שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[iceco]

לה"ו

 

לא יודע למה (או שכן) פתאום אתה מתחיל לשמוע על עצירה איטית של לקיחת משכנתאות וכן האטה בשוק הנדל"ן, מעניין אם זה מבשר צניחה כלפי מטה או משהו זמני לפני זינוק מחודש כלפי מעלה.

 

יצא לי לשוחח עם בנקאים וגם מתווכים, שניהם בגדול אומרים שהמצב כרגע די קדום ובטח לא כמו לפני שנה. מעניין. ימים יגידו.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[leon1.8]

בנוסף נתקלתי בדוח שמראה שמספר העסקאות ירד אך מחיר כל עסקה עלה.

אכן מרגיש שיש עצירה כלשהי.

[Nemesis]

הנתונים מראים על ירידה בכמות העסקאות, ירידה במחירים כרגע יוק.

[NirLevi]

הוא לא.

 

שוק הנדל"ן עדיין עולה, ועולה חזק.

 

קח לו חשב שיהרוג את הביקושים, הוא טעה ושפך דלק על תבערת הביקוש ולא הצליח לשחרר היצע.

[iceco]

שהריבית עולה הביקוש יורד ככה אני מרגיש וחושב,

 

הרי זה לא שלאנשים פתאום יש הון עצמי של מליון ושני מליון שקל, מה קרה?

 

כדור שלג שהתגלגל, שהתחיל ממשהו שרכש בית והחליט בעקבות ריבית זולה לרכוש את הבית האחר שהוא מעוניין לעבור אליו, במחיר של 150,000 ו 200,000 מעל מחירי השוק, כי הרי עובדה שגם הבית שלו עלה בהתאם ולכן נוצרה בועה נחמדה שכעת בעקבות עליית הריבית בצורה דרסטית ועוד עולה השוק החל להאט, ככה אני מרגיש, שום דבר כרגע לא מגובה במידע קונקרטי כזה או אחר.

 

Sent from my Nexus 6 using Tapatalk

[pooh-bear]

דיסקליימר: הכתוב הוא דעתי האישית, המוטעה, והלא מקצועית ולא מייצגת. כמו כן אין לי דירה.

 

קרו שני דברים מעניינים בחודשים האחרונים: ריבית המשכנתאות התחילה לעלות במנותק מריבית בנק ישראל, וחוק מיסוי דירה שלישית עבר.

 

הריבית היא החלק המעניין. היא לכאורה עולה לא כדי להתאים לאיזה נתון פיקטיבי של בנק ישראל, אלא (לפי העיתונים הכלכליים) כי לבנקים די נגמרה מסגרת האשראי, כלומר, הם כבר נתנו כל כך הרבה אשראי לדיור שהם מנסים לתת פחות (מכל מיני מגבלות, בלי להיכנס לפירוק מייגע). אלא אם הם יגייסו הון מגופים חוץ בנקאיים (פנסיות, ביטוח, גופים מחו"ל), הריבית לא אמורה לרדת בקרוב.

 

העובדה הזו בעצם חונקת את המשך עליית המחירים, שמחייבת גם הון עצמי גבוה יותר אבל גם משכנתא גבוהה יותר.

 

מהצד השני, המלחמה של כחלון במשקיעים, אם תצליח, עלולה להתחיל להוציא אותם מהשוק. אם זה יקרה בהתאם לחלון הזמן להטבה במס שבח (8 חודשים אאל"ט), עלול להיווצר לחץ למכור מס' דירות לא קטן בחודשים הקרובים.

 

השילוב של שתי העובדות האלו עשוי להביא לתחילת ירידת מחירים - כי מצד אחד יהיו מספיק דירות למכירה בלחץ זמן ומצד שני לבנקים לא יהיה איך לממן משכנתאות לקנות אותן.

