חישוב מס שבח - עיזים חדשות שנתקלתי בהן

[Nemesis]

בכלל חישוב הפחת הזה הוא מעט הזוי לטעמי, עקרונית אחרי 50 שנה בהתאם לכך הדירה לא שווה שום דבר מעבר לערך הקרקע, דבר שהוא הזוי לחלוטין.

גם חישוב הפחת מערך הרכישה ולא מהערך לאחר הפחת כל שנה לא הגיוני. אם בתום השנה, מכרתי למישהו את הנכס, הפחת יחושב ממחיר המכירה העדכני מחדש.

זה גם יוצר מצר אבסורדי נוסף שעקרונית הפחת מחושב בסוף גם מערך הקרקע, למרות שזו כלל לא המטרה.

נניח קניתי את הדירה, ומכרתי אותה אחרי 50 שנה. לכאורה ערך הבנייה הוא כבר 0 ושילמתי מס שבח אסטרונומי. עבור הקונה הבא אחרי, הפחת מחושב מחדש על 2/3 מערך הנכס למרות שלכאורה הנכס אמור להיות שווה לערך הקרקע בלבד. לפיכך כל החישוב הזה נראה לי מעוות.

 

אני רואה את זה כעז, כיוון שנקודת המוצא שלי היתה שבמסלול מס מופחת המספר הנקוב הוא שקלול כל הנתונים - הם לא יבלבלו לי את השכל עם מס שולי (ולמה מס שולי ולא מס רווח הון, ובכלל למה מינימום 31% ולא לפי הדרגות בפועל?), אני לא אבלבל להם את השכל עם כל הוצאה שאני יכול להעמיס, אשלם להם מראש מקדמות וזה גם יתן לי מוטיבציה לשלם מס שגם כך מעט אף אחד לא משלם, ונהיה "כפיתים".

 

זה בכלל לא יהיה ברור, שברגע שאני בוחר במסלול כזה זה יבוא לנשוך אותי מאחור במידה וארצה למכור.

אז אם במועד המכירה שולפים את קלף הפחת מחדש, רק הוגן לקחת בחשבון כסף שהושקע בדירה כדי לנטרל את אותו פחת, ואת עלויות הרכישה הראשוניות. במסלול הזה אי אפשר לדחוף שום הוצאה, לא עורך דין, לא תיווך ולא מס רכישה. מעבר לזה, אם בפועל זו לא הטבה כמו שהיא נראית, אלא יש לא מעט מוקשים שבעצם מעבירים חבות מס גדולה יותר לסוף התהליך, עולה שוב השאלה מדוע בנסיבות האלה לא ניתן לקזז גם שכירות שאני משלם מתוך החבות במס של השכירות שאני מקבל במסלול מס שולי מלא?

 

בהחלט ייתכן ושווה לנו למכור את הדירה ראשונה בחישוב מס שבח לינארי ולקנות מיד אחרת במקומה, אבל זה חישוב שפשוט יחסית לבצע.

 

יותר מסובך זה לתכנן את המיסוי לאחר קבלת הדירה הנוכחית, כיוון שאין לי כוונה להתחמק ממס, אבל בהחלט לתכנן את תשלום המס על השכירות כך שהשבח בסוף אם יהיה, יהיה קרוב יותר לשבח הריאלי ולא למשהו מונפץ.

[ישה]

פחת לרכב פרטי הוא ל 6שנים וקצת ( 15% ).

 

עלות של כל רוכש היא מה שהוא שילם עבור הנכס , מבלי להתחשב , מה קרה לנכס אצל הבעלים הקודם.

 

ועל זה הוא רושם פחת מתוך אותה עלות ולא מתוך היתרה הפוחתת.

 

ההצדקה של הפחת היא ליצור בידי בעל העסק קרן לחידוש הציוד שלו מחד , תוך נסיון לא מוצלח בחלק מהמקרים לקבוע את האחוזים הכלכליים , ולא רק החשבונאיים מאידך.

 

לגבי ההתלבטויות שלך עם שפע הדירות

 

לך לבעל מקצוע שמבין במס שבח.

[Nemesis]

רק שבמקרה הספציפי הזה זה הופך לחתיכת שוט נסתר.

שפע הדירות [emoji4] הלוואי. בינתיים זה בדיוק שתי דירות ששוות ביחד פחות מהדירות שהזוגות הצעירים שמים עליהן עין לרוב.

