תהיות על עלות מחייה למשפחה, של רווק בן 22

[Night Driver]

לפחות באשקלון יש דירות קטנות גם חדשות (אפילו 2 חדרים).

 

לגבי לקנות דירה להרבה שנים פה הטעות. קונים לפי הצרכים לשלוש ארבע שנים קדימה. אחר כך אתה כבר מוכר, ממחזר משכנתא ועובר למה שמתאים לך באותה נקודת הזמן.

 

לגבי כדאיות שכירת הכל שאלה של גובה השכירות מול גובה המשכנתא. בהתחשב בעובדה שבהתחלה אתה משלם בעיקר ריבית הבשוואה צריכה להיות עלות השכירות מול עלות ההון כשכמובן נכנס גם אלמנט הנוחות בדירה שלך ואתה צריך להחליט כמה שווה לך לשלם עליו.

 

לרצות הרבה זה טוב וחייבים לשאוף למעלה אבל צריך להבין שללמעלה הזה מגיעים בהרבה דם, יזע ודמעות. זה לא בא בהתחלה וככל שמתנהלים נכון יותר מגיעים לשם מהר יותר.

[roee]

כמה צעירים כבר מרוויחים מעל המינימום?

כמה אתה חושב משלמים לאדם מתחיל בתחומו?

 

איפה מוכרים היום דירות חדשות של 2.5 חדרים? בקושי ניתן למצא 3 לפי מה שאני זוכר. אז אם אתה גר בשכירות, אין לך בנוסף לחסוך עוד לדירה עתידית, אז מראש אתה קונה את הדירה ומשלם משכנתא במקום שכירות.

 

לא משתלם ללכת על שכירות מבחינה כלכלית, אתה משלם את אותו הכסף ובסוף נשאר בלי כלום ביד, ושוב אני חוזר לזה שאין דירות קטנות למכירה גם לא משומשות, כאלה דברים לרוב יהיה יחידות דיור במרתף של איזה בית פרטי בנווה ים בראשון לציון או דירה מפוצלת באיזה בניין.

 

זה פשוט שגוי עובדתית. קח דירה של מיליון שקל: מקובל שהתשואה, בהשכרה, היא בערך 3% מערך הנכס. משמע, שכר הדירה של דירה כזו יהיה בסביבות 30 אלף שקל לשנה, אבל לצורך הדיון נחשב לפי 40 אלף שקל לשנה. כלומר, שכירות של 3300 ש"ח לחודש.

 

בשביל לרכוש את אותה דירה עם 100% משכנתא (בהנחה שהדבר היה אפשרי כמובן), אתה תשלם, בהחזרים ל25 שנה, 5200 ש"ח לחודש.

[Night Driver]

רועי, כדי לחזק את דבריך בוא נניח שיש לך אפילו את כל הכסף ביד. אם אתה יכול לקבל עליו תשואה ממוצעת של יותר מ 3% שנתי אז לא כדאי לך לקנות בכסף דירה אלא להשקיע אותו ולשלם מהרווחים את השכירות. אל תשכח שבדירה שכורה האחזקה והבלאי הם על המשכיר ולא על הדייר. בדירה שלך אתה תשלם את הצביעה, תחליף את הדוד שהתפוצץ, תתקן ריצוף ותשלם את חלקך בשיפוץ הלובי.

[ברווז]

אם אתה גר בשכירות, אין לך בנוסף לחסוך עוד לדירה עתידית, אז מראש אתה קונה את הדירה ומשלם משכנתא במקום שכירות.

 

לא משתלם ללכת על שכירות מבחינה כלכלית, אתה משלם את אותו הכסף ובסוף נשאר בלי כלום ביד

 

זה פשוט שגוי עובדתית.

 

עזוב שגוי עובדתית- שגוי תפיסתית:

אדם יכול לשכור דירה בלי בעיות מיוחדות.

כדי לרכוש דירה במשכנתא, אדם צריך לחסוך הון עצום בימינו.

אז לא, זה לחלוטין לא אותו כסף.

תוסיף על זה את דברי ידידי המלומד ROEE, וקיבלת חגיגה בסנוקר.

