חישוב מס שבח - עיזים חדשות שנתקלתי בהן

[Nemesis]

היי,

 

יש כאן במקרה מישהו שבקיא בחישובי מס שבח?

במקרה (ולמרבה המזל) נתקלתי אתמול באיזה טקסט לגבי מס השבח שמדגיש את העיזים שחלות בעת מכירה של דירה ששימשה להשכרה, ונבחר מסלול של פטור ממס (מתחת לתקרה) או מסלול של מס מופחת.

 

למיטב הבנתי, בבחירת המסלולים הפטורים או המופחתים, בעת מכירת הדירה מעבר לשבח הריאלי שנוצר לדירה, מוסיפים לשבח גם פחת שהוא בגובה 2% מתוך 2/3 מערך הדירה (ראיתי גם מקום שמזכיר שבמרכז יתכן גם 2% מתוך חצי מחיר הדירה) שמשקף את הפחת מערך הנכס בניקוי מרכיב הקרקע. במקרה של בחירה של מסלול מס מלא בהתאם למס השולי (או 31% לפחות) יוסיפו כמובן את הפחת שקוזז בעת תשלום המס. במסלולים המופחתים/פטורים לא ניתן לקזז הוצאות כלל מתוך השבח.

 

עד כאן הכל ברור.

מתוך זה, עולות מספר שאלות:

 

1. כיצד מתבצע חישוב הפחת? נניח והשכרתי את הדירה למגורים שנתיים. האם הפחת יהיה 4% מחושב מתוך מחיר הרכישה, או 2% מתוך מחיר הרכישה ולאחר מכן 2% נוספים מתוך הערך שנותר לאחר הפחת של שנה קודמת - חישוב הגיוני יותר בעיני?

 

2. נניח וקניתי דירה, וערכתי בה שיפוץ בשווי 100,000 ש"ח ואני משכיר אותה. בחרתי במסלול מס מלא, ונוצר לי הפסד של 80,000 ש"ח נניח בשנת המס. אפשר להעביר את ההפסד לשנת המס הבאה? לכמה שנים קדימה אפשר?

 

3. העז הגדולה ביותר במסלולים של פטור ממס / מס מופחת הוא הכרה בפחת בלי יכולת לקזז הוצאות כלל מתוך השבח. מה אם קורה במצב בו חלק מהתקופה אני בוחר במסלול מס מלא וחלק מהתקופה במסלול מס מופחת? כלומר לדוגמא:

 

אני משכיר את הדירה למשך 10 שנים. בשנה הראשונה ביצעתי שיפוץ, ומשכתי את ההפסד שנותר לשנת המס הבאה (במידה ומותר). שילמתי בשנתיים האלה לפי מסלול מס מלא. לאחר מכן, במשך 7 שנים אני משכיר את הדירה במסלול מס מופחת של 10%. בשנה התשיעית אני מבצע שיפוץ נוסף בדירה ומושך את ההפסד הנותר שוב שנה נוספת. כמובן עובר שוב לשלם לפי מסלול מס מלא.

 

לאחר 10 שנים אני מוכר את הדירה. אילו הוצאות אני יכול לקזז מהשבח? את מלוא עלות השיפוץ שכן הוא הוצהר בשנים בהן שילמתי מס מלא? חלק יחסי בלבד כיחס של השנים בהן שילמתי מס מלא לשנים בהן שילמתי מס מופחת? בכלל לא? מה לגבי התשלומים הנלווים לרכישה (תיווך, עו"ד, מס רכישה וכו')?

 

אם יש למישהו מושג תודה מראש

[nitch]

נשבע ונודר שהמחשבה הראשונה שלי לאור הכותרת הייתה "איך לעזאזל משביחים עז?!"

[Nemesis]

לא יודע, לרשות המיסים הפתרונים. אבל אם גוזזים את הצמר, בטח יש פחת.