 

אם יש לך המלצה על יועץ בתחום באיזור המרכז שאפשר לקנות אצלו שעה-שעתיים אשמח.

 

תודה,

[A.E.M]

בכלל חישוב הפחת הזה הוא מעט הזוי לטעמי, עקרונית אחרי 50 שנה בהתאם לכך הדירה לא שווה שום דבר מעבר לערך הקרקע, דבר שהוא הזוי לחלוטין.

גם חישוב הפחת מערך הרכישה ולא מהערך לאחר הפחת כל שנה לא הגיוני. אם בתום השנה, מכרתי למישהו את הנכס, הפחת יחושב ממחיר המכירה העדכני מחדש.

זה גם יוצר מצר אבסורדי נוסף שעקרונית הפחת מחושב בסוף גם מערך הקרקע, למרות שזו כלל לא המטרה.

פחת בפקודת מס הכנסה הוא לינארי. מקרים בהם ישנה הפחתה לפי יתרה פוחתת הם נדירים ביותר.

 

נניח קניתי את הדירה, ומכרתי אותה אחרי 50 שנה. לכאורה ערך הבנייה הוא כבר 0 ושילמתי מס שבח אסטרונומי. עבור הקונה הבא אחרי, הפחת מחושב מחדש על 2/3 מערך הנכס למרות שלכאורה הנכס אמור להיות שווה לערך הקרקע בלבד. לפיכך כל החישוב הזה נראה לי מעוות.

ערך הבנייה איננו אפס. הפחת הוא לא בהכרח כלכלי, עד כמה שזה נשמע מוזר. תראה בפחת את הקצב שבו ההוצאה מותרת לעסק וזה לא בהכרח חייב להתיישב בדיוק עם אורך החיים הכלכלי של הנכס. זה בד"כ בכיוון.

אני רואה את זה כעז, כיוון שנקודת המוצא שלי היתה שבמסלול מס מופחת המספר הנקוב הוא שקלול כל הנתונים - הם לא יבלבלו לי את השכל עם מס שולי (ולמה מס שולי ולא מס רווח הון, ובכלל למה מינימום 31% ולא לפי הדרגות בפועל?), אני לא אבלבל להם את השכל עם כל הוצאה שאני יכול להעמיס, אשלם להם מראש מקדמות וזה גם יתן לי מוטיבציה לשלם מס שגם כך מעט אף אחד לא משלם, ונהיה "כפיתים".

שקלול כל הנתונים כפי שאתה קורא לו, לוקח בחשבון הוצאות פחת. אז מדוע שלא ינכו לך אותו? הפחת גלום בשיעור המס של 10%. אתה מבקש להנות מהפחת פעמיים. פחת אחת לקבל שיעור מס של 10% ופעם שנייה שלא יפחיתו לך את העלות לצורך שבח.

אתה מוזמן לבחור להגיש דוח. סה"כ נותנים לך אפשרות בחירה אבל חייבת להיות שקילות בין האפשרויות השונות לעניין הפחת.

לגבי שיעור המס- רווח הון זה לא כי מדובר בהכנסה פירותית ולא בהכנסה הונית.

לגבי מינימום של 31%, אתה כנראה צודק (למעט אם אתה מעל גיל 60 ואז תוכל להנות מהמדרגות הנמוכות יותר). הכוונה היא היא למס שולי של הכנסה פאסיבית אשר מתחיל ב 31%.

 

זה בכלל לא יהיה ברור, שברגע שאני בוחר במסלול כזה זה יבוא לנשוך אותי מאחור במידה וארצה למכור.

אז אם במועד המכירה שולפים את קלף הפחת מחדש, רק הוגן לקחת בחשבון כסף שהושקע בדירה כדי לנטרל את אותו פחת, ואת עלויות הרכישה הראשוניות. במסלול הזה אי אפשר לדחוף שום הוצאה, לא עורך דין, לא תיווך ולא מס רכישה. מעבר לזה, אם בפועל זו לא הטבה כמו שהיא נראית, אלא יש לא מעט מוקשים שבעצם מעבירים חבות מס גדולה יותר לסוף התהליך, עולה שוב השאלה מדוע בנסיבות האלה לא ניתן לקזז גם שכירות שאני משלם מתוך החבות במס של השכירות שאני מקבל במסלול מס שולי מלא?

אין מוקשים. אני לא מבין מה מפריע לך. אתה לא יכול לדחוף שום הוצאה אבל קיבלת שיעור מס אפקטיבי של 10% כאשר רוב הסיכויים הם שלא היית מגיע אליו באמצעות דרישת הוצאות. זה שיעור מס נמוך מאוד. כאמור, שיפוץ איננו הוצאה, ולצורך השבח השיפוץ יילקח בחשבון.

