שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

לפני כשעה, יובל .מ. כתב:

מה? לא 5 אחוז תשואה, יש לך נניח 5 אחוז ריבית על המשכנתא, תעשה חישוב כמה זה בחודש, זה על השוכר.
אגב - הצעות חדשות בממוצע סביב ה-4.6%. 
ממחשבון לפי 4.7:

 

נניח אתה משכיר ב-6000 שקל את הדירה, שזה מה שאפשר לצפות מדירה של 2 מיליון שקל, המשכיר משלם את כל הריבית, בנוסף עוד 100 שקל שמכסה חלק מהביטוחים.

אתה מחזיר 1900 שקל לבנק על חשבון הקרן שלקחת. "כסף בחינם".

וכמובן נזכור שעם הזמן החלק של הריבית יורד והחלק של הקרן גדל, אז גם אם בשנה-שנתיים הראשונות אתה "מפסיד" זה לא יימשך להרבה זמן.

 

אין פה מה לעשות חבר, המספרים בישראל הולכים לכיוון הנדלן בדירה יחידה.

התקרה סביבות 5600, אם אתה משכיר ושוכר היא עולה ל-7500. זה מאוד גבוה.

כדי להשכיר דירה של 2 מיליון היום ב-6000 ולא לצאת "מופסד" כל חודש אתה צריך להביא מהבית מיליון עם משכנתא של 25 שנה.
בהתחלה אתה תראה בערך 1600 שקלים שיכסו לך את הקרן, השאר ריבית. ולא הכנסנו הפסדים/בלאי וכו'...
אחרי 10 שנים זה יהיה חצי חצי.
לא מדהים בעיני. כנראה גם בעיני המשקיעים שמעדיפים להשאיר את הכסף בקרן כספית.

בסוף, תשואה מנדל"ן בארץ מסתכמת בעליית ערך של הנכס.
כשהריבית תירד ל3% (אם היא תירד) נוכל לחזור לדבר על עליות מטורפות בשווי הנכסים. האמת, 3% נראה לי די לא סביר...
כשהיא תירד ל-3.5-4%, קצת יותר סביר, אני חושב שאנשים יחזרו לקנות, אבל עליות מטורפות כמו שהיו פוסט קורונה, קשה לי לראות.
 

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2025 על ידי farkash7

[BeBest]

בתאריך 16.11.2025 בשעה 13:54, יובל .מ. כתב:

מה עם הכנסה למשוואה של השכירות+המינוף? יש לי רווח של 0.5% על 75 אחוז מהערך שנקנה על ידי הבנק. אל תשכח.

וזאת גם שנה מאוד ספציפית שבה המחירים תקועים בגלל המלחמה, לך אחורה ותראה עלייה הרבה יותר גדולה מאשר 0.5%.

 

אם קנית דירה למגורים ולא להשקעה, לא הרווחת כלום.

מתישהו אתה תצטרך לשדרג את הדירה שלך, והפער בין הדירה הנוכחית שלך לדירה הבאה רק גדל בחצי אחוז בינתיים.

 

אם אתה מתכוון לדירה להשקעה, אתה צריך להכניס בפנים עוד כל כך הרבה אלמנטים כמו מיסוי.

שלא נדבר על התעסקות עם שוכרים - אם זה למצוא אותם ולהציג להם את הנכס (או לשלם שירות למתווך), לוודא יכולת תשלום שלהם (או להשתמש בשירותי צד ג' בתשלום) ועורך דין לחתימת חוזה.

וכמובן הפסד אם הדירה עומדת ריקה חודש-חודשיים או יותר.

 

בשכירות כמעט ואין רווח.

הרווח מנדל"ן הוא כמעט בבלעדיות בעליית השווי של הנכס.

 

אגב, לא יודע עד כמה המלחמה "אשמה" בכך שמחירי הדיור "תקועים". יותר נכון "להאשים" את עליית הריבית.

[SurfHigh]

בתאריך 13.11.2025 בשעה 10:44, SurfHigh כתב:

הפנטאהוז שהזכרתי בהודעות קודמות ירד מ 3.59 ל 3.5.

הבעלים התחילה לפרסם בוואטסאפ השכונתי. 

3.45M

[Lior_Django]

הפסד של מאות אלפי שקלים: ירידה של 26% במחירי דירות 5 חדרים בת"א

 

https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14584642

 

 

[Daniel.K]

כולם יודעים שמחירי הנדל"ן בתל אביב ירדו - עכשיו מגיע הסיפור המשוגע | שלמה מעוז

https://www.maariv.co.il/economy/israel/article-1253649

[Daniel.K]

תל אביב במשבר: תוך שנתיים עזבו את העיר 17 אלף תושבים, רובם משכילים ובעלי הכנסה גבוהה. מחירי הדירות צנחו בכמעט 8.4 אחוזים ריאלית בתוך שבעה חודשים, מלאי הדירות החדשות טיפס לכמעט 84 אלף יחידות והמשקיעים מעבירים את הכסף מהנדל"ן לבורסה 

https://finance.walla.co.il/item/3795670

[garicho]

זה בסדר, זאת לא הירידה הראשונה (ומקווה שלא האחרונה) במחירי הדירות. אחרי ראלי של 20 שנה יש גם תקופות כאלה. יירד ריאלית 20-30-40 אחוז. ואז יתייצב. כנראה.