[sperial]

לפחות באשקלון יש דירות קטנות גם חדשות (אפילו 2 חדרים).

 

לגבי לקנות דירה להרבה שנים פה הטעות. קונים לפי הצרכים לשלוש ארבע שנים קדימה. אחר כך אתה כבר מוכר, ממחזר משכנתא ועובר למה שמתאים לך באותה נקודת הזמן.

 

 

טעות בידך - ההוצאות הנלוות להחלפת דירה גדולות ולכן צריך לתכנן לתקופה יותר ארוכה - 10-20 שנה. במה דברים אמורים - כסף שיוצא ואינו חוזר במחכירה הדירה: מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, עלויות שיפוץ הדירה החדשה, העברה, פה ושם ריהוט לדירה החדשה ועוד כל מיני דברים קטנים שמצטברים לסכומים גדולים - בקלות 100,000 ש"ח לכל מעבר דירה. אז אתה רוצה לשרוף 100 אש"ח כל 4 שנים? וזאת בלי לדבר על הקושי למצוא קונים לדיה הישנה ולמצוא דירה חדשה מתאימה לצרכים ולתקציב, ועל כל העבודה הכרוכה באריזת, הובלת ופריקת החפצים, שמצטברים בקצב בלתי נשלט.

 

לגבי שכירות - קשה לי להתווכח עם הפן הכלכלי של שכירות לעומת רכישת דירה, שהוא מאוד מאוד אישי. עם זאת בדירות שכורות יש נטיה למעברי דירה תכופים יחסית, ושוב - מדובר בעלויות לא קטנות, שלא לדבר על הזמן המתבזבז בכל מעבר כזה.

[ToMeR]

רועי אתה צודק נכון לנקודת הזמן הזאת, אבל בעוד 25 שנים, לי יהיה נכס ולך לא, לי יהיה מה למכור במידה ואצטרך, יש לי סוג של ביטחון בחיים מה שלשוכר דירה אין ולא יהיה.

 

מה גם שאתה רוצה לעזור לילדים שלך בעתיד, מאיפה בדיוק?

 

היום אמא שלי יודעת שעשתה בשכל כשקנתה דירה נוספת, אומנם היה לחוץ יותר אבל יש לה שכירות חודשית של 3500 ש"ח בחודש שהיא תקבל, ועוד פנסיה והופה היא חיה בכבוד ולא עם איזה 2000 שקל שמקבלים מביטוח לאומי. ובנוסף בעתיד היא סידרה אותי מבחינת בית. גם אם היה לי עוד אח אחד, אז כל אחד הי המקבל בית והיינו מסודרים, עכשיו אני יכול להתחיל את החיים שלי ממדרגה שאין להרבה אנשים ואני יכול לבנות את החיים שלי טוב יותר.

 

הכלל הוא כזה אצלי, כסף נזיל זה כסף שהולך לאיבוד אצל כולם ושאף אחד לא יספר לי סיפורים כי כשיש לך פלוס קטן אתה מרשה לעצמך להתפנק ולבזבז. מעטים האנשים שלא מתנהגים ככה גם בעולם כי מה לעשות כולם רוצים לנשום מידי פעם.

[sperial]

תומר - שוב טעות. כאשר יש כסף נזיל שמים אותו באיזה חשבון צדדי, כלומר בהשקעה כזו או אחרת שסביר שתשמור על ערכו, ואם צפוי צורך בו בקרוב - אפילו באיזה פק"מ.

 

לגבי רכישת דירה נוספת - מדובר בהשקעה שיכולה להרויח, אבל צריך גם לתחזק אותה. כאן דוד, שם צינור או תיקון חשמל, וכמובן כדאי מאוד שיהיה ביטוח כדי שלא תצטרך לשלם לשכן את נזקיו כאשר צינור דולף בדירה שלך.

[ToMeR]

ועדיין עובדתית כיום זה מוכיח את עצמו

 

כמה אנשים יכולים כיום להתחיל את החיים שלהם ללא משכנתא כזאת או אחרת?