 

אם זרמתם איתי עד לכאן, מה שיקרה בהמשך הוא נעלם גדול. מצד אחד, עלולה להיות ירידת מחירים מינורית מאוד או בכלל לא, כי המשקיעים לא ימהרו למכור ויעדיפו להמשיך להחזיק בדירות למרות הכל. מצד שני, עלולה להתחיל ירידת מחירים מהותית כי משקיעים יהיו מוכנים לרדת קצת במחיר כדי לנצל את הטבות המס, משקיעים אחרים שלא ממש רצו למכור יראו שהמחירים מתחילים לרדת וימכרו בלחץ כדי בכל זאת לנצל את הטבות המס, ומשקיעים שבכלל לא תכננו למכור ימהרו למכור כי המחירים התחילו לרדת בחדות. זה יותר עניין של פסיכולוגיית המונים מכלכלה למען האמת.

 

מה אתם חושבים על התאוריה המופרכת הזו?

[pooh-bear]

הוא לא.

 

שוק הנדל"ן עדיין עולה, ועולה חזק.

 

קח לו חשב שיהרוג את הביקושים, הוא טעה ושפך דלק על תבערת הביקוש ולא הצליח לשחרר היצע.

הוא מנסה "להרוג" את הביקוש של המשקיעים, ואפשר לשאול אם זה נכון או לא. אין פה אמת אבסולוטית. הוא גם לא ממש מנסה להוריד מחירים לכלל האוכלוסיה, אלא בייחוד לזוגות צעירים. זו, לדעתי האישית, טעות.

 

לדעתי אין בעיית היצע עצומה כמו שמנסים להציג אותה, מחוץ למגזרים החרדי והערבי. כשמסתכלים על חילונים, הגידול הטבעי לא כזה עצום, אבל תוספת הבנייה די מורגשת (לאו דוקא בשנה האחרונה).

[oryo]

מה אתם חושבים על התאוריה המופרכת הזו?

לא הייתי קורא לה מופרכת,

כן הייתי קורא לה תיאוריה,

ואני חושב שאתה טועה.

 

ההסבר?

אתה חושב שלקיחת משכנתא קשורה באופן הדוק לריבית, שזה מה שאדם רציונלי אמור לחשוב אז אני מבין אותך לגמרי.

מהנסיון הדל שלי מהתחום ו'מגע' עם לא מעט אנשים שנמצאים בצומת הזו, כאשר כנראה לא מעט מהם נמצאים על הצד היותר 'שקול' על הסקאלה (שכן הם מביעים עניין כזה או אחר בהבנת/למידת התחום) -

אני לא חושב שזה המצב.

לכן אני נוטה להאמין שהרכישות ימשיכו, עם מינופים גבוהים יותר, משכנתאות רעות יותר, ושלל פתרונות יצירתיים מבית הראש-הישראלי.

 

הלקוחות מתנהגים בצורה אירציונלית (או יותר נכון - אירציונלית יחסית לרציונל שלי), הם מוטים מתוך הנחת מוצא שמחירי נדל"ן הם במגמה חד-כיוונית, ואם שוטטת מספיק בפורום היית אמור לזהות שיש כאן עוד לא מעט אנשים שמחזיקים בתזה הזו.

 

בנוסף אני מאוד (מאוד) סקפטי לגבי המיסוי של כחלון וההשפעה החיובית שלו, אבל only time will tell.

 

אז למרות שאני ואתה מסונכרנים בנוגע לחיזוי שאנחנו במצב של בועה שעתידה להתפוצץ (בלי לדעת 'עד כמה'), אני לא סבור שההנחה שלך שהרגע הזה קרוב בגלל הפרמטרים עליהם דיברת נכונה.

[טווינגואי]

לצערנו לא קרה פה משהו דרמטי שישנה את התמונה.

הדבר היחיד שקורה פה שכל שנה יש עוד ועוד ביקושים כבושים של זוגות שממתינים לירידה כך שהביקוש צומח.

לא ראיתי בדוחות שההיצע השתנה.(ואני לא חושב שבניה בכרמיאל/קרית שמונה/אופקים/דימונה באמת משנה)

[pooh-bear]

אני אנסה להסביר יותר טוב למה מחנק אשראי בבנקים לפחות יקשה על המשך עליית המחירים:

 

כדי שקונה יוכל לשלם 10٪ יותר על דירה, הוא צריך להביא 10٪ יותר הון עצמי, וגם לקחת משכנתא גבוהה יותר ב-10٪.

