השקעה סולידית דרך הבנק

[yosi05]

למה לא ? מתאגדים שניים או יותר כל אחד שם חלק מהכסף קונים ביחד דירה, וכל אחד מקבל חלק משכר הדירה לפי חלקו היחסי בדירה.

אפשרי וישים. מכיר מקרוב דירה שנרכשה בשותפות, מנוהלת בשותפות ומכניסה שכירות לשותפים.

החסרון הראשון הוא שאתה שורף הטבות מס ובעצם מרויח רק חצי.

הבעיה השנייה היא שצריך שאר רוח כדי לא לעשות חשבונות קטנוניים מי עבד מול השוכרים, תחזק וכדומה, במיוחד אם הדירה רחוקה ממגורי השותפים לקנייתה.

שלישית יתכן מצב שבו אחד השותפים ירצה למכור והאחר לא. אם ניתן לקנות את חלק השותף אז לא תתעורר בעיה.

 

יוסי

[ישה]

שלישית יתכן מצב שבו אחד השותפים ירצה למכור והאחר לא. אם ניתן לקנות את חלק השותף אז לא תתעורר בעיה.

 

יוסי

 

רכישת דירה עיסקה לא פשוטה אז לסבך אותה עם שותף/פים , וציינת כמה חסרונות בעצמך

 

ואם יש לך איך לקנות את חברך החוצה , עדיף שתקנה ישר לבד.

[Nemesis]

18 חודש הם בדיוק שנה וחצי....

 

Sent from my LG-H960 using Tapatalk

 

אופס, הכוונה היתה ״18 חודש ולא פחות משנה וחצי״...

[lesles]

A

 

 

 

 

 

לסלס

 

עכשיו הבנתי את השם לס ועוד לס חול ועוד חול

 

אתה מזמין את פות"ש להשקיע בבאר שבע ולפי הסכום שיש בידו הוא יכול לרכוש נכסים במנעד של 180-300K, ואז אתה שולח אותנו למקומות שכוחי אל.

 

אשמח להתייחסות להודעה שלי ושל אחרים ואל תשלח אותנו אליך לפרטי, אלא אם מדובר בסודות האטום של מפעל הטקסטיל מדימונה

 

ראה גם את המוכחל והירקרק

 

בחייאת תעשה זאת ללקוחות עוברים ושבים ולא לחברי הפורום.

עניתי לשאלה של מי ששאל היכן יש נכסים בפחות מ400K.

היכן שאני מתעסק ישנם לפעמים נכסים במחירים קרובים להנ"ל.

 

השיטה בה אנו עובדים ומשקיעים בעצמנו מבוססת על העובדה שבממוצע מחיר הנכסים עולה מדי שנה ב17%, ובתוספת לרווח מהשכירות שמכסה גם את עלות המשכנתא(לרוב אנו דואגים לתשואה מהשכירות של 6%+). כעבור כשנה וחצי ניתן למכור את הנכס במחיר גבוה בכ100K ש"ח מעלות הקניה הראשונית ובכך למעשה לקחת משכנתא יותר גדולה ולרכוש נכס יותר מניב.

זה עבד, זה עובד, וזה ימשיך לעבוד כל עוד יש ביקוש ואין היצע.

אני לא אציע לחברי הפורום המכובדים אדמת לס כמו שרמזת, כמו שאני לא אציע זאת לכל לקוח אחר שלי, והכינוי שלי מבוסס על משהו אחר לגמרי.

 

פות"ש שאל פה על השקעה, ועניתי על השאלה מהידע האישי שלי.

[BarryG]

הבעיה שבטווח ארוך מחיר הנכסים עולה בקצב הדומה לאינפלציה...

[Nemesis]

אם נרוץ עם ההנחה שכל שנה דירה ממוצעת עולה ב 17% נגיע תוך 10 שנים לכך שדירה ממוצעת עולה 7 מיליון ש"ח. אני מוכן לשים כסף ביחס של 1 ל 20 שזה לא יקרה.

 

Sent from my HTC One_M8 using Tapatalk

[ישה]

לס לס

 

פות"ש ביקש המלצה להשקעה.

 

יש לו 100K

 

מה הוא יכול לעשות איתם בבאר שבע?

 

לפי הידע שלך?

 

באיזה מחיר של דירה אני ארוויח 100K אחרי שנה וחצי? נטו אחרי כל המיסים עו"ד ותיווך.

 

נמסיס

 

איך הגעת ל 7 מיליון ש"ח

 

בארי

 

מאיפוא הבאת את הדעה הזו?

 

אתה יכול לתמוך אותה בעובדות / מספרים?

[Nemesis]

ישה, קח מחיר דירה ממוצע של 1.4 מיליון היום, תכפיל ב 1.17 בחזקת 10 לפי טענתו שכל שנה המחיר עולה ב 17 אחוז בממוצע.

 

Sent from my HTC One_M8 using Tapatalk

[ישה]

כן , אבל אנחנו כאן בדירות של 400K.

 

חזקות זה כבר חשבון ברמה גבוהה.

[A.E.M]

עניתי לשאלה של מי ששאל היכן יש נכסים בפחות מ400K.

היכן שאני מתעסק ישנם לפעמים נכסים במחירים קרובים להנ"ל.

