רכישת דירה להשקעה, מחיר גבוה או ממש נמוך תמורת אותה שכירות?

[sperial]

נמתין לאוהד שיחזור ונראה אם הניחוש שלי נכון. יתכן שהוא מדבר על אזורים שונים לגמרי.

בכל מקרה - נדמה לי שהאזורים הדתיים של נו"ש יותר יקרים, אלה לא אזורים חרדיים אלא דתיים מודרניים ובאזורים אלה האוכלוסיה די מעורבת.

[bagira]

עם המחירים האלה שציינת, עם כל המיסוי על דירה להשקעה (או לחילופין, כל הפטורים שהוא יאבד אם הדירה לא הייתה להשקעה), עם כל הסיכון, עם כל ההשקעה בדירה (ראשונית ושותפת), ועם כל אובדן הריבית על הקרן ובהתחשב בזה שלפחות עפ"י הנטען, אנו במחירי שיא, לא רואה הרבה הצדקה למהלך שכזה עבור תשואה של כ 3% ברוטו.

[adi89]

bagira, אני מניח שכבר זרקת את הילדים שלך מהבית?

[bagira]

אף אחד לא אמר לזרוק לכלבים.

 

השתחררתי מהצבא, למדתי, סיימתי ללמוד, מצאתי עבודה, בשבוע שמצאתי עבודה קבועה אבא הושיב אותי לשיחה, פתח פנקס צקים, אמר "זה צ'ק לשכר דירה לחצי שנה, אחרי זה אתה משלם בכוחות עצמך, יאללה, לך תחפש דירה".

 

אתה חושב שכעסתי עליו?

רק בירכתי אותו ואני עדיין מברך אותו על הדחיפה הזו למציאות שהוא דחף אותי.

 

לבחור בן 25 ומעלה, שוב, מבלי להתייחס חלילה לפות"ש אין מה לעשות מתחת לחצאית של אמא וצמוד לארנק של אבא !

 

זה לא בריא לו לחיים, זה לא מכשיר אותו לעתיד, זה לא קל להורים כלכלית ובטח לא רצוי להורים שיש עוד קצת נעורים במותניהם אבל לא יכולים לחיות כמו שרוצים כי מסתובב להם ג'לוב מגודל בבית.

[sperial]

באגירה - אתה נחרץ מאד, אתה אפילו לא יודע אם ההורים של אוהד הם בני 48 או בני 68. אין לך מושג מה מצבם הכלכלי של ההורים ושל הבן ובודאי שאין לך מושג מה היחסים ביניהם ועד כמה ההורים מתערבים בחיי ה"ילד" ולהפך.

 

הניסיון האישי שלי קצת שונה משלך - אני לא אתה, ההורים שלי לא ההורים שלך, אני למדתי לימודים אקדמיים ארוכים (אם כי במהלכם עבדתי קשה ובניתי חלק מהבסיס הכלכלי ששימש אותי בהמשך להקמת משפחה) - אני לא יודע מה היה מצבך, וכמובן לא יודע עד כמה ההורים כן או לא היו מסוגלים לתמוך בך שנים ארוכות. אחת הסיבות שבגללן אני מתכנן לתמוך בבנים שלי עוד מספר שנים היא שברור לי שהם זקוקים ללימודים של לפחות 4 ואולי 6 שנים ואם אתה קורא שרשורים בנושא אתה מבין שבתקופת לימודים בטכניון או באוניברסיטה קשה לעבוד בהיקף מספק לפרנסה עצמאית.

 

כפי שכתבתי קודם - פרטיות לילדים היתה סיבה מרכזית לבחירה בדירה שרכשתי לפני כשנתיים. יש לה חסרונות רבים, וגם עוד יתרונות, אבל נרכשה במחשבה שעד שהקן יתרוקן סופית יעברו לפחות 10 שנים ואולי יותר. מי שמכרה לי את הדיר התגוררה בה עם עוד שני דורות וכנראה בלי בעיות.

[bagira]

אני בכלל לא נחרץ, בהחלט החרגתי ענייני לימודים וסיעוד הורים ושאר נסיבות מיוחדות אבל בסטנדרט, הטרנד הזה לגור אצל ההורים בגיל 28-30-32 מביא לי את הסעיף.

[Night Driver]

לא מבין למה לקנות דירה ב 900 שתניב כזו תשואה ועוד עם אוכלוסייה בעייתית כשאתה יכול לקנות דירה חדשה (4 חדרים) בשכונה טובה באשקלון ואני מאמין שגם בקריות שתיתן שכירות של מעל ל 3000 ועם אוכלוסייה טובה.

[bagira]

באותו עניין (ובואו נעזוב את נושא הילדים בבית), באור עקיבא בפרויקט חדש, דירת 5 חדרים ב 1,050,000 ש"ח.

 

בטח עדיף על דירה שבורה עם שוכרים שבורים בנשר.

