השקעה סולידית דרך הבנק

[SmartCoupe]

עם 100K לא ניתן להשקיע בנדל"ן ראוי להשקעה בב"ש. ובמה שכן ניתן להשקיע, לא שווה להשקיע. שמור מרחק.

זו דעתי האישית.

 

אפשר פירוט?

 

נניח ורכשתי דירה של 600K שקל בעזרת משכנתה של 500K.

 

שיפוץ נניח 20K ,

 

פורס משכנתה ל2000 שקל לחודש, משכיר ב2500 שקל נניח? תיקונים, ביטוחים דברים כאלה...

לא מחפש לעשות רווח בתקופה הזו של ההשכרה.

 

בעוד שלוש-ארבע שנים אני מוכר ביותר.

 

מה פיספסתי?

[lesles]

פספסת מס שבח.

אם תרצה אסביר לך בפרטי, זה העיסוק שלי ביומיום.

[FARM]

בעוד שלוש-ארבע שנים אני מוכר ביותר.

מה פיספסתי?

 

זה כרוך בסיכון. אין וודאות שבעוד 3-4 שנים תוכל למכור ביותר.

זה שרבה אנשים הצליחו לעשות סיבובים כאלו בשנים האחרונות, לא מבטיח שכך יהיה גם בעתיד.

[A.E.M]

אני מכבד את דעתך האישית אבל היא אינה מבוססת.

זהו העיסוק שלי, אנו מגדילים הון עצמי של משקיעים באמצעות השקעות חוזרות בנדל"ן.

כל תקופה מסויימת מוכרים וקונים משהו יותר יקר.

 

הכבוד הוא הדדי, אך מניין לך שדעתי לא מבוססת? אני מכיר את שוק הנדל"ן בבאר שבע מקרוב מאוד.

אנחנו מדברים על נדל"ן, לא מדעי הרפואה (אשר יש בהם משמעות למומחיותיו של אדם). דעתו של אחד לא בהכרח טובה מדעתו של אחר, לפחות בכל הנוגע לכיוונו של שוק הנדל"ן ולגבי כדאיות ההשקעה בתחום.

 

את החלק השני של הודעתך כלל לא הבנתי.

מי זה "אנו"? מה אתם? חברה? שותפות? יחידים?

מה זה אומר השקעות חוזרות בנדל"ן?

למה אתם קונים משהו יותר יקר ומה מרשים זה? לקנות ביוקר כל אחד יכול.

 

תעשה איתי דוגמה. נגיד ויש לי 100K כמו לפותח השחרור. מה יקרה לכספי? תאר לי את התהליך.

 

אפשר פירוט?

 

נניח ורכשתי דירה של 600K שקל בעזרת משכנתה של 500K.

 

שיפוץ נניח 20K ,

 

פורס משכנתה ל2000 שקל לחודש, משכיר ב2500 שקל נניח? תיקונים, ביטוחים דברים כאלה...

לא מחפש לעשות רווח בתקופה הזו של ההשכרה.

 

בעוד שלוש-ארבע שנים אני מוכר ביותר.

 

מה פיספסתי?

 

1. ביררת והצלחת לקבל משכנתא של 500 אלף ש"ח באמצעות הון של 100 אלף?

2. החזר של 2,000 ש"ח למשכנתא כזו לוקח להחזיר תוך כ- 30 שנה (לשם הפשטות חילקתי את זה לשליש פריים ושני שליש קל"צ). רק אומר.

3. אתה יכול להראות לי נכס כזה בב"ש? באיזו שכונה? איך ביססת את ההנחה שנכס כזה יניב לך 2,500 ש"ח בחודש?

4. המחירים יכולים לעלות עוד 3-4 שנים. הם גם יכולים שלא. הם גם יכולים לרדת.

 

תיאורטית, הכל טוב. בפועל, אני לא בטוח שהדוגמה שלך רלוונטית.

[lesles]

"אנו"- החברה בה אני שותף.

השקעות חוזרות- זאת אומרת שהמשקיעים שקונים דרכנו נכסים, ממשיכים לקנות ולמכור דרכנו עקב שביעות רצון ותשואה טובה.

למה קונים ביותר יקר? כי ההון העצמי של המשקיע גדל עם מכירת הנכס הזול שמצאנו לו לקניה מלכתחילה, הכוונה היא לא לקניה במחיר מוגזם אלה קניית נכס יותר איכותי ומכאן גם יותר יקר.

עם 100K הון עצמי לוקחים משכנתא ומתחילים להתגלגל.

[Nemesis]

אשמח לדוגמא בעזרת מספרים מוחשיים. 100 אלף מאפשרים לי לקנות דירה בסך 400,000 עם משכנתא בסך 300,000. בכמה משכירים אותה? מתי מוכרים אותה?

[erezgur]

היכן אתה רוכש דירה של 400,000₪?

 

Sent from my LG-H960 using Tapatalk

[lesles]

מושכרת בסביבות 1500-2000 ש"ח נטו, מוכרים לאחר שנה וחצי בממוצע.

דירה של 400 ומטה ניתן לרכוש בכל מיני מקומות שכוחי אל כמו אופקים, ערד, ירוחם.

[A.E.M]

"אנו"- החברה בה אני שותף.

השקעות חוזרות- זאת אומרת שהמשקיעים שקונים דרכנו נכסים, ממשיכים לקנות ולמכור דרכנו עקב שביעות רצון ותשואה טובה.

למה קונים ביותר יקר? כי ההון העצמי של המשקיע גדל עם מכירת הנכס הזול שמצאנו לו לקניה מלכתחילה, הכוונה היא לא לקניה במחיר מוגזם אלה קניית נכס יותר איכותי ומכאן גם יותר יקר.

