לקנות או לשכור?

[SurfHigh]

חג שמח לכולם, אני אשמח עם תעזרו לי בדילמה.

אני ואשתי שוכרים דירה כרגע, שנינו מרגישים שהיא קטנה לנו ( יש לנו שתי בנות קטנות, פחות מ 3).

בקרוב נצטרך לעבור לדירה אחרת, גדולה יותר שתעלה כמובן יותר.

חשבנו להשכיר בעתלית, המיקום מאוד נוח לנו וגם הבתים שראינו יפים מאוד ומתאימים לנו.

כאן מתחילה ההתלבטות. בדקנו ומצאנו שיש לנו 80-90% הון עצמי במידה ונרצה לקנות את הבית שנשכיר או דומה לו מאוד. מבחינה כלכלית אין ספק, כדאי לנו יותר לקנות.

מהצד השני, אני ואשתי מכירים את עתלית רק מסיפורים, וגם זה ממקורות מועטים. בכל הסיפורים עולות שתי נקודות -

1. האפשרויות בעתלית מצומצמות מבחינת חוגים לילדים, גני משחקים, רפואה וכו. אני מניח שעם זה נוכל לחיות.

2. אוכלוסיה ותיקה "קשה", כשהעניין הוא שהחיכוך עם האוכלוסיה הוא בעיקר דרך הבנות, כלומר בעוד 3 שנים הם יתחילו ללכת לבית הספר. מבחינת גן כרגע אין בעיה, כי הם הולכות לגן באחד המושבים. אבל נרצה שכבר בגן חובה הם יהיו עם ילדים שיעלו לאותו הבית ספר.

 

אני חושב שנוכל לקנות, לחסוך את השכירות ובעוד שנתיים לראות אם זה מתאים או לא. אם לא, נוכל להשכיר את הבית שלנו ולשכור במקום אחר, או אפילו למכור ולקנות במקום אחר (זה בכלל ריאלי תוך שנתיים?). בכל מקרה, זה שוב לעבור דירה, שוב לקנות רהיטים וכל האי נוחות שמתלווה לכך.

אני שוב כותב, אני מכיר את עתלית רק מסיפורים של מעטים אחרים. דרך אגב, חלקם תיארו אותה כמקום נפלא - בעלי בתים שמוכרים ומתווכים .

מה אתם הייתם עושים? אני אשמח לשמוע בעיקר את דעתם של הורים לילדים שנושא החינוך יותר קרוב להם.

אולי יש פה במקרה מישהו שגר בעתלית?

[wa11a]

עתלית ? איך הגעת לשם ?

איפה אתה גר כיום ?

איפה הוריך והורי זוגתך גרים ?

[sperial]

העלויות של רכישה ומכירת דירה הן גדולות, על כן הרעיון של לרכוש דירה כעת מתוך מחשבה למכור בעוד שנתיים נראה לי דווקא בזבזני. אם כבר - עשו ההפך: שכרו דירה לשנה והחליטו בעוד שנה. כן, אני יודע שהמחירים עלולים לעלות בתקופה זו - אבל, מצד שני, גם לקניה ומכירה יש עלויות גדולות (תיווך, עורכי דין, מיסים) אשר מתקזזים מעלית המחיר. כמוכן - לעתים קשה למכור דירה במחיר סביר. כמה שכנים שלי שמתעקשים על מחיר לא מצליחים למכור את דירותיהם כבר מספר שנים.

 

עניין שני הוא היכרותך עם המקום: לא ציינת השיקולים לבחירה דווקא בעתלית. עליך להעמיק את המחקר שלך על היישוב, על השירותים הניתנים בו, על מאפייני השכונות השונות, על האפשרויות לשלוח את בנותיך לחינוך ביישובים שכנים. יש כל מיני שיטות לשלוח את הילדים, למשל, לקיבוצים והמושבים השכנים, ובשלב יותר מאוחר גם לחיפה, אם כי הלוגיסטיקה לא תמיד פשוטה.

 

דבר אחרון הוא הדעות שקיבלת מבעלי הבתים ומהמתווכים: יש להם אינטרס למכור את הדירות, ולכן הם עלולים ליפות את המציאות. אין בכך לפסול את עתלית, אבל לפני בחירת שכונת המגורים עליך להתעמק קצת יותר בחומר.

[SurfHigh]

עתלית ? איך הגעת לשם ?

איפה אתה גר כיום ?

איפה הוריך והורי זוגתך גרים ?

 

היום אנחנו בחיפה, ההורים לא שיקול בעניין. דווקא עתלית בעיקר בגלל המיקום - קרוב לעבודה של אשתי ופותח לי יותר אפשרויות תעסוקה במרכז. יש רכבת ויש חוף ים יפה. חוץ מזה, בעתלית אפשר לקבל "יותר בית" תמורת אותו הכסף לעומת חיפה. חדש יותר, גדול יותר, עם חצר וכו'.