 

ועדיין, התשואה נמוכה, ההוצאות גדולות, אתה מפסיד את ההנחה שתהיה זכאי לה כשתרצה לקנות דירה לאחר שתתחתן, בקיצור, אני במקומך אם כבר נדל"ן, הייתי מחפש דירה לעצמי ולא להשקעה (לא בשביל לגרש אותך מהבית אלא בכדי לשלוח אותך לדרכך בחיים).

[NirLevi]

אני בכלל לא נחרץ, בהחלט החרגתי ענייני לימודים וסיעוד הורים ושאר נסיבות מיוחדות אבל בסטנדרט, הטרנד הזה לגור אצל ההורים בגיל 28-30-32 מביא לי את הסעיף.

זמנים שונים, הוצאות שונות.

אני מהבית יצאתי בגיל 23 ושילמתי שכ"ד, שנראה היום מגוחך, בלי שותפים ובצנטרום של מרכז ת"א.

במצב של יוקר המחיה היום, אין ברירה אלא להתבסס כלכלית עד גיל 30 ואז לפרוס כנפיים.

אני לא חושב שיציאה בגיל מוקדם אל הג'ונגל והקניבליזם שנובע מיוקר המחיה בארץ הוא מציאותי.

עריכה אחרונה ב-23 למרץ, 2015 על ידי NirLevi

[amir74]

לעניות דעתי עדיף לקנות את הדירה הכי זולה ולברור את השוכרים שמגיעים בפינצטה.

אבל !!!

אני היחיד שחושב שלמרות שמחירי הדירות צפויים לעלות בשנה שנתיים הקרובות עדיין עדיף שלא לקנות דירה ?

הממשלה הקרובה תבחן כמעט רק על מחירי הדירות. מחירי הדירות בטווח של 5-10 שנים ירדו די הרבה. אני חושב שזו טעות לקנות דירה במחירים של היום.

[ohanaohad]

תודה לכל מי שענה, פוסט ענייני אבל לא עונה לי על השאלה.

 

לפני שאגיב לתוכן הפוסט עצמו ומטרת השרשור, אציין שלא אתייחס לתגובתו של באגירה מהסיבה שזה יסית את כל מטרת השרשור ואשמור את דעותיי לעצמי בנושא.

 

אענה לפי סדר הדברים:

בקשר לגורמי סיכון שנאמרו פה, מן הסתם אנסה לסנן כמה שיותר למי אני משכיר את הדירה, לא אנקוב בשמות על אוכלוסיה כזו או או ממוצא כזה, אבל אשתדל לבחור אנשים שלדעתי, לא יעשו בעיות.

בנוסף, אני לא לוקח את השיקול הזה כגורם המהווה שיקול, כי כפי שנאמר, נוכלים ובעייתים יש בכל מקום, בכל מחיר ובכל אזור.

 

natco - מקרה מצער מאד, אבל זה פחות או יותר לא משקף את המצב באמת, מדובר על מקרה חד פעמי, אני מכיר המון משכירים ושוכרים, מדובר על עשרות, ובאף מקרה לא שמעתי על תקלות.

 

sperial - נכון, אני מחפש בנווה שאנן (דירות של 750-900אלף), בנווה יוסף - (450-550אלף), או ביד לבנים שממוקמת בין לבין, אני לא מכיר אזורים נוספים, אשמח לשמוע על כאלה, כך או כך, איני מעוניין לגור במקומות כאלה.

 

djyakini - אין לי 900אלף, אני חושב שהתקציב הוא עד 750-800, לקחתי את 900 כדוגמא, כי דירות שמתפרסמות ב900, נמכרות בפחות ויותר קרובות לתקציב שלי.

 

Fitch - משכנתא, חלק מסוים מהסכום יש לי, השיקול שלי הוא כזה, אם ארכוש דירה ב700 לדוגמא, ההחזר החודשי שלי יעמוד על כ2000שח, אם אני משכיר את הדירה ב2200+/-, אז לא קיים לי כמעט רווח.

אם ארכוש דירה ב450-550, המשכנתא שאשלם תהיה סביב ה1200שח, ואותה דירה אשכיר ב2200+/-, והרווח שלי יעמוד על כמעט 1000שח בחודש.

 

mogo - על איזה אזורים מיועדים לחרדים מדובר?

 

Bagira - לפי החישוב שלי , על דירה של 550אלף, עם שכירות של כ-2300שח, מדובר על כ5% תשואה.

 

NIghtdriver - חשבתי לצאת מגבולות חיפה באזורים מתפתחים או אחרים, הבעיה שאני לא מכיר את האזורים בכלל, לא יודע עם איזה אוכלוסיה אני מתמודד ובכללי, זה כמו לרכוש דירה בחו'ל, גם שבמסגרת העבודה שלי, אין לי את הזמן לטירטורים לנסוע מחוץ לעיר על כל תקלה שלא תהיה, בתוך העיר זה משהו אחר.

[bagira]

 

Bagira - לפי החישוב שלי , על דירה של 550אלף, עם שכירות של כ-2300שח, מדובר על כ5% תשואה..

 

5% ברוטו, זה במידה ואתה אכן משכיר אותה ומקבל כסף על כל 12 החודשים, מה שלא תמיד קורה.

