שכירות לטווח ארוך (10 שנים) | האם זה מודל שיכול להצליח בישראל?

[ay115]

דיסקלייר, והקדמה:

אני יודע שרוב הנושאים שלי נוגעים באופן אישי ובאופן כללי בתחום הדיור, והתלבטתי אם לכתוב את הפוסט הזה כתגובה באחד השרשורים שפתחתי בשבועות האחרונים.

אבל לדעתי זה נושא חשוב שראוי לפוסט עצמאי, ולכן הפוסט הזה מפורסם.

 

השכרת דירה לטווח ארוך (עד ל-10 שנים):

 

בעשור האחרון מחירי הדיור האמירו בצורה חסרת תקדים ביחס למחירי הדיור בעולם, בטח אם מסתכלים על השכר הממוצע שעלה בשיעור של כ-27% בלבד.

כחלק מנסיונות הממשלה להתמודד עם הבעיה - ובהתאם להמלצת דוח טרכטנברג הוחלט על קידום פרוקייטים של דיור להשכרה לתקופות ארוכות.

 

במסגרת הדוח הוצעו 2 מסלולים מסלול לשוק החופשי ומסלול לשוק הזכאים (כיום, אותה דרגת ותנאי זכאות של מחיר למשתכן).

 

בהתאמה החלו לייעד בתכניות (תב"ע) יחדות דיור להשכרה לתקופות קצובות, שלאחריהן יוכלו הקבלנים למכור את הדירות בשוק החופשי, ככל וירצו לעשות כן.

בפרט הוצגו דירות כאלה בתכניות שאושרו על ידי הותמ"ל (הועדה הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) שבמסגרתה אושרו הקמתן של אלפי דירות ברחבי הארץ.

 

וכן הוקמה חברת "דירה להשכיר" - שהיא חברה ממשלתית שאמונה על קידום התחום, בין היתר על ידי שיווק קרקעות לייזמים במסגרת מכרזים.

 

כיום יש מס' פרויקטים ברחבי הארץ (אשדוד, תל אביב, חיפה ועוד), הראשונים שבהם כבר אוכלסו, חלקם במחירי שוק וחלקם במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק (המחיר המסובסד) 

על מחיר הדירה יש להוסיף תשלום דמי ניהול שנקבע בהתאם לשטח הדירה (תשלום כ-45 ש"ח למ"ר דמי ניהול הכוללים הן "וועד הבית" והן את עלויות החברה המנהלת).

גובה שכר הדירה מוצמד למדד, והוא מעודכן בכל שנה - וכן נקבע מנגנון עדכון שכר הדירה לאחר תקופת השכירות הראשונה ולפני תקופת האופציה הראשונה, וזאת בשיעור של 2-5%

 

במסגרת העסקה ניתן לשכור את הדירה לתקופה של 3 שנים + 3 שנים + 4 שנים (ניתן לצאת מהחוזה כל שנה בהתראה של 3 חודשים)

 

לפי דעתי, אחד היתרונות הגדולים של מודל השכירות הוא שאתה שוכר מגורם קבלני דרך חברת ניהול, בתנאים ידועים וקבועים ללא התעסקות עם בעלי דירות פרטיים.

 

 

אני זכיתי באחת ההגרלות בפרויקט של חברת אזורים LIVING בשכונת "בית בכפר" ומחר אני זכאי לבחור דירה מבין הדירות הפנויות בפרויקט 

(זכיתי במקום 291 מתוך 1000 אנשים שנרשמו כאשר היו רק 182 דירות לזכאים, אבל הרבה זוכים ויתרו על זכותם בפרויקט)

 

https://living-bapark.co.il/

 

עלות השכירות + דמי הניהול לדירת 3 חדרים יהא - כ4,400

ולדירת 4 חדרים כ-4,900 

(מחירים מסובסדים, שמותנים בכך שבתקופת השכירות לא תהיה דירה בבעלותי)

 

האם אתם הייתם "הולכים" על הרפתקה כזאת? 

