה ואיפה.   כל יזם שיש לו קרקע יכול לבקש בכל שלב שינוי תב"ע.

אין כאן עניין של מה הוא פרסם ומה הוא עושה בפועל. הוא הלך למכרז, והיה מוכן לשלם את המחיר הגבוה ביותר, אז הוא זכה. עכשיו, הוא יכול לגדל לאמות על הקרקע (טוב, הוא לא, זה שינוי יעוד  ) הוא לא התחייב לכלום. אם  יהיו לו עכשיו יותר דירות, הוא כנראה יצטרך למכור אותן קצת יותר בזול כי גם המחירים ירדו קצת.

אולי הוא בכלל ישנה את התמהילים כדי שיהיו יותר דירות קטנות וזולות, ופחות מגורי יוקרה. הכל לגיטימי.

 

אף אחד לא ימנע ממנו להרוויח יותר מהתכנון המקורי בסוף היום.

הפיקוח היחידי הוא, שאם הוא יבקש תוספת חזירית מידי, פשוט ישלחו אותו לעזאזל.

 

זה ילדותי לחשוב שאם שיכון ובינוי יקרסו, פשוט "יבוא יזם אחר ויקח את הקרקע". זה לא ארגז חול בגן.

יש כאן חוזים והסכמים. הקרקע, גם אם תחולט, לא תחולק בחנים לכל דורש אחרי זה. היא תמכר לפי שמאות עדכנית, שהיא אולי יותר נמוכה, אבל מי שיוכל לקנות אותה זה חברה אחרת בסד"ג של שיכון ובינוי.

ושוב - אל תייחלו לקריסה של חברות מהסד"ג הזה. זה לא טוב לאף אחד, גם אם אתם בהייטק ולא בענף הבניה.

 

 

[farkash7]

הוא מוזמן לעשות כל מה שהחוק מתיר לו.

זה ממש לא מעניין אותי אם הוא הימר על מחיר מסויים ואז החליט להמר על הגדלת זכויות.

 

מה שכן אם הם יגיעו למצב שהם על סף פשיטת רגל והמדינה תבוא ותגיד להם ״קחו עוד זכויות״ באיזה הליך קומבינה שהוא לא חלק מהכלים והחוקים הרגילים בטח שזה יעצבן אותי ובטח שאני אקרא לזה בזיון וחבל שהפ לא פשטו רגל.

[natco]

תרשום בגוגל "הלילנד"... 😁

אין לי מושג מה הסטטוס של התכניות במתחם שדה דב.

תמיד אפשר למצב את זה בתורה שתראה חוקית למהדרין. 

עד שמישהו מגדל מצפון ומתחיל לזמר.