[NirLevi]

נשבע ונודר שהמחשבה הראשונה שלי לאור הכותרת הייתה "איך לעזאזל משביחים עז?!"

מי שביקר פעם בלבנון יודע היטב...

[Ron Poh]

השבחת עז, עם סיום מפתיע.

[NirLevi]

השבחת עז, עם סיום מפתיע.

זו בדיוק היתה כוונתי.

[ישה]

נמסיס

 

NEXT

[Nemesis]

לא הבנתי...

[A.E.M]

היי,

 

יש כאן במקרה מישהו שבקיא בחישובי מס שבח?

במקרה (ולמרבה המזל) נתקלתי אתמול באיזה טקסט לגבי מס השבח שמדגיש את העיזים שחלות בעת מכירה של דירה ששימשה להשכרה, ונבחר מסלול של פטור ממס (מתחת לתקרה) או מסלול של מס מופחת.

 

למיטב הבנתי, בבחירת המסלולים הפטורים או המופחתים, בעת מכירת הדירה מעבר לשבח הריאלי שנוצר לדירה, מוסיפים לשבח גם פחת שהוא בגובה 2% מתוך 2/3 מערך הדירה (ראיתי גם מקום שמזכיר שבמרכז יתכן גם 2% מתוך חצי מחיר הדירה) שמשקף את הפחת מערך הנכס בניקוי מרכיב הקרקע. במקרה של בחירה של מסלול מס מלא בהתאם למס השולי (או 31% לפחות) יוסיפו כמובן את הפחת שקוזז בעת תשלום המס. במסלולים המופחתים/פטורים לא ניתן לקזז הוצאות כלל מתוך השבח.

 

עד כאן הכל ברור.

מתוך זה, עולות מספר שאלות:

 

1. כיצד מתבצע חישוב הפחת? נניח והשכרתי את הדירה למגורים שנתיים. האם הפחת יהיה 4% מחושב מתוך מחיר הרכישה, או 2% מתוך מחיר הרכישה ולאחר מכן 2% נוספים מתוך הערך שנותר לאחר הפחת של שנה קודמת - חישוב הגיוני יותר בעיני?

מתוך מחיר הרכישה

 

2. נניח וקניתי דירה, וערכתי בה שיפוץ בשווי 100,000 ש"ח ואני משכיר אותה. בחרתי במסלול מס מלא, ונוצר לי הפסד של 80,000 ש"ח נניח בשנת המס. אפשר להעביר את ההפסד לשנת המס הבאה? לכמה שנים קדימה אפשר?

הפסד מנכס בית ניתן להעביר קדימה ללא הגבלת זמן בעקרון אך ניתן לקזז רק מאותו נכס ולא מנכסים אחרים אם ישנם. אני לא בטוח שהשיפוץ נחשב כהפסד שוטף.

3. העז הגדולה ביותר במסלולים של פטור ממס / מס מופחת הוא הכרה בפחת בלי יכולת לקזז הוצאות כלל מתוך השבח. מה אם קורה במצב בו חלק מהתקופה אני בוחר במסלול מס מלא וחלק מהתקופה במסלול מס מופחת? כלומר לדוגמא:

 

אני משכיר את הדירה למשך 10 שנים. בשנה הראשונה ביצעתי שיפוץ, ומשכתי את ההפסד שנותר לשנת המס הבאה (במידה ומותר). שילמתי בשנתיים האלה לפי מסלול מס מלא. לאחר מכן, במשך 7 שנים אני משכיר את הדירה במסלול מס מופחת של 10%. בשנה התשיעית אני מבצע שיפוץ נוסף בדירה ומושך את ההפסד הנותר שוב שנה נוספת. כמובן עובר שוב לשלם לפי מסלול מס מלא.