האם בהינתן האפשרות לשכירות לתקופה של 10-20-30 שנה האם שוקלים לחכות עם קניית דירה או אפילו לוותר על אחת?

 

[hans]

כן, לגמרי.

שוב, כמו כל דבר, צריך לשבת ולחשב כדאיות וגו', אבל כשאין שום הון התחלתי ומחפשים איזו יציבות זה פיתרון סביר לגמרי.

 

[קאררה]

תלוי איך השכנים. מניח שבשנים הראשונות הבניין יראה טוב והכל יהיה מטופל ונעים. החשש שלי שהמחיר המסובסד יביא אוכלוסיה שלא תהיה נעימה במיוחד.

 

[sperial]

השאלה היא כמה הסכם השכירות כובל. הרי אתם זוג צעיר, בתחילת דרככפ המקצועית, וצפויים שינויים במצבכם המשפחתי, התעסוקתי וכו'. אז אם המקום מתאים ויש נקודות יציאה סבירות - נניח פעם בשנה -  הרעיון בהחלט נראה הגיוני.

 

באירופה 

[vadim6385]

לפני 47 דקות, ay115 כתב:

עלות השכירות + דמי הניהול לדירת 3 חדרים יהא - כ4,400

ולדירת 4 חדרים כ-4,900 

(מחירים מסובסדים, שמותנים בכך שבתקופת השכירות לא תהיה דירה בבעלותי)

 

"מחירים מסובסדים"

 

 

[יבגניפ]

^ מה הצחוקיה? יש סבסוד בזה, כן.

 

לא רואה סיבה למה שלא יעבוד, אני חושב שזה יכול להיות מדהים למדינה אם יהיו פרויקטי שכירות לטווח ארוך. לא כולם חייבים או רוצים שתהייה להם דירה משלהם.

 

[Avatar Schnitzel]

לפני 13 דקות, vadim6385 כתב:

 

"מחירים מסובסדים"

 

 

 

לא הבנתי מה מצחיק אותך בדיוק. למה כמה לדעתך עולה לשכור היום דירת פח 3 חדרים שלא שופצה 40 שנה? כאן אתה מקבל דירה חדשה לגמרי עם תשתיות מודרניות וחוזה שכירות שנותן לך יציבות לשנים רבות. 

 

בחיי העיקר לכתוב משהו רע. 

לפני 49 דקות, hans כתב:

כן, לגמרי.

שוב, כמו כל דבר, צריך לשבת ולחשב כדאיות וגו', אבל כשאין שום הון התחלתי ומחפשים איזו יציבות זה פיתרון סביר לגמרי.

 

 

לא בהכרח קשור להון עצמי. גם אם יש לי הון עצמי לקנות דירה יש היגיון לשמור על נזילות יחסית, להשקיע את הכסף באפיקים אחרים ולשכור דירה איפה שאתה רוצה לחיות מאשר לקנות דירה במקומות שתעדיף לאכול זכוכית לפני שתגור שם. 

 

לפני כשעה, ay115 כתב:

האם אתם הייתם "הולכים" על הרפתקה כזאת? 

האם בהינתן האפשרות לשכירות לתקופה של 10-20-30 שנה האם שוקלים לחכות עם קניית דירה או אפילו לוותר על אחת?

 

כן, זה מעולה. הלוואי ויהיו יותר פרוייקטים כאלה. הם יורידו מאנשים את הלחץ של לרכוש דירה בכל מחיר. 

עריכה אחרונה ב-1 ליוני, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[שביט]

כן

חד משמעית. 

אם יש אפשרות יציאה כל שנה, בכיף. 

לגור בדירה נורמלית, בבניין שזה יעודו. 

אין סכנה של "הבת שלי חוזרת מחו"ל אז אני צריך שתפנה את הדירה בתום החוזה" או "אני מעלה לך ב10 אחוז כי בעל הבית שלי מעלה לי ב10 אחוז". 

