כמה גובה מהנדס\אדריכל ?

[sperial]

שמר, איני יודע למה אתה קורא "קיר גבס" - אבל אם כוונתך למה שיש לי - בלוק עצום שעשוי גבס ונקרא "טרפזית" - יש לכך יתרונות: בידוד תרמי ואקוסטי מצויינים, אבל גם חסרונות: רך כמו גיר של מורה, אפשר לתלות לכל היותר תמונה, כל דבר יותר כבד מצריך דיבלים מיוחדים ומחשבה כפולה.

[שמר]

קיר גבס = קונסרוקציה (FRAME) + לוחות גבס (DRYWALL) בעובי חצי אינץ'.

[natco]

למען הסדר הטוב, גם אני וגם אבא שלי בנינו איתם בתים, הבית שלי כבר כמעט בן 10 שנים.

ביקרתי באתרים שלהם, להערכתי לפחות ב-20 בתים שונים, ברמות גימור ומפרטים שונים.

קודם כל - בשנים האחרונות הם עובדים יותר ויותר גם בבניה קונבנציונלית, לא רק "מתועשת" (למרות שלדעתי זו ממש לא בניה מתועשת. ראה עבודות של בנצי בשרשורים מקבילים, רק החלף את קורות העץ (FRAMING) בקורות פלדה ותקבל מושג. באוסטרליה (משם הם הביאו את השיטה AUSTEC= AUSTRALIAN TECHNOLOGY) זו שיטת הבניה המקובלת) ויש להם לא מעט בתים בהם הרוב הוא יציקות ו/או בלוקים.

לעומת זאת - יש מספיק בתים (ביניהם הבית שלי) בני יותר מקומה שעשויים שלד מתכת ואין שום בעיה (כנ"ל גם בבתי עץ). יש מספיק מהנדסים שמסוגלים לבצע חישובים סטטיים לא רק עבור בטון...

 

אוסטק יקרים במבט ראשון וגם שני (היו יקרים בזמנו. היום, למיטב הבנתי - יקרים אפילו יותר בגלל פניה לפלח שוק שמסוגל לשלם) אבל אני לא בטוח שבסופו של חשבון הם באמת יקרים יותר מקבלן מקביל (בוני וילות שוכחים בד"כ לחשב פה את הקישוטים לקרמיקה, שם את האסלות וכאן את החלונות) ולפחות בזמן שבנינו - הביצוע היה לעילא ולעילא: לוחות זמנים, עמידה במפרט, התנהגות הפועלים / קבלני משנה וכיו"ב.

אחרי עשר שנים, למעט קצת סדקים בחיבורי הפלטות בתקרה (לאחר תוספת גלריה בגג) אני לא רואה שום חסרונות מול בית קונבנציונלי.

כשקנינו את הדירה הראשונה שלי, היא הייתה בת שלושה חדרים + חצי שהפך מפינת אוכל לחצי חדר. ארבע שעות מאוחר יותר + 1 בעל דירה טרי ומעולף מתשישות - הקיר של חצי החדר שכב על הרצפה בחתיכות (אחרי שכנוע של פטיש 5 ק"ג), מביט בי בלגלוג כי ידע שכבר אין לי כח לפנות אותו.

 

בשני הבתים של אוסטק - בניתי בעצמי את כל הגלריה (למעט רצף לאמבטיה ואיש מעקות) בלי שום בעיה מיוחדת. השינויים בבית כזה קלים בהרבה ויש גמישות (כמובן בהתחשב בקונסטרוקציה. אי אפשר סתם לגלח עמודים במבנה בלי חשבון, כמו כל מבנה).

 

דברים שהייתי משנה לו הייתי בונה את הבית מחדש?

1. נמנע מתקרה קלה (קורות פלדה וציפוי משני הצדדים), אם יש תכנון עתידי לקומה שניה. בפועל זה מתפקד כמו תיבת תהודה וכל צעד ו/או נפילת חפצים למעלה נשמעים חזק מאוד למטה. התכנון המקורי היה לבנות תקרת בטון ומשום מה שוכנעתי לבנות תקרה מקורות. BIG MISTAKE במקרה שלי.