 

בהנחה הסבירה שלא יתגלו פתאום מקורות הון עצמי בלתי נדלים לכיסוי כל עליית המחיר, סך המשכנתאות שמעניקים הבנקים לכלל האוכלוסיה צריך לגדול גם הוא ב-10٪. בהנחה שהבנקים לא רוצים להגדיל את סכום המשכנתאות השנתי, נוצרת פה בעיה.

 

אם באמת יהיה עודף ביקוש למשכנתאות, בסבירות גבוהה הריבית תמשיך לעלות. עם כל הכבוד ליצירתיות שאנשים מציגים פה בגיוס הון עצמי, לכל דבר יש גבול, וזה יוציא חלק מהקונים מהשוק. ככה הביקוש יורד, והמחירים עוצרים.

 

אני בוודאי לא משוכנע שזה יקרה, ולא הייתי מבסס על זה את מדיניות ההשקעות שלי באופן בלעדי, אבל תחושת הבטן שלי היא שאנחנו די קרובים לקצה, ואפילו הבנקים הבינו את זה. האם תהיה רק עצירת מחירים או מפולת? בלתי אפשרי להגיד כרגע.

 

לגבי מיסוי דירה שלישית - אני דוקא חושב שהוא די אפקטיבי. זה סכום לא מבוטל שאתה מרגיש כל שנה בכיס, לא איזה מס שבח תאורטי שישתנה עוד עשר פעמים עד שתמכור. אם אתה מתחיל להפסיד על השקעה כל חודש, וכבר עשית עליה אחוזים נאים, יכול להיות שזה הזמן לממש.

 

אבל כאמור, צריך לחכות ולראות.

[pooh-bear]

לצערנו לא קרה פה משהו דרמטי שישנה את התמונה.

הדבר היחיד שקורה פה שכל שנה יש עוד ועוד ביקושים כבושים של זוגות שממתינים לירידה כך שהביקוש צומח.

לא ראיתי בדוחות שההיצע השתנה.(ואני לא חושב שבניה בכרמיאל/קרית שמונה/אופקים/דימונה באמת משנה)

בנייה בפריפריה משנה לא כי אנשים עוברים לפריפריה, אלא כי הם קונים שם דירות להשקעה. ברגע שמישהו קנה דירה ראשונה להשקעה, לצערו הוא יצא (לפחות זמנית) מהשוק, כי אין לו הון עצמי לקנות עוד דירה. כמובן שהוא יכול למכור ולקנות אחרת, אבל כל עוד הוא לא מכר יהיה לו מאוד קשה לקנות דירה יקרה יותר.

[ישה]

כוס אימם של המשקיעים

 

דירה ששוויה 2,000,000 ש"ח שנרכשה בגרושים לפני 30 שנה תשלם מס שבח בסכום עתק של כ 50000 ש"ח

 

זה הבונוס שנתנו למוכרי הדירות לא תשלם את מס השבח אם הוא פחות מ 80000 ש"ח.

 

בשביל זה למכור?

 

מה על הזוג הצעיר

 

העלו את הריבית יתקשה לשלם את המשכנתא, אז הוא לא רוכש, או רוכש כאילו אין מחר.

 

לא רוכש אז או אצל הוריו או בשכירות

 

פתאום יגדל הביקוש לשכירות = עלית מחירי השכירות = המשקיע מבסוט יותר .

 

השבוע נכתב כי יפסיקו לכתוב על שוק הנדל"ן לא העיתונאים , אלא הרשויות כמו בנק ישראל משרד השיכון והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

 

כל כך למה?

 

כי אין הישגים להראות.

 

עצוב

[malcishua]

לעניות דעתי, עד שלא תהיה עליה בריבית בנק ישראל לא יהיה שינוי משמעותי בשוק הנדל״ן, מקסימום האטות זמניות כמו זו שמתרחשת כרגע.

 

ברגע שיהיה גידול משמעותי בריבית (נגיד אחרי 3-4 העלאות) יתחיל שינוי רציני, הרבה דירות יצאו לשוק בלחץ מכירה וזה ימשוך למטה את המחירים. אבל גם אז, הסיכוי לדעתי שיהיה פיצוץ בבועה הוא קטן. מה שכנראה יקרה יהיה קרוב יותר להתרוקנות הדרגתית של הבועה, מכיוון שעליית הריבית היא תהליך שיקח זמן לא קצר, מה שיתן זמן לבעלי המשכנתאות להתאים את עצמם למצב ויביא לפיכך שינוי הדרגתי ולא קיצוני.

