אז מה יהיה עם מחירי הדירות?

[DrorZi]

למה היפוכו ?

זה משנה אם על כל דירה יש 10 קופצים או 100 קופצים ? מספיק שיש 1 שמסכים לשלם את המחיר והמחיר נשאר.

גם אם המשקיעים יתחילו לצאת מהשוק הזה עדין יש מספיק זוגות צעירים שמחכים בפתח לקנות את הדירות האלה ולכן אני טוען שהמחירים לא ירדו.

הבעיה שהזוגות האלה יהיו חנוקים בגלל הצורך לעבוד 47 שנה בשביל דירה בת"א אבל הם ישלמו, כי הם לא יגורו עם ההורים לנצח.

 

טרי טרי:

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000639298

נו, אז לאן כולם "ברחו", הא, לא ברחו, ממשיכים לקנות...

[איציק נ.]

הסטטיסטיקה בארץ, בניגוד למה שקורה בחו"ל, לדעת האישית היא שונה. בארץ, כל עוד אתה מחזיק נדל"ן לאורך זמן (כמה שנים בודדות זה מספיק בשביל לראות את הרווח) - אתה תמיד מרוויח. מי שקנה דירה לפני 20 שנה, הרוויח. מי שקנה לפני 3 שנים - הרוויח. איך שלא תסתכל על זה המחירים של הנד"לן בארץ הם במגמת עליה - וגם אם קיימת ירידה, לרוב מדובר בירידות קלות עם יציבות כשלאחר מכן מגיע עוד גל של התייקרות.

הפריפריה מרוויחה מהעליות של המרכז כי אנשים מחפשים חלופות זולות יותר לדיור- וכשיש הורים שמממנים סכומי עתק עבור דירות לילדים שלהם, נוצר מצב שלמרות כל הקשיים יש עדיין קונים חמים לדירות יקרות. צריך לחכות עוד דור או שניים בשביל שלילדים של היום, שקונים דירות ומשלמים הון עתק בחודש על משכנתא, בשביל לראות מה יהיה להם לתת עבור הילדים שלהם...

 

איציק

[Oshri]

איציק, קודם כל, כמי שעוסק בהשקעות ונכסים(בעיקר פיננסיים) בעבודה היומיומית שלו, אני יכול להגיד לך

משפט שאנחנו חווים כל פעם מחדש, והוא שלעולם אל תגיד שמשהו לא הגיוני, כי בסוף הוא קורה...

לגבי מחירי הדירות בארץ, אתה מסתכל על מגמה ארוכת טווח. גם מי שקנה מניות, והתרסק איתן

פעמיים או שלוש, אם הוא היה מחזיק אותן לאורך כל השנים הוא היה עושה תשואה נאה.

בנדל"ן אתה לא יודע כמה הדירה שווה, עד שאתה לא צריך למכור אותה.

מי שקנה בשנים 1995-2000 שילם מחיר גבוה מאוד לעומת מי שקנה ב 2003, בהן המחיר היה

בשפל, ואני אישית הייתי הולך לראות דירות להשכרה ומכירה, ואפילו שדירה לא מצאה חן בעיניי,

היו אנשים שפשוט התקשרו אליי אח"כ וסיפרו על קרוב משפחה, או חבר שיש לו גם דירה להשכרה

ואולי אני רוצה לראות, וזה בסך הכל כי נראיתי בנאדם נורמלי שיעמוד בשכ"ד. היום זה נשמע הזוי.

מי יתן לך דירות אחרות להשכרה? מי בכלל יחזור אליך? ככה שהכל אפשרי, והחיים הם גלגל.

לקבוע שמשהו יעלה כל הזמן, זה נראה לי יומרני, וזה לא קשור לנדל"ן או כל נכס אחר.

[green monster]

2 הסנטים שלי.

 

מחירי הדירות לא ימשיכו לעלות, אלא יבלמו ולבסוף גם ירדו.

עניין של כמה שנים(3-5 שנים).

הסיבה היא נעוצה במהפך הכלכלי שחל לפני כ4 שנים.

 

הקריסה של בנקים בחו"ל, קריסתם של הטייקונים בנושא האגרות חוב, ההשתוללות של הבורסה והקריסה של הריבית- אלו הגורמים שהביאו להעלאת המחירים.