2. מתעקש על פלטות גבס כפולות בכל הבית. תוספת העלות היא שולית (אלפים בודדים לחומר לכל הבית, עבודה ממש לא גדולה - אין צורך בשפכטל/קונסטרוקציה/צבע נוספים) וההרגשה היא עולם אחר. הייתי בבניינים עשויים פלטות כפולות - ההבדל מוחשי ומתקרב לתחושה של קיר בלוקים + טיח, ועדיין יש את הגמישות התכנונית ורמת הגימור של גבס.

 

אם כבר בניה קונבנציונלית, הייתי מתעקש לכל הפחות על קירות פנים עשויים גבס.

 

לגבי עלויות, סיימתי את הבניה בעלות ממוצעת של 3000 ש"ח למטר, שימו לב שמדובר (בערך) על עלות חומרים בלבד. מן הסתם בחלק לא קטן מהמקומות שילמתי מחיר גבוה מאשר קבלנים (למעט הפעלת קומבינות פה ושם), אבל להערכתי היום עלות בניה למטר של כ-6500 ש"ח למ"ר היא לא בשמיים.

 

נתחיל מזה שברוב העולם בונים "מתועש".

נמשיך מזה שעצם המינוח "מתועש" הוא ישראלי לחלוטין. כל מה שלא בנוי משלד בטון ומילואת בלוקים, מכונה בישראל "מתועש".

גם שיטות כמו עילית,מאסטר קיר וכו', נחשבים לעוף מוזר, בניה מתועשת, יעני.

מתועש באמת זה ברנוביץ' , למשל, וזה באמת רק לפרויקטים גדולים. (כי מסבים לך קו יצור שמייצר לך את הבית ממש במפעל).

 

בארץ, מה לעשות, הציבור שמרן מאד.

לא תשכנע אותו שמדובר בשיטה ירוקה יותר, מהירה יותר, נכונה יותר.

לך תמכור אח"כ את הבית, כשכל דביל בא ודופק לך על הקיר ומתחיל לעשות פרצופים כשהוא שומע פוק-פוק חלול .

 

בכל העולם התקרות בבתים פרטיים לא יצוקות מבטון, ובכ"ז הן עומדות גם מאה שנה.

עניין הבידוד האקוסטי אצלך פתיר בתכנון נכון. בכלל- בטון אכן טוב יותר בהנחתה של הצליל, אבל הוא גם מעביר יפה מאד רעש הולם, שזו ההפרעה הכי נפוצה מהקומה מעל. (צעדים, חפצים שנופלים וכו' הם רעש הולם). דווקא כאן, בשימוש במחברים גמישים+ הנחתה ע"י מסה צפופה אך קלת משקל, אפשר להגיע לתוצאות אקוסטיות מצויינות.

כן, כשתדפוק עם הרגל, זה לא יהיה לעולם צליל של תקרת בטון. SO WHAT? מי אמר שזה נכון וזה לא?

 

לגבי קירות- כן. כאן ככל שתעלה את המסה, יהיה לך יותר שקט. גם מזרוני צ"ס בצפיפות גבוהה,לוחות עופרת בין הפלטות, הכל לפי רגישות שמיעתך.

2 פלטות גבס+צ"ס בצפיפות גבוהה על קונסטרקציה 10 שמות את הבלוק בטון 10 ס"מ (+טיח) בכיס הקטן מבחינת הנחתה.

(ויש לי איפה שהוא במשרד דף נתונים שמוכיח זאת )

 

בקיצור- החסרון העיקרי בבית כזה, הוא בעיקר מסחרי-עתידי.

[שמר]

מכירה לא מעניינת אותי כרגע, מקווה שגם לא בעתיד. יתרון גדול בעיניי הוא השימוש בלבנים כחלק (חיצוני) מהקיר. עקרונית זה קיר נטול תחזוקה לעשרות שנים.

 

לגבי התקרה - ברור לגמרי, רק שבמקרה שלי שמו פלטות OSB מצד אחד וגבס מצד שני (בידוד SNOW WHITE, חרא דבר, בוודאי אקוסטית) על זה שמתי פרקט (לא הייתי מודע להשלכות) והתוצאה דומה לתוף סנייר... .

