שאלה כללית: דירה יד 2 - מה חשוב לשים לב?

[saar5555]

אני מתעתד בע"ה ללכת לראות דירה יד 2 (למגורים). 

מה לדעתכם הכי חשוב לבדוק? 

האם יש לכם איזה צ'קליסט - כמו בקניית אוטו יד 2? 

 

ויש לכם טיפים על מה ניתן ואפשר להתמקח? אם וכאשר... 

 

אודה לרעיונות וטיפים בתור אחד שלא מבין הרבה בזה. 

עריכה אחרונה ב-26 לספטמבר, 2024 על ידי saar5555

[sperial]

כשחיפשתי דירה הייתה לי רשימת דרישות.

 

המתווכת שכנעה את אשתי ואותי לקנות דירה שהיא פחות או יותר ההפך, כי יש לה תכונות אחרות שכלל לא היו ברשימה, ולמדנו אותן תוך כדי תנועה.

 

בכל זאת כמה נקודות:

 

1. לבדוק את הסביבה - שכונה, מוסדות חינוך, שירותים קהילתיים ומסחריים המתאימים לצרכיך.

2. מראה כללי של הבניין - האם נראה מוזנח או מטופח, והאם נראה שיש לו בעיות טכניות. לעשות סיבוב בחדרי מדרגות, קומות עמודים, גינה וכו׳.

3. החלטה האם אתה מוכן להכנס לשיפוץ או לא. אם אין לך כוונה להכנס לשיפוץ עמוק לבדוק היטב את המצב הטכני, כשמה שהכי מטריד אותי אלה סימני לחות ובעיות איטום ואינסטלציה.

4. למצוא עורך דין שיבדוק את מצבה המשפטי של הדירה. לא לחתום על שום מסמך בלי ליווי שלו. 

5. לוודא שאין חריגות בניה שתוקעות אצבע בעין של העיריה.

6. לבדוק את השכונה במדלן, במיוחד מחירי עסקאות בשנים האחרונות.

7. מאוד טריקי - להתרשם מהמוכרים, האם אלה אנשים שתרצה לעשות איתם עסקים (גם הם יבחנו אותך).

8. להגדיר היטב את התקציב - רכישה, מסביבים (עו״ד, מיסים וכו׳), שיפוץ, ציוד וריהוט, מעבר וכו׳. אם אתה נזקק להלוואה לוודא שאתה יכול לקבל אותה ולעמוד בתנאי הפירעון. בתחשיב התקציב וההלוואה להביא בחשבון בלת״מים, תמיד אפשר לפרוע סכום עודף שלקחת.

9. לודא שהחניה והתחבורה מתאימות לצרכיכם. לעבור בשכונה בשעות שונות, לבדוק פקקים, חניה פנויה, רעש וכו׳.

10. עלויות אחזקה (דמי ועד, ארנונה, התנהלותה הוועד - האם צפויות הוצאות כמו שיפוץ קרוב או שהועד לא מחזיק רזרבות לתיקונים דחופים, שייפלו עליך בהפתעה. ולוודא שהרכוש המשותף מבוטח על ידי הועד. לראות דוחות תקופתיים של הועד כדי להבין את התנהלותו.

11. ס ב ל נ ו ת.  יתכן שתראה 50 או 100 דירות לפני שתמצא את בחירתֶליבך. תחזיק תיק שבו תשמור את הסכמי התיווך כך שתוכל לוודא שלא התחייבת ליותר ממתווך אחד לדירה (תופתע כמה מתווכים ינסו לשדך לך כל דירה), וגם החזק פנקס עם הערות על כל דירה שראית, במיוחד אלה שאתה מתכוון לחזור ולבדוק יותר לעומק.

 

זה מה שעולה לי במחשבה ראשונה. סביר שיהיה המשך, אם לא שלי אש של החברים כאן.

[natco]

תתחיל בסביבת הבניין.

מה יש בסמוך? האם נראה שיש פלישות/בניה לא חוקית? מקור לרעש/לכלוך/תנועה מוגברת של אנשים (מרכז חנויות/בית ספר/בית כנסת וכו').

מצב החניה באיזור

 

הבניין עצמו- רמת הטיפוח של החצר, הלובי וחדר המדרגות מעידה הרבה על השכנים.

 

בדירה: 

סוג ומצב הריצוף. יש מרצפות מתנדנדות? יש סימנים למרצפות שהוחלפו?

 

סימני רטיבות. בתקרה, סמוך לפנלים. גם סימנים לתיקוני צבע טריים מידי הם חשודים.

 

סוג החלונות ומצבם. אלונמיום? עץ? תריסים? רשתות? 

 

מצב מערכת החשמל. לפתוח את הלוח ולבדוק את המאמ"ת הראשי. כמה אמפר? חד או תלת פאזי?  כמות שקעים בחדרים. תקשורת/הכנות?

 

מצב האינסטלציה. לא להתבייש לפתוח ברז, להוריד מים בשירותים. לשאול אם עש דוד שמש ומתי הותקן.

 

מזגנים. מתחילת המילניום? חדישים?

