שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

למה?

מה הקשר בין ירידת מחירים לבין מיתון בשאר ענפי המשק?

[MiniMiz3r]

לפני 43 דקות, Lior_Django כתב:

מה הקשר בין ירידת מחירים לבין מיתון בשאר ענפי המשק?

 

המחיר הריאלי נמצא בנקודת שיווי המשקל ולא יכול לזוז ממנה מעצם ההגדרה. כל עוד אנשים מסוגלים לשלם את המחיר המבוקש, הוא לא יכול לרדת. הוא יירד רק כשאנשים לא יוכלו לשלם אותו. כל מה שהריבית עושה זה להעביר כסף מהיזמים לבנקים, זה הכל.

[yuvalganim]

זה לא מדוייק. כי זה מגדיל את העלות הנדרשת למימון משכנתא.

ההחזר לשקל עולה (וזה נכון שהכל הולך לבנקים).

אבל מבחינת הקבלן, פחות אנשים יכולים לקנות את הסחורה שלו (אני אומר יכולים כי ההנחה שלי היא שישראלים תמיד רוצים נדלן).

אם פחות קונים אז נקודת שיווי המשקל של המחיר הנומינלי של הדירה יורד. 

האם זה יירד גם ריאלית? הסימנים היום חיוביים מבעבר (או שליליים תלוי בפוזיציה).

ככל ונמשיך ללכת לכיוון מיתון כלכלי, חוסר ודאות (רפורמה) וממשלה בזבזנית, המחירים יירדו גם ריאלית

[Transporter]

לפני שעתיים, MiniMiz3r כתב:

נראה לי שיש פה חוסר הבנה יסודי של מה זה "מחיר דירה". 

למען הסר ספק, מחיר הדירה הוא לא המחיר שמשלמים לקבלן (זה המחיר הנומינלי) אלא מחיר הבסיס + עלות המימון (המחיר הריאלי). 

גם אם נניח שמחיר הבסיס יירד ב-10%, למי זה עוזר כשעלות המימון עלתה ב-20%?

אין פשוט התכנות לירידה במחירים הריאליים של הדירות בלי מיתון עמוק. 

 

יש כאן פשוט חלק מהמגיבים שכל כך רוצים לקנות דירה, שגם אם המחיר ירד מ 2 מליון ל 1.99 הם ינסו לשכנע את עצמם שהנה המחירים קורסים

מבין לליבם  אבל צריך להיות כנה עם עצמך 

[Transporter]

לפני שעתיים, Lior_Django כתב:

למה?

מה הקשר בין ירידת מחירים לבין מיתון בשאר ענפי המשק?

 

אם מחיר הדירה ירד ב 10% והריבית עלתה ב 5% אז ההנחה נשחקת

אבל  גם אם הריבית הייתה 0

10% הנחה זה כלום לא באמת הנחה

ואם רוצים להיות כנים עם עצמו

אז בפועל באיזורים הפחות מבוקשים, דירה של 2 מליון יורדת ל 1.95

זאת "ההנחה"

"קריסת מחירי הדירות"

 

[Lior_Django]

לפני 4 שעות, MiniMiz3r כתב:

 

המחיר הריאלי נמצא בנקודת שיווי המשקל ולא יכול לזוז ממנה מעצם ההגדרה. כל עוד אנשים מסוגלים לשלם את המחיר המבוקש, הוא לא יכול לרדת. הוא יירד רק כשאנשים לא יוכלו לשלם אותו. כל מה שהריבית עושה זה להעביר כסף מהיזמים לבנקים, זה הכל.

אוקי, אבל כבר עכשיו אנשים לא יכולים לשלם אותו..

[Arik TG]

בתאריך 10.3.2023 בשעה 06:44, Transporter כתב:

 

די תפסיק נו

יש מבצע פה ושם

או מחיר חיסול על איזה דירה שנשארה פה ושם

אין שום מגמה גורפת

אולי תהיה

כרגע אין

המגמה רק התחילה. לדעתי תמשך לפחות בשנתיים הקרובות. אין מה למהר. 

לצפות שהמחירים יחזרו לממוצע הרב שנתי של משכורות לדירה תוך חצי שנה זה לא ריאלי. צריך לתת לזה זמן.

קודם כל הקונים עוצרים, ואת זה כבר ראינו בכמות העסקאות שצנחה.

ואז המוכרים מתחילים לאט לאט להשבר. קודם אלה שאין להם ברירה, או שרוצים להקדים את השוק, וזה מה שרואים עכשיו. בהמשך, כשהמגמה מתבססת, גם הלא לחוצים מתיישרים עם המגמה בלית ברירה. 

ואז גם הקונים קולטים שהמגמה לטובתם, והביקוש הספקולטיבי נעלם לגמרי. המגמה החדשה מתבססת בתודעה. פתאום אף דוד לא אומר יותר לאחיין שלו שהתחתן "תקנה עכשיו, דירות רק עולות במחיר".