 

ברצפה הבאה כבר למדתי, אבל לתקן משהו שנבנה בצורה לא נכונה מראש...

[shais01]

למען הסדר הטוב, גם אני וגם אבא שלי בנינו איתם בתים, הבית שלי כבר כמעט בן 10 שנים.

ביקרתי באתרים שלהם, להערכתי לפחות ב-20 בתים שונים, ברמות גימור ומפרטים שונים.

קודם כל - בשנים האחרונות הם עובדים יותר ויותר גם בבניה קונבנציונלית, לא רק "מתועשת" (למרות שלדעתי זו ממש לא בניה מתועשת. ראה עבודות של בנצי בשרשורים מקבילים, רק החלף את קורות העץ (FRAMING) בקורות פלדה ותקבל מושג. באוסטרליה (משם הם הביאו את השיטה AUSTEC= AUSTRALIAN TECHNOLOGY) זו שיטת הבניה המקובלת) ויש להם לא מעט בתים בהם הרוב הוא יציקות ו/או בלוקים.

לעומת זאת - יש מספיק בתים (ביניהם הבית שלי) בני יותר מקומה שעשויים שלד מתכת ואין שום בעיה (כנ"ל גם בבתי עץ). יש מספיק מהנדסים שמסוגלים לבצע חישובים סטטיים לא רק עבור בטון...

 

אוסטק יקרים במבט ראשון וגם שני (היו יקרים בזמנו. היום, למיטב הבנתי - יקרים אפילו יותר בגלל פניה לפלח שוק שמסוגל לשלם) אבל אני לא בטוח שבסופו של חשבון הם באמת יקרים יותר מקבלן מקביל (בוני וילות שוכחים בד"כ לחשב פה את הקישוטים לקרמיקה, שם את האסלות וכאן את החלונות) ולפחות בזמן שבנינו - הביצוע היה לעילא ולעילא: לוחות זמנים, עמידה במפרט, התנהגות הפועלים / קבלני משנה וכיו"ב.

אני גר בבית שלהם הרבה פחות זמן, רק 5 חודשים, אבל התחושה זהה גם ביחס לתהליך הבניה וגם ביחס למוצר הסופי - הבית. שרד את החורף הגשום האחרון בלי אף בעיה. אצלי הבית בנוי משלד בטון ותקרה יצוקה ורק הקירות בנויים מקונסטרוקציה ולוחות. להבנתי כך הם בונים את רוב הבתים כיום. כמו שכתבת, הם לא זולים בשלב התכנון כי הכל על השולחן. גם בסוף הם כנראה לא הכי זולים אבל בטח לא הכי יקרים.

 

בארץ, מה לעשות, הציבור שמרן מאד.

לא תשכנע אותו שמדובר בשיטה ירוקה יותר, מהירה יותר, נכונה יותר.

לך תמכור אח"כ את הבית, כשכל דביל בא ודופק לך על הקיר ומתחיל לעשות פרצופים כשהוא שומע פוק-פוק חלול .

 

בקיצור- החסרון העיקרי בבית כזה, הוא בעיקר מסחרי-עתידי.

אני לא יודע לאיזה ציבור אתה מכוון.

בציבור שאני משתייך אליו בית של אוסטק שמיר זה יתרון גדול, וכשבית שכזה מפורסם למכירה זו עובדה שמצויינת בהבלטה.

אם הייתי בונה בית להשקעה, במטרה למכור בסיום הבניה אולי הייתי מוטרד יותר. מאחר ובניתי אותו למשפחתי, ובראיה שנגור בו לעשרות שנים (מקווה...) זה פחות מעניין אותי. יתרה מכך, אם אחליט לבנות בית נוסף, אוסטק שמיר יהיו האופציה המועדפת.

בקיצור - חבל להשמיץ בלי סיבה.

 

שי

[SlowRide]

אני לא ראיתי השמצות, בסך הכל טען שלא כל אחד יודע להעריך את היתרונות של השיטה.

תמשיכו, זה דיון ממש מעניין.

[shais01]

זה היה חצי בצחוק, אבל נטקו כתב את זה בעצמו, ולא פירש.