 

ספריאל, לגבי עלויות נוספות, כללתי אותן בקניה, אבל לא במכירה, באמת ניקח בחשבון.

לגבי הנקודה השנייה שהעלת - זה שורש העניין. אנחנו באמת צריכים לחקור יותר לעומק את המקום, פשוט לא כל כך יודעים איך.

[sperial]

לא ציינת מה תקציבך, היכן אתה ואשתך עובדים.

אני יצאתי רק לאחרונה משוק המוכרים והקונים בחיפה, והרושם שלי, בניגוד לכל מיני פרסומים, הוא שמחירי הדירות בחיפה דווקא בירידה. ממליץ לך להתעמק קצת יותר, ואם סבלנות למצא את מבוקשך.

לגבי עלויות מעבר - קניתי דירה ומכרתי דירה, השארתי בידי מתווכים, עורכי דין ורשות המיסים הרב מאד כסף. עם זאת למדתי כמה דברים. אחד מהם הוא שעדיפה קניית דירה זולה ושיפוצה על פני רכישת דירה מוכנה ויקרה - כך תשלם פחות מס רכישה ואת הכסף תוכל להפנות לדירה ולשיפוצה או לכל צורך אחר.

[סאמי]

העלויות של רכישה ומכירת דירה הן גדולות, על כן הרעיון של לרכוש דירה כעת מתוך מחשבה למכור בעוד שנתיים נראה לי דווקא בזבזני. אם כבר - עשו ההפך: שכרו דירה לשנה והחליטו בעוד שנה. כן, אני יודע שהמחירים עלולים לעלות בתקופה זו - אבל, מצד שני, גם לקניה ומכירה יש עלויות גדולות (תיווך, עורכי דין, מיסים) אשר מתקזזים מעלית המחיר. כמוכן - לעתים קשה למכור דירה במחיר סביר. כמה שכנים שלי שמתעקשים על מחיר לא מצליחים למכור את דירותיהם כבר מספר שנים.

לא בדיוק, מיסים לא יעלה לכם אם זה הדירה הראשון שלכם, וגם במכירה זה לךא יעלה לכם אם לא נצלתם הפטור ב4 שנים אחרונות, כמה כבר עולה תיווך ועו"ד, תיווך 2% עו"ד 0.5% ס"ה 2.5% כנראה מדובר על דירות שעולה בסביבות 400,000 ש"ח אז בס"ה 10,000 ש"ח בכמה חודשים מלחסוך שכירות כבר שילמת את זה, ואחרי זה כל חודש זה רווח נקי.

שיהיה לך בהצלחה וחג שמח.

[sperial]

סאמי - הרצתי חיפוש קטן באתר רשות המיסים. מרבית העסקאות לדירות 4-5 חדרים בעתלית נעו סביב 1.5-2 מיליון ש"ח (אם כי היו גם כמה סביב מיליון). איך הגעת ל-400,000?

ד"א - אם מדובר בסכומים שציינתי הרי שתוכל לרכוש דירה גדולה במקום טוב בחיפה בסכום דומה.

[סאמי]

סאמי - הרצתי חיפוש קטן באתר רשות המיסים. מרבית העסקאות לדירות 4-5 חדרים בעתלית נעו סביב 1.5-2 מיליון ש"ח (אם כי היו גם כמה סביב מיליון). איך הגעת ל-400,000?

לא ידעתי, א"כ אז זה כבר משהו אחר, אבל א"כ אז גם השכירות כנראה בהתאם, אז בבקשה גיל תביא נתונים של מחירים קניות ושכירות.

[eyals05]

חשבתם אולי על יקנעם?

המחירים לא בשמיים, האוכלוסייה יותר חזקה ויש כאן תחושה של קיבוץ.

[דני זומרשטיין]

תגובותי בגוף הציטוטים.

 

גילוי נאות. המגיב הוא בעל משרד לתיווך ואחזקת דירות ונכסים בעיר חיפה.

 

..כמה שכנים שלי שמתעקשים על מחיר לא מצליחים למכור את דירותיהם כבר מספר שנים.

זה בדיוק העניין. הם לא באמת צריכים למכור.

יש כל מיני שיטות לשלוח את הילדים, למשל, לקיבוצים והמושבים השכנים, ובשלב יותר מאוחר גם לחיפה, אם כי הלוגיסטיקה לא תמיד פשוטה.

לא יקבלו את הילדים לבתי ספר חיפה. ראש העיר כבר התראיין ונתן את החלטתו שמי שמשלם ארנונה בעיר אחרת, שישלח לשם את הילדים גם ללימודים.