[pooh-bear]

לעניות דעתי, עד שלא תהיה עליה בריבית בנק ישראל לא יהיה שינוי משמעותי בשוק הנדל״ן, מקסימום האטות זמניות כמו זו שמתרחשת כרגע.

למה? מה שחשוב זה שריבית המשכנתאות תעלה. מה משנה ריבית בנק ישראל?

 

ברגע שיהיה גידול משמעותי בריבית (נגיד אחרי 3-4 העלאות) יתחיל שינוי רציני, הרבה דירות יצאו לשוק בלחץ מכירה וזה ימשוך למטה את המחירים. אבל גם אז, הסיכוי לדעתי שיהיה פיצוץ בבועה הוא קטן. מה שכנראה יקרה יהיה קרוב יותר להתרוקנות הדרגתית של הבועה, מכיוון שעליית הריבית היא תהליך שיקח זמן לא קצר, מה שיתן זמן לבעלי המשכנתאות להתאים את עצמם למצב ויביא לפיכך שינוי הדרגתי ולא קיצוני.

זה כמעט בלתי ניתן לחיזוי, אבל לרוב בועות מתפוצצות ברעש בגלל פסיכולגיית המונים, לא בגלל כלכלה נטו.

במקרה של בועת הנדל"ן הפרטית שלנו, מי שכבר קנה דירה למגורים כנראה פחות מושפע, כל עוד הוא יכול לשלם את המשכנתא. מי שמאוד מושפע הם המשקיעים (וסליחה ישה, אין לי נגדם כלום) כי הם רוצים לראות רווח ריאלי על ההשקעה שלהם, לא להפסיד עליה כסף. בנוסף, הם גם ממונפים ברוב המכריע של המקרים, כך שהם הרבה יותר רגישים לשינויי מחיר.

עכשיו, משקיע כזה, שמתחיל לראות ירידת מחירים, מגובה בכתבות פופוליסטיות (הלמ"ס - "ירידת מחירי נדל"ן ב-7 מתוך 10 ערים שנסקרו ברבעון השני. ירידות של עד 7% באזור השרון הדרומי". האם הבועה בדרך לפקיעה? מאת כתבנו לזריעת פאניקה בציבור פ. דוב"), ובקושי מכסה את המשכנתא שלו, עלול להתחיל לחשוב על למכור, עדיף עכשיו מאשר אח"כ. אור - אני מניח שמשקיעים הם מעט יותר רציונאליים ממי שקונה דירה למגורים, או לפחות מבינים קצת בחישוב תשואות.

והקונים - האם הם יקפצו על הירידה הראשונית או יחכו לירידות נוספות? אני מניח שחלקם לפחות יחכה (אם כי ממש אין לי מושג האמת. אני הייתי מחכה. לא בטוח שאני מייצג אחוז גבוה באוכלוסיה - אחרי הכל אני נוהג ב-c5).

בקיצור - אם מספיק משקיעים מוציאים דירות למכירה, ומספיק קונים מעדיפים לחכות, זה יכול להצטבר לכדורון שלג קטן, שיכול לגדול במהירות, בצורה מאוד דומה לעליית המחירים שנצפתה פה בעשור האחרון - גם זו לא ממש כלכלה אלא יותר פסיכולוגיה לטעמי.

 

שוב - אני ממש לא אומר שזה יקרה, רק שזה תרחיש אפשרי. יש עוד המון טריגרים שיכולים לפוצץ את הבועה, כמו טראמפ, בחירות באירופה, משברי חוב כאלו או אחרים (יוון, בנקים איטלקיים, דויטשה בנק) - ובטח עוד הרבה כיוונים שלא חשבתי עליהם.

[Nemesis]

המשקיעים הקלאסיים לא כל כך רגישים למחיר הנדל"ן עצמו. מה שמעניין אותו זו התשואה על הנכס.