שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yor2]

היום מתוך כלכליסט.

"החגיגות נגמרו. מחירי הדירות ייבלמו ב-2023" | כלכליסט (calcalist.co.il)

"החגיגות נגמרו. מחירי הדירות ייבלמו ב-2023"

"הכוח ברכישת דירה עבר לידי הקונים"; "קבלנים מציעים יותר הטבות רק כדי לא להוריד מחירים"; "אני מקווה שיזם שלקח הלוואה מהבנק יודע מה הוא עושה"; מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן צופה שבראשית השנה הבאה ייבלמו מחירי הדיור, אך מאמין שיש להמשיך בהנחות לזוגות צעירים במקביל לפגיעה ברוכשים להשקעה.

[Transporter]

לפני 3 שעות, yuvalganim כתב:

 

הנחת הבסיס שלך הוא שתמיד יהיו קונים גם במחיר גבוה יותר.

זה לא מחזיק מים.

כרגע אין קונים (ירידה של כמעט 50% במכירות), בוא נראה קבלן מרים מחיר במציאות כזאת.

 

מה שאתה לא מבין

שכרגע יש כל כך הרבה קונים, שאין לקבלנים מספיק דירות לתת להם

אם מחר יהיו פחות קונים, הקבלן לא ישב עם משרד ריק מלקוחות, פשוט במקום שיהיה עליו עומס מטורף, יהיה פחות עומס, ועדיין יקנו

 

להגיד שכרגע אין קונים זה בדיחה.

 

לפני שעה, yor2 כתב:

היום מתוך כלכליסט.

"החגיגות נגמרו. מחירי הדירות ייבלמו ב-2023" | כלכליסט (calcalist.co.il)

"החגיגות נגמרו. מחירי הדירות ייבלמו ב-2023"

"הכוח ברכישת דירה עבר לידי הקונים"; "קבלנים מציעים יותר הטבות רק כדי לא להוריד מחירים"; "אני מקווה שיזם שלקח הלוואה מהבנק יודע מה הוא עושה"; מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן צופה שבראשית השנה הבאה ייבלמו מחירי הדיור, אך מאמין שיש להמשיך בהנחות לזוגות צעירים במקביל לפגיעה ברוכשים להשקעה.

 

הוא מדבר על בלימה, לא על ירידה

אם בלימה זה בסדר בשבילך תלך תקנה דירה היום

[יובל .מ.]

לפני 7 דקות, Transporter כתב:

מה שאתה לא מבין

שכרגע יש כל כך הרבה קונים, שאין לקבלנים מספיק דירות לתת להם

אם מחר יהיו פחות קונים, הקבלן לא ישב עם משרד ריק מלקוחות, פשוט במקום שיהיה עליו עומס מטורף, יהיה פחות עומס, ועדיין יקנו

 

להגיד שכרגע אין קונים זה בדיחה.

יש פרויקטים במיקומים מבוקשים מאוד בירושלים שלא מפסיקים לפרסם, להגיד שיש כל כך הרבה קונים זה להיות מנותק מהשוק.

[motizkn]

לפני 17 דקות, Transporter כתב:

מה שאתה לא מבין

שכרגע יש כל כך הרבה קונים, שאין לקבלנים מספיק דירות לתת להם

אז הרידה של 50% ברכישת דירות זה כי יש יותר מידי קונים והקבלנים לא מצליחים למלא את כל הניירת בזמן?

[Transporter]

לפני 6 דקות, motizkn כתב:

אז הרידה של 50% ברכישת דירות זה כי יש יותר מידי קונים והקבלנים לא מצליחים למלא את כל הניירת בזמן?

 

הירידה כי אנשים מבינים שהם לא יכולים לקחת משכנתא ולהחזיר אותה כשהריבית כזאת.

היו כאלה שהיו צריכים להבין את זה גם לפני שנה כשהלכו עם 60 אלף לקנות דירה במחיר למשתכן ואירגנו עוד הלוואות מפה ומשם, גם הם רוב הסיכויים יקרסו. 

אז היום אנשים מתחילים לעשות חושבים ולהבין שהם לא יכולים לקנות וזאת הירידה

 

אבל אם הנקודת פתיחה היא כזאת שיש 400% ביקוש  וירדנו ב 50%, זה לא מספיק כדי לפגוע בקבלנים.

50% זה  מספר יפה, אבל כשיש ביקוש שיא זה לא תמיד מספיק

לפני 21 דקות, יובל .מ. כתב:

יש פרויקטים במיקומים מבוקשים מאוד בירושלים שלא מפסיקים לפרסם, להגיד שיש כל כך הרבה קונים זה להיות מנותק מהשוק.

