שאלה כללית: דירה יד 2 - מה חשוב לשים לב?

[Ron Poh]

למה העצה גרועה?

לא כתבתי להתעלם מחריגות בנייה, כתבתי שאני כמוכר לא מתכוון להתמקח איתך על החריגות בנייה.

אתה כקונה תכניס את חישובי החריגות לתמחור שלך, ותן הצעה שתשתלם לך.

[saar5555]

לא מצליח לצטט הודעות.

 

1. הוצאתי נסח טאבו.

2. אתייעץ עם עורך דין אם וכאשר נגיע להסכמה כלשהי לגבי ביצוע עסקה.

3. המדובר בבניין שעבורי הוא במיקום מצוין.

4. השאלה שלי היא - האם כאשר מסכמים מחיר בע"פ כדאי/נהוג לכתוב זכרון דברים? 

5. סדר הדברים. מה התהליכים?

 

 

לפני 15 שעות, sperial כתב:

תכנון מועד מסירת הדירה מחייב אותך סינכרון לפינוי הדירה הנוכחית, שאני מניח שהיא שכורה. עליך להביא בחשבון שיהוי מסויים מקבלת המפתחות עד שתוכל לעבור לדירה, שיכול להיות קצר, נניח שבועיים, אם על מה שעליך לעשות הוא לצבוע, לנקות ולרהט אותה, ועד מספר חודשים אם נדרש שיפוץ נרחב.

לשמחתי, אין לי בעיה של למכור דירה ולקנות אחרת. 

 

אני יכול מעכשיו לעכשיו להיכנס לדירה אחרת. 

[sperial]

לאאאא!!

 

אתה לא חותם על שום מסמך בלי אישור של עורך דין מטעמך. תזהר מהפח של עורך דין משותף לשני הצדדים.

זכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין ואם תטעה בו תתקשה לתקן את הטעות. אני נפלתי פעם בפח הזה, למזלי הניסוח אפשר לי לצאת מזה בנזק של 5,000 ש״ח בלבד.

 

סדר הדברים הוא:

1. אתה רואה את הדירה לפחות 3 פעמים בתנאי תאורה טובים ובשעות שונות. מעריך את התאמתך לצרכיך ולתקציבך, כולל עלויות שיפוץ.

2. מנהל מו״מ על המחיר, תאריך הפינוי וכו׳.

3. פונה לעורך דין מטעמך, מספק לו את פרטי הנכס וההסכם המתגבש, וממתין שיבצע את בדיקותיו.

4. אם קיבלת אישור עורך הדין אתה מבקש מהמוכר את פרטי עורך הדין שלו ומספק לעורך הדין שלך. עורכי הדין יתקשרו ביניהם ויתחילו חליפת טיוטות הסכמי מכר. אתה תצטרך לבדוק את ההצעות בשבע עיניים, למשל שלוח התשלומים מתאים לך.

5. מזל טוב, יש סיכומים. עורכי הדין הגיעו להסכמות. תפגשו עם המוכרים במשרדו של אחד מהם ותסגרו את הניסוח הסופי. זה יכול להיות תהליך זריז או ממושך, תלוי במה שהושג ומה שנותר לסגור. לישיבה הזו תצטרך להביא שורת מסמכים, מתעודות זהות ועד צ׳ק בנקאי על סך התשלום הראשון שסוכם (לי היה פעם קטע שלא הבאתי צ׳ק בנקאי, נתתי צ׳ק אישי, אבל לא היתה בעיית אמון, וחוץ מזה עורכי הדין מצאו פתרון). באותו מעמד עליך לשלם לעורך הדין. כמוכן הוא יכין ״שומה עצמית״ של מס הרכישה, אותו יהיה עליך לשלם (לתת צ׳ק לעו״ד או לשלם ברשת).

6. משלים את הסידורים בבנק, מחפש שיפוצניק, נגר מטבחים וכל בעל מקצוע שתזקק לשירותיו.