בהחלט ייתכן ושווה לנו למכור את הדירה ראשונה בחישוב מס שבח לינארי ולקנות מיד אחרת במקומה, אבל זה חישוב שפשוט יחסית לבצע.

 

יותר מסובך זה לתכנן את המיסוי לאחר קבלת הדירה הנוכחית, כיוון שאין לי כוונה להתחמק ממס, אבל בהחלט לתכנן את תשלום המס על השכירות כך שהשבח בסוף אם יהיה, יהיה קרוב יותר לשבח הריאלי ולא למשהו מונפץ.

ראה אדום

[Nemesis]

לגבי הפחת, אם מגדירים פחת, לדעתי צריך להשתדל שיהיה איכשהו תואם ערך אמיתי. אבל לא חשוב, לא על כך התלונה. בתשלום המס על השכירות לוקחים בחשבון את הפחת והוצאות נוספות שלא מצהירים עליהם, ומגיעים לאחוז מס מקובל ומוסכם מהשקל הראשון של 10%. אבל בעת המכירה אין שום סיכום כזה, ואני לא רואה סיבה שכנגד הפחת אי אפשר להציב השבחות ועלויות כנגד הדירה.

 

גם מינימום 31% מס נראה לי מוזר. אם ההכנסה פסיבית מדוע לא תהיה הונית?

 

במסלול המס השולי למיטב הבנתי ניתן לקזז גם תיקונים שוטפים. איפה הגבול בין שיפוץ שהוא תיקון לבין שיפוץ שהוא השבחה צריך לבדוק. באותה מידה צריך לבדוק מהו החלק שניתן לזקוף כניקוי לשבח.

בשורה התחתונה, אני כבר בכלל לא כל כך משוכנע שמסלול המס המופחת משתלם כל כך.

אם אני משכיר דירה ב- 4.5% לשנה, מתוך זה אני יכול לקזז ריבית על המשכנתא (נניח 2% ממוצע על 50% מערך הדירה) פחת של 1.333 אחוז, תיקונים שוטפים, עורך דין וכו. נניח נשארו בערך 1.8%. מזה נגזור מס של 34% נניח (מה קורה במצב שאני ב-34% ובת זוגי ב-31%?), יוצא שבערך 0.612% מהדירה זה המס השולי, בעוד שבמסלול המס המופחת המס יוצא 0.45%. כלומר תוספת של 36% עבור דרגת המס השולי הזו. לעומת מסלול מס מופחת. לא יודע עד כמה ההפרש שווה את העונש שבא בסוף בצד של מס השבח שאי אפשר לקזז ממנו דבר.

 

צריך לשבת עם יועץ מומחה, זה ממש לא טריוויאלי.

[A.E.M]

לגבי הפחת, אם מגדירים פחת, לדעתי צריך להשתדל שיהיה איכשהו תואם ערך אמיתי. אבל לא חשוב, לא על כך התלונה. בתשלום המס על השכירות לוקחים בחשבון את הפחת והוצאות נוספות שלא מצהירים עליהם, ומגיעים לאחוז מס מקובל ומוסכם מהשקל הראשון של 10%. אבל בעת המכירה אין שום סיכום כזה, ואני לא רואה סיבה שכנגד הפחת אי אפשר להציב השבחות ועלויות כנגד הדירה.

מי אמר שאי אפשר לדרוש השבחות? שים לב, חישוב הנכס לצורך שבח הוא באותו האופן כאילו היית דורש פחת במסלול המס השולי.

השבחת את הנכס? מצויין, יש להוון את עלות השיפוץ לנכס וגם הפחת יהיה בהתאם.

 

גם מינימום 31% מס נראה לי מוזר. אם ההכנסה פסיבית מדוע לא תהיה הונית?

בגדול דמיין "עץ"- הכנסה יכולה להיות פירותית או הונית. ההכנסה הפירותית יכולה להיות פאסיבית או אקטיבית.

הכנסות משכ"ד הן פירותיות ופאסיביות, אלא אם אתה מנהל עסק להשכרת דירות ואז ההכנסה אקטיבית.

אם תמכור את הדירה, ההכנסה מהמכירה תהיה הונית (שבח במקרה של נדל"ן).