 

ממ"ד. מצב הדלת והחלון.

 

איך המטבח? מבחינת גודל ומצב הארונות, החיפויים והשיש.

 

החניה הצמודה (אם קיימת).

מיקומה, מידותיה.

עריכה אחרונה ב-26 לספטמבר, 2024 על ידי natco

[sperial]

ההערות של @natco חשובות, אבל חלקן לא רלוונטיות אם אתה מתכוון להכנס לשיפוץ יסודי שבו תחליף תשתיות. כלומר לחות בתקרה מעידה על בעיות בקירות חיצוניים או אצל השכן וצריך להזהר, אבל דליפה מצינורות ישנים בדירה או ריצוף פגום לא צריכים להטריד אותך אם ממילא אתה מתכוון להחליפם. יש כאן משמעות לגיל הדירה או מתי שופצה, הרי לא תרצה לפרק ולהרכיב דירה בת 5, מדירה בת 25 שמעולם לא שופצה יהיו לך ציפיות אחרות. כמובן שאת אלה יהיה עליך לתמחר כאשר אתה עושה את חישובי התקציב.

 

לגבי סביבה - הוזכרו, למשל, בתי ספר. אם אתם  משפחה צעירה עם ילדים בגיל המתאים תרצו ביתֶספר קרוב, אם ילדים לא נמצאים או מתוכננים תרצו להתרחק ממנו. וכמובן במסגרת בחינת הסביבה בדקו אתֶמוסדות החינוך הרלוונטיים, למרותֶשגם הם משתנים עם השנים.

[DareDevil]

לפני שעה, sperial כתב:

5. לוודא שאין חריגות בניה שתוקעות אצבע בעין של העיריה.

 

ואם יש חריגות בנייה, לדרוש מבעל הנכס להוריד אותן לפני המכירה!!

 

גם אם הוא אומר לך, "סמוך עליי העירייה לא עושה כלום".

[Nemesis]

לפני 4 שעות, saar5555 כתב:

אני מתעתד בע"ה ללכת לראות דירה יד 2 (למגורים). 

מה לדעתכם הכי חשוב לבדוק? 

האם יש לכם איזה צ'קליסט - כמו בקניית אוטו יד 2? 

 

ויש לכם טיפים על מה ניתן ואפשר להתמקח? אם וכאשר... 

 

אודה לרעיונות וטיפים בתור אחד שלא מבין הרבה בזה. 

האם אתה מכיר טוב את השכונה או שמדובר בשכונה שלא מוכרת לך? למגורים או להשכרה? בניין ישן מאוד או חדיש?

[sperial]

לפני 5 שעות, saar5555 כתב:

ויש לכם טיפים על מה ניתן ואפשר להתמקח? אם וכאשר... 

. 

את הדינמיקה של המו״מ תצטרך לחוש בעצמך, אבל תוכל להתמקח, למשל, על:

 

מחיר

לוח תשלומים.

מועד מסירה.

מיטלטלין שיושארו בדירה.

 

תכנון מועד מסירת הדירה מחייב אותך סינכרון לפינוי הדירה הנוכחית, שאני מניח שהיא שכורה. עליך להביא בחשבון שיהוי מסויים מקבלת המפתחות עד שתוכל לעבור לדירה, שיכול להיות קצר, נניח שבועיים, אם על מה שעליך לעשות הוא לצבוע, לנקות ולרהט אותה, ועד מספר חודשים אם נדרש שיפוץ נרחב.

 

 

 

 

אגב, הזמן לקבלת מפתחות יכול להיות בין מספר שבועות (המינימום מוכתב על ידי קצב ביצוע התהליכים המשפטיים) לשנה ויותר. ככל שהמסירה קרובה יותר מחיר הדירה יהיה יותר גבוה.

[DareDevil]

ואם יש חריגות בנייה והמחיר שהמוכר דורש מכיל בתוכו את החריגת בנייה אזי יש להוריד במחיר את החריגה (שווי שטח במ"ר) וכמובן אם הוא מסרב להוריד את החריגה, להוסיף הוצאות הריסה, הוצאות משפטיות במידה ויקרה מצב שהעירייה, הלשנות של שכנים וכו' ישלחו אותך לכותלי בית המשפט, הוצאות על שונות שאני מניח שאני לא מכיר. יעני להוריד במינימום של המינימום 50 אלף שקל, אם הוא כמובן מסרב להוריד את החריגה. 

ממליץ להתייעץ עם עו"ד לגבי קניית דירה עם חריגה ומה הפרוצדורה שתהיה במידה וגורם מסוים ידרוש להוריד את החריגה וגם אם יתבעו אותך על כך.

ולהתייעץ עם קבלן לגבי עלויות הריסה של החריגה והחזרה למצב הקודם.

 

[saar5555]

לפני 8 שעות, Nemesis כתב:

האם אתה מכיר טוב את השכונה או שמדובר בשכונה שלא מוכרת לך? למגורים או להשכרה? בניין ישן מאוד או חדיש?