7. קבלת מפתחות - אתה משלם את התשלום האחרון (שוב, בד״כ צ׳ק בנקאי), מקבל מפתחות ויוצא לסבב העברת חשבונות (פיזי או טלפוני או אינטרנטי בהתאם לנסיבות) - רישום בעיריה, תאגיד המים, חברת החשמל, חברת הגז ושאר תשתיות.

8. עכשיו הדירה שלך, אתה מתאים אותה לצרכיך ועובר לדור בה. אבל זה נושא לשרשור חדש.

[saar5555]

לפני 2 דקות, sperial כתב:

לאאאא!!

 

אתה לא חותם על שום מסמך בלי אישור של עורך דין מטעמך. תזהר מהפח של עורך דין משותף לשני הצדדים.

זכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין ואם תטעה בו תתקשה לתקן את הטעות. אני נפלתי פעם בפח הזה, למזלי הניסוח אפשר לי לצאת מזה בנזק של 5,000 ש״ח בלבד.

 

סדר הדברים הוא:

1. אתה רואה את הדירה לפחות 3 פעמים בתנאי תאורה טובים ובשעות שונות. מעריך את התאמתך לצרכיך ולתקציבך, כולל עלויות שיפוץ.

2. מנהל מו״מ על המחיר, תאריך הפינוי וכו׳.

3. פונה לעורך דין מטעמך, מספק לו את פרטי הנכס וההסכם המתגבש, וממתין שיבצע את בדיקותיו.

4. אם קיבלת אישור עורך הדין אתה מבקש מהמוכר את פרטי עורך הדין שלו ומספק לעורך הדין שלך. עורכי הדין יתקשרו ביניהם ויתחילו חליפת טיוטות הסכמי מכר. אתה תצטרך לבדוק את ההצעות בשבע עיניים, למשל שלוח התשלומים מתאים לך.

5. מזל טוב, יש סיכומים. עורכי הדין הגיעו להסכמות. תפגשו עם המוכרים במשרדו של אחד מהם ותסגרו את הניסוח הסופי. זה יכול להיות תהליך זריז או ממושך, תלוי במה שהושג ומה שנותר לסגור. לישיבה הזו תצטרך להביא שורת מסמכים, מתעודות זהות ועד צ׳ק בנקאי על סך התשלום הראשון שסוכם (לי היה פעם קטע שלא הבאתי צ׳ק בנקאי, נתתי צ׳ק אישי, אבל לא היתה בעיית אמון, וחוץ מזה עורכי הדין מצאו פתרון). באותו מעמד עליך לשלם לעורך הדין. כמוכן הוא יכין ״שומה עצמית״ של מס הרכישה, אותו יהיה עליך לשלם (לתת צ׳ק לעו״ד או לשלם ברשת).

6. משלים את הסידורים בבנק, מחפש שיפוצניק, נגר מטבחים וכל בעל מקצוע שתזקק לשירותיו.

7. קבלת מפתחות - אתה משלם את התשלום האחרון (שוב, בד״כ צ׳ק בנקאי), מקבל מפתחות ויוצא לסבב העברת חשבונות (פיזי או טלפוני או אינטרנטי בהתאם לנסיבות) - רישום בעיריה, תאגיד המים, חברת החשמל, חברת הגז ושאר תשתיות.

8. עכשיו הדירה שלך, אתה מתאים אותה לצרכיך ועובר לדור בה. אבל זה נושא לשרשור חדש.

וואו, המון תודה על ההודעה המפורטת. מקווה שזה אכן ייצא לפועל.

[om2]

המלצה שאני נכוותי בה.

תוציא תשריט בית משותף ותבדוק שהדירה שרשומה על שם המוכר זה הדירה שהוא הציג לך.

 

לא כי הוא רמאי 

אלא כי יש טעויות

וטעות כזאת עלתה לי ב3 חודשים כאבי ראש

[sperial]

אין לי ספק שזה ייצא לפועל. אם לא הדירה הזו אז אחרת.

 

הדירה הנוכחית שלי נרכשה אחרי שאשתי (שניהלה את הפרוייקט) ראתה כ-80 דירות, אחרי סינון שלה אני ראיתי בערך חצי מהן. והתהליך ארך חצי שנה, שזה ממש מעט. אגב, הדירה שנרכשה היתה בשוק למעלה משנה.