והתחלות בניה יורדות, ורק מי שממש צריך קונה, והמחירים ממשיכים לרדת.

בשלב כלשהו גם המגמה היורדת נגמרת, אבל אנחנו עוד רחוקים מהשלב הזה כי היא רק התחילה. 

 

בכלל הכלכלה בארץ סופגת עכשיו מהלומות מכל מיני כיוונים (כולל קריסת SVB). בנוסף החוסר וודאות לגבי העתיד עוצר אנשים מלעשות קניות גדולות. אני חושב שהנפגע הגדול יהיה שוק המכוניות החדשות. העשירונים העליונים נמצאים ברובם בצד של המחאה, והצד של המחאה חושש מאוד מהעתיד ואולי מהרהר אפילו ברילוקיישן. מי שמהרהר ברילוקיישן לא יקנה עכשיו לא אוטו חדש ולא דירה חדשה.

[Transporter]

לפני 9 שעות, Lior_Django כתב:

אוקי, אבל כבר עכשיו אנשים לא יכולים לשלם אותו..

 

אם לא יכולים אז אולי הוא ירד

או שקבלנים ישבו על הגדר

או שימצאו את הבודדים שכן יכולים

הזמן יגיד

לפני שעה, Arik TG כתב:

המגמה רק התחילה. לדעתי תמשך לפחות בשנתיים הקרובות. אין מה למהר. 

לצפות שהמחירים יחזרו לממוצע הרב שנתי של משכורות לדירה תוך חצי שנה זה לא ריאלי. צריך לתת לזה זמן.

קודם כל הקונים עוצרים, ואת זה כבר ראינו בכמות העסקאות שצנחה.

ואז המוכרים מתחילים לאט לאט להשבר. קודם אלה שאין להם ברירה, או שרוצים להקדים את השוק, וזה מה שרואים עכשיו. בהמשך, כשהמגמה מתבססת, גם הלא לחוצים מתיישרים עם המגמה בלית ברירה. 

ואז גם הקונים קולטים שהמגמה לטובתם, והביקוש הספקולטיבי נעלם לגמרי. המגמה החדשה מתבססת בתודעה. פתאום אף דוד לא אומר יותר לאחיין שלו שהתחתן "תקנה עכשיו, דירות רק עולות במחיר".

והתחלות בניה יורדות, ורק מי שממש צריך קונה, והמחירים ממשיכים לרדת.

בשלב כלשהו גם המגמה היורדת נגמרת, אבל אנחנו עוד רחוקים מהשלב הזה כי היא רק התחילה. 

 

בכלל הכלכלה בארץ סופגת עכשיו מהלומות מכל מיני כיוונים (כולל קריסת SVB). בנוסף החוסר וודאות לגבי העתיד עוצר אנשים מלעשות קניות גדולות. אני חושב שהנפגע הגדול יהיה שוק המכוניות החדשות. העשירונים העליונים נמצאים ברובם בצד של המחאה, והצד של המחאה חושש מאוד מהעתיד ואולי מהרהר אפילו ברילוקיישן. מי שמהרהר ברילוקיישן לא יקנה עכשיו לא אוטו חדש ולא דירה חדשה.

 

כמו שאני כותב פה כבר שנה

אני לא מסתכל על תאוריות ותחזיות

אני מסתכל בפועל מה קורה במשרדי מכירות

בסוף אותו קבלן שמפרסם דירה ב 4 מליון אם הוא יראה שהוא היה רגיל לקבל 50 טלפונים ביום והוא כבר שבוע לא מקבל שיחה אחת הוא יהיה חייב לשנות את הפרסום למחיר נמוך יותר

אין פה איזו חוכמה גדולה או פתרון קסם

אם באמת אין מי שישלם 4 מליון המחיר הזה ישתנה כי הקבלן ירצה למכור את הדירה

ואז גם המחיר של הפרוייקט ממול יירד

וגם המחיר של הפרוייקטים ברחוב ליד ובעיר ליד עד שזה יהפך למגמה

 

כרגע אנחנו סתם טוחנים מים ומדברים על "אולי" "אם" "יכול להיות"

עם תאוריות לא הולכים לקחת משכנתא

כרגע זה פשוט לא קורה בפועל

נתתי פה גם דוגמאות אמיתיות מניסיון אישי

 

[Arik TG]

לפני 8 שעות, Transporter כתב:

כרגע זה פשוט לא קורה בפועל

טוב, תודיע אם וכאשר תראה.

[farkash7]

בתאריך 11.3.2023 בשעה 09:35, MiniMiz3r כתב:

גם אם נניח שמחיר הבסיס יירד ב-10%, למי זה עוזר כשעלות המימון עלתה ב-20%?

אין פשוט התכנות לירידה במחירים הריאליים של הדירות בלי מיתון עמוק. 

הבעיה בניתוח שלך היא שאתה יוצא מנקודת הנחה שעלות המימון עלתה ב-20%.
מי אמר לך שזה נכון? בינתיים אני רואה לא מעט קבלנים שמציעים תשלום של 20-80 בלי הצמדת מדד. העיקר לא לתת הנחה בפועל, אז כנראה שעלות המימון לא כזו נוראית כמו שאתה מספר לעצמך ולנו.