 

30-35% מרוכשי הדירות אלו משקיעים, כלומר כאלו שקנו דירה שניה ,שלישית והלאה.

 

מכיוון ששאר ההשקעות היו פחות בטוחות, ומכיוון שהריבית הייתה בשפל אדיר, מחיר הדירות נסקו כי מידית אנשים נטו להשקעה בנדל"ן כי היא כביכול נתפסת בטוחה יותר, אם כי כלכלית לא תמיד היא נותנת את התשואה הטובה ביותר.

 

מה שמעיד על כך שזאת למעשה בועה, זה לא רק המחירים זה גם אותה בועה כפי שהייתה לפני עשור בערך, גם נושא ההיי-טק חזר למסלולו.

ובנוסף, גם מחירי השכירויות שלמעשה הם אלו שמשקפים את השוק.

מחירי השכירות עלו גם הן מכיוון שבכל מקרה ישנה עליה במחירי השכירות, אבל לא ביחס ישיר למחירי הדירות.

היום, דירת 4 חדרים שעלותה 1.4מיליון ש"ח, מושכרת ב4500 ש"ח לערך. זה תשואה של בערך 3.8 אחוז, כלומר תשואה מאוד נמוכה.

 

התשואה הריאלית לפני נסיקת המחירים הייתה באיזור ה4.5-5.5 אחוז- כלומר אם נקביל את זה להיות, אז דירה כזאת שעלותה 1.4 מליון ש"ח, צריכה להיות מושכרת בסכומים של 6200-7000 ש"ח בערך, מה שלא קורה בשטח, וגם לא יקרה כי אנשים לא יוכלו לשלם את זה.

שכירות ממוצעת של 4500 ש"ח, משקפת מחיר דירה ריאלי של באיזור ה1000000ש"ח, וזה כבר יותר הגיוני ממה שמתחולל בחוץ.

 

לגבי בלימת המחירים וירידתם? כל זה יקרה ברגע שהריביות יחזרו לשגרתם.

לאנשים יש זכרון קצרצר, הריבית החלה לרדת מ2007, ברגע שהתחיל המשבר הכלכלי העולמי, והגיעה לשיא השפל באמצע 2009 בשיא הבלאגן והגיעה ל2 אחוז.

אנשים רצו לקחת משכנתאות והלוואות לדירות.

אבל מאז הריבית רק בעליה, וכיום היא כבר עלתה ב2 אחוז.

אבל הזכרון לא מאפשר לאנשים להבין שלפני העליית מחירים הריבית הייתה על 6%.

ולא היה גם רחוק אותו היום כפי שהיה לפני עשור שהריביות גם הגיעו ל13 אחוז ואף ל15.5 אחוז..

 

וכל אותם אנשים שאמרו לעצמם:"אין מה לעשות, זה המחירים וחייבים לקנות דירה" לקחו איתם משכנתאות אדירות של 800אש"ח ואפילו 1000אש"ח.

 

זה נחמד, שמדובר על פריים+2 שהריבית עומדת על 4% ממוצע, והחזר על 800 אש"ח הוא בערך 4500ש"ח(25 שנה), זה סכום שכל זוג אנשים שעובדים יכולים לשלם על דירת 4 חדרים ממוצעת, כפי שהיו משלמים אם היו שוכרים אותה,(זה גם העלות של השכירות היום בפועל).

וזה גם טוב למשקיע, שלא אכפת לו כל עוד השכירות משלמת את המשכנתא.

 

אבל אם הריבית תעלה חזרה ל5 אחוז אפילו, כפי שלא היה לפני הרבה זמן, רק 3 שנים אחורה.

 

מדובר כבר על החזר משכנתא של קרוב ל6000ש"ח.

ואז המשקיעים יממשו את הדירות הללו, כי זה כבר לא כלכלי, מה זה לא כלכלי? כל חודש לשים 1500 ש"ח מהכיס זה לא דבר שמה בכך, מה גם שאם דירה כזאת עומדת ריקה עכשיו חודש, בין חוזים או מכל סיבה שהיא, זה אומר שמוציאים מהכיס קרוב ל8000ש"ח עם המיסים וביטוחים וכו'.

אנשים עם משכנתאות כאלו שקנו את הדירה למגורים או שיחנקו למוות עם משכנתא יקרה או שימכרו את הדירות הללו ויחפשו דירות זולות.