[yuvalganim]

בתאריך 17.11.2025 בשעה 15:31, יובל .מ. כתב:

מה? לא 5 אחוז תשואה, יש לך נניח 5 אחוז ריבית על המשכנתא, תעשה חישוב כמה זה בחודש, זה על השוכר.
אגב - הצעות חדשות בממוצע סביב ה-4.6%. 
ממחשבון לפי 4.7:

 

נניח אתה משכיר ב-6000 שקל את הדירה, שזה מה שאפשר לצפות מדירה של 2 מיליון שקל, המשכיר משלם את כל הריבית, בנוסף עוד 100 שקל שמכסה חלק מהביטוחים.

אתה מחזיר 1900 שקל לבנק על חשבון הקרן שלקחת. "כסף בחינם".

וכמובן נזכור שעם הזמן החלק של הריבית יורד והחלק של הקרן גדל, אז גם אם בשנה-שנתיים הראשונות אתה "מפסיד" זה לא יימשך להרבה זמן.

 

אין פה מה לעשות חבר, המספרים בישראל הולכים לכיוון הנדלן בדירה יחידה.

התקרה סביבות 5600, אם אתה משכיר ושוכר היא עולה ל-7500. זה מאוד גבוה.

 

על פי מה החלטת שהשוכר משלם את החלק של הריבית ואתה את החלק של הקרן? ובכלל, מה זה משנה?

שורה תחתונה בדוגמא שאתה הבאת:

אתה משלם 1,800 שקל בחודש על דירה שמישהו אחר גר בה.

אתה למעשה מממן אותו והוא משלם מתחת למחיר הקניה בפער.

 

אז על מה אתה בעצם בונה? על המשך עליית מחיר הנכס ונניח בעוד עשור למכור ולעשות כסף.

ובינתיים? אתה תמשיך לשלם 22 אלף שקל בשנה (כמעט) למישהו אחר שיגור בדירה שלך.

לי זה לא נשמע כמו השקעה כל כך טובה

[Jeka88]

לפני 3 שעות, yuvalganim כתב:

 

על פי מה החלטת שהשוכר משלם את החלק של הריבית ואתה את החלק של הקרן? ובכלל, מה זה משנה?

שורה תחתונה בדוגמא שאתה הבאת:

אתה משלם 1,800 שקל בחודש על דירה שמישהו אחר גר בה.

אתה למעשה מממן אותו והוא משלם מתחת למחיר הקניה בפער.

 

אז על מה אתה בעצם בונה? על המשך עליית מחיר הנכס ונניח בעוד עשור למכור ולעשות כסף.

ובינתיים? אתה תמשיך לשלם 22 אלף שקל בשנה (כמעט) למישהו אחר שיגור בדירה שלך.

לי זה לא נשמע כמו השקעה כל כך טובה

או שמצד שני תסתכל על זה אחרת, 

השוכר שלך משלם את רוב המשכנתא ובעוד x שנים הנכס יהיה שלך ויעלה הרבה יותר ממה שאתה קנית אותו.

 

ובמידה ומדובר על דירה שהולכת לכיוון של פינוי בינוי אתה תרוויח עוד יותר.

[stum]

תוצאות הגרלת מחיר למשתכן פורסמו היום. אני צופה הפשרת ביקוש בשבועות הקרובים.

[יובל .מ.]

לפני 5 שעות, yuvalganim כתב:

 

על פי מה החלטת שהשוכר משלם את החלק של הריבית ואתה את החלק של הקרן? ובכלל, מה זה משנה?

שורה תחתונה בדוגמא שאתה הבאת:

אתה משלם 1,800 שקל בחודש על דירה שמישהו אחר גר בה.

אתה למעשה מממן אותו והוא משלם מתחת למחיר הקניה בפער.

 

אז על מה אתה בעצם בונה? על המשך עליית מחיר הנכס ונניח בעוד עשור למכור ולעשות כסף.

ובינתיים? אתה תמשיך לשלם 22 אלף שקל בשנה (כמעט) למישהו אחר שיגור בדירה שלך.

לי זה לא נשמע כמו השקעה כל כך טובה

מה ההבדל בין להשקיע 1800 שקל בsnp או בדירה שתהיה שלך, שמכניסה דיבידנד חודשי שפשוט הולך כרגע לבנק ומספקת תשואת על המחיר שלה?

והכי חשוב - פטורה מרוב המיסים.

[SurfHigh]

בתאריך 20.11.2025 בשעה 08:57, SurfHigh כתב:

3.45M

מוסיף עוד 2 דירות למעקב:

1. 6 חדרים שטוחה עם חצר 40 מ"ר ומרפסת 12 מ"ר. לא ברור אם מתוספת תמ"א או פינוי בינוי. לא גרו בדירה. התחילה ב 3.2, עכשיו 3 עגול.

2. 5 חדרים עם חצרהיקפית 130 מ"ר. פורסמה לראשונה לפני כחודש ב 3ץ79, כרגע ב 3.63

[יובל .מ.]

התחלנו עם הירידות.

יהיה מעניין.

[SlowRide]

ירידות מחירים? נראה לי שבעקבות הורדת הריבית היום המחירים יחזרו למגמת עליה.

[BeBest]

@SlowRideנו באמת

הקלה של במקרה הטוב 100 ש"ח במשכנתא לא תגרום להיפוך מגמה.