 

במסלול המס השולי למיטב הבנתי ניתן לקזז גם תיקונים שוטפים. איפה הגבול בין שיפוץ שהוא תיקון לבין שיפוץ שהוא השבחה צריך לבדוק. זה לא מדע מדוייק אך יש לכך כללי אצבע. החלפת צנרת או ריצוף הם תיקונים שאינם שוטפים. צביעת דירה היא יותר בכיוון של תיקון שוטף. באותה מידה צריך לבדוק מהו החלק שניתן לזקוף כניקוי לשבח.

בשורה התחתונה, אני כבר בכלל לא כל כך משוכנע שמסלול המס המופחת משתלם כל כך.

אם אני משכיר דירה ב- 4.5% לשנה, מתוך זה אני יכול לקזז ריבית על המשכנתא (נניח 2% ממוצע על 50% מערך הדירה) פחת של 1.333 אחוז, תיקונים שוטפים, עורך דין וכו. נניח נשארו בערך 1.8%. מזה נגזור מס של 34% נניח (מה קורה במצב שאני ב-34% ובת זוגי ב-31%?), יוצא שבערך 0.612% מהדירה זה המס השולי, בעוד שבמסלול המס המופחת המס יוצא 0.45%. כלומר תוספת של 36% עבור דרגת המס השולי הזו. לעומת מסלול מס מופחת. לא יודע עד כמה ההפרש שווה את העונש שבא בסוף בצד של מס השבח שאי אפשר לקזז ממנו דבר. אם נדמה לך שבמסלול מס שולי תשלם פחות מס, לך על זה.

 

צריך לשבת עם יועץ מומחה, זה ממש לא טריוויאלי.

 

אדום בנוהל

[Nemesis]

זה מה שאני מבין, שאם אני משכיר במסלול מס מופחת או פטור ממס, בעת מכירת הדירה אני לא יכול לקזז מהשבח הוצאות כמו מס רכישה, עלות עורך דין, מתווך, שיפוץ/השבחה שבוצעה וכדומה.

 

לגבי מסלול המיסוי - זה בדיוק העניין. אם זה היה נראה לי טריוואלי שמשלמים 10% מס וסוגרים עניין, זה כבר לא כל כך בטוח בגלל הקנס שמגיע בסוף בצורת חוסר היכולת לקזז הוצאות מהשבח.

[vladclar]

כתבת שהדירה לא יקרה ובבעלותך כ-10 שנים.

כמה אתה צפוי לשלם לפי חישוב לינארי? אם תמכור בקיץ, תשלם שבח על 25% מההפרש בין קניה למכירה .

עריכה אחרונה ב-6 לאפריל, 2016 על ידי vladclar

[Nemesis]

הדירה הראשונה ברשותינו כבר כ-7 שנים. יש לה שבח של כ-400,000 לפני חישוב הצמדה ופחת. שכר הדירה כבר נמשך בפטור. אותה ככל הנראה נמכור כעת ונקנה אחרת במקומה. זה די ברור.

מעבר לראשונה שנחליף באחת אחרת (שווה כמיליון) רכשנו כעת אחת נוספת בשווי 830 אלף. השכרה של שתיהן מביאה אותנו מעל סף הפטור, וצריך לתכנן היטב באיזה צורה בוחרים לשלם את המס עם מחשבה להשלכות על מכירה של הדירה מתישהו.

[vladclar]

מתי זה "כעת" ?

אם יש לכם רק שתי דירות, ואחת מהן רכשתם רק עכשיו, אפשר לקבל פטור ממס שבח אם תמכרו את הדירה הישנה תוך שנה וחצי מרכישת הדירה השניה . לצורך העניין היא נחשבת כדירה יחידה.

וכאשר קניתם דירה נוספת, שילמתם מס רכישה גבוה או התחייבתם למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים?

עריכה אחרונה ב-6 לאפריל, 2016 על ידי vladclar

[Nemesis]

יש לנו שתי דירות ואנחנו רוצים לשמור על שתי דירות, אולי בעתיד להוסיף עוד אחת. אז אם אנחנו מוכרים את הישנה זה רק במידה וזה משתלם מבחינת מיסוי ונחליף אותה באחת אחרת.

[A.E.M]

זה מה שאני מבין, שאם אני משכיר במסלול מס מופחת או פטור ממס, בעת מכירת הדירה אני לא יכול לקזז מהשבח הוצאות כמו מס רכישה, עלות עורך דין, מתווך, שיפוץ/השבחה שבוצעה וכדומה.