כל פיפס שמתקלקל , מגיע בעל מקצוע אמיתי לתקן במיידי, ולא "תנסו להסתדר כמה ימים ואני אקרא לאח של גיסתה של הסתבא'שלי" (שיעשה כמובן חרא של עבודה).

אם זה עובד בארץ עם משרדים, זה יכול לעבוד עם דירות מגורים. 

למה בן אדם צריך שיהיה בבעלותו נכס שעולה 2 מליון ש"ח? שעד שיהיה באמת בבעלותו המלאה יעברו 30 שנה. מי צריך את זה? 

תן לי לחיות בדירה כזאת עד שאצא משם באמבולנס שחור, ובתמורה יהיה לי כסף זמין לדברים אחרים, ואת קרן ההשתלמות (למי שיש) אפשר יהיה לנצל על טיול או אוטו או השד יודע מה, במקום שתתאדה לה להחזרי המשכנתא...

ובלי הגרלות או הבטחה ל"בני העיר" או רק לזוגות בני 34-34.5 ששם משפחתם מתחיל בג', אלא לכל דכפין, הראשון שבא ומשלם- מברוק.

[ay115]

@שביט אפשר לשכור שם דירה גם בשוק החופשי - המחיר יהיה יותר גבוה, אבל יותר נמוך משכירת דירה דומה בקרית אונו או יהוד.

 

החיסרון כרגע בשכונה - היא שהיא אתר בניה גדול, והיא תשאר ככה לעוד כמה שנים, כי יש אכלוס של ביניינים בסוף השנה, וגם לאורך ה-4 שנים הקרובות.

 

אם אתה קונה דירה לכל החיים, יותר קל לספוג את החבלי לידה, אבל אם אתה זוכר לתקופה מוגבלת של 10 שנים, אז לבזבז 3-4 שנים מהתקופה במגורים באתר בניה?

 

בנוסף, אין תחבורה ציבורית טובה באזור - רק לעלות על קווי שיוצאים מיהוד/אור יהודה/אונו אחרי הליכה של כמה מאות מטרים מתוך השכונה, מה שפעם נוספת יוצר תלות ברכב הפרטי

[SlowRide]

לדעתי זה אחלה דבר, אבל לא ברור למה צריך את ההגרלות המטומטמות האלה.

אם היו משקיעים את הכסף בדברים כאלה במקום בשטויות כמו מחיר למשתכן המצב היה יותר טוב.

[stum]

בישראל זה לא אירופה שבה שוכרים.

הרוב המוחלט רוצה לרכוש דירה. מסיבות מוצדקות או לא.

בהיעדר יכולת "מתפשרים" על שכירות עד שיהיה הון ראשוני.

לדעתי רוב קהל היעד ל"שכירות לטווח ארוך"  זה כאלו שמוכנים לספוג עיכוב של עוד שנה שנתיים כדי שבזמן שם חוסכים להון ראשוני, לפחות ישפרו את איכות הדיור שלהם.

 

רחוק מאוד מ"שכירות לכל החיים נשקיע בבורסה במקום".

 

לפני 12 דקות, SlowRide כתב:

...

אם היו משקיעים את הכסף בדברים כאלה במקום בשטויות כמו מחיר למשתכן המצב היה יותר טוב.

 

הבעיה מתחילה ונגמרת בזה שאין רצון להוריד את מחירי הדיור. בזה זה מתחיל בזה זה נגמר. רוצים שהמחירים ישארו כמו שהם או יעלו, אבל ממש לא שירדו.