 

אגב, כיוון שאתה מכוון לדירה שאתה מכיר לא הוזכר מתווך, אבל אם תחפש דירה נוספת כנראה שעניין התיווך יהיה רלוונטי, ממליץ לך לחפש כאן אי אילו דיונים על מתווכי דירות.

 

@om2 נקודה חשובה, אצלי היא שייכת לתפקידיו של עורך הדין. אבל מוכר מסודר ידאג לנסח טאבו לפני המפגש הראשון.

[Ron Poh]

80 דירות, וואו.

האם נעזרתם במתווך?

אם ראתה 80 דירות, כמה דירות נפסלו כבר בשלב המיון הראשוני?

בזמנו כשרכשתי דירה,  כבר בשלב מיון ראשוני מנתוני פרסום/צרכים נשארתי על כ 8 דירות, שמתוכם הלכתי לראות 4.

איך מצליחים להגיע להיצע של 80 דירות?

[om2]

לפני 9 דקות, sperial כתב:

 

@om2 נקודה חשובה, אצלי היא שייכת לתפקידיו של עורך הדין. אבל מוכר מסודר ידאג לנסח טאבו לפני המפגש הראשון.

העו"ד שלי לא ביקר בדירה מעולם. לכן לא יכל לדעת שיש תקלה ברישום. (אני לא יודע אם מקובל שהעו"ד גם מגיע לדירה או משהו דומה)

 

מה שקרה שמי שרשם בטאבו הצליב ברישום (כנראה בטעות ובתום לב) בין הדירה הייתי מעוניין לקנות לבין דירת השכן.

המוכר בעצמו לא ידע שיש תקלה. כי לא ראה את התשריט לפני.

היה לו נסח טאבו מסודר שהוצג עוד לפני חתימת חוזה.

 

זה התגלה אחרי חתימת החוזה. בזמן שמאות של הדירה לצורכי משכנתא. 

 

 

 

[sperial]

ואיך נפתרה הבעיה?

[saar5555]

לפני 28 דקות, om2 כתב:

המלצה שאני נכוותי בה.

תוציא תשריט בית משותף ותבדוק שהדירה שרשומה על שם המוכר זה הדירה שהוא הציג לך.

 

לא כי הוא רמאי 

אלא כי יש טעויות

וטעות כזאת עלתה לי ב3 חודשים כאבי ראש

נסח טאבו לא מספיק? כי זה מה שהוצאתי, לעשות שיעורי בית. ועל מה לדעתכם ניתן להתמקח? בסוף הקטע זה מחיר...

לפני 28 דקות, sperial כתב:

אגב, כיוון שאתה מכוון לדירה שאתה מכיר לא הוזכר מתווך, אבל אם תחפש דירה נוספת כנראה שעניין התיווך יהיה רלוונטי, ממליץ לך לחפש כאן אי אילו דיונים על מתווכי דירות.

אני מנסה ומשתדל להימנע מתיווך, כי אין לי כסף מיותר.

הדבר השני שחשבתי עליו, שכמו בעסקאות טובות. כאן בפורום...המכוניות הנדירות, במצב טוב מאוד, המבוקשות, המכירה עוברת מפה לאוזן, לא דרך לוחות למכירה..

 

וכך גם בענייני דיור. היות ואני מאוד רוצה דירה במיקום נוח (קרבה למשפחה, היכרות עם האיזור והשכונה) אז אם אפשר לחסוך 1% או יותר מהמחיר, אז למה לא?

[sperial]

נושא התיווך הוא נושא כאוב, ותלוי באיזור בו אתה מבקש לגור. יש אזורים בהם המתווכים שולטים בשוק ובלעדיהם לא תגיע לשום דירה. אפילו דירות חדשות משווקות על ידי מתווכים (ושכר טרחתם מגולם במחיר הדירה).

ואגב, דמי התיווך הסטנדרטיים הם 2.34%  (2% בתוספת מע״מ) ממחיר העסקה. תיאורטית נתון למו״מ, מעשית פחות.

[om2]

לפני 48 דקות, sperial כתב:

ואיך נפתרה הבעיה?