עם 100K הון עצמי לוקחים משכנתא ומתחילים להתגלגל.

 

מה זה אומר קונים דרככם נכסים? אתם למעשה סוכנות תיווך?

שאלה- מדוע אתם לא קונים בעצמכם את הנכסים ומוכרים אותם ביותר? מדוע אתם רק המתווכים בעסקה ולא אחד הצדדים בעסקה?

[lesles]

אכן חברת תיווך ויזמות נדל"ן.

כמובן שאנחנו קונים גם לעצמנו ומשביחים.

[A.E.M]

אכן חברת תיווך ויזמות נדל"ן.

כמובן שאנחנו קונים גם לעצמנו ומשביחים.

 

נו, אז בסופו של יום אתם מתווכים. כל הדיון הקטן ביננו החל מדיס ההמלצה שלי להשקיע בסכומים של 600 אלפי ש"ח בנדלן בבאר שבע וזאת בניגוד להמלצתך, שלא שווה יותר משלי. אדרבא, לך יש אינטרס ברור שקשור להמלצתך/דעתך. דעתי הרבה יותר אובייקטיבית וחפה מאינטרסים.

[Nemesis]

מושכרת בסביבות 1500-2000 ש"ח נטו, מוכרים לאחר שנה וחצי בממוצע.

דירה של 400 ומטה ניתן לרכוש בכל מיני מקומות שכוחי אל כמו אופקים, ערד, ירוחם.

 

אוקיי, נניח וזו לי דירה ראשונה ויחידה, ונניח שמוכרים אותה אחרי 18 חודש ולא שנה וחצי, כדי לא לשלם מס שבח ולא מס רכישה.

אז ברכישה, אם נניח שיפוץ קליל של 10,000 ש"ח שילמתי כולל תיווך, עו"ד ומשכנתא כ- 423,000 ש"ח.

 

משכנתא ל-25 שנה של 300,000 היא בערך 1,550 כולל ביטוחים. נניח והיא מושכרת ב- 1,750 ש"ח בחודש, יש לי עודף של 200 ש"ח בחודש בכיס. אחרי 18 חודשים, 3,600 ש"ח.

 

אז אחרי 18 חודש אני מוכר אותה, נניח ואני משלם לעו"ד אותו דבר ולמתווך חצי, כבר הוצאתי 430,000 ש"ח מהכיס. מסכום זה נוריד 3,600 שהרווחתי בשכירות, ועוד 10,000 ש"ח שהורדתי מהמשכנתא, אני ב- 416,500. כלומר אם מחיר הדירה עלה תוך אותם 18 חודש ב- 4.1 אחוז, אחרי המכירה אני נשאר עם אותם 100,000 בכיס. אם מכרתי בפחות הפסדתי, רק אם מחירי הדירות עלו ביותר כסף, הרווחתי משהו. לא הבנתי מכל זה איך אני מתגלגל אחרי המכירה הזו למשהו טוב יותר ויקר יותר?

[erezgur]

18 חודש הם בדיוק שנה וחצי....

 

Sent from my LG-H960 using Tapatalk

[ישה]

^^^

 

לא בבאר שבע והסביבה

 

כל המודל בנוי על כך שיש עליות מחירים שלא תיגמרנה לעולם.

 

ואם לא מדובר בדירה יחידה אתה "זכאי" לשלם מס רכישה , לקבל משכנתא שלא תעלה על 50% מערך הנכס, כלומר אם יש לך 100K תוכל לרכוש דירה ב 200K ברוטו ,( כולל כל ההוצאות מסביב ) או אם תצהיר חצי אמת אז 230K משכנתא או סה"כ לשים ברוטו 330K לדירה אם המחירים עלו הרי במכירה תשלם גם מס שבח.

 

שלא לדבר על תשלום למתווך- , לעו"ד , ומבלי שלקחנו בחשבון שיש אולי צורך בשיפוץ/ון .

 

בדיל כזה שים את כספך בפקינג פק"מ

[ישה]

אם מענין אותך להשקיע בנדל"ן בבאר שבע, אתה מוזמן לפרטי.

 

עם 100K לא ניתן להשקיע בנדל"ן ראוי להשקעה בב"ש. ובמה שכן ניתן להשקיע, לא שווה להשקיע. שמור מרחק.

זו דעתי האישית.

A

 

אני מכבד את דעתך האישית אבל היא אינה מבוססת. כנראה שדעתו של A.E.M היא המבוססת, ושלך מבוססת בבוץ.

זהו העיסוק שלי, אנו מגדילים הון עצמי של משקיעים באמצעות השקעות חוזרות בנדל"ן.

כל תקופה מסויימת מוכרים וקונים משהו יותר יקר.

 

מושכרת בסביבות 1500-2000 ש"ח נטו, מוכרים לאחר שנה וחצי בממוצע.

דירה של 400 ומטה ניתן לרכוש בכל מיני מקומות שכוחי אל כמו אופקים, ערד, ירוחם.

 

לסלס

 

עכשיו הבנתי את השם לס ועוד לס חול ועוד חול

 

אתה מזמין את פות"ש להשקיע בבאר שבע ולפי הסכום שיש בידו הוא יכול לרכוש נכסים במנעד של 180-300K, ואז אתה שולח אותנו למקומות שכוחי אל.

 

אשמח להתייחסות להודעה שלי ושל אחרים ואל תשלח אותנו אליך לפרטי, אלא אם מדובר בסודות האטום של מפעל הטקסטיל מדימונה

 

ראה גם את המוכחל והירקרק

 

בחייאת תעשה זאת ללקוחות עוברים ושבים ולא לחברי הפורום.

עריכה אחרונה ב-7 למאי, 2016 על ידי ישה