 

אני יכול להגיד שאני יכול והחגורה שלי פחות מהודקת

 

כשאני נולדתי בשנות ה-80, ההורים שלי בגיל 26 שלהם היו עם דירה משלהם פלוס 2 רכבים וחשבון בנק בפלוס. שאר החברים שלהם עד היום נטולי דירה משלהם אלא אם ההורים שלהם קנו או נתנו להם איזה שטח.

 

אם אני אקח את ההורים שלי כמו שהם השקיעו אז ואביא אותם לימנו אנו, הם לא היו מגיעים למה שהגיעו אז. לקנות בשנת 83 דירה, ובשנת 89 למכור אותה לקנות מגרש לבנות עליו בית פרטי ולקנות עוד דירה... זה כיום דבר בלתי אפשרי למי שעובד במה שההורים שלי עבדו.

[nitch]

עובדתית זה מוכיח את עצמו אצלך. אתה כנראה לא אדם בוגר מספיק בשביל לא להוציא את כל המזומן שיש לך, אז לקבור אותו בארבע קירות עוזר לך עם בעיות השליטה שלך.

מי ששולט בעצמו יכול להבטיח את עתידו הכלכלי גם בלי להשקיע בהשקעה לא אופטימלית רק כי היא מגבילה אותו.

 

במדע הכלכלה תמיד בודקים את הכדאיות של אפשרות מול החלופות שלה. כרגע, כלכלית משתלם הרבה יותר לשכור דירה.

[Night Driver]

טעות בידך - ההוצאות הנלוות להחלפת דירה גדולות ולכן צריך לתכנן לתקופה יותר ארוכה - 10-20 שנה. במה דברים אמורים - כסף שיוצא ואינו חוזר במחכירה הדירה: מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, עלויות שיפוץ הדירה החדשה, העברה, פה ושם ריהוט לדירה החדשה ועוד כל מיני דברים קטנים שמצטברים לסכומים גדולים - בקלות 100,000 ש"ח לכל מעבר דירה. אז אתה רוצה לשרוף 100 אש"ח כל 4 שנים? וזאת בלי לדבר על הקושי למצוא קונים לדיה הישנה ולמצוא דירה חדשה מתאימה לצרכים ולתקציב, ועל כל העבודה הכרוכה באריזת, הובלת ופריקת החפצים, שמצטברים בקצב בלתי נשלט.

 

לגבי שכירות - קשה לי להתווכח עם הפן הכלכלי של שכירות לעומת רכישת דירה, שהוא מאוד מאוד אישי. עם זאת בדירות שכורות יש נטיה למעברי דירה תכופים יחסית, ושוב - מדובר בעלויות לא קטנות, שלא לדבר על הזמן המתבזבז בכל מעבר כזה.

 

איך הגעת לכאלה סכומים?

 

אני היום בדירה ה 11 שבה אני חי (חלק עברתי עם ההורים, חלק דירות שכורות ושתי החלפות דירה בבעלותי שבאף אחת מהן לא גרתי) והעלויות נמוכות בסדר גודל.

 

לגבי מכירה זה עניין של סבלנות ומזל. אם אתה סבלני ויודע לנהל משא ומתן תמכור באוה רמת מחירים יחסית כמו שתקנ או יותר טוב מזה. לגבי מיסים יש פטורים כשמדובר בדירת מגורים יחיד כך שזה לא סכומים גבוהים. מנגד ריבות לשנה על 500,000 שקל זה כ 25,000 שקל. על 4 שנים זה ה 100,000 שקבעת בתרחיש הפסומי שלך.

 

כשאתה קונה דירה ראשונה שאתה יודע שהיא למספר שנים מוע אתה קונה דירה מה שיותר מתאימה לך ולא צשקיע בנוסף כלום. הדירה השנייה כבר לפרקי זמן ארוכים הרבה יותר (עד שהילדים גדלים או שהמשפחה מתרחבת באופן לא צפוי) ואז משקיעים כבר בשיפוץ, ריהוט יותר איכותי וכו'.

[sperial]

עזוב את הדירות שעברת עם הוריך, בדוק רק את הדירות בהן אתה גר במסגרת זוגית (אני לא מדברף למשלף על דירת סטודנטים שהיא זמנית בהגדרה). כמוכן החסר את הדרות השכורות, כבר הזכרתי את הנטיה למעבר דירה תכוף בהתאם לתנאי השכירות וצרכי בעל הדירה.