 

המוכר והעו"ד הציגו את הבעיה לשכן.

השכן היה אדם הגון. 

הוא הבין את המצב ועשה חיים קלים בתיקון.

(כמובן שהוא גם לקח יעוץ משפטי )

 

מה שנעשה זה שהעו"ד של המוכר החתים אותי (כי כבר היתה לי הערת אזהרה) את השכן. את הבנק שלו (כי היתה לו משכנתא) את המוכר שלי. 

 

והלך לטאבו להצליב חזרה ברישומים.

הפרוצדורה עצמה די פשוטה. אבל מלאה בירוקרטיה מפה עד מחרתיים ומעבר. 

 

סך הכך זה עיכב את העסקה ב2-3 חודשים.

 

וזה עשה לי כאב ראש.

כי הייתי עתיד לקבל את הדירה ב1/7. (דירת השכירות שגרנו בה היתה עד 1/9)

תכננו שיפוץ מקיף. אני מורה אז בתאוריה הייתי אמור להיות עם בעלי המקצוע בדירה בחופש הגדול.

 

בפועל קיבלנו את הדירה באמצע ספטמבר.

חודש חגים. אנחנו דתיים אז את השיפוץ דחינו לאחרי החגים.

 

משמע התחלנו באוקטובר.

הייתי צריך לנהל את בעלי המקצוע בשלט רחוק.

 

בסוף במקום להכנס לדירה בתחילת ספטמבר 

נכנסנו בסוף נובמבר.

 

ולא יכלנו להמשיך חוזה בדירת השכירות.

ככה שכל הציוד נסגר במחסן גדול. 

ואנחנו עברנו לכ3 חודשים לחמי וחמותי.

 

אה. ואישתי היתה בהיריון בכל התקופה הזאת.

 

 

לא מאחל את זה לאף אחד.

תבדקו תשריט בית משותף!!

 

 

לפני כשעה, saar5555 כתב:

נסח טאבו לא מספיק? כי זה מה שהוצאתי, לעשות שיעורי בית. ועל מה לדעתכם ניתן להתמקח? בסוף הקטע זה מחיר...

 

לא.

כי בנסח כתוב שיש למוכר תת חלקה מספר 23.

איך אתה יודע שזה מה שאתה רואה בפועל?

בהרבה פעמים אין הלימה בין מספרי הדירות בבניין לבין המספור בטאבו (כי גם מחסנים וכאלה נספרים)

 

תשריט זה כמו תוכנית של כל הדירות והשטחים בחלקה.

אתה תוכל לזהות כבר אם תת חלקה מספר 23 זה מה שאתה רואה בפועל.

 

ועל מה אפשר להתמקח?

על כל דבר.

תלוי כמה הדבר עקרוני 

ותלוי בכושר המיקוח שלך ושל המוכר.

 

 

[saar5555]

לפני שעתיים, om2 כתב:

תוציא תשריט בית משותף ותבדוק שהדירה שרשומה על שם המוכר זה הדירה שהוא הציג לך.

איך מוציאים את זה?

[sperial]

קבל

[Nemesis]

בתאריך 27.9.2024 בשעה 06:05, saar5555 כתב:

מכיר היטב את השכונה. למעשה, גדלתי בה. הדירה מיועדת למגורים. בניין ישן מאוד, אבל במצב טוב.

 

אם אתה מכיר את השכונה, אז בדיקת השכונה, תנועה, רעשים, בתי ספר וכו' מיותרים.
בניין ישן - תבצע בדיקה בקובץ בניינים מסוכנים בעירייה. תעיף מבט בבניין מסביב, עמודים מתפוררים, טיח או חיפוי רופף או נופל, מדרגות שבורות וכדומה.
בדוק רמת התחזוקה של הבניין עצמו ושטחים ציבוריים. דפוק בדלת אצל שכן או שניים, תציג את עצמך, תגיד שאתה שוקל לקנות דירה בבניין ומה דעתם על הבניין.

תוציא תיק בניין משותף ובדוק הצמדות ותקנון של הבניין.
מעבר לזה בנוגע לדירה נתנו המון עצות.