 

השיטה בה אנו עובדים ומשקיעים בעצמנו מבוססת על העובדה שבממוצע מחיר הנכסים עולה מדי שנה ב17%, ובתוספת לרווח מהשכירות שמכסה גם את עלות המשכנתא(לרוב אנו דואגים לתשואה מהשכירות של 6%+). כעבור כשנה וחצי ניתן למכור את הנכס במחיר גבוה בכ100K ש"ח מעלות הקניה הראשונית ובכך למעשה לקחת משכנתא יותר גדולה ולרכוש נכס יותר מניב.

זה עבד, זה עובד, וזה ימשיך לעבוד כל עוד יש ביקוש ואין היצע.

אני לא אציע לחברי הפורום המכובדים אדמת לס כמו שרמזת, כמו שאני לא אציע זאת לכל לקוח אחר שלי, והכינוי שלי מבוסס על משהו אחר לגמרי.

 

פות"ש שאל פה על השקעה, ועניתי על השאלה מהידע האישי שלי.

 

הנחה לפיה מחירי הדירות עולים ב 17% בשנה? הנה נתונים שמצאתי על באר שבע, בירת עליות המחירים במדינה:

 

2010- 25%

2011- 20%

2012- 5%

2013- 7%

2014- 14%

 

אפילו בממוצע זה לא יוצא 17%.

 

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4630771,00.html

[BarryG]

יכול לנסות לגבות.

להלן גרף לגבי התפתחות מחירי הדיור מתואמי אינפלציה בארה"ב לאורך כמאה שנה:

אני מתייחס למדד קייס-שילר. אפשר לראות שעד שנת 2000 בערך שני המדדים היו קרובים כי המדד הריאלי נשאר קרוב ל- 100. בסאב פריים הייתה עליה חדה, אחרי זה צניחה אבל בזכות הריבית הנמוכה מחירי הדירות עלו בקצב הגבוה מהאינפלציה. בשנים האחרונות, מה שלא מופיע בגרף, מחירי הבתים עלו בקצב יותר מהיר על רקע הריבית הנמוכה ביחס להיסטורית. לפי דעתי המסקנה מכאן היא שבטווח הקצר מחירי הדירות מושפעים כמובן מהריבית והמצב הכלכלי (אפשר לראות שבזמן המשבר ב- 39 מחירי הדירות ירדו משמעותית ביחס למדד המחירים לצרכן) אבל בטווח הארוך מתנהגים דומה.לגבי ישראל, אין כמובן היסטוריית מחירים ארוכה כל כך, באתר של הלמ"ס יש נתונים של מדד מחירי דירות החל מ- 1994.

להלן הגרף של מדד מחירי הדירות מול מדד המחירים לצרכן בישראל בתקופה זו (הוצאתי את הנתונים מאתר הלמ"ס):

בשנים 1994-2009 בערך שני המדדים התנהגו בצורה דומה, ולאחר מכן, כמו בארה"ב, הריבית הנמוכה הביאה לעליית מחירי דירות בקצב הגבוה משמעותית מהאינפלציה.

עריכה אחרונה ב-7 למאי, 2016 על ידי BarryG
סידור הגרפים

[BarryG]

ואגב, אם התלהבתם מהשפעת הריבית הנמוכה, יש לנו קייס סטאדי של יפן בה הייתה ריבית אפסית תקופה ארוכה מאוד:

הריבית האפסית אכן העלתה את מחירי הדיור בטווח הקצר בשיעור מטורף, אבל לאחר מכן הייתה צניחה ושוק דובי של כ- 15 שנים. אני אסייג ואומר שייתכן והמצב הפעם יהיה שונה כי הריבית כיום נמוכה בכל העולם, ביחס למצב של יפן בה הריבית הייתה אפסית בעוד בעולם הייתה רבמות "סטנדרטיות", אבל את זה נגלה רק בדיעבד.

[A.E.M]

ואגב, אם התלהבתם מהשפעת הריבית הנמוכה, יש לנו קייס סטאדי של יפן בה הייתה ריבית אפסית תקופה ארוכה מאוד:

[ATTACH=CONFIG]459352[/ATTACH]

הריבית האפסית אכן העלתה את מחירי הדיור בטווח הקצר בשיעור מטורף, אבל לאחר מכן הייתה צניחה ושוק דובי של כ- 15 שנים. אני אסייג ואומר שייתכן והמצב הפעם יהיה שונה כי הריבית כיום נמוכה בכל העולם, ביחס למצב של יפן בה הריבית הייתה אפסית בעוד בעולם הייתה רבמות "סטנדרטיות", אבל את זה נגלה רק בדיעבד.

 

מעניין!

[bmw ricer]

אני בדילמה דומה, גם לי יש 100k ואני שוקל לקנות דירה, אולי אפילו דירה קטנה באזור הדר בחיפה עד 400 k. הייתם מחכים במקומי כמה שנים ליראות אם אכן מחירי הדירות ירדו או קונים כי אולי גם הדירות הישנות האלה עוד יעלו ויעלו במחיר?

כבר רשמתי פוסט בנושא ואני די בלחץ להבין לאיזה כיוון ללכת עד סוף החוזה שלי בדירה שאני משכיר עכשיו. יש לי עוד 7 חודשים.

עריכה אחרונה ב-7 למאי, 2016 על ידי bmw ricer

[lesles]

ישה כאמור לפעמים ישנן דירות למכירה באיזור 400K

לא באתי להתנצח בכם, שבת מהנה לכם.

 

גנה לשאלתך, אם יש לך אפשרות לקנות נכס, תקנה.

מחירי הדירות לא ירדו.