לאחר 10 שנים אני מוכר את הדירה. אילו הוצאות אני יכול לקזז מהשבח? את מלוא עלות השיפוץ שכן הוא הוצהר בשנים בהן שילמתי מס מלא? חלק יחסי בלבד כיחס של השנים בהן שילמתי מס מלא לשנים בהן שילמתי מס מופחת? בכלל לא? מה לגבי התשלומים הנלווים לרכישה (תיווך, עו"ד, מס רכישה וכו')?

 

ראשית, מדוע זו עז? שיעור המס המופחת לוקח בחשבון "כאילו" קיזזת הוצאות אך פוטר אותך מהצורך להגיש דוח וכו'. שווה.

לעניין השבח- יש לחשב את הפחת על הנכס (בהתחשב בשיפוץ שמהוון לעלות הנכס) ואת יתרת עלות הנכס בהתאם. כפי שאתה ציינת, אין משמעות למסלול המס שאתה בוחר (שולי או 10%) מכיוון שלעניין השבח רואים בך כאילו דרשת את הפחת.

אתה קורא לשיפוץ "הפסד" וזו לדעתי טעות. את השיפוץ יש להוון לעלות הנכס ותוכל לקבל את ההוצאה דרך הפחת (במסלול מס שולי. במסלולים האחרים אין לזה משמעות לעניין מס הכנסה. לעניין שבח זה לא משנה כי כאמור רואים בך כאילו דרשת אותו גם אם לא דרשת אותו בפועל)

 

לגבי תשלומים נלווים- מס רכישה קרוב לוודאי שלא ניתן לדרוש כהוצאה.

 

 

אם יש למישהו מושג תודה מראש

זה מושג בלבד ולא תחליף לייעוץ מקצועי

 

ראה באדום

 

 

[ישה]

כתבתי NEXT כי אני יודע את מגבלותי.

 

חלק ממה שכותב AEM לא מדוייק.

[A.E.M]

כתבתי NEXT כי אני יודע את מגבלותי.

 

חלק ממה שכותב AEM לא מדוייק.

 

ייתכן. מה למשל?

[vladclar]

שלום,יכול להיות שאתה מודע לזה, אבל בכל זאת:

מתי מכרת דירה בפעם האחרונה?

במידה ולא מרכת דירה ב 4 שנים האחרונות, תוכל לשלם מס שבח בהגנה לינארית (התקופה עד 1.1.2014 תהיה פטורה ממס).תקופת מעבר זאת תסתיים ב 31.12.17. עד אז אפשר למכור שתי דירות בהגנה לינארית.

מס רכישה נכלל בחישוב שבח. לדעתי, גם תיווך. גבי השיפוץ - לא את כל השיפוץ אפשר לקזז ממס שבח.

[ישה]

אתן שניים

 

מס רכישה ייחשב לך כהוצאה

 

פחת תקבל אם אתה הולך במסלול עסקי

[A.E.M]

אתן שניים

 

מס רכישה ייחשב לך כהוצאה

 

פחת תקבל אם אתה הולך במסלול עסקי

 

לגבי מס רכישה- וואלה צודק. אני לא מורגל לכך שמיסים יכולים להדרש כהוצאה. במס הכנסה זה לא קיים עד כמה שידוע לי. למדתי.

לגבי הפחת- לא הבנתי. במס שבח מורידים את הפחת מעלות הנכס בין אם אני במסלול מס שולי ובין אם במס 10%. לעניין מס הכנסה, אם אני משכיר דירה וממוסה לפי מס שולי, אני יכול לדרוש פחת. על איזה מסלול עסקי אתה מדבר?

[ישה]

המסלול בו אתה רשאי לדרוש פחת שנתי וממוסה לפי שיעור המס השולי שלך.

 

לגבי מיסים , אתה יכול לדרוש כהוצאה במס הכנסה ( פרט למע"מ ) וכמובן שפרט למס ההכנסה עצמו.

 

לדוגמה

 

ייבאתי סחורה מחו"ל שילמתי מכס ומס קניה הם נחשבים כחלק מעלות הסחורה ( מקטין את הרווח בעת המכירה )