שאלות על התנהלות יעילה למשפרי דיור

[פינדר]

אני כנראה מתחיל להיכנס להליך של שיפור דיור - דהיינו מכירת הדירה הנוכחית וקניית בית אחר.

1. איך מתנהל תזמון התשלומים בכזו עיסקה. לכאורה אני לא אמסור את הדירה שלי עד שאקבל את מלוא התשלום, וגם לא אקבל את הבית שאני קונה ללא שאשלם מחיר מלא (שרובו מגיע מהמכירה).

אם אני רוצה לבצע כמה שיפוצים קלים (שבוע עבודה בערך) לפני שאני נכנס, האם האופציה היחידה היא הלוואת גישור? או להסתמך על טוב הלב של המוכרים, שירשו לי לבצע שינויים לפני ששילמתי את כל הכסף?

2. יש לי כבר קונה שמעוניין בדירה שלי ויש לי בית שנראה כמו אופציה טובה לקניה (דרך מתווך לצערי). אשמח לטיפים על ניהול מו"מ במקביל.

[sperial]

עברתי את התהליך פעמיים. נעזוב את הארוע הראשון - זה היה לפני הרב מאד שנים, ונתרכז בשני:

 

1. תמיד עדיף למכור לפני שאתה רוכש, כיוון שאין לך מושג כמה כסף באמת תקבל. בתלות במאפייני הדירה ההפרש יכול להגיע למאות אלפי ש"ח. רק כאשר תמכור את הדירה תדע איך אתה מממן את החדשה (אלא אם אתה במצב הנדיר שיש לך כל הכסף ביד).

 

2. קבע לוח תשלומים עם הצד השני. בדרך כלל יש מקדמה שמשולמת בצ'ק בנקאי במועד חתימת ההסכם, ובעקבותיה נרשמת הערת אזהרה לטובתך. ברכישה שלי טיתי ונתתי צ'ק אישי, זה עיכב את רישום הערת האזהרה באיזה יום או יומיים אבל כיוון שהיה אמון עם המוכרת לא הפריע מעבר לכך. המשך התשלומים בהתאם לסיכום עם בעל הדירה (ובצד השני - עם הקונה) וגם בתלות בנטילת הלוואה, אם אתה זקוק לה. התשלום האחרון הוא בקבלת (או מסירת) המפתחות.

 

3. קשה לך מאד להעריך כמה זמן יארך השיפוץ. כאשר רכשתי את הדירה חשבתי שמדובר בשיפוץ די קטן, בהמשך התברר שמדובר בשיפוץ גדול מאד. מלכתחילה בניתי על הלוואת גישור ותכננתי את מסירת הדירה הקודמת כ-3 חודשים אחרי קבלת החדשה, בסופו של דבר השיפוץ הסתיים תוך 6 שבועות (היה לי קבלן מדהים שניהל את השיפוץ כמו תזמורת עם 5-15 עובדים בדירה בכל רגע נתון), והקדמתי את מסירת הדירה הקודמת. בכל מקר אל תצפה שהדייר הקודם יפנה את הדירה לפני המסירה, הרי גם הוא צריך לגור באיזה מקום ולשלם את התשלום האחרון.

 

לגבי ההלואה: הלואת הגישור שקיבלתי היתה הלואה לשנה, אאל"ט בריבית קבועה צמודה. מבחינת הנוהל מדובר בנטילת משכנתא, ובמקרה שלי גם לקחתי משכנתא קטנה, כל הסכומים נכנסו, בסופו של דבר, כחבילה אחת. העניין הוא שמשכנתא "רגילה" ניתנת למינימום 4 שנים (נכון ל-2013), והלואת הגישור היתה לשנה, נפרעה עם קבלת התשלום האחרון מרוכשי הדירה הקודמת, שלמיטב זכרוני היה המשכנתא שלהם.

עריכה אחרונה ב-22 ליולי, 2020 על ידי sperial