[Be roo]

לפני 21 שעות, קאררה כתב:

תלוי איך השכנים. מניח שבשנים הראשונות הבניין יראה טוב והכל יהיה מטופל ונעים. החשש שלי שהמחיר המסובסד יביא אוכלוסיה שלא תהיה נעימה במיוחד

 

הטענה שיש קשר בין התנהגות השכנים לכסף אינה נכונה. לא חסרים בריונים עשירים שמתנהגים כמו בהמות (גרוטאות בחדר מדרגות, שקיות אשפה ליד הדלת, בדלי סגריות בגינה, עישון ויריקות במעלית, קריוקי בשעות מאוחרות, חניה במעברים, הרס רכוש משותף.... ואלה רק חלק מהדברים שנתקלתי בהם בשכונות יוקרה).

הדבר היחיד שאולי נכון זה שכשיגיעו הוצאות תחזוקה יקרות (תיקון, שיפוץ, הוצאות לא הכרחיות), יהיה קשה יותר לקבל תמיכה מהדיירים או לגייס את הכסף.

[ay115]

באותה מידה הבעיה הזו תצוץ בבניינים של "מחיר למשתכן",

 

דווקא בפרוייקטים של שכירות לטווח ארוך אתה לא צריך לגייס כסף, אתה משלם כסף לחברת ניהול והיא אחראית על כל התחזוקה השוטפת.

 

דרך אגב, ויתרתי על זכותי בפרויקט - למרות המרחק הסביר מתל אביב/רמת גן, התחבורה הציבורית שם גרועה מאוד והיא כנראה תשאר לך עד הפעלת הקו הסגול.

אם הייתי קונה שם דירה אולי הייתי מוכן לסבול את השנים הראשונות בתמורה לרווחה שתגיע לאחר מכן, אבל כשוכר לתקופה מקסימלית של 10 שנים, נראה לי לא סביר לסבול תקופה של 5-6 שנים עד שתהיה תחבורה ציבורית סבירה.

[SlowRide]

לפני 48 דקות, Be roo כתב:

 

הטענה שיש קשר בין התנהגות השכנים לכסף אינה נכונה. לא חסרים בריונים עשירים שמתנהגים כמו בהמות (גרוטאות בחדר מדרגות, שקיות אשפה ליד הדלת, בדלי סגריות בגינה, עישון ויריקות במעלית, קריוקי בשעות מאוחרות, חניה במעברים, הרס רכוש משותף.... ואלה רק חלק מהדברים שנתקלתי בהם בשכונות יוקרה).

הדבר היחיד שאולי נכון זה שכשיגיעו הוצאות תחזוקה יקרות (תיקון, שיפוץ, הוצאות לא הכרחיות), יהיה קשה יותר לקבל תמיכה מהדיירים או לגייס את הכסף.

אנשים שבאים לגור שנה/שנתיים מעניין להם את התחת לשמור על הבניין. מי שחותם חוזה ל10 שנים רוצה לגור בבניין מטופח ונקי גם אם הוא לא לא בעשירון העליון או סתם איזה ערס שעלה לגדולה.

רואים את זה יפה בבתים בהם רוב או כל הדירות בבעלות הדיירים לעומת בתים שרוב הדירות בהן שייכות למשקיעים וגריל בהן שוכרים.

[Be roo]

לפני 40 דקות, ay115 כתב:

אתה משלם כסף לחברת ניהול והיא אחראית על כל התחזוקה השוטפת

אין קשר בין חברת ניהול לנושא שהעלתי.

חברת ניהול מיישמת את התחזוקה השוטפת של הבנין.

אני דיברתי על סכומי כסף חריגים שצריך לעיתים לגייס בתחזוקת בנין בין שבגלל תקלה חריגה, שיפוץ של מערכות ככל שהן מזדקנות ועד לשיפוץ (בעתיד הרחוק).

אם הדיירים הם לא אנשי אמצעים, יתכן שיהיה קשר יותר לגייס סכומים גדולים ככל שידרשו. יתכן שלא יאשרו תיקון של משהו שנשבר אם אינו הכרחי גם אם אינו נעים לעין, או שיתקשו לגייס כסף לתיקון גדול ויקר גם הם הוא מחויב מציאות.