בנוסף לזה אני לא בקיא בחוק המכר, אבל אם ניתן לקבל סכום גדול בחתימה אל מול רישום של הקרקע על הקונה, הרי שפתרת לעצמך חלק גדול מעלויות המימון.

אני חושב שעניין עלויות המימון הוא בהחלט משהו שניתן לפתור. אולי זה יצריך שינויים במודלים של היזמים אבל ניתן לפתור.
לראיה, בנו פה יותר דירות פעם עם ריביות כמו היום, ועדיין, קבלנים ויזמים הרוויחו כסף.

שוב אני חושב שלא הגיוני שיש קרקע על השולחן והיא נמכרת במחיר שמשאיר רווח יזמי של 40% לפי התמחור הנוכחי של דירות, כי זה שוק חופשי במידה מסויימת, ויזם אחר היה ממש סבבה עם רווח של 30% והיה מציע בהתאם... ויזם אחר היה ממש סבבה עם רווח של 20% והיה מציע בהתאם...
האם יכול להיות שהיזם שקנה את הקרקע בזול ירוויח 40% בסופו של דבר? כן.
האם הוא מכוון לשם? לא. לפחות לדעתי.

עריכה אחרונה ב-12 למרץ, 2023 על ידי farkash7

[BeBest]

בתאריך 11.3.2023 בשעה 09:35, MiniMiz3r כתב:

נראה לי שיש פה חוסר הבנה יסודי של מה זה "מחיר דירה". 

למען הסר ספק, מחיר הדירה הוא לא המחיר שמשלמים לקבלן (זה המחיר הנומינלי) אלא מחיר הבסיס + עלות המימון (המחיר הריאלי). 

גם אם נניח שמחיר הבסיס יירד ב-10%, למי זה עוזר כשעלות המימון עלתה ב-20%?

אין פשוט התכנות לירידה במחירים הריאליים של הדירות בלי מיתון עמוק. 

 

מצטער לבשר לך אבל ישראל ישראלי לא מסתכל על עלות המימון.

מבחינתו אם החוזה עם הקבלן נחתם x אז הוא שילם x עבור הדירה.

זה שעם המימון הדירה עלתה 1.5x לא מעניין אותו.

כנ"ל בשוק הרכב.

[MiniMiz3r]

לפני 51 דקות, farkash7 כתב:

הבעיה בניתוח שלך היא שאתה יוצא מנקודת הנחה שעלות המימון עלתה ב-20

 

דיברתי על עלות המימון לרוכש, לא למוכר. 

[yuvalganim]

מה שחשוב זה מחיר הדירה.

עלות המימון משתנה מאדם לאדם בהתאם ליכולותיו ולכן קצת קשה לנתח את זה ככה.

ובכל מקרה עדיף מחיר דירה נמוך ועלות מימון גבוהה כי ממילא החסם העיקרי היום לזוג צעיר זה ההון העצמי ולא התשלום השוטף.

[Transporter]

לפני 14 דקות, yuvalganim כתב:

מה שחשוב זה מחיר הדירה.

עלות המימון משתנה מאדם לאדם בהתאם ליכולותיו ולכן קצת קשה לנתח את זה ככה.

ובכל מקרה עדיף מחיר דירה נמוך ועלות מימון גבוהה כי ממילא החסם העיקרי היום לזוג צעיר זה ההון העצמי ולא התשלום השוטף.

 

אתה כל פעם מוכיח כמה אתה נואש למצוא דירה ועושה את כל הטעויות האפשריות הרכב

את המימון צריך לשלם ולהחזיר כל חודש

ובגלל שיש אנשים שלא אכפת להם מזה הם הגיעו למצב שאין להם אין לשלם את הדירה

 

אז הדירה עלתה להם 50,000 פחות אבל הם החזירו 400,000 יותר

הגיוני בסך הכל

[yuvalganim]

אתה כנראה לא יודע מה זה ריבית דריבית.

אז אסביר לך, עדיף מחיר דירה נמוך ומימון יקר.

הריבית הטוטאלית במקרה הזה תהיה נמוכה יותר ממחירים מופקעים וריבית לכאורה נמוכה.

עכשיו בגלל שאתה מליאן ומשלם הכל בתשלום אחד אסביר לך את השיקולים של פשוטי העם.

כשיש משכנתא גדולה מאוד וצמודה, אתה סופג את האמ אמא של ההצמדות והריביות.

אני מעדיף 10% ריבית ומשכנתא של 400 אלף מאשר ריבית 2% ומשכנתא 1.4 מיליון.

אם תחשב במחשבון שלך אתה תראה שזה גם יוצא יותר זול.

ויותר מהכל - זה מנגיש את הדירות כי לא צריך לשים 800 אלף שקל הון עצמי ישר על ההתחלה