לדאתי זוג צריך 3 דירות במהלך חייו:

1. דירה ראשונה - סדר גודל של 3-4 חדרים - תספיק עד לידת הילד השני או השלישי. לי, למשל, הדירה הספיקה ל-6 שנים .

2. דירה למרבית שנות הזוגיות - דירה מרווחת שבה ניתן לגדל את הילדים בנוחיות וגם לארח את הור הבא אחרי שהילדים מקימים את משפחתם.

3. דירה לגיל המבוגר - יותר קטנה ובעיקר בנויה לפי צרכים של אנשים שיותר מתקשים בתנועה - נגישה, שטוחה, קרובה לתח"צ וכו.

יש מי שבר מזל ומסוגל לרכוש דירה מרווחת כדירה ראשונה, ויכול לחיות בה מגיל 25 עד גיל 65. יש מי שעושה מעברים יותר מדורגים, אז נזקק ל-4 דירות במהלך שנות הזוגיות. כמובן שיש כל מיני גורמים משפיעים כגון שינוי מקום עבודה המצריך מעבר לעיר אחרת וגורמים דומים, אבל אני מדבר על הסכימה.

 

לגבי עלויות מעבר דירה: בוא ניקח מישהו שמוכר דירה בערך מיליון ש"ח באמצעות מתווך בבלעדיות ורוכש דירה בערך מיליון וחצי ש"ח באמצעות מתוך. כמוכן משלם לעורך דין שכ"ח מקובל בכל אחת מהעסקות - מדובר ב-2.5% מ-2.5 מיליון ש"ח ועל זה יש להוסיף ע"מ- כלומר רק התיווך והעו"ד יעלו 73ת125 ש"ח. הוסף לכך קצת תוספות לדירה החדשה (או שיפוץ בדירה משומשת) 30K לא יספקו אפילו מטבח סביר - עלויות העברה, אגרות למיניהן - ואפילו בלי מס שבח או מס רכישה תגיע למעל 100,000 ש"ח, במעבר דירה צנוע.

[Night Driver]

מי משלם תיווך במכירה?

 

את הדירות שמכרתי (דירות להשקעה. לא מגורים) פרסמתי והמתווכים שפנו זכו להבהרה שאני לא משלם תיווך. גם את הקנייה ביצעצי ללא תיווך אבל פה זה כבר עניין של מזל.

 

לגבי עורך דין עזוב את העמלות הקבועות. קצת משא ומתן והמחיפ יורד פלאים. לגבי מיסוי יש פטורים שצריך לדעת לנצל ולתזמן את ההחלפה בהתאם.

 

את דירת ההשקעה שלי אני מחליף כל מספר שנים לפי הפטורים במיסוי ולפי הבלאי ותשואות השכירות באיזורים השונים וזה מוכיח את עצמו.

 

לגבי כמה דירות ברור שמה שנתת זה האידאלי. אני את הדירה הראשונה קניתי במזל ובהזדמנות ולכן קניתי 5 חדרים. חיפשתי 3.5-4 חדרים ואת זו קןבלתי במחיר של 3.5 וכניסה מיידית. אחקת הייתי קונה דירה יותר קטנה ומחליף בהמשך. אני חושב שמי שלא צריך פינת עבודה יכול להסתפק ב 4-5 שנים הראשונות ב 3 חדרים בלי בעייה.

[roee]

רועי אתה צודק נכון לנקודת הזמן הזאת, אבל בעוד 25 שנים, לי יהיה נכס ולך לא, לי יהיה מה למכור במידה ואצטרך, יש לי סוג של ביטחון בחיים מה שלשוכר דירה אין ולא יהיה.

 

1. לפי החשבון הזה, לך יהיה נכס ששווה מיליון שקל, ולי יהיו 700 אלף שקל (במחירים של היום). אבל זה לא כל הסיפור, כי ה700 אלף שקל האלו יצברו תשואה, אפילו לפי 3% זה בערך 800 אלף שקל. זה בסביבת הריבית הנוכחית.