 

מז"א?

גם אני עושה שיווק לעסק שלי. זה אומר שאין לי לקוחות ?

הם משווקים, שיווקו בעבר ושיווקו גם בעתיד

 

[- XM -]

התפרסמו היום הגרלות חדשות של מחיר למשתכן.

מתוך יותר מ 30 הגרלות רק 2 במתכונת מחיר למשתכן, השאר מטרה.

חשבתי שפרוייקטים של משתכן ימשיכו לצוץ בכמות גדולה יותר לפחות בשנה הקרובה כי זה קרקעות שקבלנים זכו בהם בשנים האחרונות, אבל טעיתי.

בכל מקרה בפרוייקטים החדשים ההנחה מוגבלת עד ל 300 אל’’ש בלבד, בכלל לא בטוח ששווה את הכאב ראש של המתנה של שנים עד להיתר הבנייה, בחירת דירה מתוך מאגר מצומצם לפי תור, אי יכולת לבצע שינויים בדירה ועוד. בנוסף אין הגרלות בערים שבהם מחיר השוק למעלה מ 20 אלף למטר.

מה יקרה עכשיו לעשרות אלפי הזכאים שהמתינו?

ירדו מהגדר?

נראה שידור חוזר של הירידה מהגדר אחרי מע’’מ 0?

[om2]

ירדו מהגדר.

אבל עכשיו עם יכולת מוגבלת לקחת משכנתא ככה שהסתערות לא תהיה.

[Transporter]

לפני 22 דקות, - XM - כתב:

התפרסמו היום הגרלות חדשות של מחיר למשתכן.

מתוך יותר מ 30 הגרלות רק 2 במתכונת מחיר למשתכן, השאר מטרה.

חשבתי שפרוייקטים של משתכן ימשיכו לצוץ בכמות גדולה יותר לפחות בשנה הקרובה כי זה קרקעות שקבלנים זכו בהם בשנים האחרונות, אבל טעיתי.

בכל מקרה בפרוייקטים החדשים ההנחה מוגבלת עד ל 300 אל’’ש בלבד, בכלל לא בטוח ששווה את הכאב ראש של המתנה של שנים עד להיתר הבנייה, בחירת דירה מתוך מאגר מצומצם לפי תור, אי יכולת לבצע שינויים בדירה ועוד. בנוסף אין הגרלות בערים שבהם מחיר השוק למעלה מ 20 אלף למטר.

מה יקרה עכשיו לעשרות אלפי הזכאים שהמתינו?

ירדו מהגדר?

נראה שידור חוזר של הירידה מהגדר אחרי מע’’מ 0?

 

לא בכל פרוייקט צריך להמתין

יש פרוייקטים שאוטוטו מתחילה בניה

מה רע ב 12,000 למטר בב"ש עם 20% הנחה

זה אומר שדירת 4 חדרים תעלה סביב מליון שח

 

הבעיה במחיר למשתכן שיש שם הרבה מטומטמים שאין להם אפילו 100 אלף ומגרדים הלוואות מכל מיני מקומות והולכים עם זה לקנות דירה

לאנשים האלה כמעט ואין סיכוי להחזיר את המשכנתא

 

זה נכון גם לגבי מי שיש לו 150 אלף והולך לנסות לקנות בנתניה דירה של 2 מליון

 

עריכה אחרונה ב-23 לאוקטובר, 2022 על ידי Transporter

[- XM -]

מחיר למ’’ר היום בבאר שבע 12,800.

בשביל לקבל דירה 100 מ’’ר, עם 240 אלף הנחה?

לא חושב שזה שווה

[יובל .מ.]

לפני 32 דקות, - XM - כתב:

התפרסמו היום הגרלות חדשות של מחיר למשתכן.

מתוך יותר מ 30 הגרלות רק 2 במתכונת מחיר למשתכן, השאר מטרה.

חשבתי שפרוייקטים של משתכן ימשיכו לצוץ בכמות גדולה יותר לפחות בשנה הקרובה כי זה קרקעות שקבלנים זכו בהם בשנים האחרונות, אבל טעיתי.

בכל מקרה בפרוייקטים החדשים ההנחה מוגבלת עד ל 300 אל’’ש בלבד, בכלל לא בטוח ששווה את הכאב ראש של המתנה של שנים עד להיתר הבנייה, בחירת דירה מתוך מאגר מצומצם לפי תור, אי יכולת לבצע שינויים בדירה ועוד. בנוסף אין הגרלות בערים שבהם מחיר השוק למעלה מ 20 אלף למטר.

מה יקרה עכשיו לעשרות אלפי הזכאים שהמתינו?

ירדו מהגדר?