 

לגבי מסלול המיסוי - זה בדיוק העניין. אם זה היה נראה לי טריוואלי שמשלמים 10% מס וסוגרים עניין, זה כבר לא כל כך בטוח בגלל הקנס שמגיע בסוף בצורת חוסר היכולת לקזז הוצאות מהשבח.

 

"על אף האמור בכל דין, יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא סעיף קטן זה, לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור בסעיף קטן (א)."

 

אם אתה משלם 10% מס, אתה לא רשאי לנכות הוצאות בייצור הכנסת השכירות (מתווך שמוצא לך שוכרים, פחת, תיקונים שוטפים וכד').

אין קשר לעלויות כמו מס רכישה ושיפוץ. ההשפעה היחידה של מסלול זה על השבח היא הפחת. אבל זה טעון בדיקה ליתר בטחון. השאלה למה הכוונה ב"הפחתה אחרת". לדעתי לא מדובר בהוצאות שציינת.

 

ושוב, את ההוצאות מהשבח כבר קיזזת בדמות מס אפקטיבי של 10%. העניין של מסלול 10% הוא לא בהכרח כדי לחסוך לך מס (למרות שלדעתי הוא חוסך) אלא כדי לפשט את הדיווח, להקל עומס על המערכת, לפטור אותך מהטרחה להגשת דוח וכו'.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2016 על ידי A.E.M

[Nemesis]

פחת בגין דירה מושכרת למגורים

 

תפקיד הפחת הינו גורם מהותי בעת קבלת ההחלטה ולמה ?! מכיוון שבעת מכירת הנכס החייב במס שבח, לא משנה באיזה מסלול הנישום בחר - בכל שלושת המסלולים יתווסף הפחת לשווי המכירה. במסלול מס מופחת - נקבע באופן מפורש בחוק כי לא ניתן לדרוש את ההוצאות השוטפות בניכוי השבח למרות שלא היה ניתן לתבוע אותן אצל פקיד השומה במסלול זה. וזאת מכיוון ששיעור המס המיוחד שקבע המחוקק להכנסה משכר דירה מגלם בתוכו הכרה בהוצאות השוטפות ובתוכם הפחת. מסיבה זו יתווסף הפחת לשווי המכירה. בעניין זה גם במסלול פטור מלא יחול דין זהה במהותו.

 

 

מתוך:

http://www.diogines.co.il/assets/rent_asset.asp

 

לפי האמור, אני מבין כי לא ניתן לקזז הוצאות שהוצאתי לטובת רכישת הדירה ותחזוקתה ולקזז אותן מתוך השבח, כאשר בחרתי במסלול מס מופחת.

[A.E.M]

מתוך:

http://www.diogines.co.il/assets/rent_asset.asp

 

לפי האמור, אני מבין כי לא ניתן לקזז הוצאות שהוצאתי לטובת רכישת הדירה ותחזוקתה ולקזז אותן מתוך השבח, כאשר בחרתי במסלול מס מופחת.

 

הוצאות תחזוקה ממילא לא ניתן לדרוש במס שבח. בכל מסלול שתבחר, לא רלוונטי לצורך שבח ההוצאות השוטפות לצורך תחזוקת הדירה.

אתה מבלבל כמה דברים.

הוצאות לטובת רכישת הדירה מוכרות לך בצורת פחת במס הכנסה, בכל המסלולים. יתרת ההוצאות שלא הפחתת הן העלות ממופחתת שלך לצורך חישוב השבח. איזה הוצאות לטובת רכישת דירה אתה רוצה לקזז מהשבח??

[Nemesis]

אני מפריד לכמה דברים: הוצאות תחזוקה (התקלקלה האסלה, פיצוץ בצינור, נשברה מרצפת) - שאמורות להיות מקוזזות מההכנסה של שכר הדירה.

מעבר לזה, הוצאות השבחה, החלפת מטבח, החלפת ריצוף וכו' - שאמורות להיות מקוזזות מסך ההשבחה המחושבת לדירה. כלומר אם קניתי ב- 100 שקל, מכרתי ב- 200, אבל החלפתי מטבח ומרצפות ב- 50 שקל, אז ההשבחה שלי היא רק 50 ש"ח ולא 100 ש"ח. בנוסף, מס רכישה, עלות עו"ד (ברכישה) והתיווך הן כן הוצאות המותרות בקיזוז גם כן מן השבח, בהנחה והדירה לא הושכרה בפטור או במס מופחת.