 

בקיצור, השכירות משקפת מחירים ריאלים נמוכים ב30% מהמחירים בפועל.

וקרוב היום שנראה את ההבדלים הללו מתורגמים בפועל, על הצפה של דירות למכירה וירידת מחירים.

שוב, קודם בלימה, ואחר כך ירידה.

יש היום בנינים שלמים חדשים ש90% מהדירות זה דיירים בשכירות!.

 

 

שוב, זה לא הזוי, זה ריאלי, אבל קשה לאנשים להבין את זה.

אבל עליה בריבית היא לא תהיה רק על משכנתאות, היא תפגע בכולם עם הלוואות,אוברדראפט,כרטיסי אשראי ועוד.

 

קחו את זה בחשבון, מעניין יהיה לפתוח את השרשור הזה בעוד 3-5 שנים.

[oferh]

^ ניתוח יפה מאד.

[חן פרחי]

סביר להניח שנגיד בנק ישראל יעלה את הריבית בצורה מתונה.

ריבית גבוהה "חונקת" את המשק ומפחיתה מהאטרקטיביות של שון ההון, ולכן לא צפוי שהריבית תגיע ל 6 או 7 אחוז.

סביר להניח שמחירי הדירות ידשדשו בתקופה הקרובה, והדבר היחיד שיכול לגרום לירידות מחירים הוא האצת הבנייה באיזורי הביקוש, ובהתחשב בבירוקרטיה הישראלית, לא צפוי בתקופה הקרובה.

[wil]

יש משהו אחד שאני לא מבין ואולי בעלי ההשכלה הכלכלית פה יעזרו לי להבין.

 

בנק ישראל עושה כל מיני צעדים שונים ומשונים כדי להצר את צעדיהם של רוכשי/בעלי הדירות להשקעה, ולגרום להם למכור את הדירה (למישהו שרוצה לגור בדירה בבעלותו) ולשים את הכסף בפק"מ או במניות או מתחת לבלטות. (ולא לקנות דירה אחרת להשקעה)

 

נניח שהצעדים האלו יצליחו במידת מה - האם לא ייגרם בכך מחסור חמור בדירות להשכרה? הרי דירה להשקעה=דירה להשכרה.

אם יהיו פחות דירות להשכרה = מחירי השכירות יעלו מאוד.

 

לא רק שזה יפגע בשוכרי הדירות, אלא זה גם יגרום לעליה באטרקטיביות של קניית דירה להשקעה כי מחירי השכירות (=תשואה) יעלו!

כלומר יפגע באפקטיביות של כל המהלך לצמצום הדירות להשקעה.

 

----------

 

דעתי האישית היא שמאחר וכמות הדירות הדרושה (לקניה + לשכירות) היא ביקוש די קשיח, כי אף אחד לא רוצה לחזור לגור עם ההורים, וכל המשחקים עם ריביות/מס רכישה/מס שבח/הלימות הון/WHATEVER הם רק בין היחס של שכירות כנגד קניה, אז הדבר היחיד שיביא להוזלה במחירי הדירות הוא אם ייבנו מספיק דירות נוספות באיזורי הביקוש.

 

מה פיספסתי?

[green monster]

חן, אף אחד לא מדבר על הזמן הקרוב.

הנגיד מעלה את הריבית בצורה מתונה, זה כבר עולה בקצב של 0.25 ברבעון...

 

משכנתא לרוב לוקחים ל25 שנה בממוצע, ולכן פרק זמן של 3-5 שנים הוא סביר בהחלט.

 

מה גם, שאם היית שואל את כל הפרשנים הכלכלנים למינהם ב2007, האם הם חושבים שהריבית תרד ל2.0% , כולם היו אומרים שזה לא סביר.

 

כנ"ל גם לגבי ירידת הריבית בתחילת שנות ה2000.. במשבר הקודם.

 

בקיצור, הלא סביר הופך להיות הכי סביר, בפועל בתוך שנתיים הריבית הכפילה את עצמה, מ2 ל4 אחוז, מה מונע מהריבית להיות מוכפלת שוב תוך 4 שנים?

[Night Driver]

לדעתי המחירים לא ירדו ואם כן אז לא בצורה משמעותית.