 

חסרונות- חפש בגוגל. לא אוהב להשמיץ סתם בלי סיבה בערב שישי

 

שי

[locomotive]

6500 ש" ח למטר זה המון! או שאולי אני עני.

המחירים שקיבלתי היום הם סביב ה 4000 ש" ח אך שוב פעם, בלי שיגועים בבית.

[natco]

ב-4000 ש' נכנס בלחץ סטנדרט בסיסי ביותר.

אל תצפה לחיפויים יקרים, מע' חשמל מושלמות או אלומיניום מעבר לקליל 7000.

זה גם מאד תלוי ברמת הקבלן שתיקח. חאפר יעלה פחות. אבל גם רמת השלד/גמרים תהיה בהתאם.

 

ובלי שום קשר- תכין בצד עוד 20% מהאומדן לבלתמ"ים.

כי תמיד יהיו בלת"מים. מי שאומר לך שלא, יש לו אינטרס להונות אותך.

רק בשיטות "המתועשות" אתה יכול לדעת בוודאות את המחיר הסופי לפני שעולים על הקרקע.

 

דרך אגב- הקטע הפאושלי חייב להסתיים בשלב האומדנים לבניה.

כדי לא לסיים עם בור עמוק בתקציב, חוזה ההתקשרות עם הקבלן ראוי ורצוי מאד שייחתם ע"ג כתב כמויות ומפרט טכני מפורטים עד רמת הבורג.

[שמר]

או במשפט אחד:

אם זה לא פאושלי, זה כושלאמאשלו (הקבלן).

[shais01]

רק בשיטות "המתועשות" אתה יכול לדעת בוודאות את המחיר הסופי לפני שעולים על הקרקע.

אני לא בא מהתחום, אבל 'ביליתי' את השנתיים האחרונות בלתכנן ולבנות בית. מבין שאתה כן מהתחום ולכן אשמח שתסביר למה.

 

להבנתי, אין שום הבדל בין שיטות הבניה לעניין התמחור. כשהתלבטתי לגבי בניה 'מתועשת' כפי שאתה קורא לה לבין בניה מסורתית ביקשתי מאוסטק שמיר תמחור לבניה קונבנציונאלית, בבלוקים, וקיבלתי תימחור שכזה בלי שום בעיה. היה קצת יותר זול.

לדעתי, חלק גדול מהקבלנים הקונבנציונאליים נוטים לערפל את עלויות הבניה כדי 'שלא יתפסו אותם במילה', קל יותר לעבוד באוירה מעורפלת שכזו כאשר הסיכון מונח על כתפי הלקוח (לשאת בעלויות לא צפויות) חלקם הפחות ישר אולי מערפל ומטה את ההערכות והתמחורים למטה, תוך זיהוי הבעיות והכשלים, כדי לקבל את העבודה תוך ידיעה שהמחיר יקפוץ תוך כדי העבודה, ע"ח הלקוח.

 

שי

[natco]

כן. זה בדיוק זה.

כי אומדנים הם רק אומדנים. ולפני שהתקשרת בפועל עם כל אחד מעשרות בעלי המקצוע שבניית בית דורשת, אתה לא יודע מה יהיה המחיר. גם אם המפקח שלך יעשה לך חשבון מפורט כמה צריך לעלות כל דבר. גם אם יש לך קבלן מפתח, הוא לא מביא לך למשל את ארונות המטבח והאמבט, ולא עוסק בפיתוח השטח.

 

וגם אחרי שהתקשרת עם קבלן מפתח כל שהוא ,כשאין לך "צ'ק ליסט" מושלם, או מפרט טכני וכתב כמויות מסודרים, אתה מגלה תוך כדי התהליך דברים ש"נשכחו", או דברים שאמנם "מגיעים לך", אבל מהסטנדרט הכי נמוך, שברור שאתה לא יכול לחיות איתם וצריך לשדרג, עוד כמה נק' חשמל שנוספו בזמן תכנון המטבח בחברת המטבחים, וכו'.

 

לפעמים כשהשלד עומד ההחלטות משתנות, קרה לי גם שקבלן המפתח גם פשוט אמר שהוא לא עומד בעלויות קבלני המשנה, ואם לא יוסיפו לו כסף הוא מתפטר, ולך תמצא לך מישהו שיסיים את העבודה במחיר שנקבע ביניכם.