דבר אחרון הוא הדעות שקיבלת מבעלי הבתים ומהמתווכים: יש להם אינטרס למכור את הדירות, ולכן הם עלולים ליפות את המציאות. אין בכך לפסול את עתלית, אבל לפני בחירת שכונת המגורים עליך להתעמק קצת יותר בחומר. אכן. לא להסתמך על נתוני מתווכים אלא אם מכירים את המתווך כאיש ישר. גם לא להאמין תמיד לבעלי הדירות.

 

לגבי עלויות מעבר - קניתי דירה ומכרתי דירה, השארתי בידי מתווכים, עורכי דין ורשות המיסים הרב מאד כסף.

מתווכים זה עד 2%+מעמ מערך העסקה, עורך דין זה עד 0.5%+מעמ מערך העסקה (לעסקת מכר דירה סטנדרטית), רשות המיסים? אם יש לך דירה אחת, רכישה נוספת תעלה כ5% מס רכישה. ו/או , אם הדירה תעלה מעל סכום הקבוע 1.42מ"שח (נכון לפברואר 12) כל סכום מעל זה ישא במס רכישה.

לעניין מכירת דירה, הרי שיש לך עד ה 22/5/13 פטור לדירת מגורים למכירת 2 דירות, ועוד פטור של אחד ל 4 שנים, סהכ עד 3 פטורים והכל לפי החוק . לעניין פטורים יש לבדוק בדיוק כל מקרה לגופו של עניין. באופן כללי, לרוב בעלי הנכסים שמוכרים יש עד 3 פטורים נכון לעד 22/3/13 כמתואר. (אין בכך להחליף ייעוץ ובדיקה של עו"ד מוסמך)

עם זאת למדתי כמה דברים. אחד מהם הוא שעדיפה קניית דירה זולה ושיפוצה על פני רכישת דירה מוכנה ויקרה - כך תשלם פחות מס רכישה ואת הכסף תוכל להפנות לדירה ולשיפוצה או לכל צורך אחר. לא בהכרח. כל מקרה לגופו של עניין. מאוד סביר שבנסיונך כך נתקלת, אך אין לכלול זאת באופן גורף.

 

..... דרך אגב, חלקם תיארו אותה כמקום נפלא - בעלי בתים שמוכרים ומתווכים .

מה אתם הייתם עושים? .....

 

הדרך היעילה לבדוק הינה לדבר עם כאלה שאין להם אינטרס במכירת הדירה. למשל, שכנים ובעלי בתים שאינם למכירה, חנויות מכולת ונותני שירותים איזוריים יוכלו ליתן לך תשובות לשאלות. לאחר שתפגוש 10 לא בעלי עניין בך, תדע את רוב האמת. גם ללכת למוסד החינוכי ולשאול שאלות לא יזיק, כמו גם לבדוק עליו במרשתת.

 

אין בתגובה זו כדי להחליף בדיקה מקצועית באיזור המדובר.

 

ט.ל.ח.

[SurfHigh]

תודה לכל המגיבים, גם בפרטי.

בכוונה לא נכנסתי למספרים, זה לא כל כך משנה, כי כמו שאמרתי - מבחינה כלכלית עדיף לנו לקנות כרגע (ולא משנה איפה).

כנראה שאנחנו צריכים להכיר את עתלית יותר טוב, עושה רושם של עיירה מתפתחת שיש לנו פוטנציאל, הרבה בניהה חדשה, המיקום מצוין, יש חוף ים יפה, יש רכבת , קרובה לחיפה.

הנושא היחיד שלא ברור הוא טיב החינוך וסוג האוכלוסיה. יכול להיות שהפתרון בשבילנו הוא להשכיר לתקופה מסויימת ואז להחליט כמו שהציע ספריאל.

[sperial]

דני, אני מכיר היטב את כל מה שכתבת. כאמור - לא מזמן קניתי דירה ומכרתי דירה והכנתי שיעורי בית.

לגבי נושא השיפוץ - נכון שמדובר בתחשיב מאוד נקודתי, אבל נסיוני, אפילו ברכישה מקבלן, הוא שתמיד צריך להשקיע השקעה משמעותית בדירה.

לגבי נושא בתי הספר - ידוע לי בודאות כי יש תלמידים, לפחות בתיכונים, המתגוררים מחו לחיפה והלומדים בבתי ספר בה. חלקם משלמים אגרה תמורת הלימודים ובחלקם התשלומ מוסדר על ידי ההרשות המקומית. בעבר גם הכתי מישהו ששינה את כתובתו בתעודת הזהות לכתובת בעיר מרוחקת על מנת שאותה עיריה תשלם לבית ספר בקיבוץ קרוב למקום מגוריו (מקום שבו גר בשכירות) - אבל מדובר בסיפור מלפני שנים רבות ואיני יודע אם ההסדר היה פועל כיום.