נראה שידור חוזר של הירידה מהגדר אחרי מע’’מ 0?

זכייה זה עדיין דבר טוב.
נניח זוג עם 100 אלף שקל מתכנן על דירה שהיום עולה 1.7 במחיר למשתכן (שהיא 2 מיליון בשוק חופשי), אין לו את ההון העצמי הדרוש, אם הוא זוכה זה "מקפיא" לו את המחיר והוא יודע שיש לו את ה-3 או 4 שנים לחסוך את ה-100 אלף שהוא צריך. 
לא מכרה זהב כמו תוכניות קודמות אבל עדיין לא רע. 

לפני 3 דקות, - XM - כתב:

מחיר למ’’ר היום בבאר שבע 12,800.

בשביל לקבל דירה 100 מ’’ר, עם 240 אלף הנחה?

לא חושב שזה שווה

היתרון המרכזי של מחיר למשתכן זה ההון העצמי נמוך, פחות ההנחה. 
אם יש למישהו 500-600 אלף שקל בצד הוא לא מחכה להגרלות, הוא קונה.

[Lior_Django]

יכולה להיות קריסה במחירים ואף רוכש לא יקרוס.

אולי הקבלנים יהיו בבעיה, אבל הרוכשים פשוט יצטרכו להצטמצם.

 

לא חושב שקריסת מחירים חייבת לבוא עם קטסטרופה כלכלית.

[Transporter]

לפני 10 דקות, יובל .מ. כתב:

היתרון המרכזי של מחיר למשתכן זה ההון העצמי נמוך, פחות ההנחה. 
אם יש למישהו 500-600 אלף שקל בצד הוא לא מחכה להגרלות, הוא קונה.

 

ממש לא

אם יש לי 500 אלף אני מנסה לזכות בדירה בר"ג ולשלם 2.4 במקום 4.

 

[yuvalganim]

לפני כשעה, Transporter כתב:

 

מה שאתה לא מבין

שכרגע יש כל כך הרבה קונים, שאין לקבלנים מספיק דירות לתת להם

אם מחר יהיו פחות קונים, הקבלן לא ישב עם משרד ריק מלקוחות, פשוט במקום שיהיה עליו עומס מטורף, יהיה פחות עומס, ועדיין יקנו

 

להגיד שכרגע אין קונים זה בדיחה.

 

אין קונים זו עובדה.

יש נתונים, לא סיפורי מעשיות - מספר הדירות שבידי הקבלנים שלא נמכר הולך ועולה בכל חודש.

עובדתית יש יותר מלאי מאשר לקוחות, והמלאי הזה גדל והולך.

 

מבחינת הביקושים - הכיוון ברור, ככה להגיד שיש "מלא קונים" זה לא נכון.

 

לגבי המחירים - חכה למדדי ינואר-פברואר 23, אז נראה את כל הספינה הזאת משנה כיוון.

[Transporter]

לפני 11 דקות, יובל .מ. כתב:

זכייה זה עדיין דבר טוב.
נניח זוג עם 100 אלף שקל מתכנן על דירה שהיום עולה 1.7 במחיר למשתכן (שהיא 2 מיליון בשוק חופשי), אין לו את ההון העצמי הדרוש, אם הוא זוכה זה "מקפיא" לו את המחיר והוא יודע שיש לו את ה-3 או 4 שנים לחסוך את ה-100 אלף שהוא צריך. 
לא מכרה זהב כמו תוכניות קודמות אבל עדיין לא רע. 

 

אם הדירה עולה שקל מעל 1.8 זה כבר משנה את כל הסיפור.

הוא צריך להביא 20% או 25%

 

גם לגבי 1.7 אני לא בטוח.

כל הקטע של 100 אלף נובע מזה שהשמאים מעריכים את הדירות הרבה יותר גבוה ממה שאתה משלם בפועל

כלומר:

קניתי דירה בעפולה במליון שח, השמאי העריך 1.3, אז אני יכול לקבל משכנתא שהיא 85% מ 1.3, מה שבעצם נותן לי להגיע עם פחות הון עצמי למליון שקל שקניתי בפועל

 

לגבי 1.7 זה כבר יותר יקר, לא חושב ש 100  מספיק

ולגבי 1.8 זה וודאי,  אין את כל הקומבינות האלה, צריך 25%

 

לפני 1 דקה, yuvalganim כתב:

 

אין קונים זו עובדה.

יש נתונים, לא סיפורי מעשיות - מספר הדירות שבידי הקבלנים שלא נמכר הולך ועולה בכל חודש.

עובדתית יש יותר מלאי מאשר לקוחות, והמלאי הזה גדל והולך.

 

מבחינת הביקושים - הכיוון ברור, ככה להגיד שיש "מלא קונים" זה לא נכון.