קרה לי שדו"ח הקרקע שבוצע ממש לפני הבניה שינה את כל הביסוס.

קרה לי (בפרויקט יזמי גדול) שבגלל ירידה בבדיקות לחץ מים, היזם נדרש להוסיף מאגר מים וחדרי משאבות לצורך הזנת הספרינקלרים בעלות של מאות אלפי שקלים.

 

אני לא יודע להצביע בדיוק איך צצים כל הבלת"מים האלה (שאם כן הייתי וודאי מונע אותם מלקוחותי), אבל הם מצליחים לצוץ בכל פעם מחדש.

אנחנו נוהגים לומר, שכתבי הכמויות והמפרטים הסטנדרטיים עליהם אנו מתבססים, נכתבו, כמו שאומרים בצבא, בדם.

כל פעם שקבלן חרוץ מצליח למצוא בהם פרצה שיוכל לנצל לטובתו, אנחנו סוגרים אותה בניסוח יעיל יותר של הסעיף למען הלקוח הבא.

ולמרות זאת- אחרי 30 שנה שהמשרד פעיל, פה ושם מצליחים להפתיע אותנו.

 

כשאתה מקבל חבילה כוללת, מחברה מסודרת, יש פחות פתח לצרות. אם תבנה בית קונבנציונלי עם חברה כמו "אוסטק" יהיו לך פחות בלתמ"ים.

[שמר]

היתרון הגדול של "אוסטק" או כל קבלן אחר שעובד בשיטה שלו (יש כאלה?) הוא שהוא עובד עם קבלני משנה קבועים וצוות הקמה משלו, לכן, אחרי שיש לו אדריכלות וחישובים סטטיסטיים - קל לו מאוד לגזור כתב כמויות ובהתאמה רשימת עבודות. מכאן הדרך היא קלה להצעת מחיר מסודרת כמעט עד השקל האחרון, למעט נושא הביסוס שתלוי בבדיקות הקרקע/קידוח עצמו (בהסתייגות ששינויים מהתכנית כרוכים בד"כ בתוספת תשלום).

 

כאשר יש לך מערכת סגורה כזו - ואתה לוקח עליה מרווח מתאים שיאפשר לך משחקים לפה ולשם - קל מאוד לתת תמחור מלא ומדוייק.

 

מה שאהבתי אצל דרור (אוסטק) הוא נכונותו לבצע עבור הלקוח כמעט כל דרישה, כולל בניית בריכות/עבודות עץ/גינון וכו' (כמובן לא בעצמו אלא עם קבלני משנה). ללקוח נותר להביא ריהוט ולמלא את הבית בילדים.

 

יש חלק מספיק גדול באוכלוסייה שמוכן ויכול לשלם עוד אי אילו עשרות ואף מאות אלפי שקלים על בית ובלבד שלא יצטרך לשבור את הראש מול בעלי מקצוע שחלק משמעותי מהם כבר שכח את כל השטיקים שהלקוח הממוצע עוד לא למד.

 

היום אולי לא הייתי בונה איתם, בגלל שלמדתי בעשר השנים האחרונות דבר או שניים על בנייה וניהול פרוייקט שכזה, אבל ללקוח ההדיוט שמסוגל לשלם את המחיר שהם מבקשים ורוצה שקט נפשי בדמות עמידה במפרט ובלוחות הזמנים - אני עדיין ממליץ עליהם בחום.

 

דבר נוסף - אין דין בניית וילה כדין בניית בניין דירות, בוודאי לא חלק מפרוייקט.

[shais01]

מה שיפה בעיני זו העובדה שהחויה שלך מבניית בית עם אוסטק שמיר מלפני 10 שנים זהה לשלי שנמצא עכשיו לפני טופס 4.

יציבות שכזו נדירה בארץ שבה חלק מבעלי העסקים מנסים, לאחר ביסוס המוניטין המקצועי לחתוך בעלויות על מנת למקסם את הרווח ובדרך פוגעים בתוצר הסופי ולאורך זמן בשמם.

 

שי