 

גם לאחר קבלת מלוא הכסף, עדיין מדובר על תשואה ברוטו, יש עליה עוד הרבה מאוד קיזוזים.

 

אבל עזוב את עניין התשואה, אתה שורף את הפטורים שיש לך לדירה ראשונה על דירה שלא תתאים לך בעתיד למגורים ולדעתי האישית, זו טעות גדולה מאוד.

 

אם כבר אתה מתעקש על השקעה בנדל"ן, קנה דירה במיקום וגודל שתתאים לך כבעל משפחה ואז תוכל לעבור אליה לכשתגיע השעה.

[SLS]

בדירות מהסוג שאתה בודק - מדובר (נכון להיום) ברוב הארץ (כולל חיפה) על תשואה ברוטו שבין 3-6 אחוז ובנטו מדובר על תשואה שנעה בין 1 - 4 אחוז.

אם תנקה מכך את הריבית המשולמת על ידך על המשכנתא החלקית שתקח תקבל תשואות של בין 0.5 - 2.5 אחוז.

 

רוב האנשים המשקיעים בנדל"ן עושים זאת כאשר המטרה העיקרית שלהם היא להשביח את שווי הקרן על ידי בחינת העליה הצפויה למחיר הנכס עצמו.

 

ההמלצה שלי היא לרכוש את הנכס בעל פוטנציאל ההשבחה הגדול ביותר - הצמדת גג או גינה, מספר שכנים מועט ביותר (למעשה אתה קונה בין השאר את החלק היחסי בקרקע), שכונה בעלת פוטנציאל שינוי עתידי, בית עתיק בעל יחודיות, פרויקט אשר מכיל אחוזי גידול (הוספת חדר, מרפסת או יותר), פרויקט שניתן ליזום בו תמא 38/2 או לפחות תמ"א 38 אבל שהמחיר עדיין לא מכיל את הפוטנציאל הגלום (כלומר לא פרויקט שכבר בשלבי ייזום מתקדמים) וכו' ...

[sperial]

מתברר שניחשתי נכון. אם מדובר בדירות קטנות הייתי מוסיף לרשימה גם את הרכבות של סילבר שבהן יש דירות קטנות במחירים דומים לאלה שאתה מתאר בנוה יוסף, והאזור בכל זאת יותר סימפטי.

 

ובכל זאת אישית הגישה שלי שונה לגמרי. בגילך המחשבה צריכה להיות על דירה שתוכל לשמש אותך + בת זוג לטווח של מספר שנים, כלומר דירת 3-4 חדרים בשכונה שנעים לחיות בה ולגדל בה ילדים, גם אם מדובר במאמץ יותר גדול. שוב, כושר ההחזר שלך לא ברור לי (ובכלל זה יציבות ההכנסות שלך, זכור לי איזה שרשור לא סימפטי מלפני כמה שנים אבל כאמור, לא מעודכן), ויתכן שהמאמץ לקנות כעת, כאשר אתה עדיין יכול להתסמך על מגורים אצל ההורים, דירה יותר מתאימה לצרכיך לטווח של משפחה עם 2 ילדים. אבל הכל ספקולציות בגלל חוסר ידיעה של הרבה משתנים.

[ohanaohad]

sperial - זהו, שהמחשבה הראשונה הייתה, כפי שציינתי קודם, זה לרכוש דירה שארצה לגור בה בהמשך.

בזמן הזה, להשכיר אותה, ולשכור דירה באזור שכן ארצה לגור בו, למשל דירה באיזה מגדל דירות חדיש יחסית.

כל הרעיון עצמו זה להניב את הסכום שנחסך בבנק, לדירה באמצעות משכנתא, ואז להשכיר את הדירה.

 

באמצעות הכסף שאקבל מהשכירות, לשכור לי דירה משל עצמי ,במיקום שארצה לגור בו.

 

שיגיע הזמן, (חתונה וכ'ו), לגור בדירה אשר רכשתי.

 

בקשר לשאלתך לגובה ההחזר - זה לא באמת משנה, כי אם השכירות מכסה לי את כל המשכנתא, ועוד נשאר לי רווח בצד - אין עם זה בעיה.

 

- בקשר לשרשור מלפני כמה שנים, מאז דברים השתנו מן הסתם, אני עדיין באותה עבודה, רק שההכנסה השתפרה ואין לי תלונות.

אם נושא השרשור ההוא עדיין היה רלוונטי, אני חושב שלא הייתי מצליח מכלום לחסוך לדירה ביחסית מעט זמן.

 

מיקום חדש שעלה על דעתי, שכונת נווה גנים החדשה, הדירות שם נמכרות סביב ה800אלף, דירות חדשות בנות 3-4 חדרים, מעלית, ממד, חניה פרטית, נשכרת סביב ה3000 בחודש.

 

אני חושב שזה מקום שלא הייתי מתנגד לגור בו, אמנם צמוד לנווה יוסף, אבל אוכלוסיה שונה?