 

לגבי המחירים - חכה למדדי ינואר-פברואר 23, אז נראה את כל הספינה הזאת משנה כיוון.

 

מה זה "עובדה" ?

יש 50% פחות. זה אומר שעדיין 50% כן קונים

 

לדבר באחוזים זה מצחיק.

50% פחות ממה ?

50% פחות מ 400% ביקוש? זה עדיין 200%

או פחות מ 600% ביקוש?

פחות מכמה?

 

היה את אותו סיפור בענף האירועים שסיפרו לנו שזוגות מפסיקים להתחתן כי זה יקר

אז סיפרו. באמת היו כמה שויתרו על חתונה או לפחות ככה טענו. עדין יש מספיק אחרים שמתחתנים.

מאז המחירים רק עלו

 

[יובל .מ.]

לפני 10 דקות, Transporter כתב:

ממש לא

אם יש לי 500 אלף אני מנסה לזכות בדירה בר"ג ולשלם 2.4 במקום 4.

אבל עם 500 אלף אתה לא יכול לקנות ברמת גן ב-2.4, תצטרך 600 אלף. במקרה כזה אתה תופס למישהו שיכול את התור (כמו שטענת מקודם).
חוץ מזה שבתוכנית החדשה דירה ששווה 4 מיליון יכולה להימכר ב-3.7, כי ההנחה מוגבלת ל-300 אלף.
אבל בוא נניח יש לך 500 אלף והדירה 2.4 - מבחינת זה מושלם, אם יש שנתיים עד קבלת ההיתר, אתה יודע שיש לך שנתיים לחסוך את ה-100 אלף האלה והמחיר יישאר אותו דבר, אם לא זכית במשתכן המחיר יכול לעלות ל-2.8 ואז תצטרך להביא עוד 200 אלף ולא 100.

לפני 9 דקות, Transporter כתב:

אם הדירה עולה שקל מעל 1.8 זה כבר משנה את כל הסיפור.

הוא צריך להביא 20% או 25%

 

גם לגבי 1.7 אני לא בטוח.

כל הקטע של 100 אלף נובע מזה שהשמאים מעריכים את הדירות הרבה יותר גבוה ממה שאתה משלם בפועל

כלומר:

קניתי דירה בעפולה במליון שח, השמאי העריך 1.3, אז אני יכול לקבל משכנתא שהיא 85% מ 1.3, מה שבעצם נותן לי להגיע עם פחות הון עצמי למליון שקל שקניתי בפועל

 

לגבי 1.7 זה כבר יותר יקר, לא חושב ש 100  מספיק

ולגבי 1.8 זה וודאי,  אין את כל הקומבינות האלה, צריך 25%

מעל 1.8 נדרש הון עצמי של 25 אחוז, מתחת ל-1.8 הבנק מבצע הערכת שווי והמימון המקסימלי הוא 75 אחוז מההערכה.
ההון העצמי לא יכול לרדת מ-100 אלף.
אם אתה קונה ב-1.7 דירה ששווה לפי הבנק 2.5 מיליון (שיכול לקרות רק אם תקנה בעוד 3 שנים את הדירה והמחיר שלה עלה), הבנק מוכן לתת עד 1.875 מיליון, מכיוון שהמינימום הוא 10 אחוז או 100 אלף תצטרך להביא 170 אלף מהבית ותוכל לקחת את השאר. 

אם המחיר של הדירה יהיה נניח 900 אלף לא תוכל להביא 90, תצטרך להביא לפחות 100.

 

לפני 13 דקות, Transporter כתב:

מה זה "עובדה" ?

יש 50% פחות. זה אומר שעדיין 50% כן קונים

 

לדבר באחוזים זה מצחיק.

50% פחות ממה ?

50% פחות מ 400% ביקוש? זה עדיין 200%

או פחות מ 600% ביקוש?

פחות מכמה?

 

היה את אותו סיפור בענף האירועים שסיפרו לנו שזוגות מפסיקים להתחתן כי זה יקר

אז סיפרו. באמת היו כמה שויתרו על חתונה או לפחות ככה טענו. עדין יש מספיק אחרים שמתחתנים.

מאז המחירים רק עלו

כל הנתונים מראים ירידה בביקוש, ירידה בעסקאות ועלייה בזמן מדף של דירה, מ-9 חודשים שנה שעברה ל-16 חודשים עכשיו.
אי אפשר להגיד שאין האטה משמעותית במכירות.
חתונה אנשים חייבים לעשות, מי יותר מפוארת ומי פחות, אבל דירות אפשר לחכות שנה שנתיים ולנסות לשפר עמדות לקראת הקנייה.