רכישת דירה להשקעה, מחיר גבוה או ממש נמוך תמורת אותה שכירות?

[Fitch]

דעתי שאם הנכס עצמו לא יניב וישתבח עם השנים - אתה בעיקר תפסיד כסף מהעניין.

 

יש לך כמה מאות אלפים? תשקיע במספר קרנות נאמנות של בתי השקעות ושב רגל על רגל, מדי פעם תציץ ותשנה לפי צרכיך, רוב הסיכויים שתעשה יותר מ2%.

[bagira]

שפריאל,

 

אם קניית הדירה להשקעה היא ספקולטיבית ולטווח קצר, אני מסכים איתך.

 

 

אם קניית הדירה להשקעה היא לטווח ארוך עד ערוך מאוד מתוך מחשבה ש"לא נורא אם לא נדפוק עליה מליונים ב 10 השנים הקרובות אבל עוד 15 שנה אשאר עם נכס פנוי ממשכנתא שעפ"י ההיסטוריה בישראל, 99% שערכו יעלה ואפילו יעלה יפה", אני לא רואה פה שום בעיה.

 

 

בא נעשה תרגיל סימולציה, יש לי (בתאוריה) 300K ש"ח פנויים, אני לוקח משכנתא על דירה שעולה 700K ש"ח.

במשך 15 שנה משלמת במלואה או בקירוב מאוד את המשכנתא.

עוד 15 שנה, יש לי את הנכס חופשי מכל חוב.

 

אני מאמין (על סמך נסיון העבר ולא על סמך אמונה נבואית) שעוד 15 שנה הדירה שלי תהיה שווה יותר מכל השקעה סולידית אחרת של הכסף.

[sperial]

באגירה, אם אותם 300,000 ש"ח הם חלק מהון, נניח בסך 3,000,000 ש"ח, ואתה יכול לספוג את ההפסד, כולל העלויות הנלוות לבעלות על דירה להשקעה - אני מקבל. כאשר הם כל הונך מדובר בסיכון גבוה מדי. במיוחד כאשר אתה אדם צעיר שיזקק לדירת מגורים בשנים הקרובות, ויכולת ההחזר שלך את המשכנתא לא מובטחת, ומצד שני הדירה שאתה מפנטז עליה היא דירה שבסיכון גבוה להיות בין הראשונות שיפסידו ערך בשוק. אוהד שייך לקבוצה השניה.

[YaronNahum]

ספיראל יש לך כמה הנחות שגויות

א. גם בשוק ההון אתה יכול לקבל תשואה שלילית, אם תבדוק התשואה על אגח ממשלתי כרגע קרובה לאפס או שלילית תלוי במחמ.

ב. השקעה בדירה בעצם מצמידה את ההון העצמי למדד מחירי הדירות עם מינוף כלשהו,

ג. רכישת דירה תוך מינוף מאלצת את הרוכש לחסוך, פעולה שחלק מהאנשים לא יבצעו או יבצעו במינון קטן יותר ללא אותו אילוץ.

ד. דירה היא לא מניה או אגח קונצרני , לעולם המחיר שלה לא יגיע לאפס.

[sperial]

ירון, לא הבנת את הדגש שלי. הוא אינו על עצם רכישת הדירה, אלא על המינוף ועל הסחירות.

 

אולי הדירה עצמה לא תגיע לערך אפס, אבל הרבית הקבועה על ההלואה יכולה להפוך את הערך לשלילי. ומעבר לכך - בהשקעה בשוק ההון אתה יכול לפזר את הסיכון על פני מספר נירות ויכול לסחור בהם בקלות יחסית, בעוד שבדירה אתה שם את כל הביצים בסל אחד, ומכירת דירה היא תהליך שיכול לארוך זמן רב ועולה לא מעט כסף בעצמו, מה שפוגע מאד ביכולתך להגיב לתנאי שוק משתנים.

 

בעיה נוספת בהשקעה בדירה היא שמדובר ברכוש המצריך תחזוקה, שבעצה יכולה להיות לא זולה. כמה אלפים על דוד שדולף, עוד כמה אלפים על רבית משכנתא וארנונה בשעה שהדירה אינה מושכרת, וכל התחשיב משתנה.

עריכה אחרונה ב-28 למרץ, 2015 על ידי sperial

[ST12345]

היי אוהד,

אני מבין שקשה לך להרדם כשיש לך כמה זוזים בבנק והמכתב שמודיע שהריבית עליהם היא אפס וכמו כן באותיות הקטנות רשום שהמכתב הזה עלה לך 1.65 ש"ח, זה מרגיז ונותן תחושת מאיסות.

הבעיה בנדל"ן היא כאב הראש בתוספת הסיכון הנלווה. לדעתי, אם זה נכון שכתבת שאין לך כרגע כסף לדירה שבה גם תהיה מוכן לגור בעתיד אז:

1. קח את ה 300 אלף שלך לבית השקעות

2. תישאר בבית ההורים לפחות עוד שנתיים ותחסוך כמה שיותר.

בעוד שנתיים-שלוש, כשאתה:

1. עם סכום משמעותית יותר גבוה

2. בתקווה להוזלה משמעותית במחירי הדירות החדשות / טובות

 

תקנה לך אחלה דירה למגורים בסיכון מופחת ובראש שקט. כמובן כמי שהכיר אותך אישית כאדם חרוץ וערכי, קשה לי שלא להוסיף מילה וחצי לבאגירה:

ביום שהשתחררתי מצה"ל כבר עזבתי את הבית ושילמתי שכירויות 10 שנים עד שקניתי את הבית הראשון שלי. בהנחה בסיסית ששכירות היתה כ2000 ש"ח, חשבונות ואוכל עוד כ 2000, זה מסתכם בכחצי מיליון שקל (לא מוסיף רביות וכו').לטעמי כשאין עניין אישי וזה נוח לכולם -

רצוי להשאר אצל ההורים כמה שאפשר-עד שאי אפשר.

עריכה אחרונה ב-28 למרץ, 2015 על ידי ST12345