 

מחירי הדיור נגזרים לא רק מהיצע וביקוש אלא גם מעלויות. דירה היא לא מנייה ויש עלויות בנייה שמישהו צריך לשלם.

 

כיום יש מחסור משווע בכ"א ולכן שכר העבודה של פועלי הבנין (גם הזרים) גבוה מאוד ועומד על הרבה מעבר לשכר הממוצע במשק (לא לשכוח שעל עובד זר יש עלויות רישוי, מידור וביטוח). תוסיפו את זה למחירי חומרי הגלם שעולים בכל העולם ותראו עלייה מאוד משמעותית בעלות הדירה לקבלן.

 

זה גם לא כל כך משנה אם הדירות נקנות להשקעה או ע"י הדייר הסופי. אנשים עדיין צריכים לגור היכן שהוא.

 

בארה"ב המצב שונה כי שם הבטוחה היחידה למשכנתא היא הדירה כך שכשמחירה יורד מתחת לגובה החוב אנשים פשוט נוטשים את הנכס.

[Arilou]

מה יהיה - זאת שאלה מצויינת.

בגדול, כשהריבית תגיע לרמה הרגילה של 5%, בהנחה שלא יהיו שינויים אחרים, מחירי הדירות ירדו עד למצב שיווי משקל חדש.

אם לפני שנתיים היה בלתי אפשרי למצוא דירה למכירה באזור שאני גר בו בהרצליה, הרי עכשיו דירות עומדות ריקות במשך חודשים ולא נמכרות.

 

כרגע המצב הוא שהמחירים גבוהים, ויש גבול עד כמה הם יכולים לעלות. זאת אומרת שאנחנו בהחלט הגענו לגבול של הסכום אותו רוב הציבור יכול להרשות לעצמו. אני לא יודע אם המחירים ירדו נומינלית, או שרק יישארו תקועים לאורך תקופה - אבל אין ספק שכל עוד הריבית תעלה, מחירי הדירות לא יעלו.

 

הנה אנקדוטה קטנה - חברים שלנו קנו דירה עם משכנתא מכובדת והון עצמי מכובד גם כן לפני שנה וקצת. מאז המשכנתא שלהם עלתה בקצב רצחני (פעם המדד עלה, ופעם הריבית עלתה) והיום הדירה שלהם עוד לא מוכנה, וכל חודש הם מפרישים סכום גדול ממה שהם היו מוציאים על שכירת דירה דומה. בתאוריה הם הרוויחו, כי עכשיו הדירות בפרוייקט שלהם יקרות יותר - אבל בפועל הם לא יכולים למכור (כי צריך לגור איפשהו, והם יהיו חייבים למכור במחיר שנמוך ממה שמציע הקבלן), וגם להשכיר אותה למישהו אחר אי אפשר (כי הבניין לא מוכן בכלל).

 

גם אנחנו עם הון עצמי לא קטן בכלל - אבל אין לנו את האומץ לקנות דירה ולהתחייב ל-30 השנים הבאות.

[Night Driver]

מי שלוקח משכנתא בריבית משתנה כשההחזר ההתחלתי קרוב לגבול היכולת שלו פשוט מטורף.

 

משכנתא זו עיסקה ארוכת טווח ונכון שבריבית קבועה יש סיכוי לשלם יותר לאורך כל התקופה אבל זה שעוד שנה המשכנתא תרד ל 100 ש"ח לא יעזור לך אם עד אז תצטרך לשלם 10,000 ש"ח לחודש שאין לך.

 

אישית לפני שנכנסתי להתחייבות על משכנתא בדקתי מה יכולת ההחזר שלי וקבעתי את התקציב לפי מה שיכנס ביכולת ההחזר שלי עם מקדם ביטחון והלכתי על ריבית קבועה בשביל השקט הנפשי. בפועל שילמתי 12 שנים כשההחזר ההתחלתי היה 3000 ש"ח ובסוף לפני כיסוי היתרה 3350 ש"ח.

 

לגבי רווח והפסד אין מה לעשות את החישוב הזה על דירה שגרים בה כי מכירה במחיר גבוה תגרור קנייה במחיר גבוה ולהיפך. כעיקרון אם המטרה היא לשפר דיור אז עדיף שמחירי הנדל"ן יצנחו כי אז הסכום שצריך להוסיף יותר קטן.