מכיר היטב את השכונה. למעשה, גדלתי בה. הדירה מיועדת למגורים. בניין ישן מאוד, אבל במצב טוב.

[sperial]

שכונות משתנות, לטוב ולרע. בטוח שהשכונה אינה מה שהיתה לפני 30 שנה.

 

אם הבניין ישן מאוד אתה צריך לבדוק היטב את מצבו הטכני, ואם אתה לא רואה בעיות בעיין הלא מקצועית שלך לשקול ייעוץ של מהנדס.

 

במסגרת בירור המצב המשפטי לבדוק תוכניות עתידיות לבניין ולסביבה, לראות האם יש הליכי תמ״א 38 או פינוי בינוי פעילים או מתוכננים.

[yahaga]

מתחילים בלבקר בדירה ולבקש מהבעלים את טופס תשלום הארנונה האחרון. שם כתובים פרטים חשובים כגון שטח, גוש וחלקה. משם מתקדמים

[Ron Poh]

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

ואם יש חריגות בנייה והמחיר שהמוכר דורש מכיל בתוכו את החריגת בנייה אזי יש להוריד במחיר את החריגה (שווי שטח במ"ר) וכמובן אם הוא מסרב להוריד את החריגה, להוסיף הוצאות הריסה, הוצאות משפטיות במידה ויקרה מצב שהעירייה, הלשנות של שכנים וכו' ישלחו אותך לכותלי בית המשפט, הוצאות על שונות שאני מניח שאני לא מכיר. יעני להוריד במינימום של המינימום 50 אלף שקל, אם הוא כמובן מסרב להוריד את החריגה. 

ממליץ להתייעץ עם עו"ד לגבי קניית דירה עם חריגה ומה הפרוצדורה שתהיה במידה וגורם מסוים ידרוש להוריד את החריגה וגם אם יתבעו אותך על כך.

ולהתייעץ עם קבלן לגבי עלויות הריסה של החריגה והחזרה למצב הקודם.

 

תרצה תקנה, לא תרצה אל תקנה.

אתה יכול לעשות לך את החשבונות של הריסה, משפטים וכו’. אני כמוכר מנפנף אותך מכל המדרגות אם אתה עושה לי תנאים כאלה.

נניח שאתה בא לקנות רכב שטח מושדרג, עשו לו הגבהות מעל המותר ועוד כמה שיפורים. האם תבקש מהמוכר שיחזיר את הרכב לקדמותו, ואם לא כן שיפצה אותך מראש על אולי קנסות שתקבל?

או שתשמח שקבלת רכב משודרג, ואם יעבור טסט הרווחת, ואם לא אז תכלכל את צעדיך, שהרי במדינת סמוך (כמעט) תמיד אפשר להסתדר... גם ברכבים משודרגים וגם בחריגות בנייה.

[DareDevil]

לפני 1 דקה, Ron Poh כתב:

נניח שאתה בא לקנות רכב שטח מושדרג, עשו לו הגבהות מעל המותר ועוד כמה שיפורים. האם תבקש מהמוכר שיחזיר את הרכב לקדמותו, ואם לא כן שיפצה אותך מראש על אולי קנסות שתקבל?

או שתשמח שקבלת רכב משודרג, ואם יעבור טסט הרווחת, ואם לא אז תכלכל את צעדיך, שהרי במדינת סמוך (כמעט) תמיד אפשר להסתדר... גם ברכבים משודרגים וגם בחריגות בנייה.

הדוגמה לא טובה, כי גם ברכב משודרג אתה יכול להגביה עד 5 ס"מ אבל גם יכול לעבור את זה.

בבית אתה יכול לשנות את התצורה כל עוד לא הורדת קיר תמיכה אבל אם סגרת מרפסת באופן לא חוקי, אז בעצם עברת על החוק

[yoni162]

לפני 3 דקות, Ron Poh כתב:

תרצה תקנה, לא תרצה אל תקנה.

אתה יכול לעשות לך את החשבונות של הריסה, משפטים וכו’. אני כמוכר מנפנף אותך מכל המדרגות אם אתה עושה לי תנאים כאלה.

נניח שאתה בא לקנות רכב שטח מושדרג, עשו לו הגבהות מעל המותר ועוד כמה שיפורים. האם תבקש מהמוכר שיחזיר את הרכב לקדמותו, ואם לא כן שיפצה אותך מראש על אולי קנסות שתקבל?

או שתשמח שקבלת רכב משודרג, ואם יעבור טסט הרווחת, ואם לא אז תכלכל את צעדיך, שהרי במדינת סמוך (כמעט) תמיד אפשר להסתדר... גם ברכבים משודרגים וגם בחריגות בנייה.

לא מבין הרבה בדירות (ברכבים טיפה יותר), אבל זו נשמעת כמו עיצה גרועה. נפנוף נעים.

[sperial]

עוד פעם: ליווי של עורך דין. הוא כבר יגיד, או לפחות ירמוז, מה הרשות תסבול ומה לא. לכן חשוב שעורך הדין יבין בחוקי הבניה, אבל גם שיכיר את הרשות הרלוונטית.