אבל מה יקרה אם הריבית תעלה?

נגיד שהריבית תעלה בשני אחוז: אני במצב הזה אחסוך 3300 ש"ח לחודש לעומתך (עכשיו תשלם 6750 ש"ח לחודש על המשכנתא, בהנחה שהריבית בה לקחת אינה קבועה), והחסכון שלי גם יגדל בשני אחוז לחודש (בהנחה של אפיק סולידי תלוי ריבית). כלומר בסוף התקופה אתה תהיה עם דירה ששווה מיליון שקל, ואני אהיה עם 1.4 מיליון שקל בבנק.

 

2. החשבון שעשיתי מתבסס על משכנתא של 4% אחוז ריבית בערך, ואנחנו בנקודת ריבית נמוכה מאוד מבחינה היסטורית.

במידה ובנק ישראל יעלה את הריבית בשני אחוז, התשלום על המשכנתא יהיה כמעט 7K לחודש. אתה תשלם כפול ממחיר השכירות. שכירות בישראל זו עסקה טובה למדי - המחירים תמיד נגררים אחרי השוק והתשואה נמוכה יחסית.

 

3. כנ"ל, מחירי הרכישה מאוד גבוהים מבחינה היסטורית ואין ערובה לכך ששווי הדירות יעלה בטווח הארוך. רוב הסיכויים שישאר במקום - שלא לדבר על כלמיני תרחישי בועה כאלו ואחרים.

[ToMeR]

אל תשכח להוסיף עליית מחירים לערך הנכס.

 

לגבי הנכס הספציפי שיש לאמא שלי ביד, אני יכול להגיד לך שהוא הכפיל את עצמו ואפילו קצת יותר בתקופה של 15-20 שנים (לא זוכר במדוייק)

 

מה יהיה בעתיד אנחנו לא יודעים אחרת היינו מסודרים, הכל סיכון כמובן אבל לדעתי 90 אחוז מהאנשים מתנהלים לא נכון ומבזבזים את כל הכסף הנזיל שלהם.

 

אם המצב שלנו היה טוב הבנקים לא היו כאלה מצליחים. וזאת ההוכחה לכך שאנחנו מתנהלים גרוע.

[sperial]

נהג לילה - אני כרגע בתהליך של נסיון למכור את הדירה שלי. פרסומים ברשת הביאו אלי רק מתווכים. המתווכים מביאים קונים פוטנציאליים, אם כי אני עדיין מחכה למי שגם יקנה. כנראה שהדירות שאתה קונה לצורך השקעה הן בעלות מאפיינים אחרים ולכן שיטת המכירה שונה - באיזור שבו אני גר ובאיזור שבו אני מחפש דירות כמעט אין פרסומים של דירות שלא דרך משרדי תיווך, ומתברר כי מתווכים שאינם מקבלים בלעדיות על הדירה "שורפים" אותה ומשתמשים בה כדי לקדם דירות שבבלעדיות שלהם. לכן אין ברירה אלא לשלם דמי תיווך כפולים. אבל התנהגות המתווכים היא סיפור מרגיז בפני עצמו.

 

לגבי גודל הדירה הראשונה - תלוי באיזה קצב אתה מתכוון להרחיב את המשפחה. אני, למשל, הגעתי ליום הנישואין הששי שלי עם 3 ילדים ולכן דירת ה-4 (למעשה 3.5) חדרים הראשונה שלי לא הספיקה להרבה יותר מזה. מצד שני - הדירה השניה שלי היא בת 5 חדרים ואני גר בה כבר למעלה מ-15 שנה.

 

תומר - עלית מחיר לערך הנכס פועלת לטובתך רק אם מדובר בנכס המיועד להשקעה וכל עוד אינך מחליף אותו בנכס אחר. בנכס המיועד למגורים עלית המחיר תתקזז מול עלית המחיר של הדירה הנרכשת כאשר תגיע לשלב החלפת הדירה. למעשה עלית המחיר היא לרעתך, כיון שההפרש בין הדירה הנמכרת לדירה הנרכשת גדל.